Đề tài Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán

DANH SÁCH SINH VIÊN THAM GIA BÀI TIỂU LUẬN TÊN ĐỀ TÀI: MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN NHÓM: HQD LỚP: K13QTH1 STT HỌ VÀ TÊN MÃ SỐ SINH VIÊN CÔNG VIỆC ĐẢM NHẬN KÝ XÁC NHẬN 1 Nguyễn Huỳnh Khánh Phương 132335177 + Nhóm trưởng + Hoàn thành phần 2.1,2.2,2.3 và kết luận 2 Trần Thị Bích Thuận 132335222 + Nhóm phó + Hoàn thành phần 3 3 Lê Đình Trung 132335237 + Thư ký + Hoàn thành phần 1 4 Nguyễn Thị Như Quỳnh 132335184 + MC + Hoàn thành phần 1 5 Đỗ Thị Lệ 132335267 + Thủ quỹ + Hoàn thành phần 1 6 Nguyễn Thùy Linh 132335134 + Hoàn thành phần 3 + Thực hiện powerpoint 7 Võ Công Bảy 132335062 + Liên lạc viên + Hoàn thành phần 2.4 Nhóm trưởng (Ký và ghi rõ họ tên) Nguyễn Huỳnh Khánh Phương BẢN CAM KẾT BÀI TIỂU LUẬN Môn học: Tài Chính Chứng Khoán Căn cứ vào Đề cương Bài tiểu luận môn học Tài chính Chứng khoán dành cho Sinh viên Khoa Quản trị Kinh doanh, chuyên ngành Quản trị; Nhóm sinh viên làm bải tiểu luận cam kết thực hiện từ ngày 01/12/2010 đến 25/12/2010 những nội dung như sau: Bài tiểu luận là sản phẩm nghiên cứu của nhóm và được công bố rộng rãi trong Khóa, nếu trường hợp nhóm sinh viên nào sao chép công trình của nhóm khác, nhóm sinh viên đó sẽ phải nhận điểm 0 (không) cho kết quả thực tập của mình. (Không kể trước, trong hay sau khi đã hoàn thành và báo cáo xong Bài tiểu luận). Sinh viên đăng ký làm bài tiểu luận ở nhóm nào thì sinh hoạt ở nhóm đó. Tất cả mọi sai khác về tên sinh viên, mã số, tên nhóm sau khi đăng ký nhóm thì không được tính điểm bài tiểu luận. Các nhóm của cùng khối lớp (Ví dụ: K13QT) thì tên đề tài không được giống nhau. Ngoài ra, nhóm sinh viên phải tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của GVHD về thời gian, tiến độ cũng như các báo cáo. Nhóm Sinh viên nỗ lực làm việc để bài tiểu luận đạt chất lượng cao và đảm bảo đúng tiến độ. Lớp: K13QTH1 Nhóm: HQD Nhóm trưởng (Ký và ghi rõ họ tên) Nguyễn Huỳnh Khánh Phương MỞ ĐẦU Trong những năm gần đây khi nền kinh tế đang trên đà phát triển, công việc kinh doanh ngày càng yêu cầu nhiều vốn đầu tư hơn bao giờ hết, và thị trường chứng khoán ra đời như là một điều tất yếu trong quy luật phát triển của xã hội hiện đại. Chứng khoán trở thành một lĩnh vực được nhiều người quan tâm, vì tính sinh lợi lớn và không quá nhiều thủ tục để tham gia. Ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu tư chứng khoán, thị trường chứng khoán trưởng thành một cách nhanh chóng với tốc độ sinh lời chóng mặt. Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư chứng khoán mà nói chơi chứng khoán giống như đang đánh một canh bạc lớn mà nhà đầu tư lúc nào cũng phải đối đầu với rủi ro. Thị trường chứng khoán là một thị trường rất nhạy cảm với những biến động trong nền kinh tế. Vì thế việc phân tích những yếu tố tác động tới sự thay đổi của thị trường chứng khoán là một việc hết sức quan trọng. Với góc nhìn là những sinh viên kinh tế, chúng tôi quyết định chọn đề tài “Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán” để tìm hiểu thêm những khía cạnh của lĩnh vực sôi động này. Với những kiến thức đã được học từ bộ môn tài chính chứng khoán, chúng tôi hi vọng sẽ gửi tới một cái nhìn đúng đắn về mối quan hệ mật thiết trên. Tuy nhiên, vì kiến thức còn hạn hẹp vì thế việc phạm phải sai sót là không thể tránh khỏi. Nhóm rất mong muốn nhận được những góp ý quý báu của tất cả các thầy cô và các bạn để nhóm có thể hoàn thiện hơn đề tài này. Xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Minh Hà đã giúp đỡ nhóm tận tình trong quá trình thực hiện đề tài. Nhóm thực hiện PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI Thị trường Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Còn trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở địa điểm nào, thời gian nào. Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ. Thị trường bất động sản 1.2.1- Định nghĩa Bất động sản là tài sản gắn liền với đất ko thể di dời tháo giở,chẳng hạn như nhà cửa , đất đai. -BĐS là tài sản chung của toàn dân ,nhưng đại diện do nhà nứơc quản lý,trong đó người dân chỉ đựơc quyền sử dụng ,còn quyền định đoạt và chiến hữu hầu như ko có đối với đất. Thị trường Bất Động Sản : Là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định và trong một thời gian nhất định , đó là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như :Chuyển nhượng,mua bán ,cho thuê,thế chấp vv….trong phạm vi ko gian và thời gian nhất định,hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường , đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật,tập quán,phong tục của mỗi quốc gia. 1.2.2- Đặc trưng a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. e. