Phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng theo nghị định 139/2017/NĐ-CP và thông tư 03/TT-BXD - Một số khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn quản lý

VẤN ĐỀ HÔM NAY 32 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ Nghị định 139/2017/NĐ-CP đã chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1/2018. Tiếp theo đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 quy định chi tiết một số điều của Nghị định 139/2017/NĐ-CP nhằm hạn chế tình trạng tình trạng vi phạm trật tự xây dựng. Tuy nhiên, việc thiết lập lại kỷ cương và tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng đã và đang là nhiệm vụ trọng tâm không chỉ riêng ngành Xây dựng mà còn cả các cấp, các ngành có liên quan, nhằm hạn chế tối đa tình trạng vi phạm trật tự xây dựng diễn ra TỪ CHẾ TÀI MẠNH VÀ MỨC PHẠT “KHỦNG” Nghị định 139/2017/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, sản xuất, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/1/2018. Có thể nói Nghị định 139/2017/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 139) với nội dung bao trùm lên hết các lĩnh vực quản lý Nhà nước về xây dựng. Trên thực tế, Nghị định 139 quy định chi tiết, cụ thể các chế tài tương ứng với hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng. Đặc biệt, điểm nhấn của Nghị định 139 là mức phạt “khủng” với nhiều hành vi vi phạm, ví dụ các vi phạm trong quản lý chung cư. Cụ thể, phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng nếu chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp; tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định; không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định. Phạt tiền từ 100 - 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư khi không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định. Phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng đối với ban quản trị nhà chung cư có một trong các hành vi: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý ận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; Tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng *Giảng viên Khoa QL Nhà & TTBĐS Học viện AMC Nghị định 139/2017/NĐ-CP là mức phạt “khủng” với nhiều hành vi vi phạm, ví dụ các vi phạm trong quản lý chung cư PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG THEO NGHỊ ĐỊNH 139/2017/NĐ-CP VÀ THÔNG TƯ 03/TT-BXD - MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC TỪ THỰC TIỄN QUẢN LÝ 32 Ths. Trần Thị Kim Oanh* VẤN ĐỀ HÔM NAY 33Số 64.2019 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; Tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định; Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua. Phạt tiền từ 80 - 90 triệu đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi: Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định. Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng nếu không thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định. Phạt các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác. Tuy nhiên, trên thực tế dù mức phạt cao, rõ ràng như vậy nhưng có rất ít chủ đầu tư, Ban quản trị bị xử phạt với các mức phạt trên và được thông tin công khai để phát huy tác dụng phòng ngừa, răn đe của chế tài pháp luật. Gần đây, nhiều vi phạm trong quản lý, sử dụng chung cư diễn ra tràn lan và phức tạp, dư luận và các cư dân tại những dự án có vi phạm vô cùng bức xúc. Muốn các chế tài của Nghị định 139 thực sự đi vào cuộc sống, nhất thiết phải xây dựng một cơ chế quản lý chặt chẽ từ các tổ chức, cá nhân có trách nhiệm, có thẩm quyền, phải xử phạt nghiêm minh và từng bước đưa chế tài pháp luật vào thực tiễn cuộc sống. Mặc dù Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2018/TT-BXD để hướng dẫn một số điều của Nghị định 139 song những vướng mắc, bất cập khi thực hiện một số quy định này trong công tác xử phạt vi phạm hành chính đối với hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở tại nhiều địa phương vẫn gặp rất nhiều khó khăn, nhất là về quy trình xử lý, gây không ít lúng túng cho người có thẩm quyền xử lý trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Theo quy định tại Khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP: Đối với hành vi xây dựng công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp trong trường hợp sửa chữa, cải tạo; trường hợp cấp phép xây dựng mới; hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có Giấy phép xây dựng (theo quy định phải có) nhưng đang thi công xây dựng thì xử lý như sau: Trong thời hạn tối đa 60 ngày - Lập biên bản vi phạm hành chính theo mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư số 03/2018/TT-BXD. Đồng thời, Thông tư 03 cũng nêu rõ mẫu này chỉ sử dụng để lập biên bản vi phạm hành chính về trật tự xây dựng quy định tại Khoản 12, Khoản 13, Điều 15 của Nghị định 139 và yêu cầu tổ chức, cá nhân chấm dứt ngay hành vi vi phạm, dừng ngay mọi hoạt động thi công xây dựng công trình. - Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp Giấy phép xây dựng; - Hết thời hạn 60 ngày, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt Giấy phép xây dựng hoặc Giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Theo đó, tại Điều 5 của Thông tư 03/2018/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 139/2017/ NĐ-CP có nói như sau: Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, cá nhân, tổ chức vi phạm có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh Giấy phép xây dựng và xuất trình người có thẩm quyền xử phạt Giấy phép xây dựng được cấp hoặc được điều chỉnh. Như vậy, theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Thông tư 03/2018/TT-BXD, đối với công trình vi phạm về trật tự xây dựng được phát hiện mà đang thi công xây dựng thì không phân biệt trường hợp đủ điều kiện cấp phép hay không đủ điều kiện ... ĐẾN NHỮNG KHÓ KHĂN, BẤT CẬP TRONG CÔNG TÁC XỬ LÝ VI PHẠM TRẬT TỰ XÂY DỰNG Khó khăn trong việc xử lý các vi phạm trật tự xây dựng đối với các công trình xây dựng khi phát hiện đã hoàn thành Nghị định 139/2017/NĐ-CP theo hướng vừa đảm bảo quyền, lợi ích của người dân vừa hạn chế được tối đa các hành vi vi phạm, vừa thống nhất các bước xử lý vi phạm trật tự xây dựng VẤN ĐỀ HÔM NAY 34 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ cấp phép đều có thời hạn 60 ngày tổ chức, cá nhân vi phạm phải làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng, nếu quá 60 ngày mà không có Giấy phép xây dựng hoặc không điều chỉnh Giấy phép xây dựng thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm. Tuy nhiên, đối với những vi phạm trật tự xây dựng mà khi phát hiện hành vi đã kết thúc, công trình xây dựng đã hoàn thành, được đưa vào sử dụng thì Thông tư 03/2018/TT-BXD lại chưa có quy định hướng dẫn cụ thể dẫn tới một số địa phương áp dụng không đúng mẫu biên bản, quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Có nên quy định thời hạn 60 ngày để xin điều chỉnh, cấ p mới Giấy phép xây dựng Trên thực tế, nhiều trường hợp vi phạm trật tự xây dựng khi lập biên bản vi phạm hành chính, người có thẩm quyền xử phạt có thể đã biết trường hợp này không thể hoặc không được cấp Giấy phép xây dựng. Do đó, việc quy định thời hạn 60 ngày theo nội dung của Nghị định 139 để xin, điều chỉnh Giấy phép xây dựng sẽ gây khó khăn, chậm trễ cho việc xử lý vi phạm trật tự xây dựng. Trong khi đó, một trong những nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính được quy định trong Luật Xử lý vi phạm hành chính là mọi hành vi vi phạm phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và phải bị xử lý nghiêm minh, mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật. Bởi vậy, theo hướng phù hợp với thực tiễn và nhằm siết chặt công tác quản lý trật tự xây dựng trên phạm vi cả nước, quy định này của Nghị định nên sửa đổi, bổ sung để đảm bảo tính thống nhất trong công tác xử lý vi phạm về trật tự xây dựng. Cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng nên rõ ràng về thẩm quyền, cơ chế phối hợp, quy trình cưỡng chế Từ thực tiễn áp dụng pháp Luật thiết nghĩ tổ chức, cá nhân có thẩm quyền cũng cần sớm nghiên cứu điều chỉnh áp dụng biện pháp buộc khắc phục hậu quả tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP theo hướng vừa đảm bảo quyền, lợi ích của người dân vừa hạn chế được tối đa các hành vi vi phạm, vừa