Luận văn Đánh giá tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – thành phố Hồ Chí Minh

Trang 1 MUÏC LUÏC Phaàn môû ñaàu Chöông I : Moät soá kyù luaän cô baûn veà phaân tích taøi chính döï aùn 1.1. Khaùi nieäm veà döï aùn ñaàu tö vaø phaân loaïi ñaàu tö 1.1.1. Khaùi nieäm veà döï aùn ñaàu tö 1.1.2. Ñaàu tö a. Ñaàu tö b. Chuû ñaàu tö 1.1.3. Phaân loaïi ñaàu tö a. Theo chöùc naêng quaûn lyù voán b. Theo tính chaát söû duïng voán ñaàu tö c. Theo ngaønh ñaàu tö d. Theo tính chaát ñaàu tö e. Theo nguoàn voán ñaàu tö 1.2. Chu trình döï aùn ñaàu tö 1.3. Vai troø cuûa döï aùn ñaàu tö 1.3.1. Döï aùn ñaàu tö vaø söï phaùt trieån 1.3.2. Vai troø döï aùn ñaàu tö trong quaù trình coâng nghieäp hoaù 1.4. Phaân tích taøi chính döï aùn ñaàu tö 1.4.1. Giôùi thieäu toång quaùt veà coâng taùc thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö 1.4.2. Baùo caùo nghieân cöùu tieàn khaû thi 1.4.3. Phaân tích taøi chính 1.4.4. Caùc chæ tieâu phaân tích taøi chính a. Tieâu chuaån hieän giaù lôïi ích roøng b. Tieâu chuaån tyû soá lôïi ích – chi phí c. Thôøi gian thu hoài voán d. Tieâu chuaån noäi suaát thu hoài voán Chöông II : Phaân tích taøi chính döï aùn ñaàu tö xaây döïng haï taàng khu nhaø ôû Baø Ñieåm – Huyeän Hoùn moân – Tp. Hoà Chí Minh 2.1. Giôùi thieäu phöông aùn taøi chính cuûa döï aùn 2.1.1. Chuû ñaàu tö 2.1.2. Giôùi thieäu veà döï aùn - Teân döï aùn - Quy moâ ñaàu tö - Vò trí, ñieàu kieän töï nhieân Trang 1 1 1 2 2 2 3 4 5 6 9 9 9 10 10 12 12 13 15 17 17 18 21 21 21 Trang 2 2.2.1. Phaân tích veà chi phí ñaàu tö vaø phöông aùn huy ñoäng voán 2.2.2. Phaân tích phöông aùn kinh doanh a. Kinh doanh ñaát neàn b. Kinh doanh nhaø chung cö 2.2.3. So saùnh vaø xeùt choïn phöông aùn 2.2.4. Phaân tích hieäu quaû taøi chính – xeùt choïn phöông aùn toái öu a. Caên cöù xeùt choïn b. So saùnh vaø xeùt choïn phöông aùn toái öu - Chæ tieâu hieän giaù lôïi ích roøng - Chæ tieâu noäi suaát thu hoài voán - Chæ tieâu thôøi gian thu hoài voán - Chæ tieâu tyû suaát lôïi ích roøng treân voán c. Xeùt choïn phöông aùn toái öu 2.2.5. Choïn phöông aùn taøi chính toái öu cho döï aùn Chöông III : Moät soá giaûi phaùp & kieán nghò ñeå thöïc hieän döï aùn 3.1. Ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp thöïc hieän 3.1.1. Vaán ñeà kinh doanh ñaát neàn 3.1.2. Veà chieán löôïc kinh doanh nhaø 3.1.3. Vaán ñeà toå chöùc ñieàu haønh döï aùn 3,2, Moät soá kieán nghò Phaàn keát luaän Phaàn phuï luïc - Phöông aùn taøi chính 1 - Phöông aùn taøi chính 2 - Baûn veõ ñaát - Baûn veõ quy hoaïch 1/500 42 43 44 46 47 50 50 51 53 53 55 55 55 56 58 59 59 Trang 3 PHAÀN MÔÛ ÑAÀU I. SÖÏ CAÀN THIEÁT CUÛA ÑEÀ TAØI : Thaønh phoá Hoà Chí Minh laø moät trong nhöõng trung taâm kinh teá, vaên hoaù, khoa hoïc kyõ thuaät lôùn cuûa caû nöôùc, trong nhöõng naêm qua, Thaønh phoá coù toác ñoä phaùt trieån kinh teá cao ñaõ thu huùt nhieàu nguoàn voán ñaàu tö trong vaø ngoaøi nöôùc cho phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi, tuy nhieân, song song vaán ñeà naøy, nguoàn lao ñoäng töø caùc tænh laân caän ñaõ vaø ñang di chuyeån veà Thaønh phoá ngaøy caøng lôùn, laøm cho Thaønh phoá coù toác ñoä taêng daân soá cao trong nhöõng naêm gaàn ñaây, maø chuû yeáu laø taêng daân soá cô hoïc. Tình hình noùi treân tröôùc maét ñaõ gaây ra nhieàu khoù khaên, phöùc taïp cho Thaønh phoá vaø veà laâu daøi coù theå daãn ñeán xaùo troän ñôøi soáng daân cö, traät töï an toaøn xaõ hoäi, oâ nhieãm nghieâm troïng hôn ñoái vôùi moâi tröôøng soáng, aûnh höôûng naëng neà ñeán taêng tröôûng vaø phaùt trieån beàn vöõng, xaây döïng moät ñoâ thò vaên minh laønh maïnh , hieän ñaïi nhö kyø voïng cuûa nhaân daân Thaønh phoá vaø caû nöôùc.Ñaây cuõng laø vaán ñeà maø Thaønh phoá ñang quan taâm trong vieäc oån ñònh ñôøi soáng, an ninh traät töï cho toaøn Thaønh phoá. Moät trong nhöõng vaán ñeà tröôùc maét laø phaûi taïo ra cho ñöôïc quyõ nhaø lôùn ñeå oån ñònh nôi aên, choán ôû cho nhaân daân treân ñòa baøn Thaønh phoá, vì vaäy, trong nhieàu naêm qua, Thaønh phoá ñaõ coù nhieàu chuû tröông chính saùch lôùn nhö : nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp, quy hoaïch caùc khu daân cö môùi, taïo quyõ nhaø taùi ñònh cö…nhaèm thu huùt moïi thaønh phaàn kinh teá cuønh tham gia ñaàu tö cho lónh vöïc naøy ngoaøi nguoàn voán haïn heïp cuûa Ngaân saùch Thaønh phoá. Ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh hieän nay laø moät lónh vöïc taát yeáu ñöôïc phaùt trieån vaø cuõng laø moät lónh vöïc khai thaùc ñaày tieàm naêng cuûa caùc doanh nghieäp, bôûi leõ nhu caàu veà nhaø ôû taïi Thaønh phoá hieän ñang raát cao vaø khoâng ngöøng gia taêng trong töông lai. Tuy nhieân, thöïc teá ñaõ chöùng minh ñaây cuõng laø moät lónh vöïc ñaàu tö coøn chöùa ñöïng nhieàu ruûi ro vì thôøi gian ñaàu tö daøi, nhu caàu voán lôùn vaø thöôøng xuyeân nhaïy caûm vôùi caùc chính saùch veà nhaø ñaát cuõng nhö nhöõng thay ñoåi cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ñeå baûo ñaûm tính hieäu quaû moät döï aùn ñaàu tö trong lónh vöïc naøy, ngoaøi vieäc tính toaùn, thaåm ñònh veà vò trí, quy moâ ñaát, haï taàng cuûa döï aùn, coâng taùc thaåm ñònh caùc chæ tieâu veà taøi chính cuûa döï aùn giöõ moät vai troø quan troïng ñoái vôùi nhaø ñaàu tö, tröôùc khi quyeát ñònh ñaàu tö cho döï aùn. Vieäc phaân tích vaø thaåm ñònh taøi chính cuûa döï aùn nhaèm giuùp chuû ñaàu tö xaùc ñònh ñöôïc möùc ñoä chính xaùc cuûa caùc thoâng soá veà taøi chính cuõng Trang 4 nhö coù theå döï ñoaùn ñöôïc hieäu quaû voán ñaàu tö cho döï aùn trong töông lai khi baét ñaàu thöïc hieän vaø khai thaùc. Ñaây laø moät vaán ñeà quan troïng, mang yù nghóa quyeát ñònh cho söï thaønh baïi cuûa döï aùn tröôùc khi chính thöùc coù quyeát ñònh ñaàu tö cho döï aùn vaø cuõng nhaèm ñònh höôùng giaûi phaùp thöïc hieän caùc chæ tieâu taøi chính, huy ñoäng caùc nguoàn taøi trôï cho döï aùn trong suoát thôøi gian tieán haønh xaây döïng vaø khai thaùc döï aùn. II. MUÏC ÑÍCH NGHIEÂN CÖÙU : - Vaän duïng lyù luaän veà quaûn trò döï aùn ñaàu tö, quaûn trò taøi chính ñeå phaân tích ñaùnh giaù taøi chính cho döï aùn ñaàu tö xaây döïng Khu nhaø ôû xaõ Baø Ñieåm – huyeän Hoùc moân – Tp. Hoà Chí Minh - Ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp nhaèm naâng cao hieäu quaû ñaàu tö cho döï aùn III. ÑOÁI TÖÔÏNG VAØ PHAÏM VI NGHIEÂN CÖÙU : Luaän vaên ñeà caäp ñeán nhöõng vaán ñeà coù lieân quan ñeán vieäc ñaùnh giaù taøi chính döï aùn ñaàu tö xaây döïng Khu nhaø ôû xaõ Baø Ñieåm – huyeän Hoùc moân – Tp. Hoà Chí Minh IV. PHÖÔNG PHAÙP NGHIEÂN CÖÙU : - Söû duïng caùc phöông phaùp duy vaät bieän chöùng,duy vaät lòch söû, thoáng keâ, so saùnh ñoái chieáu vaø phaân tích toång hôïp keát hôïp vôùi vieäc vaän duïng caùc chuû tröông ñöôøng loái, chính saùch cuûa Nhaø nöôùc cuõng nhö cuûa Thaønh phoá trong coâng taùc quaûn lyù döï aùn ñaàu tö trong lónh vöïc naøy. - Nguoàn soá lieäu chuû yeáu töø caùc coâng ty tö vaán xaây döïng vaø soá lieäu taøi chính cuûa chuû ñaàu tö cuõng nhö moät soá soá lieäu veà nhu caàu nhaø ôû vaø giaù kinh doanh nhaø taïi caùc cô quan chöùc naêng vaø caùc ñôn vò kinh doanh nhaø taïi Tp. Hoà Chí Minh. V. NHÖÕNG ÑOÙNG GOÙP MÔÙI CUÛA ÑEÀ TAØI : - Phaân tích ñaùnh giaù taøi chính cuûa döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu nhaø ôû Baø Ñieåm – huyeän Hoùc moân – Tp. Hoà Chí Minh. - Ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp nhaèm thöïc hieän coù hieäu quaû döï aùn ñaàu tö xaây döïng haï taàng khu nhaø ôû xaõ Baø Ñieåm – huyeän Hoùc moân – Tp. Hoà Chí Minh. Trang 5 CHÖÔNG I: MOÄT SOÁ LYÙ LUAÄN CÔ BAÛN VEÀ PHAÂN TÍCH TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN 1.1. Khaùi nieäm döï aùn ñaàu tö vaø phaân loaïi ñaàu tö (*) 1.1.1. Khaùi nieäm döï aùn ñaàu tö : Döï aùn ñaàu tö laø moät taäp hôïp nhöõng ñeà xuaát veà vieäc boû voán ñeå taïo môùi, môû roäng hoaëc caûi taïo nhöõng ñoái töôïng nhaát ñònh nhaèm ñaït ñöôïc söï taêng tröôûng veà soá löôïng, caûi tieán hoaëc naâng cao chaát löôïng cuûa saûn phaåm hay dòch vuï naøo ñoù trong moät khoaûng thôøi gian xaùc ñònh.. Thoâng thöôøng ñoái töôïng döï aùn ñaàu tö laø moät coâng trình coù xaây döïng vaø coâng trình xaây döïng laø saûn phaåm cuûa coâng ngheä xaây laép gaén lieàn vôùi ñaát (bao goàm caû maët nöôùc, maët bieån, theàm luïc ñòa) ñöôïc taïo thaønh baèng vaät lieäu xaây döïng, thieát bò vaø lao ñoäng. Coâng trình xaây döïng bao goàm moät haïng muïc coâng trình hay nhieàu haïng muïc coâng trình, naèm trong daây chuyeàn coâng ngheä ñoàng boä, hoaøn chænh coù tính ñeán vieäc hôïp taùc saûn xuaát ñeå laøm ra saûn phaåm hay dòch vuï cuoái cuøng neâu trong döï aùn ñaàu tö. 1.1.2. Ñaàu tö : a. Khaùi nieäm : - Theo quan ñieåm chuû ñaàu tö : Ñaàu tö laø hoaït ñoäng boû voán kinh doanh, ñeå töø ñoù thu ñöôïc soá voán lôùn hôn soá voán ñaõ boû ra, thoâng qua lôïi nhuaän. - Theo quan ñieåm cuûa xaõ hoäi : Ñaàu tö laø hoaït ñoäng boû voán phaùt trieån ñeå töø ñoù thu ñöôïc caùc hieäu quaû kinh teá – xaõ hoäi, vì muïc tieâu phaùt trieån quoác gia. b. Chuû ñaàu tö : Chuû ñaàu tö laø caù nhaân hoaëc toå chöùc ñöôïc giao nhieäm vuï tröïc tieáp quaûn lyù, söû duïng voán ñaàu tö theo quy ñònh cuûa phaùp luaät. Tuyø theo loaïi hình ñaàu tö maø coù theå phaân loaïi chuû ñaàu tö theo caùc ñoái töôïng sau : b.1. Ñoái vôùi döï aùn ñaàu tö söû duïng voán Nhaø nöôùc hoaëc caùc döï aùn coù coå phaàn chi phoái hay coå phaàn ñaëc bieät cuûa Nhaø nöôùc : Chuû ñaàu tö laø doanh nghieäp Nhaø nöôùc (Toång coâng ty, coâng ty), cô quan Nhaø nöôùc, caùc toå chöùc chính trò, xaõ hoäi hoaëc toå chöùc quaûn lyù döï aùn ñöôïc ngöôøi coù thaåm quyeàn quyeát ñònh ñaàu tö giao traùch nhieäm tröïc tieáp quaûn lyù söû duïng voán ñaàu tö. (*)Töø phaàn 1.1 ñeán 1.3 theo TS. Vuõ Coâng Tuaán trong “Thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö”-NXB TP.HCM naêm 2003 Trang 6 b.2. Ñoái vôùi caùc döï aùn cuûa coâng ty traùch nhieäm höõu haïn, coâng ty coå phaàn hoaëc hôïp taùc xaõ : Chuû ñaàu tö laø coâng ty hoaëc hôïp taùc xaõ. b.3. Ñoái vôùi döï aùn ñaàu tö cuûa tö nhaân : chuû ñaàu tö laø ngöôøi chuû sôû höõu voán b.4. Ñoái vôùi caùc döï aùn ñaàu tö tröïc tieáp cuûa nöôùc ngoaøi : Chuû ñaàu tö laø caùc beân hôïp doanh (ñoái vôùi hình thöùc hôïp ñoàng hôïp taùc kinh doanh), laø hoäi ñoàng quaûn trò (ñoái vôùi doanh nghieäp lieân doanh) vaø laø toå chöùc, caù nhaân ngöôøi nöôùc ngoaøi boû toaøn boä voán ñaàu tö (ñoái vôùi doanh nghieäp 100% voán nöôùc ngoaøi, caùc döï aùn BTO, BT). 1.1.3. Phaân loaïi ñaàu tö trong döï aùn ñaàu tö : Tuyø theo tính chaát vaø ñaëc ñieåm cuûa coâng taùc ñaàu tö, maø hình thöùc ñaàu tö ñöôïc phaân loaïi nhö sau : a. Theo chöùc naêng quaûn trò voán ñaàu tö : - Ñaàu tö tröïc tieáp : Ñaàu tö tröïc tieáp laø phöông thöùc ñaàu tö, trong ñoù, chuû ñaàu tö tröïc tieáp tham gia quaûn trò voán ñaõ boû ra. Trong ñaàu tö tröïc tieáp, ngöôøi boû voán vaø quaûn trò, söû duïng voán laø moät vaø chuû theå voán hoaøn toaøn chòu traùch nhieäm veà keát quaû ñaàu tö cuûa chính mình. Ñaàu tö tröïc tieáp nöôùc ngoaøi chòu söï chi phoái, ñieàu tieát bôûi Luaät ñaàu tö nöôùc ngoaøi taïi Vieät nam ban haønh ngaøy 29/12/1987 ñaõ söûa ñoåi boå sung qua caùc naêm 1990, 1992, 1996. - Ñaàu tö giaùn tieáp : Ñaàu tö giaùn tieáp laø phöông thöùc ñaàu tö, trong ñoù, chuû ñaàu tö khoâng tröïc tieáp tham gia quaûn trò voán ñaõ boû ra. Trong ñaàu tö giaùn tieáp, ngöôøi boû voán vaø ngöôøi quaûn trò, söû duïng voán laø khaùc nhau. Ngöôøi boû voán thöôøng laø caùc toå chöùc, caù nhaân cho vay voán, luoân coù lôïi nhuaän do thu laõi suaát cho vay maø khoâng chòu traùch nhieäm veà keát quaû ñaàu tö, chæ coù nhaø quaûn trò vaø söû duïng voán trong ñaàu tö laø phaùp nhaân chòu traùch nhieäm veà keát quaû ñaàu tö. Ñaàu tö giaùn tieáp khoâng chòu söï chi phoái cuûa Luaät ñaàu tö nöôùc ngoaøi taïi Vieät nam. Ñaàu tö giaùn tieáp nhö laø moät hoaït ñoäng tín duïng cuûa caùc toå chöùc ngaân haøng, quyõ tín duïng, quyõ tieàn teä,… b. Theo tính chaát söû duïng voán ñaàu tö : - Ñaàu tö phaùt trieån : Ñaàu tö phaùt trieån laø phöông thöùc boû voán, trong ñoù, vieäc boû voán nhaèm gia taêng giaù trò taøi saûn. Hình thöùc gia taêng giaù trò taøi saûn nhö : taïo ra nhöõng naêng löïc môùi, caûi taïo, môû roäng hoaëc naâng caáp naêng löïc hieän coù vì muïc tieâu phaùt trieån. Ñaàu tö phaùt trieån giöõ vai troø quan troïng, ñaëc bieät laø ñoái vôùi caùc nöôùc ñang phaùt trieån, ñaàu tö phaùt trieån laø phöông thöùc caên baûn ñeå