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Thị trường chứng khoán 1.3.1- Định nghĩa Thị trường chứng khoán là một bộ phận quan trọng của Thị trường vốn, hoạt động của nó nhằm huy động những nguồn vốn tiết kiệm nhỏ trong xã hội tập trung thành nguồn vốn lớn tài trợ cho doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và Chính phủ để phát triển sản xuất, tăng trưởng kinh tế hay cho các dự án đầu tư. Thị trường chứng khoán là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch mua bán các loại chứng khoán. Việc mua bán được tiến hành ở hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. do vậy thị trường chứng khoán là nơi chứng khoán được phát hành và trao đổi. Thị trường sơ cấp: người mua mua được chứng khoán lần đầu từ những người phát hành; Thị trường thứ cấp: nơi diễn ra sự mua đi bán lại các chứng khoán đã được phát hành ở Thị trường sơ cấp. Hàng hóa giao dịch trên Thị trường chứng khoán bao gồm: các cổ phiếu, trái phiếu và một số công cụ tài chính khác có thời hạn trên 1 năm. 1.3.2- Đặc trưng Được đặc trưng bởi hình thức tài chính trực tiếp, người cần vốn và người cung cấp vốn đều trực tiếp tham gia thị trường, giữa họ không có trung gian tài chính; Là thị trường gần với Thị trường cạnh tranh hoàn hảo. Mọi người đều tự do tham gia vào thị trường. Không có sự áp đặt giá cả trên thị trường chứng khoán, mà giá cả ở đây được hình thành dựa trên quan hệ cung – cầu; Về cơ bản là một thị trường liên tục, sau khi các chứng khoán được phát hành trên thị trường sơ cấp, nó có thể được mua đi bán lại nhiều lần trên thị trường thứ cấp. Thị trường chứng khoán đảm bảo cho các nhà đầu tư có thể chuyển chứng khoán của họ thành tiền mặt bất cứ lúc nào họ muốn. PHẦN 2: THỰC TRẠNG MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN (2006-2010) Tình hình những năm trước đây (2006 đến 2009) Lúc trước BĐS gần như mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Ngay trong thập kỉ 90 của thế kỉ trước đã có thể ghi nhận việc xã hội xem BĐS như một phương tiện lưu trữ giá trị bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh. Năm 2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời, đó là TTCK. Sự ra đời của TTCK Việt Nam đánh đấu bước tiến tới sự đầy đủ của dạng thức kinh doanh tài chính tại Việt Nam. Nó mang lại một phương thức mới để sử dụng nguồn vốn thặng dư trong xã hội, không chỉ lưu trữ giá trị mà còn có khả năng mang lại nguồn lợi đáng kể trong thời gian ngắn. Trong khoảng 6 năm hoạt động đầu tiên, thị trường này chưa nhận được nhiều sự quan tâm của các tác nhân trong nền kinh tế. Tuy nhiên, với sự thăng hoa của TTCK cuối năm 2006 và trong năm 2007, đầu tư trên TTCK thực sự trở thành lựa chọn được đưa ra cân nhắc cùng với BĐS . Thậm chí tại nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khoán còn là lý do để rời bỏ thị trường nhà đất đang nắm giữ (đặc biệt với các quyết định cá nhân). Sau hơn 6 năm ra đời,TTCK vẫn chưa có những tác động gì rõ nét tới thị trường Địa ốc nhưng đến cuối tháng 6/2006 trở đi thì đã có những sự chuyển biến nguồn vốn giữa hai thị trường này. Nhiều nhà đầu tư nhận định, một khi các nhà kinh doanh BĐS đổ dồn vốn vào thị trường chứng khoán thì sẽ có một lượng vốn hùng hậu để tăng cầu và đương nhiên sẽ là sự tăng giá của các cổ phiếu. “Ông Trần Cao Nguyên, Vụ trưởng Vụ phát triển thị trường Uỷ ban chứng khoán nhà nước cho rằng mối liên hệ giữa thị trường Chứng khoán và Bất động sản là có thật. Theo ông Nguyên, trước đây, có giai đoạn thị trường chứng khoán đi xuống, nhiều nhà đầu tư đã bán cổ phiếu để kinh doanh bất động sản và hiện có xu hướng quay trở lại”. “Theo ông Nguyễn Quang Bảo- Trưởng phòng giao dịch Công ty chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đất đai là một tài sản rất khó luân chuyển nên ngay cả các nhà đầu tư muốn chuyển vốn từ thị trường bất động sản sang kinh doanh chứng khoán cũng không thể thực hiện dễ dàng được.Nếu có sự chuyển vốn giữa hai thị trường này thì từ Bất động sản sang Chứng khoán sẽ chậm hơn so với sự luân chuyển ngược lại”. Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Một trong những nguyên nhân chính là do cuối năm 2006,thị trường chứng khoán tăng giá mạnh, một phần lãi đáng kể đã được các nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đô thị Cụ thể như sau: - Quý I/2007 ghi nhận mức cầu BĐS tăng vọt của các nhà đầu tư thắng lợi trên mặt trận Chứng khoán. Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư không chỉ góp phần tăng số lượng giao dịch BĐS, mà còn thanh khoản rất cao cho thị trường này. Đó là lý do trực tiếp dẫn đến cơn sốt BĐS trong suốt quãng thời gian còn lại của năm 2007. Nó đã gây ra cơn sốt Địa ốc, đặc biệt là sốt căn hộ cao cấp. Nhưng trận cuồng phong chỉ mới bắt đầu mà thôi. Ví dụ: - Ở các khu căn hộ cao cấp, giá nhà đất đã leo thang. Theo lãnh đạo Công ty Bitexco, các sản phẩm địa ốc dự án “Căn hộ kết hợp văn phòng Officetel ” của công ty cũng sẽ tăng giá 10-20%. - Cụ thể, giá của dự án “Căn hộ kết hợp văn phòng Officetel”là từ 1650-2310 USD/ (giá đầu năm 2007 là 1500-2100 USD/ tuỳ theo vị trí tầng). Giá của dự án The Garden- Hà Nội từ 1560-3000 USD/(giá đầu năm 2007 là 1300-2500 USD/) - Cũng theo đại diện Công ty Bitexco,việc tăng giá vào thời điểm này là do số lượng các sản phẩm của dự án còn quá ít trong khi nhu cầu mua lại rất cao. Dự báo chủ đầu tư này sẽ tiếp tục điều chỉnh tăng khoảng 10% vào đầu tháng 4. - Giá không chỉ leo thang ở những khu căn hộ cao cấp mà còn ở những khu chung cư giá bình dân. Ở Hà Nội những khu chung cư như Đại Kim, Định Công hay Linh Đàm xưa nay vốn được coi là “ vùng sâu vùng xa” , vất vả lắm mới bán được lèo tèo dăm bảy căn. Thế nhưng sau cơn sốt chứng khoán, các văn phòng nhà đất ở khu vực này bổng linh hoạt, nhộn nhịp. - Giá của một chung cư thuộc dạng “tàng tàng” giao bán cuối năm 2006 ở khu Mỹ Đình khoảng 6,5 triệu đồng/, nhưng các trung tâm giao dịch bbất động sản cũng đã nâng lên 8 triệu/. - Tại khu đô thị mới Việt Hưng(Hà Nội) vốn khá ế ẩm trong năm 2006 vì vị trí khá xa trung tâm,không thuận tiện đi lại nay cũng đã bán gần hết. Trung bình mỗi tuần có khoảng 70-80% khách đặt mua. - Một số khu đô thị tiện nghi hơn như Trung Hòa – Nhân Chính , Trung Yên tình hình còn nhộn nhịp hơn. Giá nhà ở đây đang từ mức 8 triệu đồng/( năm 2006 ) bỗng nhanh chóng vượt qua ngưỡng 10 triệu và vẫn tiếp tục leo thang . - Nếu như trước đây, mua đất được ưu ái hơn thì nay lại khác. Ngày càng có nhiều người “ tỷ phú về tiền bạc bần cố nông về thời gian” nên họ mua căn hộ để có chổ ở ngay. Cũng chính vì lý do này, trong thời gian qua giá đất tăng không nhiều nhưng giá địa ốc tăng lên trông thấy. Các chuyên gia về nhà đất và bất động sản dự báo: “ Nếu chứng khoán vẫn tiếp tục “nóng” thì nhà đất cũng sẽ “sốt”. - Chứng khoán nóng là cơ hội vàng cho các doanh nghiệp hoạt động trong ngành tài chính . Thị trường bất động sản nóng lên đang là cơ hội vàng cho những doanh nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng. Sự tan băng trong thị trường bất động sản không chỉ tác động trở lại thị trường tài chính mà còn tạo ra sức sống cho hàng trăm loại hình doanh nghiệp khác ăn theo. Cơn lốc của thị trường chứng khoán, cơn lốc của thị trường bất động sản mới chỉ là dấu hiệu ban đầu của trận cuồng phong về tăng trưởng kinh tế đang được thổi bùng lên do cơn sốt chứng khoán . Quý II/2007, giá nhà đất tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vàng tham gia vào BĐS.Những người có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món BĐS phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50-60% người mua BĐS, nhanh chân thực hiện các giao dịch để chờ đầu cơ, chờ lên giá. Sự sụt giảm của TTCK từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn chính: BĐS hay chứng khoán. Quý III/2007, giá nhà đất bình ổn hơn. Và rồi trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào BĐS với những tài sản thực. Giá BĐS không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ cao cấp. Quý IV/2007, những kết quả trên thị trường chứng khoán khá thất vọng, chỉ số VN- Index cuối ngày 9-11 đạt 1018,29 điểm, giảm 48,34 điểm so với phiên đóng cửa cuối tuần trước đó. Chỉ số HaSTC – Index cuối ngày 9-11 đạt 356,58 điểm; giảm 26,35 điểm so với phiên đóng cửa của tuần trước đó. Điều đó càng cổ vũ nhiều tay chơi chứng khoán tìm đến BĐS. Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăsng cao mới. Tăng mạnh nhất là các căn hộ cao cấp tại trung tâm thành phố. Thị trường văn phòng cho thuê cũng trở nên phổ biến vì mức lợi nhuận thu được rất hấp dẫn. Bảng 1:Tương quan giữa thị trường BĐS và chỉ số TTCK Giá BĐS Vn-Index Quý I/2007 Tăng Tăng Quý II/2007 Tăng mạnh Giảm Quý III/2007 Ổn định Giảm Quý IV/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh Bảng 1 cho thấy, quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác nhân có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi TTCK rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian vừa qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường. Năm 2008, vào ngày 26-2 giá chứng khoán trên cả hai sàn đều giảm sâu nhưng sức mua thị trường đăng