thống nhất các bước xử lý vi phạm trật tự xây dựng. Đối với các trường hợp vi phạm mà xem xét thấy đủ điều kiện cấp Giấy phép xây dựng thì tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức đó có 60 ngày để làm thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy phép xây dựng. Còn đối với những trường hợp xem xét không đủ điều kiện cấp hoặc điều chỉnh Giấy phép xây dựng thì quy định theo hướng áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc tháo dỡ công trình ngay mà không nên quy định 60 ngày xin, điều chỉnh Giấy phép xây dựng. Quy định theo hướng này bảo đảm xử lý kịp thời, chấm dứt ngay hành vi vi phạm các công trình xây dựng sai phép, không phép đã và đang diễn trên hầu hết các địa bàn quản lý, góp phần đem lại an ninh trật tự tại địa phương, giảm thiệt hại cho cá nhân, tổ chức nói riêng và cho xã hội nói chung. Không áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo tỷ lệ giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ Một nội dung khác đáng lưu ý theo Nghị định 139 đó là đối với những trường hợp vi phạm sai nội dung Giấy phép xây dựng, không có Giấy phép xây dựng, sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 nếu đủ các điều kiện về thời gian quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 6 Thông tư 03/2018/ TT-BXD, không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh Giấy phép xây dựng. Quy định này không áp dụng với công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ. Có thể nói rằng, đây là một trong những quy định mang tính nhân văn cao khi cho phép người dân vẫn Nghị định 139/2017/NĐ-CP theo hướng vừa đảm bảo quyền, lợi ích của người dân vừa hạn chế được tối đa các hành vi vi phạm, vừa thống nhất các bước xử lý vi phạm trật tự xây dựng 34 VẤN ĐỀ HÔM NAY 35Số 64.2019 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ XÂY DỰNG THẾ GIỚI Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Thông tư 03/2018/TT-BXD có hiệu lực và đi vào cuộc sống, công tác đảm bảo trật tự xây dựng đã có nhiều chuyển biến tích cực được sở hữu tài sản của mình khi “lỡ xây dựng sai phép” một cách trọn vẹn mà không phải đóng một số tiền phạt khá lớn như trước đây. Lúng túng xử phạt hành vi xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng Vướng mắc phát sinh khi thực hiện các quy định về xử phạt vi phạm trật tự xây dựng hiện nay đó là tình trạng xây dựng trên đất nông nghiệp nhiều địa phương gặp lúng túng trong khâu xử lý. Nghị định 139 và Thông tư 03 đều không nêu rõ quy định nào xử phạt hành vi xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng (theo dự thảo khi trình thẩm định có nêu: Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng bao gồm: a) Xây dựng trên nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c, Điểm d, Điểm đ, Điểm e và Điểm g, Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai; b) Xây dựng trên nhóm đất chưa sử dụng theo quy định tại Khoản 3, Điều 10, Luật Đất đai. c) Xây dựng lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này). Tuy nhiên, khi văn bản pháp lý chính thức được ban hành đã không có quy định này dẫn tới khó khăn cho việc xử phạt. Kể từ khi các quy định của Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Thông tư 03/2018/TT-BXD có hiệu lực và đi vào cuộc sống, công tác đảm bảo trật tự xây dựng đã có nhiều chuyển biến tích cực. Nhiều địa phương tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động xây dựng, ngăn chặn từ đầu các hành vi vi phạm trật tự xây dựng, bước đầu đã thu được kết quả tốt. Song, do nhiều nguyên nhân trong đó có việc một số quy định, chế tài chưa thực sự phù hợp, chưa dự liệu hết các tình huống xảy ra trong thực tiễn, nhiều quy định còn chồng chéo nhau mà vi phạm về trật tự xây dựng vẫn còn diễn biến khá phức tạp. Một số vi phạm về trật tự xây dựng tồn đọng từ trước đây vẫn chưa được giải quyết, xử lý dứt điểm. Số vi phạm mới vẫn ở mức cao, trường hợp xây dựng trên đất nông nghiệp, đất công vẫn còn phổ biến. Điều này đòi hỏi cần tăng cường quản lý một cách sâu rộng, thống nhất của chính quyền các cấp mục đích là đưa các chế tài, quy định pháp luật được thực hiện một cách nghiêm minh, triệt để.