taùi saûn xuaát môû roäng, taêng thu nhaäp quoác daân, taïo ra vieäc laøm vaø thu nhaäp cho ngöôøi lao ñoäng. Trang 7 - Ñaàu tö dòch chuyeån : Ñaàu tö dòch chuyeån laø phöông thöùc ñaàu tö tröïc tieáp, trong ñoù, vieäc boû voán nhaèm dòch chuyeån giaù trò taøi saûn. Nhö vaäy, trong ñaàu tö dòch chuyeån, giaù trò taøi saûn khoâng taêng leân vaø noù giöõ vai troø quan troïng trong vieäc hình thaønh vaø phaùt trieån thò tröôøng voán, thò tröôøng chöùng khoaùn, thò tröôøng hoái ñoaùi,… hoå trôï cho hoaït ñoäng ñaàu tö phaùt trieån. c. Theo ngaønh ñaàu tö : - Ñaàu tö phaùt trieån cô sôû haï taàng : Ñaàu tö phaùt trieån cô sôû haï taàng laø hoaït ñoäng ñaàu tö phaùt trieån nhaèm xaây döïng cô sôû haï taàng kyõ thuaät vaø xaõ hoäi. Cô sôû haï taàng kyõ thuaät nhö : giao thoâng vaän taûi, thoâng tin lieân laïc, ñieän, nöôùc,… Cô sôû haï taàng xaõ hoäi nhö : Tröôøng hoïc, beänh vieän, nhaø treû, tröôøng maãu giaùo, cô sôû vaên hoaù, theå thao, giaûi trí, nhaø ôû ,… Ñaàu tö phaùt trieån haï taàng giöõ vai troø quan troïng trong vieäc taïo tieàn ñeà phaùt trieån caùc lónh vöïc kinh teá – xaõ hoäi, nhaát laø ñoái vôùi caùc nöôùc ñang phaùt trieån, khi cô sôû haï taàng coøn yeáu keùm, maát caân ñoái nghieâm troïng. - Ñaàu tö phaùt trieån coâng nghieäp : Ñaàu tö phaùt trieån coâng nghieäp laø hoaït ñoäng ñaàu tö nhaèm xaây döïng caùc coâng trình coâng nghieäp. Trong giai ñoaïn hieän nay ôû nöôùc ta, ñaàu tö phaùt trieån coâng nghieäp, hình thaønh caùc khu coâng nghieäp taäp trung, caùc khu cheá xuaát giöõ vai troø quan troïng nhaèm thöïc hieän muïc tieâu coâng nghieäp hoaù, hieän ñaïi hoaù ñaát nöôùc nhaèm gia taêng giaù trò saûn löôïng coâng nghieäp trong GDP - Ñaàu tö phaùt trieån noâng nghieäp : Ñaàu tö phaùt trieån noâng nghieäp laø hoaït ñoäng ñaàu tö phaùt trieån nhaèm xaây döïng caùc coâng trình noâng nghieäp nhö döï aùn thuûy lôïi, döï aùn caûi taïo gioáng caây troàng, döï aùn môû roäng phaùt trieån caùc trang traïi, noâng tröôøng,….. ÔÛ nöôùc ta, xuaát phaùt tö moät nöôùc noâng nghieäp laïc haäu, saûn xuaát löông thöïc laø chuû yeáu, ñaàu tö phaùt trieån noâng nghieäp coù yù nghóa chieán löôïc, laâu daøi nhaèm vöøa baûo ñaûm möùc an toaøn löông thöïc vöøa caûi taïo cô caáu saûn phaåm noâng nghieäp theo höôùng xuaát khaåu. - Daàu tö phaùt trieån dòch vuï : Ñaàu tö phaùt trieån dòch vuï laø hoaït ñoäng ñaàu tö phaùt trieån nhaèm xaây döïng caùc coâng trình dòch vuï (thöông maïi, khaùch saïn, du lòch, dòch vuï khaùc,…). Trong boái caûnh quoác teá hoaù hieän nay, ñaàu tö phaùt trieån dòch vuï laø xu höôùng phaùt trieån nhaèm gia taêng giaù trò dòch vuï trong GDP ôû Vieät nam trong quaù trình coâng nghieäp hoaù, hieän ñaïi hoaù. d. Theo tính chaát ñaàu tö : - Ñaàu tö môùi : Ñaàu tö môùi laø hoaït ñoäng ñaàu tö xaây döïng cô baûn nhaèm hình thaønh caùc coâng trình môùi. Ñaàu tö môùi mang yù nghóa quyeát ñònh trong vieäc thöïc hieän chuyeån dòch Trang 8 cô caáu kinh teá, nhöng ñaàu tö môùi ñoøi hoûi nhieàu voán ñaàu tö vaø trình ñoä coâng ngheä cuõng nhö ñoäi nguõ quaûn lyù môùi, - Ñaàu tö chieàu saâu : Ñaàu tö chieàu saâu laø hoaït ñoäng ñaàu tö xaây döïng cô baûn, nhaèm caûi taïo, môû roäng, naâng caáp, hieän ñaïi hoaù, ñoàng boä hoaù daây chuyeàn saûn xuaát, dòch vuï treân cô sôû caùc coâng trình ñaõ coù. Ñaàu tö chieàu saâu ñoøi hoûi ít voán hôn, thôøi gian thu hoài voán nhanh, ñoäi nguõ coâng nhaân quen tay ngheà, ñoäi nguõ quaûn lyù quen nghieäp vuï, ñaây laø hình thöùc ñaàu tö phuø hôïp vôùi nhöõng nöôùc ñang phaùt trieån bôûi leõ noù caàn ít voán hôn, chöa yeâu caàu cao veà trình ñoä coâng ngheä cuõng nhö quaûn lyù. Duø ôû hình thöùc naøo, tröôùc khi ñaàu tö môùi hay ñaàu tö chieàu saâu ñeàu phaûi xem xeùt naêng löïc saûn xuaát, dòch vuï hieän coù. Ñeå tieát kieäm trong ñaàu tö, neáu naêng löïc hieän coù chöa ñöôïc taän duïng heát thì phaûi coù giaûi phaùp nhaèm huy ñoäng moïi nguoàn löïc khaùc ñeå taän duïng heát naêng löïc saûn xuaát-dòch vuï hieän coù. e. Theo nguoàn voán ñaàu tö : Voán trong nöôùc : Laø hình thöùc ñaàu tö baèng nguoàn voán hình thaønh töø nguoàn tích luõy noäi boä cuûa neàn kinh teá quoác daân. Hình thöùc ñaàu tö naøy mang yù nghóa quyeát ñònh trong coâng cuoäc phaùt trieån cuûa moãi quoác gia, ñieàu naøy ñoøi hoûi caùc quoác gia taêng tyû troïng tích luõy noäi boä daønh cho ñaàu tö theo höôùng : nguoàn voán ngaân saùch duøng ñaàu tö cho caùc döï aùn, caùc coâng trình coâng ích, voán cuûa caùc toå chöùc, doanh nghieäp, caù nhaân trong xaõ hoäi daønh ñaàu tö cho söï nghieäp phaùt trieån saûn xuaát kinh doanh. Coù theå chia nguoàn voán trong nöôùc theo caùc thaønh phaàn sau : + Voán Ngaân saùch Nhaø nöôùc duøng phuïc vuï ñaàu tö phaùt trieån theo keá hoaïch Nhaø nöôùc bao goàm : caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình keát caáu haï taàng kinh teá-xaõ hoäi, an ninh quoác phoøng maø khoâng coù khaû naêng thu hoài voán vaø ñöôïc quaûn lyù, söû duïng theo phaân caáp veà chi ngaân saùch Nhaø nöôùc cho ñaàu tö phaùt trieån; ñaàu tö vaø hoã trôï cho caùc döï aùn cuûa caùc doanh nghieäp Nhaø nöôùc, goùp voán coå phaàn lieân doanh vaøo caùc doanh nghieäp thuoäc caùc lónh vöïc caàn thieát coù söï tham gia cuûa Nhaø nöôùc theo quy ñònh phaùp luaät; Ngoaøi ra, nguoàn voán naøy coøn duøng taøi trôï cho caùc quyõ hoã trôï ñaàu tö quoác gia vaø caùc quyõ hoã trôï phaùt trieån ñoái vôùi caùc chöông trình, caùc döï aùn phaùt trieån kinh teá (thuoäc Ngaân saùch Trung öông) + Voán tín duïng öu ñaõi duøng ñeå ñaàu tö cho caùc döï aùn : xaây döïng cô sôû haï taàng kinh teá cuûa Nhaø nöôùc taïo vieäc laøm; caùc döï aùn ñaàu tö quan troïng cuûa Nhaø nöôùc trong töøng thôøi kyø (ñieän, xi maêng, saét theùp, caáp thoaùt nöôùc,…); moät soá döï aùn khaùc cuûa caùc ngaønh coù khaû naêng thu hoài voán, ñaõ ñöôïc xaùc ñònh trong cô caáu keá hoaïch cuûa Nhaø nöôùc. Vieäc boá trí ñaàu tö cho caùc döï aùn naøy ñöôïc Chính phuû quyeát ñònh trong cô caáu keá hoaïch cho töøng döï aùn trong töøng thôøi kyø nhaát ñònh. Trang 9 + Voán tín duïng thöông maïi duøng ñaàu tö cho caùc döï aùn saûn xuaát kinh doanh dòch vuï coù hieäu quaû, coù khaû naêng thu hoài voán vaø coù ñuû ñieàu kieän vay voán theo quy ñònh hieän haønh. Nguoàn voán naøy thöïc hieän theo nguyeân taéc töï vay, töï traû vaø thöïc hieän ñaày ñuû caùc thuû tuïc ñaàu tö cuõng nhö ñieàu kieän vay – traû voán. + Voán ñaàu tö cuûa caùc doanh nghieäp bao goàm caùc nguoàn trích khaáu hao cô baûn, voán tích luõy töø lôïi nhuaän vaø voán töï huy ñoäng. Nguoàn voán naøy duøng ñeå ñaàu tö cho phaùt trieån saûn xuaát kinh doanh, naâng cao chaát löôïng vaø khaû naêng caïnh tranh cuûa saûn phaåm. Doanh nghieäp phaûi söû duïng nguoàn voán naøy theo ñuùng nguyeân taéc quaûn lyù voán ñaàu tö vaø chòu söï kieåm soaùt chaët cheõ cuûa cô quan quaûn lyù vaø caáp chuû quaûn. + Voán hôïp taùc lieân doanh vôùi nöôùc ngoaøi cuûa caùc doanh nghieäp Nhaø nöôùc laø hình thöùc goùp voán cuûa caùc doanh nghieäp Nhaø nöôùc vôùi caùc coâng ty, caùc taäp ñoaøn nöôùc ngoaøi. Tröôøng hôïp doanh nghieäp ñöôïc pheùp goùp voán lieân doanh döôùi hình thöùc giaù trò quyeàn söû duïng ñaát, tieàn thueâ ñaát hoaëc maët nöôùc, maët bieån, nhaø xöôûng, thieát bò, caùc coâng trình thuoäc sôû höõu Nhaø nöôùc thì phaûi ñöôïc caáp coù thaåm quyeàn cho pheùp vaø phaûi laøm thuû tuïc nhaän voán ñeå coù traùch nhieäm thu hoài voán theo phöông aùn goùp voán ñaõ ñöôïc pheâ duyeät. + Voán do chính quyeàn caáp tænh, huyeän huy ñoäng söï ñoùng goùp cuûa caùc toå chöùc caù nhaân duøng ñaàu tö xaây döïng caùc coâng trình keát caáu haï taàng theo quy hoaïch cuûa Chính phuû hoaëc voán huy ñoäng cuûa chính quyeàn caáp xaõ, phöôøng ñeå xaây döïng caùc coâng trình keát caáu haï taàng cuûa xaõ, phöôøng, thò traán. Caùc nguoàn voán naøy phaûi baûo ñaûm quaûn lyù, coâng khai coù söï kieåm soaùt vaø söû duïng ñuùng muïc ñích, ñuùng theo cheá ñoä quy ñònh cuûa phaùp luaät. + Voán ñaàu tö cuûa caùc doanh nghieäp khoâng thuoäc doanh nghieäp Nhaø nöôùc vaø voán ñaàu tö cuûa daân. Theo hình thöùc ñaàu tö naøy chuû ñaàu tö phaûi laäp thuû tuïc trình cô quan coù thaåm quyeàn xem xeùt ñeå caáp giaáy pheùp kinh doanh, giaáy pheùp xaây döïng Voán ngoaøi nöôùc : laø voán hình thaønh khoâng phaûi baèng nguoàn voán tích luyõ noäi boä cuûa neàn kinh teá quoác daân. Ñaây laø nguoàn voán quan troïng trong coâng cuoäc xaây döïng ñaát nöôùc nhaát laø ñoái vôùi nhöõng quoác gia ñang phaùt trieån, coù neàn kinh teá môû. Vieäc söû duïng nguoàn voán nöôùc ngoaøi duø döôùi baát cöù hình thöùc huy ñoäng naøo cuõng ñeàu phaûi söû duïng hieäu quaû , rieâng ñoái vôùi hình thöùc ñaàu tö tröïc tieáp nöôùc ngoaøi caàn ñöôïc huy ñoäng toái ña nhaèm taïo ñöôïc cô caáu giöõa trong nöôùc vaø ngoaøi nöôùc hôïp lyù, ñoái vôùi nguoàn voán hoã trôï phaùt trieån chính thöùc (voán ODA) caàn coù söï tính toaùn hieäu quaû vaø söï quaûn lyù chaët cheõ, traùnh tình traïng ñaàu tö khoâng ñuùng muïc tieâu, hieäu quaû keùm, quaûn lyù voán thaát thoaùt. Coù theå chia nguoàn voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi theo caùc thaønh phaàn sau : + Voán thuoäc caùc khoaûn vay nöôùc ngoaøi cuûa Chính phuû vaø caùc nguoàn vieän trôï quoác teá daønh cho ñaàu tö phaùt trieån (Keå caû voán hoã trôï phaùt trieån chính thöùc ODA). Nguoàn voán Trang 10 naøy ñöôïc quaûn lyù theo muïc b, khoaûn 2, ñieàu 2 cuûa Luaät Ngaân saùch Nhaø nöôùc vaø caùc vaên baûn höôùng daãn thi haønh luaät coù lieân quan. + Voán ñaàu tö tröïc tieáp cuûa nöôùc ngoaøi (FDI) ñöôïc thöïc hieän tröïc tieáp cuûa caùc toå chöùc vaø caù nhaân ngöôøi nöôùc ngoaøi vaø theo cheá ñoä quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc Vieät Nam. + Voán ñaàu tö cuûa caùc cô quan ngoaïi giao, toå chöùc quoác teá vaø caùc cô quan nöôùc ngoaøi khaùc ñöôïc pheùp xaây döïng treân ñaát Vieät nam. Nguoàn voán naøy ñöôïc quaûn lyù theo hieäp ñònh hoaëc thoaû thuaän ñaõ ñöôïc kyù keát giöõa Chính phuû Vieät nam vaø Chính phuû caùc nöôùc, caùc toå chöùc, cô quan nöôùc ngoaøi. Toùm laïi, neáu chia theo tieâu thöùc nguoàn voán ñaàu tö thì coù nhieàu nguoàn voán ñaàu tö cho döï aùn, vieäc söû duïng caùc nguoàn voán ñaàu tö cho döï aùn caàn phaûi tuaân thuû nguyeân taéc sau : - Moät döï aùn ñaàu tö coù theå söû duïng moät hoaëc nhieàu nguoàn voán cuøng ñaàu tö, nhöng khoâng ñöôïc traùi vôùi quy ñònh veá söû duïng voán trong “Ñieàu leä quaûn lyù ñaàu tö vaø xaây döïng” ban haønh theo Nghò ñònh 42/CP cuûa Chính phuû ngaøy 16 thaùng 2 naêm 1996 vaø ñöôïc söûa ñoåi boå sung theo Nghò ñònh 52/CP ngaøy 23/8/97 cuûa Chính phuû - Khoâng ñöôïc duøng nguoàn voán söï nghieäp ñeå ñaàu tö xaây döïng môùi ngoaïi tröø caùc coâng trình haï taàng thuoäc caùc “chöông trình quoác gia” do Chính phuû quy ñònh. - Caùc ngaønh, caùc ñòa phöông khoâng ñöôïc töï yù chuyeån voán ñaàu tö ñaõ ñöôïc caáp hoaëc cho vay theo keá hoaïch töø döï aùn naøy sang döï aùn khaùc khi chöa coù yù kieán ñoàng yù cuûa Thuû töôùng Chính phuû. 1.2. Chu trình döï aùn ñaàu tö : Chu trình döï aùn laø caùc thôøi kyø, caùc giai ñoaïn maø moät döï aùn caàn traûi qua, baét ñaàu tö thôøi ñieåm coù yù ñònh ñaàu tö cho ñeán thôøi ñieåm keát thuùc döï aùn Coù theå chia chu trình döï aùn thaønh 3 thôøi kyø sau : - Thôøi kyø 1 : Chuaån bò ñaàu tö - Thôøi kyø 2 : Thöïc hieän döï aùn - Thôøi kyø 3 : Keát thuùc döï aùn Trong ñoù, caùc giai ñoaïn trong thôøi kyø chuaån bò ñaàu tö goàm : 1. Nghieân cöùu veà söï caàn thieát phaûi ñaàu tö. 2. Tieán haønh tieáp xuùc, thaêm doø thò tröôøng trong nöôùc hoaëc ngoaøi nöôùc ñeå tìm nguoàn cung öùng vaät tö, thieát bò hoaëc tieâu thuï saûn phaåm, Xem xeùt khaû naêng coù theå huy ñoäng caùc nguoàn voán ñaàu tö vaø löïa choïn hình thöùc ñaàu tö. Trang 11 3. Tieán haønh ñieàu tra, khaûo saùt vaø choïn ñòa ñieåm xaây döïng. 4. Laäp döï aùn ñaàu tö bao goàm moät hoaëc caû hai böôùc : - Laäp baùo caùo nghieân cöùu tieàn khaû thi. - Laäp baùo caùo nghieân cöùu khaû thi 5. Thaåm ñònh döï aùn ñeå quyeát ñònh ñaàu tö. Thôøi kyø thöïc hieän ñaàu tö goàm caùc giai ñoaïn : 6. Xin giao ñaát hoaëc thueâ ñaát theo quy ñònh cuûa Nhaø nöôùc. 7. Toå chöùc ñeàn buø, giaûi phoùng maët baèng, chuaån bò maët baèng xaây döïng 8. Toå chöùc tuyeån choïn tö vaán khaûo saùt thieát keá, giaùm saùt kyõ thuaät 9. Thaåm ñònh thieát keá, toång döï toaùn coâng trình. 10. Toå chöùc ñaáu thaàu mua saém thieát bò, thi coâng. 11. Xin giaáy pheùp xaây döïng. 