tăng lên rất mạnh. Điều đó chứng tỏ các nhà đầu tư lớn đã vào cuộc. - Trong phiên giao dịch ngày 24-2, giữa lúc các nhà đầu tư nhỏ hoảng hốt tranh nhau bán tháo cổ phiếu thì đến cuối buổi, những lệnh mua số lượng lớn được tung ra. Kết thúc phiên giao dịch có gần 21 triệu cổ phiếu được mua, bằng 233% so với ngày trước đó. - Còn vào ngày 25-3, thị trường chứng kiến một phiên đảo chiều ngoạn mục, với sức mua lên đến gần 24 triệu cổ phiếu, giá trị đạt 2052 tỉ đồng. Như vậy qua ba phiên giao dịch sau đó(tại sàn TP.Hồ Chí Minh) các nhà đầu tư đã mua 3837 tỉ đồng(bình quân 1279 tỉ đồng/phiên), nhiều gấp 2,5 lần so với những ngày trước đó. - Cơn khủng hoảng tài chính đã xuất hiện những dấu hiệu tích cực, như: cho vay bất động sản đang bị xiết chặt (thị trường sẽ đóng băng trong vòng 3 năm), lạm phát đang có nhiều động lực níu lại nên có thể thiểu phát vào thời điểm giữa năm. Bên cạnh đó, Chính phủ đã cho nước ngoài mua cổ phiếu bằng ngoại tệ(đối với các nhà đầu tư chiến lược). Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước đang gấp rút soạn thảo cơ chế cho nhà đầu tư mua cổ phiếu bằng hình thức kí quỹ… Những động thái đó hứa hẹn thị trường chứng khoán sôi động hơn. - Phiên giao dịch ngày 3-6, VN-Index tiến sát 450 điểm, còn Hastc-Index vượt 150 điểm. Từ khi phục hồi đến nay, chứng khoán đã tăng gần gấp đôi nhờ dòng tiền vẫn đổ vào và kỳ vọng cao về khả năng phục hồi của chứng khoán nơi nhà đầu tư. ( Hình 1) - Bước vào tuần giao dịch đầu tiên của tháng 6, không ít chuyên gia cảnh báo thị trường đang tăng khá nóng và sẽ có đợt điều chỉnh VN-Index về dưới 400 điểm. Tuy nhiên, những phiên giao dịch đầu tuần cho thấy nguồn tiền vẫn hướng về chứng khoán và nhà đầu tư vẫn kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục đợt tăng giá mới. - Qua những dấu hiệu đã nói ở trên thì một số chuyên gia Địa ốc cho rằng nếu thị trường tiếp tục diễn biến như hiện nay thì chủ đầu tư sẽ phải thay đổi hình thức bán căn hộ để đảm bảo an toàn, đồng thời xem lại giá bán đã công bố. Và không nằm ngoài dự đoán, hiện tượng “xì hơi” của thị trường BĐS đã xuất hiện ngày càng rõ nét. thị trường không còn cảnh chen nhau xếp hàng mua nhà như hồi năm 2007. Vào tháng 4/2008-một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt thì nhà đầu tư theo phong trào mới mua nhà đất vào cuối năm 2007 đang hốt hoảng tìm đường tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm . Trong đó có những người vay tiền ngân hàng để mua nhà đất đang lo lắng vì nguồn cung tín dụng bị cắt hoặc nếu có thì lãi suất cũng lên cao. Quảng cáo rao bán nhà đất đang tràn ngập ở nhiều nơi. Khi thị trường BĐS bắt đầu bế tắc thì xuất hiện hai nghịch cảnh trong giới đầu tư. Những người đã bán xong nhà đất vào cuối năm 2007 (lúc giá ở đỉnh điểm) đang vui vẻ ôm hàng đống tiền chờ tìm kênh đầu tư mới để làm cho đồng vốn quay vòng sinh lợi nhiều hơn. Còn những người chạy theo phong trào( mua BĐS giữa lúc giá cao) thì đang hốt hoảng vì sợ thị trường đóng băng. Với khả năng nhạy bén, nhiều nhà đầu cơ (giàu lên từ BĐS) sẽ tìm đến kênh đầu tư mà hàng hoá ở đó đang ế ẩm nhất để giải ngân. Vùng trũng hút tiền trong thời điểm hiện tại chỉ có thể là Chứng khoán nên nó sẽ được nhiều người lựa chọn đầu tư. è Tóm lại, chắc chắn là vốn từ bất động sản có chạy qua thị trường chứng khoán, vì tính liên thông ngày càng rõ. Khi thị trường bất động sản đang khó khăn nguồn vốn như hiện nay thì các nhà đầu tư đã chạy sang chứng khoán. Năm 2009 Mặc dù chịu sức ép của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 nhưng thị trường BĐS vẫn được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Năm 2009 là năm được mùa của các dự án BĐS, trong đó chủ đầu tư lớn đã liên tiếp tung ra hàng loạt dự án lớn nên đã tạo ra một nguồn cung lớn. - Thị trường bất động sản có dấu hiệu “ấm” dần rơi vào thời điểm mùa vụ đồng thời cũng trùng với cơn sốt chứng khoán đang diễn ra vài tháng đầu năm. Chính vì thế, nhiều nhà kinh doanh bất động sản cho rằng, mối quan hệ tương hỗ tích cực giữa thị trường chứng khoán và BĐS sẽ dần dần bộc lộ rõ nét. - Theo số liệu của Công ty quản lý và tiếp thị CB Richard Ellis Việt Nam(CBRE),giá bán căn hộ của nhiều dự án tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I năm nay đã tăng nhiều so với trước. Ví dụ: - Như dự án The Lancater có giá khởi điểm ban đầu là 2050 USD/ thì nay đã vượt lên đến 3500 USD/; cao ốc Avalon từ mức giá 2089 USD/ năm 2005 thì hiện nay đã tăng thêm gần 800 USD nữa. - Hoặc như toà nhà Indochina Park Tower hiện có giá bán 1800 USD/trong khi mức ban đầu là 1500 USD. Toà nhà Horizon cũng vậy, tăng từ 850 USD/ năm 2004 lên 1300 USD/ hiện nay. è Thị trường BĐS năm 2009 khép lại, một năm vô cùng sôi động cùng với dấu hiệu hồi phục của nền kinh tế. Nhiều chính sách mới được đưa ra, nhiều dự án mới hình thành, nhiều xu hướng mói được thiết lập…Do đó, BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán chùn xuống. Tình hình năm 2010 Bước vào năm 2010, thị trường BĐS vẫn giữ được đà phục hồi của năm 2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoáng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007. Cơ cấu hàng hóa của thị trường BĐS đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng năm 2010 sẽ khởi đầu cho tiến trình tăng trưởng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do mức tăng tín dụng cao trong năm 2009 xuất hiện nguy cơ lạm phát khiến Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Do vậy, khả năng tăng trưởng của thị trường có vốn vay giữ vai trò chủ yếu sẽ rất khó khăn. Tuy nhiên, giai đoạn này có thể xuất hiện thêm nhiều dự án với giá căn hộ và đất nền khá hợp lý. Đây sẽ là cơ hội cho nhà đầu tư chọn lựa. Xét về phân khúc thị trường bất động sản TPHCM, khu vực quận 2 và quận 9 vẫn là hai khu vực có triển vọng tăng trưởng tốt nhất trong giai đoạn tới vì được đầu tư rất mạnh về cơ sở hạ tầng. Do vậy, đối với những người tìm kiếm “lướt sóng" ngắn hạn từ 3 - 6 tháng sẽ gặp khó khăn. Tuy nhiên, đối với những người thu xếp được vốn và tìm kiếm lợi nhuận từ 1 - 2 năm, năm 2010 là cơ hội tốt để mua vào và chờ thời điểm bán ra. Trong 9 tháng đầu năm 2010, thị trường chứng khoán đã có nhiều biến động. Sự biến động của thị trường chứng khoán thường đi kèm với những biến động của các yếu tố vĩ mô và chính sách của Chính phủ. Tuy vậy, thị trường cũng đã đánh dấu một giai đoạn phát triển khá mạnh. Nhiều doanh nghiệp được niêm yết mới và huy động vốn trên thị trường. Biểu đồ VN-Index năm 2010 Nguồn: Vietstock Hiện tượng cổ phiếu niêm yết và phát hành thêm ồ ạt Trong 9 tháng đầu năm 2010 đã chứng kiến làn sóng các doanh nghiệp niêm yết và phát hành thêm diễn ra ồ ạt trên cả 2 sàn. Tính từ đầu năm đến ngày 08/10/2010 đã có 153 công ty đăng ký niêm yết, trong đó 66 trên HoSE và 87 trên HNX. Tổng số lượng cổ phiếu niêm yết của các công ty mới lên sàn là 3.38 tỷ đơn vị và đạt giá trị thường 77 nghìn tỷ đồng vào ngày 08/10/210, bằng 13% giá trị cả thị trường. Trong đó, đáng chú ý có một số doanh nghiệp lớn mới niêm yết trên HoSE chủ yếu là các tập đoàn Bất động sản và xây dựng như POM (Thép Pomina) 187 triệu và các mã cổ phiếu khác như VOS, PDR, SBS, PTL, OCG niêm yết trên 100 triệu cổ phiếu. Phân tích nguyên nhân về mối quan hệ của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản 2.3.1- Thị trường BĐS và thị trường CK năm 2006 - 2008 Thị trường BĐS vốn đã ngủ đông từ nhiều năm nay bỗng nhiên tan băng ra. Nhiều người cho rằng đó là do tác động của “Cơn sốt chứng khoán”. Sau cơn sốt chứng khoán như đã nói ở trên thì số tiền kiếm được của các doanh nghiệp là không nhỏ,bỗng các doanh nghiệp trở nên hưng phấn,nhu cầu về văn phòng tăng lên, nhu cầu về chỗ làm việc khang trang để “trưng” thương hiệu cũng tăng theo. Đây là nguyên nhân đầu tiên làm cho thị trường văn phòng cho thuê nóng lên, tác động trực tiếp đến thị trường Địa ốc. Không chỉ doanh nghiệp thoát khỏi cảnh đói vốn mà cán bộ công nhân viên, những người làm công ăn lương cũng được hưởng lợi theo.Với mức lương vài ba triệu/tháng, nếu không bằng con đường “kiếm chác”, cán bộ công nhân viên muốn sở hữu căn hộ phải chờ đến thế kỷ …22 mới góp nổi tiền mua nhà. Nhưng với việc nắm trong tay khoảng 5000 cổ phiếu (mệnh giá tương đương 50 triệu VNĐ) nếu là cổ phiếu FPT thì ở thời điểm đẹp, giá 600000 đồng/cổ phiếu, nghiễm nhiên đã có 3 tỷ đồng. Chỉ với một động tác ra sàn đặt lệnh là ba ngày sau, tiền đã nằm trọn trong tài khoản. Một vài doanh nghiệp khác nhỏ hơn như Sara, hay Kinh Đô, nếu người lao động chỉ việc sở hữu từ năm đến mười ngàn cổ phiếu thì đã có một khoản kha khá và có quyền mơ đến một căn hộ đẹp ở Hà Nội. Vì lý do này, một tầng lớp chuyên thuê nhà trọ ở đã có thể đổi đời sang những căn hộ chung cư sang trọng tiện nghi. Đó là lý do thứ hai để thị trường Địa ốc nóng lên. Chuyện cổ phiếu tăng đều, liên tục trong hơn một năm (2007) khiến ai tham gia cũng phải thắng. Thậm chí khỏi cần tính toán, hễ mua là được. Xin được dẫn chứng, đầu năm 2006, VN-Index chỉ đạt mức 300 điểm, cuối năm con số này là 800 điểm. Tưởng như thế đã là quá lắm, nhưng vào giữa tháng 3/2007 con số này đã vượt qua 1170 điểm. Ba tuần qua, chứng khoán chững lại nhưng vẩn ở mức trên 1000 điểm. Thử hình dung , bạn cứ nhắm mắt