12. Kyù keát hôïp ñoàng vôùi caùc nhaø thaàu ñeå thöïc hieän döï aùn. 13. Thi coâng xaây laép coâng trình. 14. Theo doõi, kieåm tra vieäc thöïc hieän caùc hôïp ñoàng. 15. Quyeát toaùn voán ñaàu tö xaây döïng sau khi hoaøn thaønh xaây laép, ñöa döï aùn vaøo khai thaùc söû duïng Thôøi kyø keát thuùc döï aùn goàm caùc giai ñoaïn : 16. Baøn giao coâng trình. 17. Keát thuùc xaây döïng. 18. Baûo haønh coâng trình. 19. Vaän haønh döï aùn. Noäi dung chuû yeáu cuûa baùo caùo nghieân cöùu tieàn khaû thi bao goàm : - Nghieân cöùu sô boä veà söï caàn thieát phaûi ñaàu tö, caùc ñieàu kieän thuaän lôïi vaø khoù khaên. - Döï kieán quy moâ ñaàu tö, löïa choïn hình thöùc ñaàu tö. - Choïn khu vöïc, ñòa ñieåm xaây döïng vaø döï kieán dieän tích söû duïng ñaát. Trang 12 - Phaân tích sô boä veà coâng ngheä, kyõ thuaät vaø xaây döïng caùc ñieàu kieän veà cung caáp vaät tö thieát bò, nguyeân lieäu, naêng löôïng, dòch vuï haï taàng. - Phaân tích taøi chính nhaèm xaùc ñònh sô boä toång möùc ñaàu tö, caùc khaû naêng vaø ñieàu kieän huy ñoäng caùc nguoàn voán, khaû naêng hoaøn voán vaø traû nôï, thu laõi töø döï aùn. - Tính toaùn sô boä hieäu quaû ñaàu tö veà maët kinh teá - xaõ hoäi cuûa döï aùn. Trong coâng taùc thaåm ñònh döï aùn, coâng taùc phaân tích taøi chính laø moät khaâu quan troïng, mang tính quyeát ñònh söï thaønh baïi cuûa döï aùn vaø cuõng laø ñeà taøi maø luaän vaên seõ ñi saâu nghieân cöùu ôû caùc phaàn tieáp theo. Veà phaân caáp quaûn lyù caùc döï aùn ñöôïc cuï theå hoaù nhö sau: Bieåu 1-1 : SÔ ÑOÀ PHAÂN CAÁP QUAÛN LYÙ CAÙC DÖÏ AÙN : PHAÂN CAÁP QUAÛN LYÙ Theo nguoàn voán ñaàu tö Theo ngaønh vaø ñòa phöông Döï aùn theo Luaät ñaàu tö nöôùc ngoaøi Döï aùn ñaàu tö trong nöôùc Thuû töôùng Chính phuû Boä Keá hoaïch & Ñaàu tö BQL caùc khu coâng nghieäp Vieät nam Caùc Boä, ngaønh Caùc toång coâng ty UBND tænh, Thaønh phoá tröïc thuoäc TÖ BQL caùc khu coâng nghieäp caáp tænh 1.3. Vai troø cuûa döï aùn ñaàu tö : 1.3.1. Döï aùn ñaàu tö vaø söï phaùt trieån : Lyù thuyeát phaùt trieån cho raèng, khaû naêng phaùt trieån cuûa moät quoác gia ñöôïc hình thaønh bôûi caùc nguoàn löïc veà : voán, coâng ngheä, lao ñoäng vaø taøi nguyeân thieân nhieân, caùc nhaân toá naøy coù moäi quan heä chaët cheõ , phuï thuoäc laãn nhau. Ñaây cuõng chính laø caùc yeáu toá ñöôïc huy ñoäng ñeå thöïc hieän caùc döï aùn ñaàu tö. 1.3.2. Vai troø cuûa döï aùn ñaàu tö trong quaù trình coâng nghieäp hoaù-hieän ñaïi hoaù theå hieän qua caùc maët sau ñaây: - Döï aùn ñaàu tö laø phöông tieän ñeå chuyeån dòch vaø phaùt trieån cô caáu kinh teá. “Quaù trình chuyeån dòch cô caáu kinh teá ñöôïc thöïc hieän thoâng qua hoaït ñoäng ñaàu tö vaø saûn xuaát kinh doanh cuûa moïi thaønh phaàn kinh teá, döôùi taùc duïng cuûa cô cheá thò tröôøng ñöôïc Nhaø nöôùc höôùng daãn vaø thuùc ñaåy baèng caùc coâng cuï quaûn lyù vó moâ vaø baèng chöông trình ñaàu Trang 13 tö döïa vaøo nguoàn voán taäp trung” – (Trích chieán löôïc oån ñònh vaø phaùt trieån kinh teá ñeán naêm 2000) - Döï aùn ñaàu tö giaûi quyeát quan heä cung caàu veà voán trong phaùt trieån. Moät trong nhöõng nhaân toá quan troïng cho söï nghieäp phaùt trieån kinh teá laø voán, nhaát laø ñoái vôùi nöôùc ta, vaø ñaàu tö phaùt trieån laø moät trong nhöõng giaûi phaùp quan troïng ñeå huy ñoäng voán töø moïi thaønh phaàn kinh teá trong nöôùc vaø tieàm naêng voán töø nöôùc ngoaøi. - Döï aùn ñaàu tö goùp phaàn xaây döïng cô sôû vaät chaát-kyõ thuaät, nguoàn löïc môùi cho phaùt trieån.Thoâng qua caùc hình thöùc ñaàu tö chuû yeáu laø ñaàu tö môùi, ñaàu tö chieàu saâu maø döï aùn ñaàu tö ñaõ goùp phaàn quan troïng trong vieäc hình thaønh vaø môû roäng caùc coâng ty, nhaø maùy, caùc daây chuyeàn saûn xuaát, trung taâm thöông maïi, môû roäng vaø khai thaùc trieät ñeå hôn dieän tích canh taùc, nuoâi troàng,…taïo ra nhieàu naêng löïc saûn xuaát môùi , nhieàu giaù trò gia taêng cho xaõ hoäi, thuùc ñaåy söï nghieäp phaùt trieån kinh teá-xaõ hoäi. - Döï aùn ñaàu tö tham gia giaûi quyeát quan heä cung caàu saûn phaåm, dòch vuï treân thò tröôøng, caân ñoái quan heä giöõa saûn xuaát vaø tieâu duøng trong xaõ hoäi. Thoâng qua cô cheá kinh teá thò tröôøng coù söï quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc, döï aùn ñaàu tö seõ goùp phaàn ñaàu tö vaø saûn xuaát ra nhöõng saûn phaåm, dòch vuï vôùi chaát löôïng ngaøy caøng cao, chuûng loaïi ngaøy caøng phong phuù ñeå thoaû maõn nhu caàu, thò hieáu tieâu duøng cuûa xaõ hoäi. - Döï aùn ñaàu tö goùp phaàn naâng cao ñôøi soáng vaät chaát vaø tinh thaàn cho nhaân daân, caûi thieän boä maët kinh teá – xaõ hoäi cuûa ñaát nöôùc. Thoâng qua vieäc huy ñoäng moïi tieàm naêng ñeå phaùt trieån kinh teá-xaõ hoäi, döï aùn ñaàu tö ñaõ goùp phaàn gia taêng thu nhaäp quoác daân, taêng tích luõy, taïo ra ngaøy caøng nhieàu saûn phaåm, dòch vuï vôùi chaát löôïng cao, chuûng loaïi ngaøy caøng phong phuù maø döï aùn ñaàu tö ñaõ goùp phaàn ñaëc bieät trong vieäc naâng cao thu nhaäp cuûa ngöôøi lao ñoäng, naâng cao ñôøi soáng vaät chaát, vaên hoaù, tinh thaàn cho ngöôøi daân vaø thay ñoåi boä maët kinh teá-xaõ hoäi cuûa ñaát nöôùc, goùp phaàn thay ñoåi cô caáu kinh teá ngaønh vaø kinh teá vuøng laõnh thoå, phaân boá laïi daân cö phuø hôïp hôn, baûo ñaûm phaùt trieån kinh teá, xaõ hoäi, an ninh, quoác phoøng cho ñaát nöôùc nhaát laø ñoái vôùi nhöõng vuøng xa, vuøng saâu, haûi ñaûo, bieân giôùi. 1.4. Phaân tích taøi chính döï aùn ñaàu tö Nhö ñaõ neâu ôû phaàn treân, phaân tích taøi chính laø moät khaâu quan troïng trong baùo caùo nghieân cöùu tieàn khaû thi, vì vaäy trong coâng taùc thaåm ñònh döï aùn, böôùc phaân tích vaø ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn cuõng laø böôùc then choát, mang yù nghóa quyeát ñònh cho vieäc thöïc hieän döï aùn . 1.4.1. Giôùi thieäu toång quaùt veà coâng taùc thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö: Trang 14 Giai ñoaïn thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö nhaèm xaùc ñònh ñöôïc thoâng tin vaø phaân tích veà moät loaït caùc vaán ñeà coù lieân quan tôùi döï aùn saép ñöôïc thöïc hieän nhö: tính khaû thi veà quaûn lyù thöïc hieän döï aùn; xaùc ñònh tính khaû thi veà thò tröôøng vaø kyõ thuaät cuûa döï aùn; khaû naêng veà taøi chính cuûa chuû ñaàu tö ñeå ñöùng vöõng trong suoát voøng ñôøi höõu duïng cuûa döï aùn; phaàn ñoùng goùp veà kinh teá – xaõ hoäi cuûa döï aùn . Caùc giai ñoaïn thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö ñöôïc thöïc hieän xuyeân suoáât theo töøng giai ñoaïn cuûa vieäc thieát laäp vaø quyeát ñònh pheâ duyeät döï aùn, ñöôïc bieåu hieän theo sô ñoà sau : Baûng 1-2 : Sô ñoà caùc böôùc thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö Nghieân cöùu tieàn khaû thi Nghieân cöùu khaû thi Thieát keá chi tieát Khaùi nieäm vaø xaùc ñònh döï aùn Trang 15 Ñieåm ra quyeát ñònh 1.4.2. Baùo caùo nghieân cöùu tieàn khaû thi : Nghieân cöùu tieàn khaû thi cuûa caùc döï aùn thöôøng bao goàm caùc böôùc sau : - Phaân tích thò tröôøng hay möùc caàu : Möùc cung vaø giaù caû veà haøng hoaù, dòch vuï hay caùc nhu caàu töông ñoái veà dòch vuï xaõ hoäi ñöôïc öôùc tính, ñònh löôïng hoaù vaø lyù giaûi chöùng minh - Phaân tích kyõ thuaät : Caùc thoâng soá nhaäp löôïng cuûa döï aùn ñöôïc xaùc ñònh moät caùch chi tieát vaø caùc öôùc tính veà chi phí ñöôïc xaây döïng - Phaân tích nhaân löïc vaø quaûn lyù: Nhu caàu nhaân löïc caàn thieát cho vieäc thöïc hieän cuõng nhö vaän haønh döï aùn ñöôïc xaùc ñònh moät caùch chi tieát vaø nguoàn nhaân löïc ñöôïc xaùc ñònh vôùi soá löôïng cuï theå - Phaân tích taøi chính : Chi vaø thu taøi chính ñöôïc phaân tích cuøng vôùi vieäc ñaùnh giaù caùc phöông aùn taøi trôï khaùc nhau - Phaân tích hieäu quaû kinh teá : Caùc döõ lieäu taøi chính ñöôïc ñieàu chænh thaønh caùc döõ lieäu kinh teá. Chi phí vaø lôïi ích cuûa döï aùn ñöôïc thaåm ñònh töø quan ñieåm cuûa caû neàn kinh teá. - Phaân tích hieäu quaû xaõ hoäi : Döï aùn ñöôïc thaåm ñònh töø quan ñieåm cuûa nhöõng ñoái töôïng ñöôïc höôûng lôïi ích döï aùn vaø nhöõng ñoái töôïng phaûi chòu chi phí cho döï aùn. Caàn ñònh löôïng hoaù möùc lôïi ích ñöôïc höôûng vaø chi phí phaûi chòu cuûa caùc nhoùm naøy . 1.4.3. Phaân tích taøi chính: Do laõnh vöïc thaåm ñònh döï aùn khaù roäng nhö ñaõ neâu ôû phaàn treân, trong phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi, taùc giaû chæ ñi saâu vaøo lónh vöïc phaân tích taøi chính cuûa döï aùn laøm cô sôû ñeå phaân tích veà maët taøi chính cho ñeà taøi nghieân cöùu ôû chöông sau. Phaân tích taøi chính laø khaâu toång hôïp ñaàu tieân caùc bieán soá taøi chính vôùi caùc bieán soá kyõ thuaät ñaõ ñöôïc tính toaùn trong nhöõng phaàn phaân tích tröôùc. Moät bieán soá daïng ngaân löu cuûa döï aùn seõ ñöôïc xaây döïng nhaèm xaùc ñònh taát caû caùc khoaûn thu vaø chi döï kieán cho Chaáp thuaän döï aùn Trang 16 toaøn boä thôøi gian höõu duïng cuûa döï aùn. Noäi dung phaân tích taøi chính cuûa döï aùn töïu trung nhaèm traû lôøi caùc caâu hoûi coù lieân quan tôùi trieån voïng taøi chính vaø khaû naêng thaønh coâng cuûa döï aùn nhö sau: - Möùc ñoä chaéc chaén vaø töông ñoái nhö theá naøo ñoái vôùi moãi haïng muïc thu vaø chi trong phaân tích taøi chính? Nhöõng yeáu toá naøo ñöôïc döï kieán aûnh höôûng tröïc tieáp tôùi caùc bieán soá naøy vaø aûnh höôûng nhö theá naøo? - Nguoàn taøi trôï naøo ñöôïc söû duïng ñeå traû cho caùc chi phí cuûa döï aùn? Phöông aùn taøi chính naøo coù nhöõng ñaëc ñieåm rieâng bieät gì khoâng ví duï nhö laõi suaát öu ñaõi, voán trôï caáp, voán coå phaàn hoaëc voán vay nöôùc ngoaøi… - Ngaân löu roøng toái thieåu caàn coù laø bao nhieâu ñeå döï aùn coù theå duy trì ñöôïc hoaït ñoäng maø khoâng caàn phaûi coù yeâu caàu ngoaøi keá hoaïch vaø phaûi xin theâm ngaân saùch - Döï aùn coù ñaït döïôïc ngaân löu roøng ñuû lôùn hay suaát thu hoài voán ñuû cao ñeå döï aùn khaû thi veà maët taøi chính khoâng? Neáu khoâng thì nguoàn voán naøo coù theå duøng taøi trôï cho döï aùn… Trong quaù trình thaåm ñònh döï aùn veà maët taøi chính, neáu coù moät trong nhöõng vaán ñeà cô baûn neâu treân khoù khaên thì phaûi xem xeùt laïi döï aùn vaø coù höôùng ñieàu chænh veà maët kyõ thuaät vaø taøi chaùnh nhaèm traùnh ñeå tröôøng hôïp thaát baïi trong quaù trình thöïc hieän döï aùn sau naøy. 1.4.4. Caùc chæ tieâu phaân tích taøi chính cho döï aùn ñaàu tö : Caùc döï aùn ñaàu tö thöôøng coù voøng ñôøi keùo daøi trong nhieàu naêm, treân moãi naêm ñeàu coù phaùt sinh chi phí ñaàu tö vaø lôïi ích taøi chaùnh töông öùng, vì vaäy ngay thôøi ñieåm thaåm ñònh hay phaân tích taøi chính döï aùn caàn phaûi qui ñoåi chi phí vaø lôïi ích naøy cuûa döï aùn veà thôøi ñieåm hieän taïi baèng phöông phaùp chieát khaàu. Vì vaäy, tröôùc khi ñi vaøo phaân tích taøi chính döï aùn, ta caàn hieåu roõ veà phöông phaùp chieát khaáu. * Phöông phaùp chieát khaáu: Lyù do aùp duïng phöông phaùp chieát khaáu laø bôûi vì ngoaøi yeáu toá tröôït giaù ra thì ñoàng tieàn coù “chi phí cô hoäi”. Chi phí cô hoäi cuûa ñoàng tieàn laø giaù trò maát ñi do khoâng söû duïng ñoàng tieàn vaøo muïc ñích sinh lôïi mong muoán cuûa nhaø ñaàu tö. Ví duï : Giaû söû taïi thôøi ñieåm 31/12/2003, moät nhaø ñaàu tö coù 10 trieäu ñoàng, nhöng khoâng ñöa vaøo ñaàu tö maø ñeå caát tröõ, nhö vaäy cho ñeán 31/12/2008, soá voán treân vaãn laø 10 trieäu ñoàng. Nhöng neáu nhaø ñaàu tö naøy ñem göûi tín duïng vôùi laõi suaát 10%/naêm thì ñeán 31/12/2008 thì toång voán coäng laõi seõ laø : 10 * (1 + 10%)5 = 16,105 trieäu ñoàng, nhö vaäy, nhaø ñaàu ñaàu tö naøy ñaõ maát ñi cô hoäi laõi tín duïng laø : 16,105 trñ – 10 trñ = 6,105 tr.