mua đều, mỗi thứ một chút, thì từ năm ngoái đến thời điểm này, một ăn ba là điều chắc chắn. Trong lịch sử kinh doanh từ xưa đến nay, từ Đông sang Tây khó có con đường nào sinh lợi nhanh đến thế. Cơ hội vàng đã mang lại giàu có cho một bộ phận tham gia thị trường chứng khoán. Người nghèo, chuyển từ trạng thái thuê nhà sang mua nhà, người giàu, đổi nhà từ chật hẹp sang rộng hơn, từ bình dân sang chổ sang trọng hơn. Người đang ở chung cư, chuyển sang mua biệt thự ở những khu cao cấp. Đây là lý do thứ ba để thị trường địa ốc tan chảy. Hoặc có một trường hợp nữa là vào khoảng thời gian từ tháng 9- 2006 đến tháng 3-2007, chứng khoán tăng điểm liên tục đến đỉnh điểm Vn Index là 1.170 điểm. Lúc đó, nhiều người có thể đặt hết gia sản vào chứng khoán dù chỉ “lướt sóng” thu hồi vốn nhanh. Rồi nhiều người từ “thắng” đậm chứng khoán chuyển bớt phần lợi nhuận sang đầu tư vào bất động sản. Lúc ấy, thị trường bất động sản cũng đang “nóng” lên. Vào những tháng cuối năm 2007, khi chỉ thị 03 của NHNN hạn chế việc cho vay chứng khoán ra đời (hiệu lực ngày 01/07/2007) làm cho thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản bởi vì họ muốn tìm một nơi an toàn để gửi “vàng”, do đó họ đổ xô đi mua nhà, đặc biệt là các căn hộ cao cấp. Gần như ngay lập tức, thì trường bất động sản sốt lên nhanh chóng. Còn một nguyên nhân nữa là do bất động sản có những thời điểm tăng quá nóng, cứ đổ tiền vào là có lãi, lướt sóng còn nhanh hơn chứng khoán. Có thể nói đây là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến cho TTCK mất điểm. Do TTBĐS đang bị "thít chặt" bởi những biện pháp kìm hãm giá đang leo thang, nhưng TTCK đang nóng dần lên phải chăng là bởi dòng vốn từ TTBĐS đang chảy ngược lại, nhường bước cho những kênh đầu tư khác Theo các chuyên gia, thị trường đất dự án đang phải chịu nhiều áp lực, buộc phải giảm giá để xả hàng. Áp lực có tính mạnh mẽ nhất đó là chứng khoán tăng trưởng quá nóng, mọi nguồn vốn, mọi nhà đầu tư đều đổ dồn sự chú ý vào thị trường chứng khoán. Tâm lý của nhà đầu tư cũng rất quan trọng. Nếu nhà đầu tư thấy thị trường Địa ốc đi xuống thì nhiều nhà đầu tư cùng ồ ạt bán tháo để rút khỏi thị trường Địa ốc như vừa qua (năm 2008) thì chỉ càng làm cho thị trường tiếp tục đi xuống mà thôi. Tương tự, các thị trường khác cũng không đi ngoài “quy luật” này. 2.3.2- Thị trường BĐS và thị trường CK năm 2009 – 2010 Cuối tháng 1 năm 2010, sau khi có quyết định đóng cửa sàn vàng và chấm dứt giao dịch vàng trên tài khoản của Chính phủ, nhiều chủ sàn vàng đã ngya lập tức có chuyển hướng kinh doanh. Đó chính là nguyên nhân đầu tiên khiến cho thị trường bất động sản và chứng khoán Việt Nam năm 2010 có nhiều chuyển biến mạnh mẻ. Trong thời gian này, nhiều nhà đầu tư nhận định rằng khi sàn vàng đóng cửa, chuyển qua đầu tư chứng khoán vẫn là lựa chọn hàng đầu bởi hai thị trường này có mối liên thông chặt chẽ với nhau và có thể giúp nhà đầu tư quay vòng vốn nhanh hơn. Chính vì thế, đóng cửa sàn vàng, chứng khoán sẽ là kênh hưởng lợi. Thị trường bất động sản lúc này không được quan tâm nhiều bởi hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đều xác định đầu tư trong thời gian dài hạn, trong khi các nhà đầu tư vàng thì ngược lại. Vào khoảng giữa năm 2010, tình hình bất động sản Việt Nam vẫn đang theo đà phục hồi, thị trường này đang cuốn hút các nhà đầu tư ở Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, khiến cho cơn sốt bất động sản ngày càng nóng. Có thể nhận định được rằng thị trường bất động sản năm 2010 vẫn còn nhiều hạn chế là do chính sách cho vay của các ngân hàng không ổn định, việc nguồn vốn cho bất động sản chỉ phụ thuộc vào ngân hàng khiến cho sự phát triển của thị trường này gặp rất nhiều bất ổn. Hầu hết các dự án bất động sản thường kéo dài trong nhiều năm. Vì vậy, các doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi bị ngân hàng xiết nợ trong giai đoạn xảy ra khủng hoảng. Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới còn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. Bên cạnh đó, giá cả hàng hóa bất động sản nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, thị trường này sẽ vẫn sốt vì nguyên nhân chính là do nhu cầu về hàng hóa trong lĩnh vực này, đặc biệt là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty vừa và nhỏ sẽ tiếp tục tăng nhanh. Thêm vào đó, ta thấy được nguyên nhân gây ra tình hình trên là do 2 nguyên nhân: Thứ nhất, đối với các doanh nghiệp cổ phần hóa hoặc niêm yết trên sàn, họ đều đưa ra những mức giá quá cao. Thứ hai, ở phía nhà đầu tư, người ta cũng kỳ vọng quá cao. Hai yếu tố này gặp nhau và đẩy thị trường lên khá cao. Nhiều người thấy người ta mua cũng mua theo. Hai là bản thân doanh nghiệp cũng tranh thủ có một lượng huy động cao, bằng mọi cách để đưa giá lên mà chưa đề cao sự xứng đáng hay không với giá trị thực sự của nó. Đó là trách nhiệm từ các doanh nghiệp phát hành. Và các bên khác, như các công ty chứng khoán, tư vấn cũng hầu như xem nhẹ nghiệp vụ đo lường giá trị hàng hóa. Bên cạnh đó là nhiều đơn vị cung cấp những thông tin chính xác, khách quan nhất, ví dụ như các công ty kiểm toán, cũng xem nhẹ vấn đề chất lượng. Bằng chứng là trường hợp của Bông Bạch Tuyết. Những bài học kinh nghiệm Từ những phân tích trên ta thấy rằng thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản vẫn đang còn đường ai nấy đi.Chúng ta rất khó nhận định quy luật chung của hai thị trường này.Các tác động có khi cùng chiều,lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý.Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm như thời gian qua,cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh.Hiện tượng này phần nào phản ảnh tính bầy đàn của công chúng đầu tư Việt Nam,đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường,đã được chứng minh bằng dữ liệu thống kê của TTCK Việt Nam  Chứng khoán hoá tạo điều kiện phát triển hoàn thiện các loại thị trường có liên quan: tín dụng; chứng khoán và thị trường bất động sản. Việc chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản sẽ cho phép đáp ứng tốt nhất nhu cầu về các sản phẩm bất động sản của người dân, của nền kinh tế. Trên cơ sở tạo ra nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển bất động sản; phát triển nhà ở cũng như tạo ra nguồn vốn cho các Ngân hàng thương mại để tiếp tục cho vay mở rộng và tăng trưởng tín dụng bất động sản. Tạo điều kiện sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội: Chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại  tạo điều kiện khai thác và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực trong xã hội, trong nền kinh tế.  Theo đó các khoản vốn nhàn rỗi trong dân cư được thu hút thông qua việc người dân đầu tư , mua các chứng khoán hoá dựa trên các khoản cho vay bất động sản. Trên cơ sở đó cùng với các hình thức đầu tư khác như gửi tiền ngân hàng; mua vàng tích luỹ; kinh doanh...người dân có thêm sự lựa chọn các chứng khoán hoá từ các khoản cho vay bất động sản để đầu tư.  Dưới góc độ vĩ mô, việc ra đời của loại chứng khoán mới (chứng khoán hoá trên cơ sở các khoản tín dụng bất động sản) sẽ thu hút, khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẽ, nhàn rỗi trong nền kinh tế để sử dụng đầu tư vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo khả năng sinh lợi cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và phát triển. Tuy nhiên để phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá tại Việt Nam, không chỉ cần một quá trình (về chuẩn bị cơ sở hạ tầng kỹ thuật: luật pháp; các tổ chức tài chính liên quan; cơ chế chính sách....) mà cần có đánh giá nhìn nhận đầy đủ hơn về lợi ích cũng như những tác động không tích cực của công cụ này trong tương lai mà hậu quả của cuộc khủng hoảng thị trường tín dụng bất động sản đã và đang diễn ra tại Mỹ như là bài học kinh nghiệm thực tiễn quý báu đối với qúa trình ứng dụng và phát triển kỹ thuật này tại Việt Nam. PHẦN 3: BIỆN PHÁP ĐỀ XUẤT 3.1- Đối với chính phủ Thành lập quỹ đầu tư BĐS sẽ không chỉ khai thông cả TTCK lẫn thị trường BĐS, mà còn góp phần làm ổn định, lành mạnh cả hai thị trường này. Bởi vì thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản (BĐS) vẫn “đường ai nấy đi”, sự “liên thông” giữa 2 thị trường này chỉ là khi TTCK giảm, nhà đầu tư rút vốn để đầu tư vào BĐS và ngược lại cho dù thị trường chứng khoán đã đi vào vận hành hơn 10 năm. Để kết nối giữa 2 thị trường này, Bộ Tài chính đang gấp rút xây dựng hướng dẫn việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý Quỹ đầu tư BĐS - một loại quỹ đầu tư chứng khoán được hình thành từ vốn góp của tổ chức và cá nhân đầu tư thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ, có mục tiêu đầu tư chủ yếu vào các loại BĐS và các tài sản khác. Thị trường chứng khoán lúc nóng, lúc lạnh phần lớn là do chính sách, pháp luật của nhà nước tác động. Động thái siết chặt chứng khoán khiến thị trường chứng khoán ảm đạm, nhiều công ty nhà nước ồ ạt bán bớt cổ phần nắm giữ trong thời gian qua. Vì vậy, lượng tiền mà họ nắm giữ không biết sẽ đầu tư vào đâu. Từ đó, xu hướng lập ngân hàng mới, thị trường bất động sản đã “hút” một lượng vốn đáng kể từ thị trường chứng khoán. Khả năng chuyển đổi nguồn ngoại tệ từ các nhà đầu tư nước ngoài hạn chế, cộng