Ñoàng. Trang 17 Trong tröôøng hôïp naøy laõi suaát tính duïng 10% ñöôïc goïi laø chi phí cô hoäi cuûa voán goác 10 trieäu ñoàng Baèng phöông phaùp chieát khaáu maø lôïi ích roøng cuûa caùc naêm trong thôøi gian höõu duïng cuûa döï aùn ñöôïc hieän giaù ngay thôøi ñieåm baét ñaàu ñaàu tö cho döï aùn theo coâng thöùc tính hieän giaù lôïi ích roøng (NPV) nhö sau : NPV=[(B0 – C0)/(1+r)0] + … + [(Bn – Cn)/(1+r)n] Trong ñoù : - NPV laø hieän giaù doøng lôïi ích roøng cuûa döï aùn ôû naêm 0 - Bt laø laø lôïi ích cuûa cuûa döï aùn ôû caùc naêm t = 0,…,n - Ct laø chi phí cuûa döï aùn töông öùng ôû caùc naêm t = 0,..,n - Bieåu thöùc 1/(1+r)t chính laø suaát chieát khaáu cuûa voán ñaàu tö Ví duï: Tính toaùn hieän giaù lôïi ích roøng cuûa döï aùn vôùi chi phí voán r = 6% nhö sau : Naêm 0 1 2 3 4 5 1. Lôïi ích 3.247 4.571 3.525 2.339 2. Chi phí 5000 2.121 1.000 1,000 1.000 1.000 3. Lôïi ích roøng (1 -2) -5.000 -2.121 2.247 3.571 2.525 1.339 4. Hieän giaù lôïi ích roøng (r=6%) NPV = 1.000 -5.000 -2.000 2.000 3.000 2.000 1.000 Muïc ñích cuûa vieäc tính hieän giaù lôïi ích roøng cuûa moät döï aùn laø ñeå xaùc ñònh xem vieäc söû duïng taøi nguyeân theo caùch ñoù coù mang laïi lôïi ích lôùn hôn chi phí cuûa taøi nguyeân hay khoâng, maø chi phí ñoù ñöôïc phaûn aùnh baèng suaát chieát khaáu thích hôïp. Neáu nhö coù lôïi, hieän giaù lôïi ích roøng seõ laø soá döông. baèng ngöôïc laïi thì döï aùn khoâng mang laïi hieäu quaû veà maët taøi chính. Trong coâng thöùc tính heä soá chieát khaáu 1/(1+r)n thì r laø chi phí voán ñaàu tö. Neáu theo quan ñieåm chuû ñaàu tö, moät khi trong baûng ngaân löu ñaõ tính vaøo phaàn voán vay vaø traû nôï vay thì suaát chieát khaáu phaûi ñöôïc tính treân chi phí voán rieâng cuûa chuû sôû höõu. Chi phí voán naøy ñöôïc tính treân cô sôû tyû leä laõi roøng cuûa chuû ñaàu tö trong quaù trình kinh doanh tröôùc ñaây vaø coù tính ñeán möùc ruûi ro trong quaù trình ñaàu tö döï aùn. Vì vaäy, chi phí Trang 18 voán naøy phaûi cao hôn laõi suaát ngaân haøng cuøng thôøi ñieåm vaø phaûi nhaèm muïc ñích thoaû maõn möùc lôïi nhuaän kyø voïng cuûa chuû ñaàu tö trong töông lai. * Moät soá tieâu chuaån phaân tích taøi chính ñeå ñaùnh giaù hieäu quaû ñaàu tö : Trong lòch söû ñaõ coù nhieàu tieâu chuaån ñöôïc söû duïng ñaùnh giaù hieäu quaû döï kieán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö, trong phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi chæ taäp trung vaøo boán tieâu chuaån chuû yeáu ñeå ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn ñaàu tö nhö sau : a. Tieâu chuaån hieän giaù lôïi ích roøng (NPV): Nhö phaàn treân ñaõ phaân tích, ñeå tính hieän giaù lôïi ích roøng tröôùc heát caàn xaùc ñònh ñöôïc lôïi ích roøng cuûa töøng thôøi ñieåm trong thôøi gian hoaït ñoäng cuûa döï aùn, tieáp theo caàn xaùc ñònh heä soá chieát khaáu, heä soá chieát khaáu naøy coù theå thay ñoåi theo töøng naêm, tuy nhieân trong phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi chæ qui öôùc heä soá chieát khaáu coá ñònh trong suoát thôøi gian hoaït ñoäng cuûa döï aùn. Sau khi xaùc ñònh ñöôïc suaát chieát khaáu, hieän giaù lôïi ích roøng (NPV) cuûa döï aùn seõ ñöôïc tính theo coâng thöùc ñaõ neâu ôû phaàn treân vôùi heä soá chieát khaáu ñaõ ñöôïc xaùc ñònh. Tieâu chuaån hieän giaù lôïi ích roøng laø moät tieâu chuaån quan troïng trong vieäc xem xeùt hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn, veà nguyeân taéc ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn ñoái vôùi tieâu chuaån naøy coù theå chia laøm nhöõng nguyeân taéc sau: (i). Khi naøo thì loaïi boû döï aùn : Qui taéc 1: Khoâng chaáp nhaän moïi döï aùn ñaàu tö khi coù hieän giaù lôïi ích roøng aâm khi ñöôïc chieát khaáu baèng chi phí cuûa voán ñaàu tö. Ví duï: coù boán döï aùn ñaàu tö vôùi keát quaû tính toùn hieän giaù lôïi ích roøng nhö sau : - Döï aùn A : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 1 trieäu ñoâ-la vaø NPV = +$70.000 - Döï aùn B : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 5 trieäu ñoâ-la vaø NPV = -$50.000 - Döï aùn C : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 2 trieäu ñoâ-la vaø NPV = +$100.000 - Döï aùn D : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 3 trieäu ñoâ-la vaø NPV = -$25.000 Trong ví duï naøy thì caùc döï aùn C vaø D seõ bò loaïi boû vì coù NPV aâm. (ii). Haïn cheá ngaân saùch : Thoâng thöôøng moãi chuû ñaàu tö ñeàu bò haïn cheá ôû khaû naêng voán, neân khi xeùt choïn döï aùn ñeàu phaûi caên cöù vaøo khaû naêng voán ñaàu tö cuûa mình ñoàng thôøi xeùt choïn döï aùn theo nguyeân taéc toái ña hoaù hieän giaù lôïi ích roøng. Qui taéc 2: Trong giôùi haïn cuûa moät ngaân saùch ñaõ ñöôïc aán ñònh, caàn phaûi choïn trong soá caùc döï aùn hieän coù nhoùm döï aùn naøo coù theå toái ña hoaù lôïi ích. Trang 19 Ví duï: Coù nguoàn voán cho ñaàu tö laø 4 trieäu ñoâ-la ñaàu tö cuûa 4 döï aùn sau: - Döï aùn E : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 1 trieäu ñoâ-la vaø NPV = +$60.000 - Döï aùn F : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 2 trieäu ñoâ-la vaø NPV = +$400.000 - Döï aùn G : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 2 trieäu ñoâ-la vaø NPV = +$150.000 - Döï aùn H : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 2 trieäu ñoâ-la vaø NPV =+$225.000 Nhö vaäy, trong ví duï naøy, veà phöông aùn voán, ñôn vò naøy coù theå choïn caùc nhoùm döï aùn (E+F), (G+H), (E+G), (E+H), (F+G), (F+H). Tuy nhieân ñeå toái ña hoaù lôïi ích thì deã daøng thaáy raèng ñôn vò naøy seõ choïn nhoùm döï aùn (F+H) vì nhoùm naøy seõ mang laïi hieän giaù lôïi ích roøng cao nhaát laø $625.000 (iii). So saùnh caùc döï aùn loaïi tröø laãn nhau: Trong coâng taùc phaân tích ñaùnh giaù vaø thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö coù nhieàu tröôøng hôïp gaëp phaûi tình huoáng phaûi löïa choïn nhöõng döï aùn thay theá nhau, nghóa laø neáu thöïc hieän döï aùn naøy thì phaûi boû döï aùn kia, khi ñoù döï aùn ñöôïc choïn seõ laø döï aùn mang laïi hieän giaù lôïi ích roøng lôùn nhaát. Qui taéc 3: Trong tình huoáng khoâng bò giôùi haïn ngaân saùch, nhöng phaûi choïn moät döï aùn trong soá caùc döï aùn loaïi tröø laãn nhau, thì döï aùn ñöôïc choïn phaûi laø döï aùn sinh ra hieän giaù lôïi ích roøng lôùn nhaát. Ví duï: Moät ñôn vò ñang xem xeùt vaø chæ ñöôïc choïn 1 trong 3 3 döï aùn sau: - Döï aùn I : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 1 trieäu ñoâ-la vaø NPV = +$300.000 - Döï aùn J : Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 4 trieäu ñoâ-la vaø NPV = +$700.000 - Döï aùn K: Hieän giaù chi phí ñaàu tö laø 1,5 trieäu ñoâ-la vaø NPV = +$600.000 Do caùc döï aùn naøy coù tính loaïi tröø laãn nhau neân chæ choïn ñöôïc 1 trong 3 döï aùn treân ñeå thöïc hieän, vì vaäy döï aùn ñöôïc xeùt choïn trong ví duï naøy seõ laø döï aùn J (iv). Giôùi haïn khi löïa choïn caùc döï aùn coù theå thay theá nhau: Ví duï: coù 3 phöông aùn xaây döïng maët ñöôøng cuûa cuøng moät con ñöôøng nhö sau : - Phöông aùn A: Ñöôøng raûi ñaù Thôøi gian höõu duïng laø 3 naêm - Phöông aùn B: Ñöôøng traùng nhöïa noùng Thôøi gian höõu duïng laø 5 naêm - Phöông aùn C: Ñöôøng traùng nhöïa laïnh Thôøi gian höõu duïng laø 15 naêm Neáu phaûi so saùnh hieän giaù lôïi ích roøng cuûa 3 phöông aùn vôùi ñôøi höõu duïng 3, 5 vaø 15 naêm thì caàn phaûi so saùnh 5 döï aùn ñöôøng raûi ñaù (keùo daøi 15 naêm) vôùi 3 döï aùn ñöôøng Trang 20 traùng nhöïa noùng (cuõng keùo daøi 15 naêm) vaø phöông aùn ñöôøng traùng nhöïa laïnh coù thôøi gian höõu duïng laø 15 naêm, nhö vaäy thì môùi coù theå so saùnh ñöôïc vôùi nhau. Tuy nhieân, cuõng coù caùch so saùnh khaùc hôn vaø hieäu quaû hôn khi ta choïn nhöõng nhoùm phöông aùn maø trong moãi nhoùm coù theå söû duïng moät hoaëc caû 3 phöông aùn xaây döïng ñöôøng trong ví duï naøy nhö: - Phöông aùn 1 :(Phöông aùn A+A+A+B+C) Thôøi gian höõu duïng laø 29 naêm - Phöông aùn 2 : (Phöông aùn A+B+B+C) Thôøi gian höõu duïng laø 28 naêm Trong tröôøng hôïp naøy, baèng phöông phaùp qui ñoåi hieän giaù lôïi ích roøng cuûa phöông aùn 1 (29 naêm) veà hieän giaù lôïi ích roøng trong 28 naêm thì coù theå so saùnh vaø xeùt choïn phöông aùn khaû thi giöõa 2 phöông aùn 1 vaø 2 theo qui taéc 3 neâu treân. b, Tieâu chuaån tyû soá lôïi ích – chi phí: Tieâu chuaån naøy duøng ñeå xeáp haïng caùc döï aùn ñaàu tö trong vieäc xem xeùt hieäu quaû ñaàu tö cho döï aùn. Tyû soá lôïi ích – chi phí ñöôïc tính baèng caùch chia hieän giaù cuûa lôïi ích cho hieän giaù cuûa chi phí Coâng thöùc: Tyû soá lôïi ích-chi phí = (Hieän giaù caùc lôïi ích)/(Hieän giaù caùc chi phi) Veà nguyeân taéc xeùt tyû soá lôïi ích - chi phí laø tyû soá naøy phaûi lôùn hôn tyû suaát sinh lôøi cuûa voán ñaàu tö cho pheùp (I) vaø trong caùc döï aùn thay theá laãn nhau thì phaûi choïn döï aùn coù tyû soá lôïi ích - chi phí lôùn nhaát Tuy nhieân, neáu chæ döïa vaøo tyû soá lôïi ích – chi phí maø khoâng xem xeùt ñeán qui moâ ñaàu tö seõ deã daãn ñeán sai laàm khi xeáp haïng caùc döï aùn caàn löïa choïn, moät ví duï döôùi ñaây seõ chöùng minh ñöôïc ñieàu naøy: Ví duï : Coù 3 döï aùn vôùi qui moâ nhö sau : - Döï aùn 1: coù hieän giaù (PV) cuûa chi phí laø 1 trieäu ñoâ-la vaø cuûa lôïi ích (NPV) laø $0,3 trieäu - Döï aùn 2: coù hieän giaù (PV) cuûa chi phí laø 8 trieäu ñoâ-la vaø cuûa lôïi ích (NPV) laø $1,4 trieäu - Döï aùn 3: coù hieän giaù (PV) cuûa chi phí laø 1,5 trieäu ñoâ-la vaø cuûa lôïi ích (NPV) laø $0,6 trieäu Neáu chæ caên cöù vaøo tyû soá lôïi ích – chi phí thì seõ choïn döï aùn 3, theá nhöng trong 3 döï aùn thì döï aùn 2 môùi laø döï aùn coù hieän giaù lôïi ích roøng cao nhaát. Trang 21 c. Thôøi gian hoaøn voán: Ñaây cuõng laø moät chæ tieâu quan troïng ñeå phaân tích ñaùnh giaù trong quaù trình thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö. Thôøi gian hoaøn voán laø thôøi gian caàn thieát (thöôøng coù ñôn vò tính laø naêm) ñeå lôïi ích roøng (chöa chieát khaáu) hoaøn laïi voán ñaàu tö. Chæ tieâu naøy cuõng mang tính töông ñoái trong quaù trình phaân tích ñeå thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö, bôûi vì coù chaéc chaén raèng taát caû nhöõng döï aùn mang laïi lôïi ích nhanh, thôøi than hoaøn voán ngaén laïi coù theå toát hôn nhöõng döï aùn mang laïi lôïi ích laâu daøi nhöng coù thôøi gian hoaøn voán laâu hôn. Giaû söû coù 2 döï aùn cuøng moät chi phí ñaàu tö nhö nhau laø C vaø lôïi ích cuï theå cuûa 2 döï aùn nhö sau : - Trong thôøi gian töø naêm t1 ñeán naêm t* döï aùn A coù lôïi ích cao hôn döï aùn B - Töø naêm t* cho ñeán naêm tb döï aùn A coù lôïi ích baèng 0, trong khi ñoù döï aùn B mang laïi lôïi ích döông Vôùi thôøi gian hoaøn voán t* naêm, ngöôøi ta seõ choïn döï aùn A thay vì choïn döï aùn B bôûi vì vôùi cuøng moät möùc chi phí döï aùn A seõ sinh ra lôïi ích lôùn hôn sôùm hôn.Tuy nhieân, neáu xem xeùt theo hieän giaù lôïi ích roøng cuûa toaøn boä döï aùn coù nhieàu khaû naêng laø döï aùn B vôùi lôïi ích lôùn hôn trong nhöõng naêm veà sau seõ toát hôn nhieàu (nhö hình veõ) t t* tb Ca = Cb Thôøi gian höõu duïng döï aùn A Thôøi gian höõu duïng cuûa döï aùn B d. Tieâu chuaån noäi suaát thu hoài voán (IRR): Noäi suaát thu hoài voán (IRR) laø moät chæ tieâu thöôøng duøng ñeå ñaùnh giaù hieäu quaû ñaàu tö vaø moâ taû söùc haáp daãn cuûa moät döï aùn. Tieâu chuaån noäi suaát thu hoài voán vaø chæ tieâu hieän giaù lôïi ích roøng coù moái lieân quan vôùi nhau. Ñeå tính NPV thì phaûi ñöa ra suaát chieát khaáu Trang 22 vaø duøng noù ñeå tìm hieän giaù lôïi ích roøng, ngöôïc laïi khi cho hieän giaù lôïi ích roøng baèng 0 thì seõ tìm ra noäi suaát thu hoài voán (IRR). Noäi suaát thu hoài voán k ñöôïc tính baèng caùch giaûi ngöôïc phöông trình sau : NPV = [(B0 – C0)/(1+k)0] + [(B1 – C1)/(1+k)1] + … + [(Bn – Cn)/(1+k)n] = 0 Trong ñoù : - Ct laø chi phí cuûa döï aùn naêm thöù t (t=0,1,…n) - Bt laø lôïi ích cuû döï aùn naêm thöù t (t=0,1,…n) Tieâu chuaån noäi suaát thu hoài voán laø moät chæ tieâu quan troïng, noù coù öu ñieåm laø chæ caàn döïa vaøo caùc soá lieäu cuûa döï aùn laø coù theå tính ñöôïc vaø ñem so saùnh vôùi möùc laõi suaát kyø voïng cuûa nhaø ñaàu tö ñeå xeùt xem möùc hieäu quaû cuûa döï aùn. Tuy nhieân, trong tröôøng hôïp maø caùc döï aùn thay theá haún cho nhau sau ñaây neáu chæ döïa vaøo noäi suaát thu hoài voán ñeå xem xeùt thì raát deã daãn ñeán sai laàm. (i). Tröôøng hôïp caùc döï aùn coù quy moâ khaùc nhau: Giaû söû coù 2 döï aùn: - Döï aùn A vôùi chi phí ñaàu tö laø 1.000, moãi naêm mang laïi moät khoaûn lôïi ích roøng laø 300 vaø döï aùn B coù theå thay theá döï aùn A vôùi chi phí ñaàu tö laø laø 5000, mang laïi khoaûn lôïi ích roøng 1.000 moãi naêm. - Noäi suaát thu hoài voán cuûa döï aùn A laø IRRa =0,3 vaø cuûa döï aùn B laø 0,2. Tuy nhieân khi tính hieän giaù lôïi ích roøng vôùi suaát chieát khaáu 10% thì NPV cuûa döï aùn A laø 2000 trong khi cuûa döï aùn B laø 5000. Ñeán ñaây, neáu chæ caên cöù vaøo noäi suaát thu hoài voán thì seõ choïn döï aùn A vì IRR=30%, nhöng döï aùn B mang laïi NPV lôùn hôn maø coù noäi suaát thu hoài voán nhoû hôn (IRR=20%) do coù quy moâ ñaàu tö lôùn hôn. Nhö vaäy ñoái vôùi caùc döï aùn coù tính loaïi tröø laãn nhau maø coù quy moâ ñaàu tö khaùc nhau thì phaûi thaän troïng khoâng neân chæ caên cöù vaøo moät chæ tieâu noäi suaát thu hoài voán. (ii). Tröôøng hôïp caùc döï aùn coù thôøi gian höõu duïng khaùc nhau: Giaû söû coù 2 döï aùn caàn xem xeùt troàng röøng treân cuøng moät khu ñaát : döï aùn A troàng loaïi caây coù theå thu hoaïch sau 5 naêm; döï aùn B troàng moät loaïi caây khaùc thu hoaïch sau 10 naêm. Caû 2 döï aùn ñeàu coù chi phí ñaàu tö laø $1.000, giaû thieát raèng sau khi thu hoaïch xong thì khu ñaát seõ ñöôïc söû duïng vaøo vieäc khaùc nhöng seõ mang laïi hieän giaù lôïi ích roøng baèng 0. Ta seõ xem xeùt cuï theå 2 döï aùn naøy : Trang 23 Chæ tieâu tính toaùn Döï aùn A Döï aùn B 1. Ñaàu tö ban ñaàu $1.000 naêm thöù 0 $1.000 naêm thöù 0 2. Lôïi ích $320 trong naêm thöù 5 $520 trong naêm thöù 10 3. NPV vôùi r=8% NPVa = 1.177,86 NPVb = 1.408,66 4. Noäi suaát thu hoài voán IRRa = 0,262 IRRb = 0,179 Nhö vaäy NPVa IRRb vaø neáu chæ caên cöù vaøo chæ tieâu IRR thì seõ choïn döï aùn A, trong khi döï aùn B môùi laø döï aùn mang laïi hieäu quaû cao hôn. * Phöông phaùp ñoä nhaïy : Ñeå ñôn giaûn hoaù quaù trình tính toaùn, trong luaän vaên naøy taùc giaû seõ söû duïng phöông phaùp “ ñoä nhaïy” hai chieàu ñeå tính toaùn caùc chæ tieâu hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn, treân cô sôû thay ñoåi töøng caëp bieán soá coù lieân quan trong döï aùn caàn phaân tích. (Duøng haøm Table trong Microsoft Excel) Qua phaàn phaân tích treân coù theå ñi ñeán keát luaän raèng: Khi tieán haønh xeùt choïn phöông aùn ñaàu tö cho döï aùn veà maët taøi chính caàn phaûi coù quan ñieåm toång hôïp töø nhieàu khía caïnh khaùc nhau, trong ñoù, nhaát thieát phaûi xem xeùt toaøn dieän treân caû boán chæ tieâu quan troïng laø : hieän giaù lôïi ích roøng (NPV), noäi suaát thu hoài voán (IRR), Tyû suaát lôïi ích – chi phí (B/C) vaø thôøi gian thu hoài voán. Neáu chæ xem xeùt phieán dieän töø moät chæ tieâu seõ deã daãn ñeán sai laàm trong quyeát ñònh ñaàu tö cho döï aùn. Ñaây laø quan ñieåm nhaát quaùn trong phaân tích taøi chính laøm cô sôû cho coâng taùc thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö vaø cuõng laø phöông thöùc maø taùc giaû seõ söû duïng ñeå ñaùnh giaù hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn “Ñaàu tö xaây döïng haï taàng Khu nhaø ôû Baø Ñieåm – huyeän Hoùc moân – Tp. Hoà Chí minh” ñöôïc trình baøy tieáp theo ôû chöông II. Trang 24 CHÖÔNG II PHAÂN TÍCH TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG HAÏ TAÀNG KHU NHAØ ÔÛ BAØ ÑIEÅM – HUYEÄN HOÙC MOÂN – TP. HOÀ CHÍ MINH 2.1. GIÔÙI THIEÄU PHÖÔNG AÙN TAØI CHÍNH CUÛA DÖÏ AÙN 2.1.1. Chuû ñaàu tö: - COÂNG TY ÑAÀU TÖ VAØ XAÂY DÖÏNG – TOÅNG CTY XAÂY DÖÏNG SOÁ 1 - Ñòa chæ 6 – 8 Thaïch Thò Thanh, Quaän I – TP.Hoà Chí Minh. - Quyeát ñònh thaønh laäp Doanh nghieäp Nhaø nöôùc soá 075A/BXD-TCLÑ ngaøy 22/03/1993 do Boä Xaây döïng caáp. - Giaáy pheùp ñaêng kyù kinh doanh soá 102545 do Sôû Keá hoaïch vaø Ñaàu tö TP.Hoà Chí Minh caáp ngaøy 06/12/2001 vaø ñaõ boå sung ngaønh ngheà kinh doanh. - Caùc ngaønh ngheà kinh doanh chính : XD daân duïng, Coâng nghieäp, giao thoâng, thuûy lôïi.; xaây döïng haï taàng khu coâng nghieäp, khu ñoâ thò; ñaàu tö kinh doanh haï taàng khu coâng nghieäp, khu ñoâ thò môùi, kinh doanh nhaø. 2.1.2. Giôùi thieäu veà döï aùn - Teân Döï aùn : ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG HAÏ TAÀNG KHU NHAØ ÔÛ BAØ ÑIEÅM Ñòa ñieåm : Xaõ Baø Ñieåm - Huyeän Hoùc Moân – TP.Hoà Chí Minh. - Qui moâ ñaàu tö : Toång dieän tích khu ñaát cuûa döï aùn : 9,4607 ha. - Vò trí, ñieàu kieän töï nhieân Khu ñaát nghieân cöùu Quy hoaïch thuoäc xaõ Baø Ñieåm, huyeän Hoùc Moân, bao goàm caùc thöûa 298, 299, 301, 302, 306, 307, 351, 352, 353, 354, 355, 356, 357, 358, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 365, 396, 397, 398, 399, 400, 401, 402, 403, 404, 405, 449, 451, 452, 453, 454, 455, 456, 457, 458, 459, 460, 487, 553, vaø moät phaàn caùc thöûa 406, 448, 450 thuoäc tôø baûn ñoà soá 2 Boä ñòa chính xaõ Baø Ñieåm. Toång dieän tích nghieân cöùu ban ñaàu laø 9,4607 ha. - Phöông aùn ñeàn buø, giaûi phoùng maët baèng - Caên cöù Nghò ñònh soá 22/1998/NÑ-CP ngaøy 24/4/1998 cuûa Chính phuû veà vieäc ñeàn buø thieät haïi khi Nhaø nöôùc thu hoài ñaát ñeå söû duïng vaøo muïc ñích quoác phoøng, an Trang 25 ninh, lôïi ích quoác gia, lôïi ích coâng coäng vaø Thoâng tö soá 145/1998/TT-BTC ngaøy 4/11/1998 cuûa Boä Taøi chính höôùng daãn thi haønh Nghò ñònh 22/1998/NÑ-CP cuûa Chính phuû. - Caên cöù Nghò ñònh soá 04/2000/NÑ-CP ngaøy 11/02/2000 cuûa Chính phuû veà thi haønh luaät söûa ñoåi, boå sung moät soá ñieàu cuûa Luaät ñaát ñai. - Caên cöù Nghò ñònh soá 38/2000/NÑ-CP ngaøy 23/08/2000 cuûa Chính phuû veà thu tieàn söû duïng ñaát. - Caên cöù Quyeát ñònh soá 05/QÑ-UB-QLÑT ngaøy 04/01/1995 cuûa Uyû Ban Nhaân Daân TP veà vieäc ban haønh baûng giaù caùc loaïi ñaát treân ñòa baøn Thaønh phoá. - Caên cöù Quyeát ñònh soá 5184/QÑ-UB-QLÑT ngaøy 09/11/1996 vaø Quyeát ñònh soá 15/2000/QÑ-UB cuûa Uyû Ban Nhaân Daân TP veà vieäc ban haønh, ñieàu chænh boå sung baûng giaù chuaån toái thieåu trò giaù nhaø ñeå tính leä phí tröôùc baï nhaø treân ñòa baøn Thaønh phoá Hoà Chí Minh. - Caên cöù Quyeát ñònh soá 64/2001/QÑ-UB ngaøy 30/07/2001 cuûa Uyû Ban Nhaân Daân TP veà qui ñònh haïn möùc ñaát taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh. - Caên cöù theo Quyeát ñònh soá 06/2003/QÑ-UB ngaøy 07/01/2003 cuûa UBND TP veà vieäc ban haønh Quy ñònh veà thuû tuïc giao ñaát, cho thueâ ñaát, chuyeån muïc ñích söû duïng ñaát ñeå ñaàu tö xaây döïng treân ñòa baøn thaønh phoá Hoà Chí Minh. Trong döï aùn döï kieán kinh phí cho ñeàn buø giaûi toûa laø : 500.000 ñ/m2ñaát. Toång kinh phí cho ñeàn buø giaûi toûa laø : 94.607 m2 * 500.000 ñoàng/m2 = 47.303.500.000 ñ - Phöông aùn xaây döïng Baûng 2-1 : Baûng Caân baèng Söû duïng ñaát : DT Ñaát Tyû leä Bình quaânSTT Haïng muïc (Ha) ( % ) (m2/ngöôøi) I ÑAÁT NHAØ ÔÛ : 4.7959 50.69 24.73 1 Bieät thöï song laäp, lieân laäp 2.6377 27.88 13.60 2 Lieân keá coù saân vöôøn 1.4388 15.21 7.42 3 Chung cö 9 taàng 0.7194 7.60 3.71 II CTCC 0.4142 4.38 2.14 4 Ñaát tröôøng Maãu giaùo 0.4142 4.38 2.14 III CAÂY XANH - TDTT : 1.1687 12.35 6.03 Trang 26 5 Khu Coâng vieân caây xanh -maët nöôùc 1.1687 12.35 6.03 IV ÑAÁT KHAÙC : 3.0819 32.58 15.89 6 Ñaát giao thoâng 3.0819 32.58 15.89 Coäng ñaát khu ôû 9.4607 100.00 48.78 MOÄT SOÁ CHÆ TIEÂU KINH TEÁ KYÕ THUAÄT Quy moâ daân soá 1,940 ngöôøi Soá hoä : 431 Hoä Chæ tieâu DT ñaát XD Nhaø ôû 24.73 m2/ngöôøi Chæ tieâu DT Ñaát CTCC 2.14 m2/ngöôøi Chæ tieâu DT Ñaát CX-TDTT 6.03 m2/ngöôøi Chæ tieâu DT ñaát Giao thoâng 15.89 m2/ngöôøi Tyû leä DT ñaát thöông phaåm 50.69 % Nhaø Bieät thöï song laäp, lieân laäp 55.00% Nhaø Lieân keá coù saân vöôøn 30.00% Nhaø chung cö 9 taàng 15.00% Taàng cao trung bình 2.90 Taàng Maät ñoä xaây döïng 35.66 % Heä soá Söû duïng ñaát 1.03 Laàn - Toång möùc ñaàu tö Cô sôû xaùc ñònh : − Boä ñôn giaù xaây döïng cô baûn khu vöïc Thaønh phoá Hoà Chí Minh. − Giaù trò thöïc teá caùc coâng trình môùi xaây döïng naêm 2000 - 2002. − Höôùng daãn veà chính saùch ñeàn buø giaûi toûa vaø leä phí söû duïng ñaát cuûa Cuïc Thueá, UÛy Ban Vaät Giaù Thaønh phoá , UÛy Ban Nhaân Daân huyeän Hoùc Moân vaø UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá. Trang 27 Baûng 2-2 :. Tieán ñoä thöïc hieän döï aùn: 3. Öôùc tính Toång voán ñaàu tö : Toång voán ñaàu tö ñöôïc öôùc tính treân cô sôû voán ñaàu tö toaøn boä Khu Nhaø ôû Baø Ñieåm, huyeän Hoùc Moân, töø taát caû caùc nguoàn voán theo moâ hình thieát keá. Cuï theå nhö sau: a- Öôùc tính Giaù trò Xaây laép Trang 28 a. Chi phí xaây laép : Baûng 2-3 : Khaùi toaùn giaù trò xaây laép haï taàng (Ñoàng) STT HAÏNG MUÏC QUY MOÂ Suaát Ñ/tö GIAÙ THAØNH 1 Ñaát giao thoâng 30,819 200,000 6,163,800,000 2 XD Coâng trình coâng coäng 2,071 1,250,000 2,588,750,000 3 Coâng vieân caây xanh 11,687 50,000 584,350,000 4 San neàn 47,304 57,000 2,696,299,500 5 Caùc coâng trình haï taàng khaùc 6,789,756,750 - Caáp Nöôùc 2,103,000,000 - Thoaùt Nöôùc baån 1,076,681,750 - Thoaùt nöôùc möa 1,640,700,000 - Caáp Ñieän 1,969,375,000 Giaù trò xaây laép tröôùc thueá 18,822,956,250 6 Thueá GTGT Xaây laép 5% 941,147,813 7 Döï phoøng phí 5% 988,205,203 8 Chi phí ñeàn buø giaûi toûa 47,303,500,000 Coäng 68,055,809,266 Baûng 2-4 : BAÛNG KHAÙI TOAÙN GIAÙ TRÒ XAÂY LAÉP NHAØ ÔÛ (Ñoàng) STT HAÏNG MUÏC QUY MOÂ SUAÁT ÑAÀU TÖ GIAÙ THAØNH 1 Giaù trò xaây laép tröôùc thueá nhaø ôû 78,864 1,250,000 98,580,000,000 2 Thueá GTGT Xaây laép 5% 4,929,000,000 3 Döï phoøng phí 5% 5,175,450,000 Coäng 108,684,450,000 Baûng 2-5 : BAÛNG KHAÙI TOAÙN GIAÙ TRÒ XAÂY LAÉP CHUNG CÖ (Ñoàng) STT HAÏNG MUÏC QUY MOÂ Suaát Ñ/tö GIAÙ THAØNH 1 Ñaát ñöôøng, saân baõi noäi boä 2,518 180,000 453,240,000 2 Haï taàng kyõ thuaät maïng ngoaøi 50% 226,620,000 3 Coâng vieân caây xanh 3,356 50,000 167,792,500 4 Xaây döïng Chung cö 11,400 1,500,000 17,100,000,000 Giaù trò xaây laép tröôùc thueá 17,947,652,500 5 Thueá GTGT Xaây laép 5% 897,382,625 6 Döï phoøng phí 5% 942,251,756 Coäng 19,787,286,881 Trang 29 b- Chi phí kieán thieát cô baûn khaùc : b.1. Baûng 2-6 : Chi phí cho coâng taùc Chuaån bò ñaàu tö : STT KHOAÛN MUÏC CHI PHÍ SOÁ TIEÀN VAT TOÅNG COÄNG Giai ñoaïn Chuaån bò ñaàu tö 487,132,173 518,879,193 1 Khaûo saùt - Laäp BÑ ñòa hình 33,651,249 10% 37,016,374 2 Laäp BÑ Hieän traïng Vò trí 11,163,626 10% 12,279,989 3 Ñieàu tra xaõ hoäi khu vöïc 9,460,700 10% 10,406,770 4 Döï aùn Tieàn Khaû thi 89,737,454 5% 94,224,327 5 Quy hoaïch Chia loâ 1/500 67,951,356 10% 74,746,492 6 Chi phí laäp & baùo caùo döï aùn 249,586,523 5% 262,065,849 7 Chi phí thaåm ñònh döï aùn 25,581,265 10% 28,139,392 b.2. Baûng 2-7 : Chi phí khaùc cho haïng muïc xaây döïng haï taàng kyõ thuaät : STT KHOAÛN MUÏC CHI PHÍ SOÁ TIEÀN VAT TOÅNG COÄNG Chi phí khaùc 3,648,450,759 3,837,797,356 Giai ñoaïn chuaån bò thöïc hieän Ñaàu tö 779,015,011 856,916,513 1a Chi phí thieát keá coâng trình 67,049,531 10% 73,754,484 1b Chi phí thaåm ñònh TK coâng trình 2,951,175 10% 3,246,293 1c Chi phí thaåm ñònh toång döï toaùn CT 2,656,058 10% 2,921,664 1d Chi phí laäp hoà sô ñaáu thaàu XL CT 6,774,759 10% 7,452,235 2a Chi phí TK haï taàng kyõ thuaät 266,598,135 10% 293,257,949 2b Chi phí thaåm ñònh TK haï taàng 11,672,394 10% 12,839,633 2c Chi phí thaåm ñònh toång döï toaùn HT 10,503,531 10% 11,553,884 2d Chi phí laäp hoà sô ñaáu thaàu XL HT 26,218,243 10% 28,840,067 3 Chi phí môøi thaàu CC trang thieát bò 6,163,185 10% 6,779,504 4 Chi phí laäp vaø thöïc hieän Ñeàn buø 378,428,000 10% 416,270,800 Giai ñoaïn thöïc hieän Ñaàu tö 2,869,435,748 2,980,880,843 1 Chi phí quaûn lyù döï aùn 646,434,507 10% 711,077,958 2 Chi phí giaùm saùt thi coâng CT 32,009,894 10% 35,210,883 3 Chi phí giaùm saùt thi coâng HT 114,386,217 10% 125,824,839 4 Chi phí Giaùm saùt laép ñaët TTB 13,829,279 10% 15,212,207 5 Chi phí baûo hieåm XD, ruûi ro thieân tai 216,463,997 10% 238,110,397 6 Chi phí thaåm tra, pheâ duyeät quyeát toaùn 91,327,054 10% 100,459,759 7 Tieàn Söû duïng Ñaát 652,242,400 652,242,400 8 Thueá chuyeån quyeàn söû duïng Ñaát 302,742,400 302,742,400 9 Chi phí khôûi coâng 20,000,000 20,000,000 10 Chi phí nghieäm thu, baøn giao 10,000,000 10,000,000 11 Chi phí khaùnh thaønh 20,000,000 20,000,000 12 Chi phí ñoùng goùp cho ñòa phöông 750,000,000 750,000,000 Trang 30 b.3. Baûng 2-8 : Chi phí khaùc cho haïng muïc xaây döïng Nhaø ôû rieâng leû : STT KHOAÛN MUÏC CHI PHÍ SOÁ TIEÀN VAT TOÅNG COÄNG Chi phí khaùc 2,268,301,464 2,495,131,610 Giai ñoaïn chuaån bò thöïc hieän Ñaàu tö 475,328,424 522,861,266 1a Chi phí thieát keá coâng trình 322,923,744 10% 355,216,118 1b Chi phí thaåm ñònh TK coâng trình 48,599,940 10% 53,459,934 1c Chi phí thaåm ñònh toång döï toaùn CT 43,769,520 10% 48,146,472 1d Chi phí laäp hoà sô ñaáu thaàu XL CT 60,035,220 10% 66,038,742 Giai ñoaïn thöïc hieän Ñaàu tö 1,792,973,040 1,972,270,344 1 Chi phí giaùm saùt thi coâng CT 659,303,040 10% 725,233,344 2 Chi phí baûo hieåm XD, ruûi ro thieân tai 1,133,670,000 10% 1,247,037,000 b.4. Baûng 2-9 : Chi phí khaùc cho haïng muïc xaây döïng Chung cö : STT KHOAÛN MUÏC CHI PHÍ SOÁ TIEÀN HS VAT TOÅNG COÄNG Chi phí khaùc 906,667,049 997,333,754 GÑ0 chuaån bò thöïc hieän Ñaàu tö 461,630,739 507,793,813 1a Chi phí thieát keá coâng trình 376,408,620 10% 414,049,482 1b Chi phí thaåm ñònh TK coâng trình 15,800,400 10% 17,380,440 1c CP thaåm ñònh toång döï toaùn CT 14,227,200 10% 15,649,920 1d Chi phí laäp hoà sô ñaáu thaàu XL CT 32,507,100 10% 35,757,810 2a Chi phí TK haï taàng kyõ thuaät 18,957,748 10% 20,853,523 2b Chi phí thaåm ñònh TK haï taàng 847,653 10% 932,418 2c CP thaåm ñònh toång döï toaùn HT 762,887 10% 839,176 2d Chi phí laäp hoà sô ñaáu thaàu XL HT 2,119,131 10% 2,331,044 Giai ñoaïn thöïc hieän Ñaàu tö 445,036,310 489,539,941 1 Chi phí giaùm saùt thi coâng CT 187,056,900 10% 205,762,590 2 Chi phí giaùm saùt thi coâng HT 8,507,040 10% 9,357,744 3 CP baûo hieåm XD, ruûi ro thieân tai 249,472,370 10% 274,419,607 ( Xin tham khaûo chi tieát “ Baûng Döï toaùn caùc chi phí khaùc “ ôû phaàn Phuï Luïc 2.) Trang 31 c- Phí duy tu baûo döôõng : Tyû leä trích duy tu baûo döôõng baèng 0,3% giaù trò xaây döïng cuûa naêm tröôùc. Toång trích duy tu baûo döôõng ñöôïc tính trong 5 naêm tuoåi cuûa döï aùn. Toång Chi phí naøy laø : 929.580.916 ñoàng (Xin xem chi tieát ôû phaàn Phuï luïc 2 – Baûng 3) d- Phí Quaûn lyù vaø Baùn haøng : Chi phí naøy nhaèm thuùc ñaåy vieäc kinh doanh cuûa Döï aùn ñöôïc thuaän lôïi.Toång trích chi phí naøy döï kieán 2 % Chi phí ñaàu tö cuûa döï aùn. Toång Chi phí naøy laø : 4.087.533.761 ñoàng (Xin xem chi tieát ôû phaàn Phuï luïc 2 – Baûng 3) - Baûng 2-10 : Baûng toång hôïp voán ñaàu tö cho döï aùn STT HAÏNG MUÏC THAØNH TIEÀN (ñ) Giaù trò xaây laép : 1 - Haï taàng kyõ thuaät 68,055,809,266 2 - Nhaø ôû rieâng leû 108,684,450,000 3 - Nhaø chung cö 19,787,286,881 Chi phí khaùc : 4 - Coâng taùc chuaån bò ñaàu tö 518,879,193 5 - Haï taàng kyõ thuaät 3,837,797,356 6 - Nhaø ôû rieâng leû 2,495,131,610 7 - Nhaø chung cö 997,333,754 8 - Phí duy tu, baûo döôõng 929,580,916 9 - Phí Quaûn lyù vaø Baùn haøng 4,087,533,761 Coäng Voán ñaàu tö 209.393.802.738 e- Chi phí laõi vay : Toång voán ñaàu tö xaây döïng cuûa döï aùn laø : 209,393,802,737 ñoàng Do döï aùn söû duïng hình thöùc ñaàu tö cuoán chieáu, ñaàu tö töøng phaàn nhöng hoaøn chænh, sôùm ñöa vaøo kinh doanh, thu tieàn kinh doanh caùc khu hoaøn chænh ñeå ñaàu tö tieáp theo trong naêm tôùi. Vôùi naêng löïc hieän coù cuûa Coâng ty, vieäc boû voán ban ñaàu ñeå ñaàu tö xaây döïng daàn kieåu cuoán chieáu naøy raát thuaän lôïi. Döï kieán nguoàn voán ñöôïc phaân boå nhö sau Trang 32 Baûng 2-11 : Baûng toång hôïp caùc nguoàn voán huy ñoäng cho döï aùn naêm 0 1 2 3 4 5 Döï kieán chi 106ñ 529.26 58,434.91 45,018.04 69,610.31 35,374.94 426.35 Caùc nguoàn voán 209,393.80 Voán töï coù vaø voán goùp 21,843.15 10.40% 529.26 5,993.13 7,167.60 5,023.32 2,916.66 213.18 Chi phí khaùc 518.88 689.89 2,552.12 2,975.24 1,113.02 - Tyû leä ñoùng 100% 100% 100% 100% 100% Phí ñeàn buø - 47,303.50 - - - - Tyû leä ñoùng 10.0% XD haï taàng - 8,853.08 8,322.23 1,294.40 1,294.40 - Tyû leä ñoùng 50% 100% 100% Chi h. ñoäng 10.38 1,145.78 908.75 1,507.35 1,018.50 426.35 Tyû leä ñoùng 100% 50% 50% 50% 50% 50% Voán öùng tröôùc cuûa nhaø thaàu XD 4,426.54 2.10% - 4,426.54 - - - - XD haï taàng - 8,853.08 8,322.23 1,294.40 1,294.40 - Tyû leä öùng 50% Voán döï kieán vay ngaân haøng 37,842.80 18.10% - 37,842.80 - - - - Phí ñeàn buø - 47,303.50 - - - - Tyû leä vay 80% Voán boå sung töø hoaït ñoäng KD 145,281.31 69.40% - 10,172.44 37,850.43 64,587.00 32,458.27 213.18 Vaäy, ñoái vôùi döï aùn naøy, Voán vay ngaân haøng vaø Voán öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu xaây döïng, baïn haøng, döï kieán laø 20 % Voán ñaàu tö. Ñoái vôùi Voán öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu thi coâng (döï kieán chieám 50% chi phí xaây laép haï taàng trong naêm thöù nhaát), sau khi hoaøn thaønh coâng trình, döï kieán moät naêm sau môùi hoaøn taát caùc thuû tuïc veà hoaøn coâng, nghieäm thu môùi traû cho baïn haøng, trong thôøi gian naøy, ñeå traùnh vieäc baát lôïi cho caùc nhaø thaàu, döï aùn cuõng tính laõi vay voán öùng tröôùc naøy trong moät naêm, vôùi laõi suaát cuûa ngaân haøng (0,85%/thaùng – 10,20%/naêm). Ñoái vôùi voán vay ngaân haøng (döï kieán duøng ñeå traû 80% chi phí ñeàn buø), seõ traû daàn caû laõi vaø voán 3 laàn trong 3 naêm coù doanh thu sau (naêm thöù 3 ñeán naêm thöù 5). Trang 33 Baûng 2-12 : LÒCH VAY VAØ TRAÛ NÔÏ (Trieäu ñoàng) naêm 0 1 2 3 4 5 Dö nôï Ñaàu kyø vay ngaân haøng 38,000.00 41,876.00 29,249.07 15,334.19 0.00 - Laõi vay phaùt sinh trong naêm 3,876.00 4,271.35 2,983.41 1,564.09 0.00 - Vay theâm trong kyø 38,000 - Traû voán + laõi ngaân haøng 16,898.28 16,898.28 16,898.28 0.00 Trong ñoù laõi ngaân haøng laø (4,271.35) (2,983.41) (1,564.09) (0.00) Voán vay ngaân haøng laø (12,626.93) (13,914.88) (15,334.19) (0.00) Dö nôï cuoái kyø vay ngaân haøng 38,000 41,876.00 29,249.07 15,334.19 0.00 Dö nôï Ñaàu kyø vay cuûa nhaø thaàu XD 4,426.54 - - Laõi cuûa voán öùng tröôùc phaùt sinh 451.51 - Traû voán + laõi öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu 4,878.05 Trong ñoù laõi cuûa öùng voán laø (451.51) Voán cuûa nhaø thaàu (4,426.54) Vay theâm trong kyø Dö nôï cuoái kyø vay cuûa nhaø thaàu XD 4,426.54 0.00 Toång chi phí laõi vay cuûa caû hai hình thöùc döï kieán laø :13.146.352.125 ñoàng - Hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn - Döï kieán tyû leä % vaø giaù baùn ñaát neàn nhö sau : Trang 34 Baûng 2-13 : Keá hoaïch kinh doanh ñaát neàn Naêm 1 2 3 Kinh doanh neàn nhaø 35% Ñaát neàn nhaø Lieân keá coù saân Tyû leä 40% 50% 10% Ñaát neàn nhaø Bieät thöï Tyû leä 35% 55% 10% Giaù baùn döï kieán (trieäu ñoàng) Ñaát neàn trung bình (trieäu ñ / m2ñaát) 2.30 Ñaát neàn nhaø Lieân keá coù saân (trieäu ñ / m2ñaát) 2.25 2.50 2.80 Ñaát neàn nhaø Bieät thöï (trieäu ñ / m2ñaát) 2.10 2.30 2.50 Khoái löông Kinh doanh döï kieán Ñaát neàn nhaø Lieân keá ( m2ñaát) 14,388 5,755 7,194 1,439 Ñaát neàn nhaø Bieät thöï ( m2ñaát) 26,377 9,232 14,507 2,638 Coäng khoái löôïng baùn ñöôïc 40,765 14,987 21,701 4,077 100% 36.76% 53.24% 10.00% Vaø doanh thu töø ñaát neàn ñöôïc döï kieán qua caùc naêm theo phöông thöùc thanh toaùn naêm 1 thu 60% giaù trò hôïp ñoàng, naêm 2 thu 30% giaù trò hôïp ñoàng vaø naêm 3 thu 10% Baûng 2-14 : Doanh thu töø kinh doanh ñaát neàn Naêm 1 2 3 4 5 Ñaát neàn nhaø Lieân keá 3,884.76 5,395.50 1,208.59 7,769.52 10,791.00 2,417.18 1,294.92 1,798.50 402.86 3,884.76 13,165.02 13,294.51 4,215.68 402.86 Ñaát neàn nhaø Bieät thöï 5,816.16 10,010.13 1,978.29 11,632.32 20,020.26 3,956.57 1,938.72 3,336.71 659.43 5,816.16 21,642.45 23,937.26 7,293.28 659.43 Coäng 9,700.92 34,807.47 37,231.78 11,508.97 1,062.29 - Döï kieán phaàn kinh doanh xaây döïng nhaø rieâng leû nhö sau : Trang 35 Baûng 2-15 : Keá hoaïch kinh doanh xaây döïng nhaø rieâng leû Naêm 2 3 4 Nhaø Lieân keá coù saân Soá löôïng 40% 50% 10% Nhaø Bieät thöï Soá löôïng 35% 55% 10% Giaù XD döï kieán (trieäu ñoàng) Giaù XD nhaø trung bình (trieäu ñ / m2saøn) 1.80 Nhaø Lieân keá coù saân (trieäu ñ / m2saøn) 1.80 1.80 1.80 1.80 Nhaø Bieät thöï (trieäu ñ / m2saøn) 1.80 1.80 1.80 1.80 Khoái löông Xaây döïng döï kieán Nhaø Lieân keá coù saân ( m2saøn) 57,439 - 22,976 28,720 5,744 Nhaø Bieät thöï ( m2saøn) 21,425 - 7,499 11,784 2,143 Coäng khoái löôïng XD ñöôïc 78,864 - 30,474 40,503 7,886 Vôùi phöông thöùc thanh toaùn 40% naêm thöù 1 vaø 60% giaù trò hôïp ñoàng naêm thöù 2, doanh thu döï kieán töø hoaït ñoäng kinh doanh xaây döïng nhö sau : Baûng 2-16 : Doanh thu töø kinh doanh xaây döïng Naêm 2 3 4 5 Nhaø Lieân keá coù saân 16,542.43 20,678.04 4,135.61 - 24,813.65 31,017.06 6,203.41 - - - 16,542.43 45,491.69 35,152.67 6,203.41 Nhaø Bieät thöï 5,399.10 8,484.30 1,542.60 - 8,098.65 12,726.45 2,313.90 - - - 5,399.10 16,582.95 14,269.05 2,313.90 Coäng 21,941.53 62,074.64 49,421.72 8,517.31 Trang 36 - Döï kieán phaàn kinh doanh chung cö cuûa döï aùn nhö sau : Baûng 2-17 : Keá hoaïch kinh doanh chung cö Naêm 2 3 4 Taàng 1 Soá löôïng 50% 50% Hoä kinh doanh 1,056 m2saøn kinh doanh 528.00 528.00 Taàng 2, 3 Soá löôïng 23% 77% Hoä A 928 m2saøn 208.00 720.00 Hoä B 464 m2saøn 88.00 376.00 Hoä C 720 m2saøn 180.00 540.00 Taàng 4, 5 Soá löôïng 45% 45% 11% Hoä A 832 m2saøn 312.00 312.00 208.00 Hoä B 352 m2saøn 176.00 176.00 - Hoä C 720 m2saøn 360.00 360.00 - Taàng 6, 7 Soá löôïng 25% 32% 43% Hoä A 832 m2saøn 208.00 208.00 416.00 Hoä B 352 m2saøn 88.00 132.00 132.00 Hoä C 720 m2saøn 180.00 270.00 270.00 Taàng 8, 9 Soá löôïng 25% 32% 43% Hoä A 832 m2saøn 208.00 208.00 416.00 Hoä B 352 m2saøn 88.00 132.00 132.00 Hoä C 720 m2saøn 180.00 270.00 270.00 8,880 m2saøn 2,804.00 4,232.00 1,844.00 Phöông thöùc thanh toaùn theo 2 ñôït : naêm ñaàu traû tröôùc 30% sau khi kyù hôïp ñoàng mua nhaø. Naêm thöù 2 thanh toaùn heát 70% giaù trò hôïp ñoàng, doanh thu döï kieán töø hoaït ñoäng kinh doanh chung cö nhö sau : Trang 37 Baûng 2-18 : Doanh thu töø hoaït ñoäng kinh doanh chung cö 2 3 4 5 Taàng 1 Soá löôïng 1,077.12 3,590.40 2,513.28 - Hoä kinh doanh 1,056 m2saøn 1,077.12 1,077.12 - 2,513.28 2,513.28 - Taàng 2, 3 Soá löôïng 813.96 4,696.80 6,527.64 - Hoä A 928 m2saøn 355.68 1,231.20 - 829.92 2,872.80 - Hoä B 464 m2saøn 150.48 642.96 - 351.12 1,500.24 - Hoä C 720 m2saøn 307.80 923.40 - 718.20 2,154.60 - Taàng 4, 5 Soá löôïng 1,195.68 4,233.76 3,331.36 684.32 Hoä A 832 m2saøn 439.92 439.92 293.28 - 1,026.48 1,026.48 684.32 Hoä B 352 m2saøn 248.16 248.16 - - 827.20 827.20 - Hoä C 720 m2saøn 507.60 507.60 - - 1,184.40 1,184.40 - Taàng 6, 7 Soá löôïng 571.20 2,064.80 2,689.60 2,290.40 Hoä A 832 m2saøn 249.60 249.60 499.20 - 582.40 582.40 1,164.80 Hoä B 352 m2saøn 105.60 158.40 158.40 - 246.40 369.60 369.60 Hoä C 720 m2saøn 216.00 324.00 324.00 - 504.00 756.00 756.00 Taàng 8, 9 Soá löôïng 571.20 2,064.80 2,689.60 2,290.40 Hoä A 832 m2saøn 249.60 249.60 499.20 - 582.40 582.40 1,164.80 Hoä B 352 m2saøn 105.60 158.40 158.40 - 246.40 369.60 369.60 Hoä C 720 m2saøn 216.00 324.00 324.00 - 504.00 756.00 756.00 106ñ 4,229.16 16,650.56 17,751.48 5,265.12 Trang 38 1. Chieán löôïc giaù baùn : a. Phaân tích veà caàu : Theo quy hoaïch chung cuûa huyeän Hoùc Moân, vôùi soá daân hieän nay laø 160.000 ngöôøi ñeán naêm 2020 döï kieán seõ boá trí khoaõng 300.000 daân, töùc laø taêng gaàn 2 laàn. Rieâng khu vöïc quy hoaïch Khu Nhaø ôû Baø Ñieåm (Khu 2), laø khu vöïc giaùp vôùi caùc truïc loä giao thoâng chính nhö ñöôøng Tænh loä 14, vaø naèm giaùp cuïm coâng nghieäp cuûa huyeän, hieân nay chæ coù 3.070 ngöôøi, nhöng trong quy hoaïch chi tieát, khu vöïc naøy seõ laø moät trong nhöõng cuïm ñoâ thò cuûa huyeän Hoùc Moân, phaùt trieån leân ñeán 13.450 daân (taêng gaáp 4 laàn), trong khi quy moâ cuûa Döï aùn naøy döï kieán chæ ñaït hôn 1.500 daân, vôùi vò trí thuaän lôïi nhö ñaõ phaân tích ôû treân, ñaõ chöùng minh ñöôïc tính haáp daãn cuûa vò trí khu ñaát naøy. b. Giaù kinh doanh cô sôû haï taàng kyõ thuaät : Giaù baùn neân döïa vaøo giaù thò tröôøng , tuy nhieân, phaûi buø ñaép ñöôïc chi phí vaø coù laõi. Do vaäy, ñaàu tieân phaûi ñeà caäp ñeán giaù thaønh cuûa neàn ñaát xaây döïng. Chi phí ñaát neàn kinh doanh tính treân toaøn boä quyõ ñaát khu daân cö. Chi tieát giaù thaønh caùc saûn phaåm ñöôïc tính taïi caùc bieåu treân chöa tính phí thu nhaäp chòu thueá tính tröôùc cuûa Chuû Ñaàu tö. Treân cô sôû naøy vaø giaù caû thò tröôøng nhaø ñaát khu vöïc keá caän hieän nay, Coâng ty döï kieán ñöa ra caùc haïng giaù kinh doanh cô sôû haï taàng khaùc nhau nhö sau : - Giaù ñaát neàn nhaø Lieân keá vöôøn : + Naêm thöø 1 : 2.250.000 ñ/m2. (Döï kieán baùn ñöôïc 40 % DT neàn) + Naêm thöù 2 : 2.500.000 ñ/m2. (Döï kieán baùn ñöôïc 50 % DT neàn) + Naêm thöù 3 : 2.800.000 ñ/m2. (Döï kieán baùn ñöôïc 10 % DT neàn) - Giaù ñaát neàn nhaø Bieät thöï : + Naêm thöù 1 : 2.100.000 ñ/m2. (Döï kieán baùn ñöôïc 35% DT neàn) + Naêm thöù 2 : 2.300.000 ñ/m2. (Döï kieán baùn ñöôïc 55% DT neàn) + Naêm thöù 3 : 2.500.000 ñ/m2. (Döï kieán baùn ñöôïc 10% DT neàn) (Döï kieán taêng giaù moãi naêm theo heä soá laõi suaát cuûa ngaân haøng) c. Giaù kinh doanh xaây döïng Nhaø ôû : Khu nhaø ôû naøy laáy giaù trung bình xaây döïng hieän nay ñeå tính toaùn. Giaù KD xaây döïng Nhaø ôû neân döïa vaøo giaù thò tröôøng, tuy nhieân, phaûi buø ñaép ñöôïc chi phí vaø coù laõi. Do vaäy, ñaàu tieân phaûi ñeà caäp ñeán giaù thaønh cuûa 1 meùt vuoâng saøn xaây döïng töøng caên hoä. Trang 39 Chi tieát giaù thaønh caùc saûn phaåm ñöôïc tính taïi caùc bieåu trong phuï luïcÏ chöa tính phí thu nhaäp chòu thueá tính tröôùc cuûa Chuû Ñaàu tö. Treân cô sôû naøy vaø giaù caû thò tröôøng xaây döïng hieän nay, Coâng ty döï kieán Giaù Kinh doanh xaây döïng laø 1.800.000 ñ/m2saøn. d. Giaù kinh doanh Khu Chung cö : Khu Chung cö ñöôïc tính toaùn aùp duïng ñoái vôùi ñoái töôïng trung löu. Giaù baùn neân döïa vaøo giaù thò tröôøng, tuy nhieân, phaûi buø ñaép ñöôïc chi phí vaø coù laõi. Do vaäy, ñaàu tieân phaûi ñeà caäp ñeán giaù thaønh cuûa 1 meùt vuoâng saøn xaây döïng töøng caên hoä cuûa töøng taàng laàu. Treân cô sôû naøy vaø giaù caû thò tröôøng nhaø ñaát hieän nay, Coâng ty döï kieán Giaù Kinh doanh trung bình laø 4.800.000 ñ/m2saøn caên hoä. Döï kieán taàng 1 duøng ñeå thöông maïi vaø choå ñeå xe, phaân boå giaù kinh doanh theo 5 caáp nhö sau : + Taàng 1 : 6.800.000 ñ/m2saøn caên hoä. + Taàng 2,3 : 5.700.000 ñ/m2saøn caên hoä. + Taàng 4,5 : 4.700.000 ñ/m2saøn caên hoä. + Taàng 6, 7 : 4.000.000 ñ/m2saøn caên hoä. + Taàng 8, 9 : 3.800.000 ñ/m2saøn caên hoä. - Ñoái vôùi coâng trình tröôøng Maàm Non, Chuû ñaàu tö seõ coù caùc phöông aùn thu hoài voán nhö : chuyeån giao coâng trình cho caáp quaûn lyù Nhaù nöôùc vaø nhaän laïi kinh phí ñaàu tö baèng vôùi voán xaây döïng ñaõ boû ra hoaëc chuyeån giao cho moät ñôn vò daân laäp, vaø cuõng nhaän laïi voán boû ra nhö treân. 2. Phöông thöùc thanh toaùn : a) Ñoái vôùi vieäc KD Nhaø ôû rieâng leû (Ñaát vaø Nhaø) : Döï kieán phöông thöùc thanh toaùn ñöôïc chia laøm 3 ñôït : 1. Ngay sau khi kyù hôïp ñoàng mua baùn, ngöôøi mua seõ öùng tröôùc 30%. 2. Sau khi xaây döïng xong heä thoáng ñöôøng, ngöôøi mua seõ traû tieáp 60%. 3. Sau khi nhaän giaáy tôø ñaát hoaøn chænh, ngöôøi mua seõ thanh toaùn heát. b) Ñoái vôùi Kinh doanh Chung cö : Döï kieán phöông thöùc thanh toaùn ñöôïc chia laøm 2 ñôït : 1. Ngay sau khi kyù hôïp ñoàng mua baùn, ngöôøi mua seõ öùng tröôùc 30%. 2. Sau khi nhaän giaáy tôø nhaø hoaøn chænh, ngöôøi mua seõ thanh toaùn heát. Trang 40 3. Doanh thu cuûa döï aùn : Baûng 2-19 : Doanh thu töø hoaït ñoäng kinh doanh toaøn döï aùn naêm 1 2 3 4 5 Doanh soá döï kieán 9,700.92 60,978.16 115,956.97 78,682.16 14,844.72 Ñaát neàn 9,700.92 34,807.47 37,231.78 11,508.97 1,062.29 Xaây döïng nhaø rieâng leû - 21,941.53 62,074.64 49,421.72 8,517.31 Nhaø Chung cö - 4,229.16 16,650.56 17,751.48 5,265.12 Thueá VAT 881.90 5,543.47 10,541.54 7,152.92 1,349.52 Ñaát neàn 881.90 3,164.32 3,384.71 1,046.27 96.57 Xaây döïng nhaø rieâng leû - 1,994.68 5,643.15 4,492.88 774.30 Nhaø Chung cö - 384.47 1,513.69 1,613.77 478.65 Doanh thu Thuaàn 8,819.02 55,434.69 105,415.43 71,529.24 16,083.95 Ñaát neàn 8,819.02 31,643.16 33,847.07 10,462.70 965.72 Xaây döïng nhaø rieâng leû - 19,946.85 56,431.49 44,928.83 7,743.01 Nhaø Chung cö - 3,844.69 15,136.87 16,137.71 4,786.47 Thu hoài voán XD CTCC 2,588.75 3.1. Ñoái vôùi neàn nhaø Lieân keá vöôøn : Toång dieän tích ñaát neàn nhaø Lieân keá : 14.388 m2 Doanh thu ñaït ñöôïc : 34.962.840.000 ñ 3.2. Ñoái vôùi neàn nhaø Bieät thöï : Toång dieän tích ñaát neàn nhaø Bieät thöï : 26.377 m2 Doanh thu ñaït ñöôïc :59.348.587.500 ñ 3.3. Ñoái vôùi XD Nhaø ôû : Toång dieän tích nhaø ôû : 78.864 m2 Doanh thu ñaït ñöôïc : 141.955.200.000 ñ 3.4. Ñoái vôùi XD Chung cö : Toång dieän tích saøn chung cö : 11.400 m2 Doanh thu ñaït ñöôïc : 43.896.320.000 ñ 3.5. Ñoái vôùi CTCC : Toång dieän tích saøn CTCC : 2.017 m2 Doanh thu ñaït ñöôïc : 2.588.750.000 ñ Trang 41 Toång doanh thu cho khu vöïc KD : 280.162.947.500 ñ Thueá Giaù trò gia taêng ( 10 %) : 25.469.358.864 ñ Doanh thu thuaàn cuûa khu vöïc KD : 254.693.588.636 ñ Doanh thu töø thu hoài voán XD CTCC : 2.588.750.000 ñ Doanh thu thuaàn cuûa Döï aùn : 257.282.338.636 ñ Chi phí ñaàu tö toaøn döï aùn : 209.393.802.237 ñ Chi phí laõi vay : 12.146.352.125 ñ Lôïi nhuaän tröôùc thueá : 34.742.183.774 ñ 4. Thueá thu nhaäo doanh nghieäp : - Lôïi nhuaän tröôùc thueá : 34.742.183.774 ñ - Thueá suaát : 28 % - Thueá thu nhaäp doanh nghieäp : 9.727.811.457 ñ 5. Hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn : Baûng 2-20: Hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn naêm 0 1 2 3 4 5 Doanh Thu thuaàn - 8,819.02 55,434.69 105,415.43 71,529.24 16,083.95 Chi phí ñ/tö vaø h/ ñoäng 529.26 58,434.91 45,018.04 69,610.31 35,374.94 426.35 Toång chi phí laõi vay - 3,876.00 4,722.86 2,983.41 1,564.09 0.00 Chi phí laõi vay NH - 3,876.00 4,271.35 2,983.41 1,564.09 0.00 Laõi cuûa voán öùng - - 451.51 - - - Lôïi nhuaän goäp (529.26) (53,491.89) 5,693.80 32,821.71 34,590.22 15,657.60 Loã luõy keá buø tröø thueá (529.26) (54,021.14) (48,327.35) (15,505.63) 19,084.58 15,657.60 Thueá thu nhaäp DN - - - - 5,343.68 4,384.13 Lôïi nhuaän roøng (529.26) (53,491.89) 5,693.80 32,821.71 29,246.53 11,273.47 Tyû suaát lôïi nhuaän 11.24% > Laõi suaát ngaân haøng (NPV) 7,182.52673 > 0 IRR 16.14% Lôïi nhuaän roøng cuûa Döï aùn : 25.014.372.317 ñoàng Hieän giaù thuaàn (NPV) vôùi suaát chieát khaáu 10 % laø : 7.182.526.730 ñ > 0 Noäi suaát thu hoài voán (IRR) : 16,14% Thôøi gian thu hoài voán : 4 naêm 6 thaùng. Trang 42 2.2. PHAÂN TÍCH ÑAÙNH GIAÙ VEÀ MAËT TAØI CHÍNH CUÛA DÖÏ AÙN 2.2.1. Phaân tích veà chi phí ñaàu tö vaø phöông aùn huy ñoäng voán : Treân cô sôû phöông aùn quy hoaïch chung toaøn döï aùn theo qui ñònh chung vaø qui ñònh veà cô caáu söû duïng ñaát cuûa UBND Thaønh phoá, döï aùn ñaõ ñöa ra moät phöông aùn quy hoaïch phuø hôïp vöøa mang laïi hieäu quaû cho döï aùn, trong ñoù tyû leä ñaát thöông phaåm 47.959m2 chieám 50,69% (goàm ñaát nhaø bieät thöï, ñaát nhaø lieân keá vaø ñaát chung cö, ñaát coâng trình coâng coäng). Ñaây laø moät chæ tieâu quan troïng aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán hieäu quaû ñaàu tö, bôûi vì tyû leä ñaát thöông phaåm chieám caøng cao thì doanh thu töø kinh doanh ñaát neàn caøng lôùn, tuy nhieân, theo qui ñònh cuûa Thaønh phoá, taát caû caùc döï aùn kinh doanh haï taàng khu daân cö ñeàu phaûi baûo ñaûm caùc chæ tieâu veà dieän tích ñaát giao thoâng, ñaát caây xanh, ñaát coâng trình coâng coäng nhö tröôøng hoïc, maãu giaùo,..bình quaân ñaàu ngöôøi daân phaûi cao hôn so vôùi chæ tieâu qui hoaïch chung cuûa Thaønh phoá cuõng nhö cuûa khu vöïc nôi döï aùn xaây döïng. Song song vaán ñeà treân, döï aùn cuõng ñaõ ñöa ra quy hoaïch heä thoáng haï taàng kyõ thuaät nhö ñöôøng, heä thoáng thoaùt nöôùc, heä thoáng caáp nöôùc, ñieän, heä thoáng xöû lyù chaát thaûi, xöû lyù nöôùc thaûi phuø hôïp vôùi quy moâ daân cö cuûa döï aùn vaø heä thoáng ñònh möùc kinh teá kyõ thuaät, ñôn giaù xaây döïng cô baûn hieän haønh cuûa Nhaø nöôùc. Vieäc phaân tích taøi chính ôû ñaây chuû yeáu laø nhöõng vaán ñeà veà giaù maø cô quan tö vaán thieát keá öôùc tính coøn chöa chuaån xaùc, ñaàu tieân ñoù laø khung giaù ñeàn buø ñaát taïi khu quy hoaïch cuûa döï aùn ôû xaõ Baø Ñieåm – huyeän Hoùc moân – Tp, Hoà Chí Minh nhö sau: Veà coâng taùc ñeàn buø ñaát, theo qui ñònh cuûa Tp. Hoà Chí Minh, caùc döï aùn ñaàu tö treân ñòa baøn Thaønh phoá chæ ñöôïc caáp quyeát ñònh giao ñaát khi chuû ñaàu tö ñaõ tieán haønh ñeàn buø giaûi toaû treân 80% dieän tích cuûa döï aùn, phaàn coøn laïi Thaønh phoá seõ hoã trôï ñeàn buø baèng caùc giaûi phaùp veà haønh chính. Thöïc hieän theo chính saùch naøy, Coâng ty ñaõ xuùc tieán khaûo saùt vaø ñeàn buø vôùi caùc hoä daân, qua thoaû thuaän vaø ñeàn buø ñöôïc hôn 50.000 m2 ñaát (chieám gaàn 60% dieän tích khu ñaát cuûa döï aùn) thì giaù ñeàn buø hieän nay bình quaân chöa ñeán 400.000 ñ/m2, do ñoù, giaù döï kieán ñeàn buø ñaát trong döï aùn 500.000 ñoàng/m2 laø quaù cao, chæ cheânh leäch hôn 100.000 ñoàng/m2 , neáu tính caû döï aùn, chi phí ñeàn buø ñaát, moät trong nhöõng chi phí ñaàu tö quan troïng, ñaõ taêng hôn 10 tyû ñoàng. Baèng phöông phaùp phaân tích “ñoä nhaïy”, chuùng ta seõ thaáy ñöôïc möùc ñoä aûnh höôûng cuûa rieâng chi phí ñeàn buø ñaát ñeán möùc laõi roøng cuûa döï aùn laø raát lôùn, neáu nhö tính giaù ñaát ñeàn buø thöïc teá hieän nay laø 380.000 ñoàng /m2 thay vì tính möùc ñeàn buø ñaát theo döï aùn döï kieán laø 500.000 ñoàng/m2 thì möùc laõi roøng cuûa döï aùn ñaõ taêng töø 25,014 tyû ñoàng leân 35,594 tyû nhö trong baûng sau : Trang 43 Baûng 2-21 : Baûng phaân tích ñoä nhaïy cuûa laõi roøng theo giaù ñeàn buø ñaátø Giaù baùn ñaát neàn nhaø lieân keá (Trieäu ñoàng/m2) 25,014.37 2.20 2.25 2.40 2.80 3.50 380,000 34,444.94 35,594.66 40,048.29 51,286.41 71,918.37 400,000 32,801.82 33,951.54 38,405.18 49,643.29 70,275.25 420,000 30,918.17 32,067.90 36,521.53 47,759.64 68,391.60 450,000 28,333.24 29,482.96 33,936.59 45,174.70 65,806.67 Chi phí ñeàn buø (Ñoàng/m2) 500,000 23,864.65 25,014.37 29,468.01 40,706.12 61,338.08 Nhö vaäy, möùc laõi roøng cuûa döï aùn ñaõ taêng hôn 10 tyû ñoàng, ñaây laø moät con soá khaù lôùn maø khoâng phaûi baát kyø moät ñôn vò kinh doanh naøo cuõng coù theå deã daøng coù ñöôïc vôùi moät löôïng voán ñaàu tö khoaûng 200 tyû ñoàng. Duø chæ môùi so saùnh moät chæ tieâu giaù ñaát ñeàn buø vaø giöõ nguyeân caùc chæ tieâu khaùc thì seõ coù söï thay ñoåi lôùn veà möùc laõi roøng cuûa döï aùn vaø ñöông nhieân laø caùc chæ tieâu tính toaùn hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn seõ thay ñoåi theo. Chæ tieâu giaù ñeàn buø ñoái vôùi caùc döï aùn ñaàu tö haï taàng khu daân cö laø moät chæ tieâu heát söùc quan troïng, aûnh höôûng raát lôùn ñeán hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn sau naøy. Hieän nay, veà maët quaûn lyù Nhaø nöôùc ñaây cuõng laø vaán ñeà noùng boûng, nhaát laø ñoái vôùi nhöõng thaønh phoá phaùt trieån nhö TP. HCM, giaù ñeàn buø ñaát luoân coù nhöõng bieán ñoäng lôùn vaø nhanh choùng tuyø thuoäc vaøo giaù caû thò tröôøng vaø toác ñoä quy hoaïch cuûa Nhaø nöôùc. Theo chuû tröông cuûa Thaønh phoá, taát caû caùc ñôn vò kinh doanh haï taàng ñeàu phaûi töï thoaû thuaän ñeàn buø tröïc tieáp vôùi caùc toå chöùc, caù nhaân coù ñaát trong khu döï aùn cuûa mình, vì vaäy maø chæ tieâu döï kieán giaù ñeàn buø ñaát cho döï aùn ñaàu tö luoân luoân laø moät chæ tieâu quan troïng, caàn xem xeùt kyõ löôõng tröôùc khi quyeát ñònh ñaàu tö cho döï aùn. Veà chi phí hoã trôï cho ñòa phöông. Moät vaán ñeà khaùc maø ñôn vò tö vaán laäp döï aùn ñaõ tính toaùn laø chi phí ñoùng goùp cho ñòa phöông (Huyeän Hoùc moân) vôùi soá kinh phí döï kieán laø 750.000.000 ñoàng, chi phí naøy ñöôïc tính vaøo chi phí ñaát neàn vaø seõ laøm taêng chi phí voán ñaàu tö cho döï aùn. Maëc duø ñaây chæ laø khoaûn öôùc tính, song cuõng seõ aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn vaø xeùt thaáy chi phí naøy khoâng hôïp lyù, vì vôùi tö caùch laø moät nhaø ñaàu tö, Coâng ty cuõng ñaõ tính toaùn nghóa vuï giuùp ñòa phöông thoâng qua vieäc baøn giao khu ñaát xaây döïng coâng trình coâng coäng theo giaù voán (khoâng laõi). Nhö vaäy, khoâng theå coù nhöõng khoaûn ñoùng goùp khaùc maø khoâng ñuû cô sôû thuyeát phuïc vôùi moät khoaûn tieàn khaù lôùn (xin trích daãn phaàn chi phí khaùc trong phuï luïc 1 keøn theoo - baûng tính chi phí khaùc) Trang 44 Baûng 2-22 : MOÄT SOÁ CHI PHÍ KHAÙC : Chi phí khôûi coâng 20,000,000 ñoàng Chi phí nghieäm thu, baøn giao 10,000,000 ñoàng Chi phí khaùnh thaønh 20,000,000 ñoàng Chi phí ñoùng goùp cho ñòa phöông 750,000,000 ñoàng Toång caùc khoaûn chi phí khaùc 800,000,000 ñoàng Qua hai chæ tieâu tính toaùn cuûa döï aùn ñaõ thaáy döï kieán voán ñaàu tö cuûa döï aùn coøn khaù cao so vôùi thöïc teá hieän nay Coâng ty ñang tieáp caän. Tuy nhieân, vieäc ñaët döï aùn vaøo tình huoáng khoù khaên nhaát cuõng laø moät yù ñoà caàn thieát, ngay caû trong tình huoáng khoù khaên nhaát maø döï aùn vaãn khaû thi vaø mang laïi hieäu quaû thì ñaây môùi laø moät döï aùn ñaùng ñöôïc tin töôûng vaø hoaøn toaøn coù theå thöïc hieän ñöôïc sau naøy. Veà chi phí laõi vay, vôùi möùc laõi vay phaûi traû hôn 13 tyû ñoàng cuõng laø moät chi phí khaù lôùn, tuy nhieân ñaây laø keát quaû taát yeáu cuûa phöông aùn huy ñoäng voán maø döï aùn ñaõ ñöa ra, vaán ñeà ôû ñaây caàn phaân tích laø phöông aùn huy ñoäng voán nhö theá ñaõ toái öu chöa? Voán ñöôïc huy ñoäng ñeå ñaàu tö cho döï aùn laø 209.393,8 trieäu ñoàng ñöôïc döï kieán huy ñoäng töø caùc nguoàn voán trong baûng tính voán huy ñoäng döôùi ñaây : Baûng 2-23 : Caùc nguoàn voán ñaàu tö cho döï aùn Toång caùc nguoàn voán (Tr ñoàng) 209,393.80 100% 1. Voán töï coù vaø goùp voán kinh doanh 21,843.15 10.40% 2. Voán öùng tröôùc cuûa nhaø thaàu xaây döïng 4,426.54 2.10% 3. Voán döï kieán vay ngaân haøng 37,842.80 18.10% 4. Voán boå sung töø hoaït ñoäng kinh doanh 145,281.31 69.40% Caên cöù treân cô caáu söû duïng voán thì tyû leä voán boå sung töø nguoàn voán thu trong quaù trình khai thaùc döï aùn chieám tyû trong khaù lôùn 69,4%, nghóa laø hôn moät nöõa voán ñaàu tö cho toaøn döï aùn. Ñaây laø moät giaûi phaùp phuø hôïp theo höôùng döï aùn ñaõ ñaët ra laø vöøa ñaàu tö vöøa khai thaùc, ví duï nhö khi baùn ñöôïc neàn nhaø naêm thöù I thì duøng voán naøy ñaàu tö tieáp haï taàng ñeå baùn tieáp neàn nhaø cho naêm thöù 2, … vaø töông töï nhö vaäy cho coâng taùc kinh doanh xaây laép cuõng tieán haønh theo höôùng naøy. Vôùi giaûi phaùp naøy, nhu caàu voán ñaàu tö taïi moãi thôøi ñieåm trong quaù trình thöïc hieän döï aùn seõ thaáp hôn neáu nhö tieán haønh ñaàu tö toaøn boä roài môùi ñi vaøo khai thaùc thì seõ phaûi coù moät löôïng voán lôùn hôn raát nhieàu. Ñaây cuõng laø neùt ñaëc thuø cuûa döï aùn kinh doanh haï taàng, khaùc vôùi nhöõng loaïi döï aùn khaùc laø khoâng theå vöøa ñaàu tö vöøa khai thaùc döï aùn. Trang 45 Tuy nhieân vôùi tyû leä chieám 69,4% thì töông ñoái lôùn, lieäu khi ñöa döï aùn vaøo khai thaùc thì coù theå ñaït ñöôïc theo ñuùng tieán ñoä nhö ñaõ döï kieán hay khoâng? Neáu khoâng thì phaûi huy ñoäng töø nguoàn khaùc laø voán vay vaø voán öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu, bôûi vì nguoàn voán töï coù vaø lieân doanh raát khoù coù theå taêng moät löôïng lôùn ñöôïc, trong khi caû hai nguoán voán vay vaø voán öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu ñeàu phaûi chòu chi phí voán töông ñöông laõi suaát ngaân haøng. Trong tröôøng hôïp naøy, ñeå baûo ñaûm tieán ñoä thöïc hieän döï aùn thì chaéc chaén chi phí laõi vay seõ taêng leân vaø taát yeáu hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn seõ giaûm ñi töông öùng. Cuõng theo phöông aùn huy ñoäng voán treân thì toång nguoàn voán vay vaø voán öùng tröôùc cuûa caùc nhaø thaàu chæ vaøo khoaûng 20%, ñaây laø moät tyû leä hôïp lyù, bôûi leõ noù chöa chieám ñeán 1/3 voán ñaàu tö cho döï aùn, vì theá maø möùc ñoä ruûi ro cuûa döï aùn thaáp vaø khaû naêng huy ñoäng voán töø nguoàn naøy laø khaû thi . Nhìn chung, phöông aùn huy ñoäng voán ñaàu tö nhö döï aùn ñöa ra laø raát lyù töôûng, ôû ñaây, khaû naêng thöïc thi cuûa döï aùn laïi tuyø thuoäc lôùn vaøo khaû naêng khai thaùc cuûa döï aùn, maø cuï theå laø caùc hôïp ñoàng chuyeån nhöôïng ñaát neàn nhaø vaø caùc hôïp ñoàng thi coâng xaây laép nhaø cho caùc ñoái töông khaùch haøng ñaõ mua neàn nhaø. Ñaây laø vaán ñeà coù lieân quan ñeán möùc caàu veà nhaø ñaát taïi khu vöïc cuõng nhö phöông thöùc kinh doanh cuûa coâng ty veà giaù vaø phöông thöùc thanh toaùn. Vaán ñeà naøy seõ ñöôïc phaân tích cuï theå trong phaàn tieáp theo sau. 2.2.2 Phaân tích phöông aùn kinh doanh : Trong phöông thöùc kinh doanh, döï aùn ñöa ra 3 bieán soá aûnh höôûng ñeán hieäu quaû kinh doanh cuûa döï aùn laø : Giaù baùn, tyû leä baøn saûn phaåm kinh doanh baùn ñöôïc vaø phöông thöùc thanh toaùn cho töøng naêm trong voøng ñôøi cuûa döï aùn. Veà phöông thöùc thanh toaùn, döï aùn ñöa ra phöông thöùc thanh toaùn cuûa töøng loaïi hình kinh doanh khaùc nhau: - Moät laø, nhoùm saûn phaåm kinh doanh ñaát neàn nhaø rieâng leû. Ñoái vôùi nhoùm naøy, khaùch haøng thanh toaùn laøm 3 ñôït: traû tröôùc 30% sau khi kyù hôïp ñoàng, traû tieáp 60% khi nhaän baøn giao söû duïng vaø thanh toaùn heát sau khi Coâng ty hoaøn chænh moïi thuû tuïc sang nhöôïng, moãi ñôït thanh toaùn caùch nhau 1 naêm. - Hai laø, ñoái vôùi nhaø chung cö, khaùch haøng seõ taïm öùng 30% khi kyù hôïp ñoàng mua nhaø, thanh toaùn heát khi ñaõ nhaän söû duïng caên hoä chung cö, moãi ñôït thanh toaùn cuõng caùch nhau 1 naêm. - Ba laø. ñoái vôùi hôïp ñoàng kinh doanh xaây laép, phöông thöùc thanh toaùn cuõng gioáng nhö hinh thöùc kinh doanh chung cö. Coù theå noùi ñaây laø phöông thöùc thanh toaùn phoå bieán maø haàu heát caùc ñôn vò kinh doanh haï taàng khu daân cö treân ñòa baøn Tp. Hoà Chí Minh ñang aùp duïng. Ñoái vôùi döï aùn, vieäc aùp duïng phöông thöùc thanh toaùn naøy khoâng coù vaán ñeà gì caàn baøn luaän. Vaán ñeà caàn phaân tích Trang 46 ñaùnh giaù laø möùc giaù kinh doanh vaø tyû leä chuyeån nhöôïng nhaø, ñaát maø döï aùn ñaõ ñöa ra ñoái vôùi ba loaïi hình kinh doanh laø: kinh doanh ñaát neàn, kinh doanh xaây döïng nhaø ôû vaø kinh doanh chung cö. a. Kinh doanh ñaát neàn : Caên cöù treân chi phí ñaàu tö, döï aùn ñaõ tính ñöôïc chi phí ñaàu tö cho 1 m2 ñaát neàn thöông phaåm (dieän tích ñaát coøn laïi ñeå kinh doanh sau khi ñaõ tröø soá dieän tích duøng coâng trình coâng coäng, ñöôøng saù, caây xanh... theo baûng cô caáu söû duïng ñaát) nhö sau : Baûng 2-24 : BAÛNG TÍNH TOÅNG CHI PHÍ ÑAÁT NEÀN (Ñoàng) STT HAÏNG MUÏC QUY MOÂ SUAÁT ÑAÀU TÖ GIAÙ THAØNH 1 Phí Ñaàu tö (Tyû leä phaàn ñaát neàn) 85.00% 57,847,437,876 2 Chi phí Chuaån bò ñaàu tö 518,879,193 3 Chi phí khaùc 3,837,797,356 4 Chi phí hoaït ñoäng 1,407,950,899 5 Chi phí laõi vay 11,074,176,846 Coäng 74,686,242,170 Dieän tích neàn kinh doanh 40,765 Giaù thaønh 1m2ñaát neàn kinh doanh 1,832,110 Döï aùn cuõng ñöa ra giaù kinh doanh ñaát neàn nhaø lieân keá laø 2.250.000 ñ/m2 ôû naêm thöù I, sau ñoù caùc naêm keá tieáp ñöôïc tính theo cô cheá giaù moãi naêm taêng leân theo laõi suaát ngaân haøng. Ñoái vôùi ñaát neàn nhaø bieät thöï döï aùn ñöa ra khung giaù töông öùng baèng giaù ñaát neàn nhaø lieân keá tröø ñi 150.000 ñoàng/m2, vì trong quy hoaïch nhaø bieät thöï bao giôø cuõng coù dieän tích gaáp hôn hai laàn so vôùi dieän tích quy hoaïch cho moãi caên hoä nhaø lieân keá. Ñaùnh giaù chung veà möùc giaù kinh doanh neàn nhaø thì khung giaù maø döï aùn ñöa ra laø baûo ñaûm ñuû tyû leä laõi treân voán so vôùi chi phí ñaàu tö cho 1m2 ñaát neàn. Tuy nhieân, theo ñieàu tra möùc giaù kinh doanh ñaát neàn ôû caùc döï aùn laân caän khaùcñang trieån khai nhö döï aùn 75 ha cuûa Coâng ty TNHH Hoaøng Haûi, giaù kinh doanh ñaát hieän nay cuûa Coâng ty naøy trung bình cuõng ñaõ treân möùc 2.600.000 ñoàng/m2, ñoù laø chöa keå nhöõng vò trí thuaän lôïi giaù khoaûng 3.500.000 ñoàng/m2. Tuy nhieân, cuõng nhö phaàn phaân tích treân, tình huoáng döï aùn ñöa ra chính laø tình huoáng xaáu nhaát, nhöng moät khi ôû möùc giaù thaáp nhaát maø döï aùn vaãn baûo ñaûm hieäu quaû thì môùi chöùng toû söùc thuyeát phuïc cuûa döï aùn. Veà tyû leä baùn ñaát neàn cho töøng naêm, döï aùn ñöa ra tyû leä baùn neàn nhaø lieân keá trong naêm ñaàu laø 40%, naêm thöù hai laø 50% vaø naêm ba laø 10%; nhaø bieät thöï laø 35% Trang 47 trong naêm thöù nhaát, 55%, naêm thöù hai vaø naêm ba laø 10%. Nhìn chung, ñaây laø nhöõng con soá töông ñoái phuø hôïp bôûi leõ hieän nay nhu caàu ñaát khu vöïc naøy raát cao, caùc döï aùn laân caän chæ vöøa môùi laøm ñöôøng noäi boä xong thì ñaõ baùn ñöôïc heát ñaát neàn,bôûi vì giaù ñaát neàn khu vöïc naøy coøn thaáp, coøn coù trieån voïng taêng giaù do heä thoáng haï taàng, ñöôøng saù Nhaø nöôùc ñang coù höôùng ñaàu tö theo quy hoaïch khu daân cö vaø caùc khu coâng nghieäp ven Thaønh phoá, ñieàu quan troïng nhaát laø khoaûng caùch töø khu vöïc naøy ñeán trung taâm Thaønh phoá khoâng quaù 15 km. Toång coäng doanh thu töø vieäc kinh doanh ñaát neàn cuûa toaøn boä döï aùn döï kieán laø 94,311 tyû ñoàng. Neáu caên cöù vaøo tyû leä baùn ñaát neàn nhaø lieân keá vaø giaù baùn neàn nhaø lieân keá trong naêm ñaàu tieân (tyû leä vaø giaù baùn neàn nhaø bieät thöï tính töông öùng theo tyû leä vaø giaù baùn neàn nhaø lieân keá) thì doanh thu töø kinh doanh neàn nhaø chung cuûa döï aùn seõ thay ñoåi nhö sau: Baûng 2-25 : Phaân tích ñoä nhaïy cuûa doanh thu ñaát neàn theo giaù vaø tyû leä baùn neàn Tyû leä baùn neàn ñaát nhaø lieân keá naêm ñaàu tieân 94,311.43 35.00% 37.50% 40.00% 42.50% 45.00% 2.25 95,186.69 94,749.06 94,311.43 93,873.80 93,436.17 2.30 97,614.59 97,194.95 96,775.30 96,355.66 95,936.01 2.40 102,086.77 101,601.18 101,115.59 100,630.00 100,144.41 2.50 107,098.50 106,576.94 106,055.38 105,533.83 105,012.27 Giaù baùn ñaát neàn nhaø lieân keá naêm ñaàu tieân 2.60 111,175.02 110,653.46 110,131.90 109,610.34 109,088.78 Baûng treân cho thaáy, neáu giöõ nguyeân tyû leä baùn neàn nhaø lieân keá (40% naêm thöù nhaát; 50% naêm thöù hai vaø 10% naêm thöù ba) cuõng nhö giöõ nguyeân tyû leä baùn neàn nhaø bieät thöï (35% naêm thöù nhaát; 55% naêm thöù hai vaø 10% naêm thöù ba) nhö phöông aùn ñeà xuaát trong döï aùn, ñoàng thôøi chæ thay ñoåi giaù baùn neàn nhaø lieân keá töø 2,25 trieäu/m2 leân 2,6 trieäu ñoàng/m2 vaø neàn nhaø bieät thöï cuõng taêng töø 2,1 trieäu ñoàng/m2 leân 2,45 trieäu ñoàng/m2) nhö giaù ñaát neàn thöïc teá hieän nay thì doanh thu chung cuûa phaàn kinh doanh neàn nhaø ñaõ taêng leân töø 94,311 tyû ñoàng leân 110,311 tyû ñoàng. b. Kinh doanh nhaø chung cö : Cuõng nhö phaàn kinh doanh ñaát neàn, trong döï aùn tính toaùn phaàn kinh doanh chung cö cuõng ñöa ra ba bieán soá coù lieân quan ñeán doanh thu kinh doanh chung cö laø phöông thöùc thanh toaùn, giaù 1 m2 saøn caên hoä chunbg cö theo taàng laàu vaø tyû leä baùn hoä chung cö trong töøng naêm cuûa döï aùn. Trang 48 Ngoaøi yeáu toá phöông thöùc thanh toaùn nhö ñaõ phaân tích ôû phaàn treân, giaù kinh doanh nhaø chung cö cuõng tính toaùn töø chi phí ñaàu tö cho 1m2 saøn caên hoä chung cö trung bình, töø ñoù tính giaù saøn chung cö theo töøng taàng chung cö (theo thieát keá chung cö bao goàm 9 taàng) tuøy theo möùc tieän duïng cuûa moãi taàng vaø caên cöù treân maët baèng giaù caên hoä chung cö maø caùc ñôn vò kinh doanh coù cuøng ñieàu kieän thuaän lôïi vôùi khu vöïc döï aùn ñang chuaån bò thöïc hieän, cuï theå döï aùn ñaõ ñöa ra khung giaù kinh doanh cuûa caùc taàng nhö sau: Baûng 2-26 : BAÛNG TÍNH TOÅNG CHI PHÍ XAÂY DÖÏNG CHUNG CÖ SUAÁT ÑAÀU TÖ GIAÙ THAØNH STT HAÏNG MUÏC QUY MOÂ (ñoàng) (ñoàng) 1 Giaù trò xaây laép 11,400 19,787,286,881 2 Phí ñaàu tö ñaát neàn (Tyû leä phaàn Chung cö) 15.00% 10,208,371,390 3 Chi phí hoaït ñoäng 764,518,147 4 Chi phí khaùc 997,333,754 5 Chi phí laõi vay 2,072,175,279 Coäng 33,829,685,450 Giaù thaønh XD 1m2saøn XD chung cö 2,967,516 Giaù thaønh XD 1m2saøn caên hoä 0.78 3,809,649 (Trong ñoù : Toång chi phí xaây döïng chung cö laø 33.829.685.450 ñoàng Toång dieän tích saøn xaây döïng laø 11.400m2 Giaù thaønh XD 1m2 saøn = Toång chi phí XD / Toång DT saøn XD Giaù thaønh XD 1m2 saøn caên hoä = Giaù 1m2 saøn XD / 0,78 Treân cô sôû giaù thaønh 1m2 saøn caên hoä maø döï aùn ñeà xuaát giaù kinh doanh cuûa 1m2 saøn caên hoä cuûa töøng taàng trong chung cö nhö sau: Baûng 2-27: Baûng giaù kinh doanh 1 m2 saøn caên hoä chung cö Heä soá giaù töøng taàng Giaù baùn trung bình 4.80 106ñ/m2saøn caên hoä Taàng 1 1.40 laàn 6.800 Taàng 2, 3 1.20 laàn 5.700 Taàng 4, 5 1.00 laàn 4.700 Taàng 6, 7 0.85 laàn 4.000 Taàng 8, 9 0.80 laàn 3.800 Ñaây laø khung giaù töông ñoái phuø hôïp vôùi khung giaù maø hieän nay caùc döï aùn laân caän ñang thöïc hieän, coù khaû naêng thöïc hieän ñöôïc vaøo thôøi ñieåm döï aùn ñi vaøo khai thaùc sau naøy Trang 49 Qua phaàn phaân tích taøi chính veà voán ñaàu tö vaø doanh thu cuûa döï aùn, ñeán ñaây rieâng veà maët naøy ta coù theå ñöa ra ñöôïc moät phöông aùn khaùc (laø phöông aùn 2) treân cô sôû thay ñoåi moät soá chæ tieâu taøi chính cho xaùc thöïc hôn töø phöông aùn taøi chính cuûa döï aùn ñaõ ñöôïc xaây döïng (phöông aùn I) nhö sau : Caên cöù vaøo quaù trình phaân tích caùc phaàn treân, phöông aùn taøi chính cuûa phöông aùn 2 ñöôïc xaây döïng theo phöông aùn 1 vaø coù söï thay ñoåi veà chi phí ñaàu tö cuõng nhö doanh thu cuûa döï aùn : Veà chi phí ñaàu tö, phöông aùn 2 tính toaùn phí ñaàu tö treân giaù ñaát bình quaân thöïc teá hieän nay Coâng ty ñang ñeàn buø laø 380.000 ñoàng/m2 ( thay vì 500.000 ñoàng/m2 cuûa phöông aùn 1) vaø tröø ñi phaàn chi phí ñoùng goùp cho ñòa phöông 750 trieäu ñoàng nhö ñaõ phaân tích ôû phaàn treân. Moät khi ñaõ giaûm chi phí ñaàu tö cho ñaát neàn thì caùc chi phí khaùc coù lieân quan cuõng seõ giaûm theo töông öùng. Veà maët kinh doanh, phöông aùn 2 cuõng thay ñoåi giaù kinh doanh ñaát neàn nhaø lieân keá laø 2,6 trieäu ñoàng/m2 neàn cho phuø hôïp vôùi möùc giaù kinh doanh taïi khu vöïc (thay vì tính toaùn cuûa phöông aùn 1 laø 2,25 trieäu ñoàng/m2 neàn). Do vaäy, doanh thu cuûa phöông aùn 2 seõ taêng leân raát nhieàu so vôùi phöông aùn 1 Toång hôïp caû phaàn chi phí ñaàu tö vaø doanh thu cuûa phöông aùn 2, caùc chæ tieâu hieäu quaû taøi chính seõ thay ñoåi raát lôùn so vôùi phöông aùn 1, sau ñaây seõ laø phaàn so saùnh cuï theå giöõa hai phöông aùn : 2.2.3. So saùnh vaø xeùt choïn phöông aùn taøi chính toái öu Doanh thu töø kinh doanh ñaát neàn : Trang 50 Baûng 2-28 : So saùnh doanh thu phaàn kinh doanh ñaát neàn cuûa 2 phöông aùn PHÖÔNG AÙN I Doanh soá ñaát neàn (trieäu ñoàng) T/coäng Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Ñaát neàn nhaø Lieân keá 34,963 3,885 13,165 13,295 4,216 403 Ñaát neàn nhaø Bieät thöï 59,349 5,816 21,642