với tâm lý tiêu cực của một bộ phận nhà đầu tư cũng là những lý do khiến thị trường bất ổn trong gian gần đây. Để giải quyết vấn đề này, theo ông Vũ Bằng, Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Ủy ban đã báo cáo Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia để có biện pháp điều hòa cung, cầu trên thị trường. Cụ thể: - Thị trường chứng khoán: + Đối với những doanh nghiệp đã được cấp phép, cố gắng giãn hoạt động đấu giá cổ phần ra công chúng (IPO) trong thời gian giấy phép còn hiệu lực, nếu vượt quá thời gian này vẫn có thể xem xét hủy giấy phép. Đến thời điểm thích hợp, Ủy ban sẽ cấp phép IPO lại cho doanh nghiệp trên cơ sở hồ sơ đã được cấp phép trước đó. + Đi liền với điều tiết cung, Ủy ban cũng đang triển khai nhiều giải pháp điều chỉnh cầu trên thị trường. Theo đó, sẽ tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân góp vốn hình thành các quỹ đầu tư, cho phép các doanh nghiệp Nhà nước được sử dụng nguồn vốn không phải do ngân sách Nhà nước cấp để đầu tư vào thị trường chứng khoán. + Phối hợp tốt hơn các chính sách tài chính, để kích cầu thị trường linh hoạt, chuyển sang các phương thức mới kiểm soát vốn tín dụng vào thị trường chứng khoán có hiệu quả hơn. + Khẩn trương xây dựng Nghị định về phát hành riêng lẻ, thu hẹp thị trường tự do, phát triển thị trường có tổ chức, nhằm giúp thị trường chứng khoán phát triển bền vững. + Các cơ quan chức năng cần có biện pháp kiểm soát các dòng tiền và điều hoà lưu thông tiền tệ, tăng cường các biện pháp giám sát và xử phạt nghiêm minh. + Cần chú trọng việc nắm bắt luồng tiền thông qua quản lý ngoại hối, cũng như hình thành các chính sách điều hành thị trường tiền tệ năng động, giúp thị trường chứng khoán phát triển lành mạnh. - Thị trường bất động sản: + Tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ. + Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý. + Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau. + Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh. + Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường. Đối với nhà đầu tư: Yếu tố gây nên sự biến động giá cổ phiếu chính là cung cầu của thị trường. Một trong những yếu tố tác động lên lượng cung cầu của thị trường, đó chính là hành vi giao dịch của nhà đầu tư. Phản ứng quá mức: Thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn còn mang nặng yếu tố tâm lý mà ở đây là tâm lý đám đông. Vấn đề là nó chi phối quá nhiều đến hành vi của đa số các nhà đầu tư cá nhân và ngay cả nhà đầu tư tổ chức. Việc xuất hiện tâm lí đám đông trong đầu tư do nhiều nguyên nhân, cụ thể là việc thiếu thông tin và kiến thức cơ bản về cách định giá chứng khoán một cách tương đối, thông tin minh bạch ở thị trường chứng khoán vẫn còn yếu. Việc này gây ảnh hưởng rất to lớn trong việc cân bằng cung - cầu thị trường, làm cho thị trường “lúc nóng hổi, lúc ảm đạm”. Vì vậy, để khắc phục vấn đề trên các nhà đầu tư cần phải hiểu và nắm bắt rõ thông tin, khi nào có sự điều tra, định lượng tỉ mỉ thì mới nên đầu tư tránh việc đổ xô theo những nhà đầu tư khác mà không có sự nắm bắt rõ tình hình, gây thiệt hại cho bản thân nhà đầu tư. KẾT LUẬN Trong quá trình nghiên cứu đề tài, nhóm chúng tôi đã hiểu rõ hơn về mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Thiết nghĩ, mối quan hệ của hai thị trường này khá sâu sắc và có ảnh hưởng với nhau. Nếu thị trường này chuyển biến thì cũng kéo theo thị trường kia biến chuyển theo. Thông qua đề tài, nhóm chúng tôi thấy được đầu tư vào một trong hai thị trường muốn có lời hay không là dựa vào sự nhảy cảm và nhanh nhẹn trong phân tích của mỗi nhà đầu tư với thị trường. Sau môn học Tài chính chứng khoán và bài tiểu luận, nhóm chúng tôi hiểu rõ hơn về tâm quan trọng của môn học này đối với sinh viên quản trị kinh doanh và đối với một nhà đầu tư trong tương lai. Chúng tôi tin rằng với kiến thức đã được học, chúng tôi sẽ áp dụng đúng và có cơ hội để thành công sau này. Đà Nẵng, ngày 23 tháng 12 năm 2010 Nhóm thực hiện HQD – K13QTH1 DANH SÁCH CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo kinh tế Việt Nam năm 2007, năm 2008 của VietRees – Vietnam Real Estate Phát triển bền vững thị trường chứng khoán Việt Nam trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế của TS. Phạm Huy Hùng – Tổng giám đốc Incombank Mối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ của Vương Quân Hoàng và Nguyễn Hồng Sơn (Tạp chí cộng sản) Giải cứu thị trường bất động sản của Khánh Huyền (Tiền phong) Cùng một số tài liệu tham khảo và các bình luận chuyên ngành trên website: NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN