Đề tài Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô

Lời mở đầu Đầu tư là một hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát triển không ngừng của xã hội. Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia, doanh nghiệp hay công ty đều phải tiến hành đầu tư. Có thể nói nhờ có hoạt động đầu tư mà mọi lĩnh vực được phát triển cả về chất và lượng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế. Các dự án chính là nhịp cầu nối hoạt động đầu tư đến với hiện thực. Thông qua dự án mà các ý tưởng đầu tư được thể hiện và thực hiện. Tuy nhiên ý tưởng đầu tư sẽ trở nên bị méo mó, không được phản ánh trung thực nếu như các dự án lập ra không chính xác, không được kiểm tra cẩn thận. Xuất phát từ lý do đó mà môn thẩm định dự án ra đời trong đó có thẩm định tài chính dự án. Thẩm định tài chính dự án là công việc mà không có một dự án nào bỏ qua vì tài chính là một vấn đề sống còn đối với dự án. Thấy được tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính dự án nên trong thời gian thực tập tại công ty kinh doanh bất động sản Kinh Đô ( là một công ty mà hoạt động chủ yếu là đầu tư vào các dự án), em đã chọn đề tài : Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh đô cho chuyên đề thực tập của mình. Nội dung chuyên đề gồm có 3 phần chính sau: Phần 1: Những vấn đề cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án. Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô Phần 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô. Em xin chân thành cảm ơn trước hết là giảng viên Trần thị thanh tú vừa là cô giáo giảng dạy bộ môn Tài chính doanh nghiệp vừa là giáo viên hướng dẫn em làm bản chuyên đề thực tập này. Tiếp theo em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo khoa Ngân hàng-Tài chính của trường đã cung cấp cho em những kiến thức về môn thẩm định tài chính dự án để giúp em hoàn thành chuyên đề của mình. Cuối cùng em xin cảm ơn cán bộ công ty Kinh Đô nói chung và các cán bộ phòng kế toán tài chính, phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị nói riêng đã tạo điều kiện rất thuận lợi và giúp đỡ em trong thời gian tiến hành thực tập tại công ty. Sau đây là toàn bộ nội dung chuyên đề của em. Phần 1: Những vấn đề cơ bản về dự án và thẩm định dự án. 1.1 Dự án 1.1.1 Khái niệm dự án. Hiện nay từ “dự án” được sử dụng rất rộng rãi - ta thường nghe nói đến các dự án đầu tư phát triển tầm cỡ quốc gia hoặc quốc tế, song cũng có thể nói đến dự án của cá nhân mỗi người, như tiến hành một nghiên cứu thử nghiệm, viết một cuốn sách...Vậy có thể hiểu "dự án” là gì? Thường có hai cách hiểu về dự án. Theo cách hiểu thứ nhất (tĩnh) dự án là hình tượng về một tình huống (một trạng thái ) mà ta muốn đạt tới. Trong cách hiểu thứ hai (động) theo từ điển về quản lý dự án AFNOR, dự án là một hoạt động đặc thù tạo nên một thực tế mới một cách có phương pháp và tịnh tiến, với các phương tiện ( nguồn lực đã cho). Theo nghị định 177/CP ngày 20/10/1994 của Chính phủ quy định: “ Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất định”. Qua đây ta có thể nhận thấy: +Dự án không chỉ là một ý định hay phác thảo, mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định, nhằm đáp ứng một nhu cầu chuyên biệt. +Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng hay ứng dụng, mà phải cấu trúc nên một thực tế mới, một thực tế mà trước đó còn chưa tồn tại nguyên bản tương đương. Ngoài ra mỗi dự án phải có tính sáng tạo riêng. + Vì liên quan đến một thực tế trong tương lai, bất kì dự án nào cũng có một độ bất định và những rủi ro có thể xảy ra. +Cuối cùng, như một hoạt động đặc thù, dự án phải có bắt đầu, có kết thúc và chịu những hạn chế nói chung là đã cho về nguồn lực( phương tiện). Ta cũng thấy rõ các đặc trưng sau đây cho phép nhận dạng một dự án: +Mục tiêu dự án. +Thời gian (Với các giai đoạn khác nhau). +Đặc thù (Tính độc nhất vô nhị) của dự án. +Môi trường xung quanh dự án (nhất là phần tiếp giao giữa dự án với môi trường xung quanh). Khi nói đến dự án bao gìơ cũng liên quan đến hoạt động đầu tư bởi lẽ nếu dự án không được đầu tư thì không thể nào tiến hành được. Khi một doanh nghiệp có dự án thì một điều tất nhiên là doanh nghiệp đó có hoạt động đầu tư. Đầu tư là hoạt động chủ yếu quyết định sự phát triển và tăng trưởng của doanh nghiệp. Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đầu tư, đặc điểm và sự phức tạp về mặt kỹ thuật, hậu quả và hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của nó đòi hỏi khi tiến hành một hoạt động đầu tư cần phải có sự chuẩn bị cẩn thận và nghiêm túc. Có nghĩa là mọi hoạt động đầu tư phải thực hiện theo dự án thì mới đạt hiệu quả mong muốn. Vì ta có thể nhận thấy: 1.1.2 Vai trò của dự án. 1.1.2.1 Đối với nhà đầu tư. -Dự án là một căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu tư quyết định có nên tiến hành đầu tư hay không. -Là phương tiện để chủ đầu tư thuyết phục các tổ chức tài chính tài trợ vốn cho dự án. -Là cơ sở cho các nhà đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện dự án. -Là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên doanh. -Là công cụ giúp nhà đầu tư xác định được cơ hội đầu tư tốt, giảm thiểu rủi ro, giảm thiểu chi phí cơ hội. -Là căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như để giải quyết các mối quan hệ trong tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án. 1.1.2.2 Đối với Nhà nước. Dự án là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu tư, là căn cứ pháp lý để tòa án xem xét giải quyết khi có sự tranh chấp giữa các bên tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này. 1.1.2.3 Đối với các tổ chức tài trợ vốn. Dự án là căn cứ để các cơ quan này xem xét tính khả thi của dự án để quyết định có nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ. 1.1.3 Phân loại dự án. Các dự án trong thực tế rất đa dạng và dựa vào các tiêu chuẩn khác nhau, ta có các cách phân loại khác nhau: +Xét theo người khởi xướng, ta có các dự án của cá nhân, tập thể hay quốc gia (quốc tế). +Xét theo phân ngành kinh tế xã hội, ta có các dự án sản xuất, dự án thương mại, xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ xã hội... +Xét theo địa chỉ khách hàng, ta có dự án xuất khẩu; tiêu thụ địa phương ( thậm chí nội bộ) hoặc trong nước. +Xét theo thời gian, ta có dự án ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Một cách tổng hợp, ta có thể phân biệt các dự án lớn và các dự án nhỏ. *Các dự án lớn ( xây dựng một nhà máy hay một tổ hợp công nghiệp, quy hoạch phát triển vùng lãnh thổ...) được đặc trưng bởi tổng kinh phí huy động lớn, số lượng các bên tham gia đông và sử dụng nhiều công nghệ khác nhau, thời gian thực hiện ra dài, có ảnh hưởng mạnh đến môi trường kinh tế và sinh thái. Chúng đòi hỏi phải thiết lập các cấu trúc tổ chức chuyên biệt, với các mức phân cấp trách nhiệm khác nhau, đề ra quy chế hoạt động và các phương pháp kiểm tra chặt chẽ. Tầm bao của các dự án này rộng tới mức người quản lý không thể nào đi sâu vào từng chi tiết trong quá trình thực hiện. Trái lại, nhiệm vụ chủ yếu của người quản lý là, một mặt thiết lập hệ thống quản lý và tổ chức (Phân chia dự án thành các dự án bộ phận và phối kết hợp các dự án bộ phận đó) cho phép mỗi cấp thực hiện được trách nhiệm của mình, và mặt khác đảm nhận các mối quan hệ giữa dự án với bên ngoài. Các dự án lớn hiện nay thường mang tính quốc gia hoặc quốc tế. *Các dự án nhỏ, ngoài những đặc tính ngược lại với các dự án lớn, như không đòi hỏi kinh phí nhiều, thường nằm trong một bối cảnh sẵn có hoặc không được ưu tiên. Các nguồn lực huy động chẳng những eo hẹp, mà thường không có ngay. Mục tiêu và trách nhiệm đôi khi không được xác định rõ ràng, và những người tham gia không có kinh nghiệm trong hoạt động dự án. Chủ nhiệm dự án thường kiêm luôn cả việc quản lý dự án ( đối nội) lẫn việc liên hệ với các chuyên gia bên ngoài (đối ngoại). Mỗi xí nghiệp, cơ quan ... thường chỉ chủ trì hoặc tham gia vào một hay vài dự án lớn, trong khi đó có thể có nhiều dự án nhỏ cùng đồng thời thực hiện. Về phương diện quản lý, các dự án lớn và các dự án nhỏ, tuy có những nét chung, nhưng cũng nhiều đặc điểm riêng đòi hỏi phải áp dụng các phương pháp và công cụ quản lý khác nhau. Các dự án lớn thường đặt ra nhiều vấn đề về quản lý cần được ngiên cứu và giải quyết. Ngược lại, các dự án nhỏ cho phép áp dụng một cách đơn giản và công hiệu các phương pháp định lượng. 1.1.4 Các giai đoạn của dự án. Dự án được xây dựng và phát triển trong một quá trình gồm nhiều giai đoạn riêng biệt, song gắn bó chặt chẽ với nhau và đi theo một tiến trình logic. ở đây ta phân thành 5 giai đoạn cụ thể là: Xác định dự án, phân tích và lập dự án, duyệt dự án, triển khai thực hiện, nghiệm thu tổng kết và giải thể. 1.1.4.1 Xác định dự án. Là giai đoạn đầu tiên trong chu trình dự án có nhiệm vụ phát hiện những lĩnh vực có tiềm năng để đầu tư phát triển, trên cơ sở đó hình thành sơ bộ các ý đồ đầu tư. Trong thực tế ý đồ về một dự án đầu tư mới có thể xuất phát từ các nguồn như sau: -Từ những chiến lược phát triển ngành hay chiến lược phát triển kinh tế quốc dân. -Thông qua việc phát hiện những nguồn tài nguyên, nguyên nhiên vật liệu chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả. -Dự án có thể được đề xuất để đáp ứng những nhu cầu sản xuất tiêu dùng ở thị trường trong nước và ngoài nước còn chưa được thỏa mãn. -ý đồ dự án có thể nảy sinh từ yêu cầu khắc phục những khó khăn và trở ngại đối với sự phát triển kinh tế-xã hội do thiếu các điều kiện vật chất cần thiết. Trên cơ sở các lĩnh vực và ý đồ đầu tư khác nhau được đề xuất, cần tiến hành nghiên cứu chi tiết hóa, lựa chọn ra những ý đồ dự án có triển vọng nhất để tiến hành chuẩn bị và phân tích trong giai đoạn tiếp theo. Việc xác định và sàng lọc các ý đồ dự án có ảnh hưởng quyết định tới quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Dự án có thể thất bại hay không đạt được kết quả mong muốn, tuy rằng việc thực hiện và chuẩn bị dự án tốt đến đâu, nếu như ý đồ ban đầu đã hàm chứa những sai lầm cơ bản. 1.1.4.2 Phân tích và lập dự án. Sau khi xác định ý đồ, mục tiêu và phương tiện của dự án, ta có thể tiến hành quá trình phân tích và lập dự án. Phân tích và lập dự án là giai đoạn nghiên cứu chi tiết ý đồ đầu tư đã được đề xuất trên tất cả mọi phương diện như: thể chế - xã hội, thương mại, tài chính, kinh tế kỹ thuật, tổ chức - quản lý. Để thực hiện nhiệm vụ này phải thu thập đầy đủ những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu về thị trường, môi trường tự nhiên, các nguồn nguyên vật liệu tại chỗ, các quy định và chính sách có liên quan của Chính phủ, về đặc điểm kinh tế- văn hóa - xã hội của dân cư trong vùng có liên quan đến dự án. Nội dung chủ yếu của giai đoạn phân tích và lập dự án là nghiên cứu một cách toàn diện tính khả thi của dự án. Tuy vậy, đối với những dự án có quy mô lớn, thì trước khi thực hiện nghiên cứu khả thi thì nên có bước nghiên cứu tiền khả thi. Trong bước nghiên cứu này, tất cả mọi phương diện chuẩn bị và phân tích dự án đều được đề cập tới, song chỉ ở mức độ chi tiết vừa đủ để chứng minh một cách khái quát rằng, ý đồ dự án được đề xuất là đúng đắn và việc tiếp tục phát triển ý đồ này là có tiềm năng. Nghiên cứu tiền khả thi cũng giúp loại bỏ bớt những vấn đề không cần thiết, cũng như xác định các vấn đề cần đặc biệt chú ý, nhờ đó giúp cho việc định hướng nghiên cứu và tiết kiệm chi phí chuẩn bị đầu tư vào dự án. Nghiên cứu khả thi ( còn gọi là lập luận chứng kinh tế kỹ thuật) là bước nghiên cứu dự án đầy đủ và toàn diện nhất, có nhiệm vụ tạo cơ sở để chấp thuận hay bác bỏ dự án, cũng như để xác định một phương án tốt nhất trong số các phương án còn lại. Nghiên cứu khả thi, đúng như tên gọi của nó, nhằm chứng minh khả năng thực hiện của dự án về tất cả mọi phương diện có liên quan. Thiết kế và chỉ đạo nghiên cứu khả thi là một công tác phức tạp đòi hỏi sự tham gia của nhiều lĩnh vực khác nhau. Phạm vi và thời gian nghiên cứu khả thi phụ thuộc vào tính chất của dự án: dự án có phức tạp hay không, đã được nhận thức đến mức độ nào, dự án có tính chất sáng tạo hay chỉ là lặp lại. Về kinh phí, nghiên cứu khả thi thường chiếm khoảng 5% toàn bộ chi phí đầu tư của dự án. Thời gian nghiên cứu có thể là một tháng, hai năm hoặc dài hơn nữa phụ thuộc vào quy mô tính chất của dự án. Kết thúc nghiên cứu khả thi cũng là hết giai đoạn phân tích và lập dự án. Thực tế đã xác nhận tầm quan trọng của công tác chuẩn bị và phân tích dự án. Chuẩn bị tốt và phân tích kỹ lưỡng sẽ làm giảm những khó khăn trong giai đoạn thực hiện, cũng như cho phép đánh giá đúng đắn hơn tính hiệu quả và khả năng thành công của dự án. Chẳng hạn việc chuẩn bị đầy đủ trên phương diện kỹ thuật sẽ làm giảm nguy cơ chi phí vượt định mức. 1.1.4.3 Duyệt dự án. Giai đoạn này thường được thực hiện với sự tham gia của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức tài chính và các thành phần khác tham gia dự án, nhằm xác minh lại toàn bộ những kết luận đã được đưa ra trong quá trình chuẩn bị và phân tích dự án, trên cơ sở đó chấp nhận hay bác bỏ dự án. Dự án sẽ được thông qua và được đưa vào thực hiện nếu nó được xác nhận là có hiệu quả và khả thi. Ngược lại, trong trường hợp còn có những bất hợp lý trong thiết kế dự án, thì tùy theo mức độ, dự án có thể được sửa đổi bổ xung hay buộc phải xây dựng lại hoàn toàn. 1.1.4.4 Triển khai thực hiện. Giai đoạn triển khai thực hiện dự án bắt đầu khi kinh phí được đưa vào. Trong giai đoạn triển khai thực hiện có thể chia thành những thời kỳ nhỏ hơn. Chẳng hạn, thời kỳ thứ nhất là thi công xây dựng các công trình cơ sở. Sau khi hoàn thành xây dựng cơ bản, dự án chuyển sang thời kỳ phát triển. Trong thời kỳ này dự án bắt đầu sinh lợi và trả dần những khoản nợ trong thời kỳ đầu. Thời kỳ thứ ba bắt đầu khi dự án đã đạt tới sự phát triển toàn bộ, nói cách khác các công trình đầu tư ban đầu đã được sử dụng hết công suất và kéo dài cho tới khi dự án chấm dứt hoạt động. Thực hiện dự án là kết quả của một quá trình chuẩn bị và phân tích kỹ lưỡng, song trong thực tế rất ít khi dự án được tiến hành hoàn toàn đúng như hoạch định. Nhiều dự án đã không đảm bảo được tiến độ thời gian và chi phí dự kiến, thậm chí một số dự án đã phải thay đổi thiết kế ban đầu do giải pháp kỹ thuật không thích hợp hay do thiếu vốn hoặc do nhiều yếu tố khách quan đem lại. Nói chung những khó khăn mà dự án phải đối phó trong khi thực hiện, đặc biệt trong thời kỳ thi công là: +Các khó khăn tài chính: Thường xuất hiện do những biến động về giá cả hay do việc thiếu các nguồn vốn cần thiết trong quá trình thực hiện. Hậu quả là dự án bị trì hoãn, chi phí tăng và trong một số trường hợp quy mô của dự án bị thu hẹp lại. +Các hạn chế về mặt quản lý: Phổ biến nhất đối với nhiều dự án trong các nước đang phát triển là thiếu những cán bộ quản lý giỏi, cơ cấu tổ chức, phân công trách nhiệm không rõ ràng, sự phối hợp kém hiệu quả giữa các cơ quan khác nhau tham gia dự án. Những yếu kém trong quản lý thường gây ra tình trạng chậm trễ khi thực hiện và chi phí vượt mức, giám sát thiếu chặt chẽ và kém linh hoạt, phản ứng chậm trước những thay đổi trong môi trường kinh tế- xã hội. +Các vấn đề kỹ thuật: Thường xuyên phát sinh trong quá trình thực hiện các dự án do việc cung ứng vật tư, máy móc, thiết bị (gồm cả đất đai) không thích hợp hay kém chất lượng, hoặc do những sai phạm, khuyết điểm ngay trong thiết kế ban đầu hoặc do sự tiến bộ không ngừng trong việc áp dụng công nghệ mới. +Các biến động chính trị: Những án thực hiện trong một thời gian dài, có thể vài chục năm, thường phải đối phó với những khó khăn về chính trị. Không kể tới các biến động hay sự hỗn loạn chính trị, dự án thường chịu tác động của những thay đổi trong các chính sách kinh tế - xã hội của Chính phủ, hay do mức độ ưu tiên và ủng hộ của Chính phủ đối với dự án không còn như trước. Những khó khăn và biến động thường xảy ra trong giai đoạn thực hiện dự án, như vậy đòi hỏi các nhà quản lý dự án phải hết sức linh hoạt. Đồng thời phải thường xuyên đánh giá và giám sát quá trình thực hiện để kịp thời thấy được vướng mắc khó khăn và đề ra các biện pháp giải quyết thích hợp, thậm chí xem xét điều chỉnh lại các mục tiêu và phương tiện nếu cần. 1.1.4.5 Nghiệm thu, tổng kết và giải thể. Giai đoạn đánh giá nghiệm thu tiến hành sau khi thực hiện xong dự án. Đánh giá nghiệm thu khác với việc đánh giá và giám sát như là một bộ phận quan trọng trong quá trình thực hiện. Đánh giá nghiệm thu có nhiệm vụ làm rõ những thành công và thất bại trong toàn bộ quá trình xác định, phân tích và lập dự án, cũng như trong khi thực hiện để rút ra những kinh nghiệm và bài học cho quản lý các dự án khác trong tương lai. Kết thúc và giải thể dự án như thế nào cũng là vấn đề cần nghĩ, tốt hơn cả là ngay từ khi lập dự án. ít nhất ở đây có hai việc quan trọng cần bàn là bàn giao (hay phân chia) sử dụng các kết quả của dự án, cũng như những phương tiện mà dự án còn để lại, và bố trí lại công việc cho các thành viên tham gia dự án, nhất là những người đã được biệt phái hoàn toàn khỏi xí nghiệp, cơ quan họ sau một thời gian dài làm việc cho dự án. 1.2 Thẩm định dự án. 1.2.1 Khái niệm Thẩm định dự án là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách quan toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án nhằm khẳng định tính hiệu quả cũng như tính khả thi của dự án trước khi quyết định đầu tư. 1.2.2 Nội dung thẩm định dự án. Công tác thẩm định dự án là khâu quan trọng trong thời kỳ chuẩn bị dự án, được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã được thiết lập để ra quyết định đầu tư. Công tác thẩm định dự án gồm các bước: Thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án, thẩm định tài chính và thẩm định kinh tế - xã hội. 1.2.2.1 Thẩm định thị trường. Là việc tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu thị trường nhằm đưa ra các kết luận hợp lý, chính xác về thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án. Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước thẩm định tiếp theo. Thẩm định thị trường giúp nhà đầu tư lựa chọn mục tiêu, xác định rõ phương hướng và quy mô của dự án. Thẩm định thị trường bao gồm các nội dung sau: - Thẩm định nhu cầu hiện tại và tương lai về sản phẩm của dự án trên thị trường dự kiến xâm nhập chiếm lĩnh: Xác định xem ai là khách hàng tiềm năng, ai là khách hàng mới, nhu cầu tiêu thụ sản phẩm trong hiện tại và tương lai, mức gia tăng nhu cầu hàng năm về sản phẩm của dự án. - Thẩm định các nguồn và các kênh đáp ứng nhu cầu: Mức độ đáp ứng nhu cầu hiện tại, xác định khối lượng sản phẩm của dự án dự kiến bán ra hàng năm - Thẩm định các yếu tố về sản phẩm: Chất lượng, giá bán, quy cách, hình thức trình bày, dịch vụ sau khi bán sản phẩm của dự án… - Thẩm định các vấn đề về tiêu thụ sản phẩm: Các cơ sở tiếp thị và phân phối sản phẩm, chi phí cho công tác tiếp thị và phân phối sản phẩm, kênh phân phối dự kiến ( bán trực tiếp, bán qua các đại lý..), phương thức thanh toán… -Xem xét các vấn đề về cạnh tranh: Các đối thủ cạnh tranh, mức độ cạnh tranh trên thị trường, lợi thế so sánh ( về chi phí sản xuất, kiểu dáng, chất lượng, giá cả…)và khả năng thắng trong cạnh tranh của sản phẩm dự án. - Thẩm định mức độ thâm nhập, chiếm lĩnh thị trường của dự án trong suốt thời gian tồn tại. 1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật Là việc phân tích mặt kỹ thuật của dự án. Thẩm định kỹ thuật là công việc phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu về từng khía cạnh kỹ thuật của dự án. Sự đúng đắn trong thẩm định kỹ thuật sẽ quyết định tính khả thi của dự ánvề mặt kỹ thuật, làm cơ sở để tiếp tục các bước thẩm định tiếp theo, nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác cho chủ doanh nghiêp. Nội dung của thẩm định kỹ thuật gồm: - Mô tả sản phẩm sẽ sản xuất của dự án: Đặc điểm của sản phẩm chính, sản phẩm phụ, chất thải; các tiêu chuẩn chất lượng cần phải đạt được là cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề kỹ thuật khác; các hình thức bao bì đóng gói, các công dụng và cách sử dụng của sản phẩm. Các phương pháp và phương tiện để kiểm tra chất lượng sản phẩm, các yêu cầu về chất lượng sản phẩm phải đạt được, dự kiến bộ phận kiểm tra chất lượng, các thiết bị và dụng cụ cần thiết cho việc kiểm tra, phương pháp kiểm tra, chi phí cho công tác kiểm tra. - Xác định công suất của dự án: Xác định công suất bình thường có thể của dự án: Là số sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian để đáp ứng nhu cầu của thị trường mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh. Xác định công suất tối đa danh nghĩa của dự án: là số sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian vừa đủ để đáp ứng nhu cầu tiêu thụ của thị trường mà dự án sẽ chiếm lĩnh, vừa để bù vào những hao hụt tổn thất trong quá trình sản xuất, lưu kho, vận chuyển và bốc dỡ. Xác định công suất thực tế khả thi của dự án và mức sản xuất dự kiến qua các năm cần căn cứ vào nhu cầu thị trường, trình độ kỹ thuật của máy móc thiết bị, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, chi phí sản xuất và chi phí vốn đầu tư. - Thẩm định công nghệ và phương pháp sản xuất: Lựa chọn trong các công nghệ và phương pháp sản xuất hiện có loại nào thích hợp nhất đối với loại sản phẩm mà dự án định sản xuất, phù hợp với điều kiện của máy móc, thiết bị cần mua sắm, với khả năng tài chính và các yếu tố có liên quan khác như tay nghề, trình độ quản lý… Tuỳ thuộc công nghệ và phương pháp sản xuất, đồng thời căn cứ vào trình độ tiến bộ kỹ thuật, chất lượng và giá cả phù hợp với khả năng vận hành và vốn đầu tư, điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa, công suất, tính năng, điều kiện vận hành, năng lượng sử dụng, điều kiện khí hậu… mà lựa chọn máy móc thiết bị thích hợp. - Xác định nguyên vật liệu đầu vào: Nguyên vật liệu đầu vào bao gồm tất cả các nguyên vật liệu chính và phụ, vật liêu bao bì đóng gói. Đây là một khía cạnh kỹ thuật quan trọng của dự án. - Xem xét các điều kiện về cơ sở hạ tầng: Nhu cầu năng lượng, nước, giao thông, thông tin liên lạc.. của dự án phải được xem xét, nó có ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và chi phí sản xuất hay không. - Xem xét lựa chọn địa điểm thực hiện dự án: Các khía cạnh về địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ thuật… có liên quan đến sự hoạt động và hiệu quả h oạt động của dự án. - Thẩm định kỹ thuật xây dựng công trình của dự án: Tìm các giải pháp kỹ thuật xây dựng vừa đảm bảo yêu cầu sản xuất sau này, vừa rút ngắn được thời gian xây dựng công trình, mau chóng đưa công trình vào sử dụng, vừa đảm bảo chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào yêu cầu về đặc tính kỹ thuật của máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, cơ sở hạ tầng, cách tổ chức điều hành, nhu cầu dự trữ nguyên vật liệu và sản phẩm, về lao động sẽ sử dụng. - Thẩm định tiến độ thi công dự án: Việc lập lịch trình thực hiện dự án phải đảm bảo dự án đi vào hoạt động đúng thời gian dự định. - Thẩm định vấn đề xử lý chất thải gây ô nhiễm môi trường: Xác định các chất thải có khả năng gây ô nhiễm môi trường của dự án. Lựa chọn phương pháp và phương tiện xử lý chất thải căn cứ vào điều kiện cụ thể về luật bảo vệ môi trường tại địa phương, địa điểm và quy mô hoạt động của dự án, loại chất thải, chi phí để xử lý chất thải… 1.2.2.3 Thẩm định tổ chức, quản lý dự án. Là việc phân tích mặt tổ chức, quản lý nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động của dự án. Cần phân tích nội dung sau: - Xây dựng bộ máy tổ chức, quản lý dự án đảm bảo các nguyên tắc sau: Các mục tiêu của dự án phải được quy định và hiểu rõ. Thống nhất về chức năng. Tổ chức phải tinh gọn, mối quan hệ giữa các bộ phận phải rõ ràng. Mọi cá nhân phải thực hiện tốt các công việc thuộc trách nhiệm củamình. Mọi cá nhân đều có quyền hạn tương xứng với trách nhiệm được trao để có thể hoàn thành nhiệm vụ của mình. Sự giám sát và lãnh đạo phải được xác lập đối với mọi hoạt động của dự án để đạt được mục tiêu đã định. Quy định rõ phạm vi kiểm soát của các đơn vị. - Lao động và chính sách tiền lương: Xác định nhu cầu về lao động: Căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật của sản xuất và hoạt động điều hành dự án. Xác định nguồn lao động và chi phí tuyển dụng, đào tạo, chi phí tiền lương; Xác định hình thức trả lương thích hợp, tính ra quỹ lương hàng năm cho mỗi loại lao động và cho tất cả lao động của dự án. Đối với dự án mà trình độ khoa học kỹ thuật chưa đủ khả năng để tiếp nhận một số kỹ thuật hoặc đảm nhiệm một số khâu công việc thì khi chuyển giao công nghệ sản xuất phải thoả thuận với bên bán công nghệ đưa chuyên gia sang trợ giúp. - Phương pháp quản lý mua sắm vật tư, thiết bị, tiến độ dự án: Lựa chọn đơn vị cung ứng Quản lý chặt chẽ các điều kiện của hợp đồng mua hàng: điều kiện về thương mại(số lượng, giá cả, thời gian giao hàng…), điều kiện về kỹ thuật. Quản lý kế hoạch mua sắm. Quản lý việc thực hiện dự án: Xây dựng kế hoạch thực hiện dự án, xác định thời gian thực hiện các công việc, phương pháp giám sát tiến độ dự án. - Xác định các tiêu thức đánh giá kết quả thực hiện dự án: Chỉ tiêu hiệu qủa sử dụng nguyên vật liệu cho dự án, hiệu quả sử dụng lao động máy móc… 1.2.2.4 Thẩm định kinh tế - xã hội dự án. Là đánh giá việc thực hiện dự án có những tác động gì đối với nền kinh tế và xã hội. Ta phải tiến hành xem xét những lợi ích kinh tế xã hội ròng do thực hiện dự án đem lại. Lợi ích kinh tế xã hội ròng của dự án là chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế và xã hội thu được so với các đóng góp mà nền kinh tế và xã hội đã phải bỏ ra khi thực hiên dự án. Lợi ích mà xã hội thu được chính là sự đóng góp của dự án đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những lợi ích nàycó thể được xem xét mang tính chất định tính như đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, phục vụ việc thực hiện các chủ trương chính sách của Nhà nước, góp phần chống ô nhiễm môi trường, cải tạo môi sinh…hoặc đo lường bằng cách tính toán định lượng như mức tăng thu cho ngân sách, mức gia tăng số người có việc làm, mức tăng thu ngoại tệ… Những chi phí mà xã hội phải bỏ ra cho việc thực hiện dự án cũng được xem xét trên khía cạnh mang tính chất định tính và định lượng. Khi thẩm định kinh tế - xã hội dự án cần căn cứ vào các mục tiêu chủ yếu sau: Nâng cao mức sống của dân cư được thể hiện gián tiếp qua các số liệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc dân, mức gia tăng tích luỹ vốn, mức gia tăng đầu tư, tốc độ phát triển, tốc độ tăng trưởng… Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào việc phát triển các vùng kinh tế, nâng cao đời sống của tầng lớp dân cư nghèo. Gia tăng số lao động có việc làm. Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ. Nâng cao năng suất lao động, đào tạo lao động có trình độ tay nghề cao, tiếp nhận chuyển giao công nghệ hoàn thiện cơ cấu sản xuất của nền kinh tế. Phát triển các ngành công nghiệp chủ đạo có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của các ngành khác. 1.2.2.5 Thẩm định tài chính dự án Là thẩm định dự án dưới giác độ của doanh nghiệp. Đó là việc xem xét đánh giá và đưa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi của vốn đầu tư. Thẩm định tài chính dự án cho phép nhà đầu tư đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án.Do đó, có thể đưa ra được kết luận cuối cùng về tính khả thi của dự án đầu tư phải xem xét khả năng sinh lợi của vốn đầu tư, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này được dựa trên dòng tiền ròng của dự án. Cụ thể hơn, nhà đầu tư phải tiến hành thẩm định các khía cạnh liên quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án. Điều quan trọng trong thẩm định tài chính dự án là phải xây dựng được một hệ thống định mức tiêu chuẩn các chỉ tiêu thông qua việc nghiên cứu kỹ thị trường cũng như mặt bằng hàng hóa, dịch vụ cung ứng ở thời điểm tiến hành triển khai dự án. Đây là một số nội dung trong thẩm định dự án và hợp lý nhất cho các dự án sản xuất. Đối với mỗi loại hình dự án hay các dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau sẽ có những nội dung thay đổi phù hợp. 1.3 Thẩm định tài chính dự án. 1.3.1 Mục đích, ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án. -Nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án. -Phân tích những kết quả hạch toán kinh tế của dự án. Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợi ích của dự án, từ đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh giá dự án.Thông qua phân tích, ta xác định được quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ cho dự án, tính toán thu chi lỗ lãi, những lợi ích thiết thực mang lại cho nhà đầu tư và cho cả cộng đồng. Đánh giá được hiệu quả về mặt tài chính của việc đầu tư nhằm quyết định có nên đầu tư hay không? Nhà nước cũng căn cứ vào đây để xem xét lợi ích tài chính có hợp lý hay không? Dự án có đạt được các lợi ích tài chính hay không và dự án có an toàn về mặt tài chính hay không? Thẩm định tài chính là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội. Thẩm định tài chính dự án đầu tư giúp cho bảo vệ dự án tốt khỏi bị bác bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có hiệu quả vốn đầu tư. ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án đầu tư được thể hiện: +Giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất. +Giúp cho cơ quan quản lý vĩ mô của Nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng lãnh thổ và của cả nước trên các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả. +Giúp cho việc xác định được mặt lợi, mặt hại của dự án trên các mặt khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có lợi và hạn chế các mặt có hại. +Giúp đỡ các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ cho dự án đầu tư. +Qua thẩm định giúp cho việc xác định rõ tư cách pháp nhân của các bên tham gia đầu tư. Ta có thể thấy sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án còn bắt đầu từ vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước đối với các hoạt động đầu tư. Nhà nước với chức năng công quyền của mình sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn dự án đầu tư. Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước. Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư hay cho phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cần biết xem dự án đó góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay không? Nếu có thì bằng cách nào và đến mức độ nào. Một dự án đầu tư dù được tiến hành soạn thảo kỹ lưỡng đến đâu cũng mang tính chủ quan của người soạn thảo. Vì vậy để đảm bảo tính khách quan của dự án, cần thiết phải thẩm định. Người soạn thảo thường đứng trên góc độ hẹp để nhìn nhận các vấn đề của dự án. Các nhà thẩm định thường có cách nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự án. Họ xuất phát từ lợi ích chung của toàn xã hội, của cả cộng đồng để xem xét các lợi ích kinh tế mà dự án đem lại. Măt khác khi soạn thảo dự án có thể có những sai xót, các ý kiến có thể mâu thuẫn không logic, thậm chí có thể có nhiều câu văn, những chữ dùng sơ hở có thể gây ra những tranh chấp giữa các đối tác tham gia đầu tư. Thẩm định dự án sẽ phát hiện và sửa chữa được những sai xót đó. 1.3.2 Nội dung thẩm định. 1.3.2.1 Dự tính số vốn đầu tư cần cho dự án trong từng giai đoạn thực hiện cho dự án. Để đảm bảo cho dự án hoạt động có hiệu quả thì điều quan trọng trước tiên là phải dự tính được lượng vốn đầu tư cần thiết theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Ta cần phải tiến hành lập biểu ghi chép tình hình thực hiện đầu tư, thẩm định số lượng, chất lượng, thời hạn cung cấp đầu vào cho dự án theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện và thẩm định giá cho các yếu tố đầu vào nhằm dự tính hợp lý số vốn đầu tư trong từng giai đoạn của chu trình dự án. Về cơ bản, đây là việc xem xét tính toán tổng vốn đầu tư cho dự án có đầy đủ, chính xác và phù hợp hay không. Vốn đầu tư cho dự án thường bao gồm vốn đầu tư cơ bản, vốn lưu động và các chi phí khác. Vốn đầu tư cơ bản là toàn bộ lượng vốn cần thiết để hoàn thành công trình sẵn sàng đưa vào sử dụng bao gồm vốn đầu tư xây lắp, vốn đầu tư thiết bị, chi phí chuẩn bị mặt bằng… Vốn lưu động là toàn bộ chi phí cần thiết để khai thác và sử dụng công trình. Vốn lưu động thường bao gồm: Nguyên vật liệu, tiền lương, phụ tùng, thành phẩm tồn kho, hàng hoá bán chịu, chi phí đột xuất. Việc xác định đúng chi phí khác như chi phí thành lập, chi phí trả lãi vay có chú ý đến giá trị thời gian của tiền, chi phí dự phòng… cũng là yếu tố rất quan trọng trong quyết định bỏ vốn đầu tư. Các khoản tài chính dài hạn phải trang trải đủ các chi phí đầu tư của dự án bao gồm vốn cố định và vốn lưu động cần thiết cho việc vận hành bình thường. Các khoản tài chính có thể huy động dưới dạng vốn cổ phần và vốn vay dài hạn. Việc giải quyết nhu cầu của dự án không những quyết định khả năng sinh lợi trong tương lai mà cả những cân đối thu chi của nó. Bởi vậy, trong quá trình đánh giá dự án, cơ cấu vốn do chủ đầu tư dự tính sẽ được xét một cách chặt chẽ trên cơ sở xét đoán khả năng sinh lợi trong tương lai của doanh nghiệp. Việc xác định đúng lượng vốn cần thiết cho một vòng đời của dự án là chưa đủ nếu không xem xét đến tiến độ bỏ vốn. Tiến độ bỏ vốn được căn cứ theo tiến độ triển khai đầu tư dự án, các điều kiện về tạm ứng vốn hoặc thanh toán khối lượng trong các hợp đồng giao nhận thầu cũng như khả năng tham gia của các nguồn vốn đầu tư vào dự án. 1.3.2.2 Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ. Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là vốn chủ sở hữu, vốn vay và đi thuê. Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án vừa để đảm bảo tiến độ thực hiện các công việc chung của dự án, vừa tránh ứ đọng vốn nên các nguồn tài trợ được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà cả thời điểm nhận được tài trợ. Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khía cạnh kỹ thuật, lao động để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô của dự án. 1.3.2.3 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của chu trình dự án: Các báo cáo thường lập và cần lập là báo cáo chi phí sản xuất kinh doanh, báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán. Các báo cáo tài chính là phương tiện thuận lợi và dễ hiểu để tóm tắt các thông tin phù hợp về dự án. Trên các báo cáo tài chính này sẽ một phần nào dự tính các luồng tiền của dự án. Từ các thông tin trên các báo cáo tài chính này, các cán bộ thẩm định sẽ tính được các chỉ tiêu phản ánh về chất lượng dự án, từ đó ra quyết định đối với dự án. 1.3.2.4 Phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án * Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng: NPV Phân tích tài chính một dự án đầu tư là phân tích căn cứ trên các luồng tiền của dự án. Sau khi tính đến các yếu tố, chúng ta có thể xây dựng được một dãy các luồng tiền trong các năm của dự án như sau: Năm 0 1 2 3 … t Luồng tiền Co C1 C2 C3 … Ct Đối với các dự án thông thường, Co là chi phí đầu tư ban đầu, còn lại là luồng tiền ròng do dự án mang lại trong các năm hoạt động. Trên cơ sở các luồn g tiền dự tính, các chỉ tiêu về tài chính được tính toán làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư. Giá trị hiện tại ròng: Là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu tư ban đầu. Do vậy, chỉ tiêu này phản ánh giá trị tăng thêm ( khi NPV dương) hoặc giảm đi ( khi NPV âm) nếu dự án được chấp nhận. Ta có công thức tính như sau: Trong đó: Co:Vốn đầu tư ban đầu Ci: Luồng tiền ròng dự tính năm thứ i r : Tỷ lệ chiết khấu Việc tính toán giá trị hiện tại ròng liên quan đến việc tính toán: Dự tính lượng tiền đầu tư ban đầu, tức là luồng tiền tại thời điểm 0. Co là luồng tiền ra nên nó mang dấu âm. Co bao gồm các khoản đầu tư vào tài sản, tạo ra tài sản của dự án. Nó có thể dưới dạng tiền sẵn sàng cho dự án hoạt động, tạo ra tồn kho, mua sắm tài sản cố định. Đó là các khoản chi tiêu cho dự án hoạt động. Trong thực tế, nó bao gồm các khoản chi tại các thời điểm khác nhau trong giai đoạn đầu tư của dự án. Dự tính các luồng tìên trong thời gian kinh tế của dự án. Đây là các khoản thực thu bằng tiền trong các năm hoạt động của dự án. Nó được tính bằng doanh thu ròng trừ đi các chi phí bằng tiền của từng năm. Các khoản này có thể thu được tại các thời điểm khác nhau trong năm, nhưng trong tính toán phân tích, người ta thường giả định các luồng tiền diễn ra vào thời điểm cuối năm. Dự tính tỷ lệ chiết khấu. Rất khó để xác định một tỷ lệ chiết khấu hoàn toàn chính xác. Tỷ lệ chiết khấu là chi phí cơ hội của việc đầu tư vào dự án mà không đầu tư trên thị trường vốn. Cho đến nay vần đề tỷ lệ chiết khấu cho dự án vẫn đang là một vấn đề tranh cãi cho các nhà nghiên cứu, chưa tìm ra được tiếng nói chung. Tuy nhiên có thể hiểu một cách khái quát rằng tỷ lệ này được tính bằng tỷ lệ thu nhập của các tài sản tài chính tương đương. Đó là tỷ lệ thu nhập mà nhà đầu tư mong đợi khi đầu tư vào dự án. Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu cơ bản đựoc sử dụng trong phân tích dự án. Một số nhà phân tích tài chính cho đây là chỉ tiêu chính tốt nhất giúp cho việc ra các quyết định đầu tư. Ta nhận thấy khi tỷ lệ chiết khấu r tăng lên, NPV của dự án sẽ giảm xuống. Mục tiêu của doanh nghiệp là tối đa hóa giá trị tài sản của chủ sở hữu vì vậy khi thẩm định tài chính dự án, chỉ tiêu NPV rất được các nhà đầu tư quan tâm. NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại (tại thời điểm 0) sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu tư. NPV dương tức là dự án có lãi. NPV = 0 chứng tỏ dự án chỉ đạt mức trang trải đủ chi phí vốn. Còn lại dự án có NPV âm là dự án bị lỗ. Chính vì vậy mà ta thấy quy tắc rất đơn giản là chấp nhận dự án có NPV dương và lớn nhất (nếu có nhiều hơn một dự án có NPV dương). Hay cụ thể hơn đối với các dự án là độc lập nhau, thì dự án được lựa chọn là dự án có NPV >= 0. Dự án có giá trị hiện tại ròng càng lớn thì hiệu quả tài chính đầu tư càng cao, dự án càng hấp dẫn. Đối với các dự án là loại trừ nhau tức là chấp nhận dự án này thì phải loại bỏ dự án khác, thì dự án được lựa chọn là dự án có NPV lớn nhất. Tuy nhiên việc sử dụng chỉ tiêu này cũng có những rủi ro nhất định. Đó là độ tin cậy của các dự đoán đưa ra như trên. Bởi vì NPV được tính toán dựa trên những dự tính về các dòng tiền của dự án. Nếu những dự đoán đưa ra ở trên mà thiếu sự chính xác thì hiển nhiên việc tính toán NPV trở nên vô nghĩa và việc ra quyết định đối với dự án sẽ bị sai lệch. *Chỉ tiêu tỷ lệ nội hoàn hay tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR: Ngoài mối quan tâm đến kết qủa tuyệt đối của việc chấp nhận dự án, các chủ đầu tư còn có thể quan tâm đến tỷ lệ thu nhập bình quân các năm trên vốn đầu tư. Chỉ tiêu này cho phép có thể so sánh trực tiếp với chi phí của vốn đầu tư vào dự án. Đó chính là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng của dự án bằng 0. Trong đó: Co: Vốn đầu tư ban đầu Ci: Luồng tiền dự tính năm thứ i IRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ. Để xác định IRR người ta thường sử dụng phương pháp nội suy tuyến tính: Trong đó: r1 là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV1 > 0 r2 là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV2 < 0 Cũng như NPV, IRR liên quan đến việc dự tính các luồng tiền mà dự án sẽ tạo ra trong quá trình hoạt động. Đồng thời ta phải có một tỷ lệ chiết khấu mong đợi để so sánh khi ra quyết định đầu tư. Ta thấy nếu dự án chỉ có tỷ lệ nội hoàn IRR = r (tỷ lệ chiết khấu) thì các khoản thu nhập từ dự án chỉ đủ để hoàn trả phần vốn góp và lãi đã đầu tư ban đầu vào dự án. IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, chưa tính đến chi phí cơ hội của vốn đầu tư. Tứclà nếu như chiết khấu các luồng tiền theo IRR, PV sẽ bằng đầu tư ban đầu Co. Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng IRR, dự án sẽ không tạo thêm được giá trị hay có lãi. Vì vậy ta có kết luận thẩm định như sau: Nếu các dự án độc lập nhau, thì dự án có IRR >= r sẽ được chọn. Nếu các dự án loại trừ nhau, ta chọn dự án có IRR cao nhất. Trong việc tính toán IRR cần lưu ý, không cần phài căn cứ vào tỷ lệ chiết khấu dự tính. Điều đó không có nghĩa là tỷ lệ chiết khấu là không quan trọng. Như trên đã đề cập, một khi IRR được tính toán, tiêu chuẩn để so sánh là tỷ lệ chiết khấu của dự án. Khi sử dụng IRR ta phải chú ý rằng cũng như NPV, sự chính xác của chỉ tiêu phụ thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền. IRR là một chỉ tiêu mang tính tương đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của dự án là bao nhiêu chứ không cung cấp quy mô của số lãi hay lỗ của dự án tính bằng tiền. Khi dự án được lập trong nhiều năm, việc tính toán chỉ tiêu là rất phức tạp. Đặc biệt loại dự án có các luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm này qua năm khác, kết quả tính toán có thể cho nhiều IRR khác nhau gây khó khăn cho việc ra quyết định. Sử dụng hai chỉ tiêu NPV và IRR để đánh giá dự án có thể đưa tới cùng một kết luận, đồng thời lại có thể đưa tới hai kết luận trái ngược. Điều đó tùy thuộc vào các luồng tiền trong tương lai và tỷ lệ chiết khấu. Vì IRR không đề cập tới độ lớn, quy mô của dự án và không giả định đúng tỷ lệ tái đầu tư đồng thời để đạt được mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của dự án đầu tư, nên chủ đầu tư thường coi trọng chỉ tiêu NPV hơn để đưa ra quyết định trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa hai chỉ tiêu. * Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn: Thời gian hoàn vốn của một dự án là số năm mà tại đó các luồng tiền của dự án được luỹ kế đến một khoản mà bù đắp được chi phí đầu tư ban đầu. Công thức như sau: Vốn đầu tư ban đầu Thời gian hoàn vốn = Luồng tiền mỗi năm Trong công thức thời gian hoàn vốn không đề cập đến giá trị thời gian của tiền. Nguyên lý thời gian hoàn vốn trong đánh giá dự án có hai hạn chế chủ yếu sau: Bỏ qua giá trị thời gian của tiền: Nguyên lý thời gian hoàn vốn giả định là luồng tiền nhận được trong tương lai cũng ngang bằng về giá trị của luồng tiền nhận được trong năm hiện tại. Trong thực tế, chúng ta cần chiết khấu các luồng tiền trong tương lai để làm chúng ngang bằng về giá trị với các luồng tiền hiện tại, bởi vì các luồng tiền có thể được đầu tư để thu được lãi trong tương lai. Tuy nhiên, trong khi nguyên lý thời gian hoàn vốn không xem xét đến giá trị thời gian của tiền, không có lý do giải thích tại sao chiết khấu luồng tiền không được sử dụng trong các phân tích này. Bỏ qua các luồng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn: Chỉ có luồng tiền ở giai đoạn cuối cùng mà vốn ban đầu đã được bù đắp được coi là phù hợp trong các phân tích này, và vì vậy nguyên lý thời gian hoàn vốn tạo ra một bức tranh không hoàn chỉnh về tài chính của dự án. Tất cả các luồng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn bị bỏ qua. Mặc dù vậy, chỉ tiêu này cũng được áp dụng khá rộng rãi trong thực tế bởi vì : Đơn giản: Chỉ tiêu này đơn giản dễ hiểu và dễ tính hơn so với nguyên lý chiết khấu luồng tiền. Tạo bức màn che cho dự án: Nó cung cấp một công cụ để che dấu dự án. Nếu một dự án không tìm được tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn, nhà quản lý có thể từ chối dự án mặc dù các luồng tiền lớn tiềm ẩn được tính trong tương lai. Khan hiếm tiền: Khi một công ty bị khan hiếm tiền, công ty sẽ lựa chọn các dự án có thể bù đắp được vốn đầu tư ban đầu trong thời gian ngắn nhất. Một công ty ít vốn có thể không đợi được kỳ trả tiền lớn của một dự án với thời gian hoàn vốn lâu nhưngNPV khả thi. Thậm chí trong các trường hợp, nó nên sử dụng cùng với một phương pháp chiết khấu luồng tiền. Các rủi ro của dự án: Công cụ thời gian hoàn vốn cung cấp những cách nhìn nhận rủi ro của một dự án. Các luồng tiền thu được trong thời gian sớm thì sẽ ổn định hơn các luồng tiền nhận được từ các năm sau. Các luồng tiền càng xa trong tương lai thì mức độ không ổn định càng cao. *Chỉ tiêu chỉ số doanh lợi PI: Chỉ tiêu này còn được gọi là tỷ số lợi ích - chi phí, là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự án mang lại và giá trị đầu tư ban đầu. Chỉ tiêu này phản ánh một đơn vị đầu tư sẽ mang lại bao nhiêu đơn vị giá trị. Nếu PI lớn hơn 1 có nghĩa là dự án mang lại giá trị cao hơn chi phí và khi đó có thể chấp nhận được. Chỉ số doanh lợi được tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại so với vốn đầu tư ban đầu. PI = PV CFo Trong đó: Cfo : Số vốn đầu tư ban đầu PV: Dòng tiền sau mốc 0 Nếu PI >= 1 cho thấy dự án có chỉ số doanh lợi càng lớn thì hiệu quả tài chính dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. Cũng như chỉ tiêu NPV, chỉ tiêu PI cũng rất được quan tâm. Chỉ tiêu này có quan hệ chặt chẽ với chỉ tiêu NPV , thường cùng đưa tới một quyết định. Nó đơn giản và dễ diễn đạt., Tuy nhiên do chỉ tiêu chỉ đưa lại số tương đối nên khó sử dụng trong một số trường hợp ví dụ như hai dự án loại trừ nhau. *Chỉ tiêu điểm hòa vốn: Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu thu được bằng với các chi phí bỏ ra. Đối với dự án sản xuất thì điểm hòa vốn càng thấp thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. Để đảm bảo cho việc ra quyết định đầu tư chính xác, nhà đầu tư cần phải xem xét hiệu quả tài chính dự án một cách toàn diện bằng việc kết hợp tất cả các nhóm chỉ tiêu phân tích mặt tài chính của dự án cũng như các chỉ tiêu trong cùng nhóm. Tuy nhiên, khi vận dụng phân tích các chỉ tiêu của dự án cụ thể phải rất linh hoạt, cán bộ thẩm định có thể lựa chọn những chỉ tiêu đặc trưng thích hợp với từng đề án để xem xét, phân tích. Khi nghiên cứu các chỉ tiêu, vấn đề quan trọng nhất và cần thiết là phải ước tính được thu nhập, chi phí, lợi nhuận, luồng tiền ròng và tỷ lệ chiết khấu của dự án. Độ chính xác của các dự tính này càng cao thì mức độ thành công của dự án càng cao. Luồng tiền ròng của một dự án là căn cứ để đánh giá dự án, được xác định dựa vào số chênh lệch giữa lượng tiền nhận được với lượng tiền đã chi tiêu. Những dự báo về thu, chi của dự án được lập theo phương pháp kế toán là căn cứ để xác định luồng tiền ròng của dự án. Trong báo cáo thu nhập của kế toán, khâu hao được khấu trừ vào chi phí để xác định lợi nhuận trong kỳ, nhưng để tính luồng tiền ròng của dự án, khấu hao không phải là chi phí bằng tiền, khấu hao chỉ là một yếu tố của chí phí làm giảm thuế thu nhập của doanh nghiệp. Do vậy, khấu hao được coi là một nguồn thu nhập của dự án. Thông thường luồng tiền ròng của dự án là toàn bộ lợi nhuận sau thuế và khấu hao tài sản cố đinh. Ci = LNSTi + Di Di là khấu hao tài sản cố định năm thứ i Xác định chính xác tỷ lệ chiết khấu của từng dự án là một việc làm không đơn giản. Có thể hiểu tỷ lệ chiết khấu là tỷ suất lợi nhuận thích hợp bù đắp rủi ro khi bỏ vốn đầu tư vào dự án. Tỷ lệ chiết khấu dự kiến được xác định dựa trên chi phí vốn đó là chi phí trả cho nguồn vốn huy động, nó được tính bằng số lợi nhuận cần phải đạt được trên nguồn vốn huy động để giữ không làm thay đổi số lợi nhuận dành cho chủ sở hữu của doanh nghiệp. Khi mức rủi ro của dự án bằng với mức rủi ro của doanh nghiệp và chính sách tài trợ của doanh nghiệp phù hợp với dự án thì tỷ lệ chiết khấu thích hợp có thể lựa chọn là chi phí trung bình của vốn (WACC). Ta có: WACC = WdKd(1-T) + ... + WsKs. Trong đó WACC: Chi phí trung bình của vốn Wd, Ws: Tương ứng là tỷ lệ nợ, tỷ lệ vốn huy động từ các nguồn khác Kd,Ks tương ứng là chi phí nợ trước thuế, chi phí vốn huy động từ các nguồn khác. T: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Kd(1-T): Chi phí nợ sau thuế *Phân tích bất định: Chu trình dự án thường rất dài, trong khi đó dự án được soạn thảo trên cơ sở giả định nên thường không lường hết các tình huống bất trắc xảy ra trong tương lai. Vì vậy khi lập dự án cần tính đến một số tình huống rủi ro để trên cơ sở đó xác định lại thu nhập, chi phí và hiệu quả đầu tư. Nếu dự án vẫn có hiệu quả trong trường hợp bất trắc phát sinh thì đó là dự án an toàn. Việc phân tích bất định gồm phân tích độ nhạy, tìm vùng an toàn và đánh giá dự án trong điều kiện rủi ro. Khi phân tích dự án ta thấy các yếu tố thường thay đổi. Chủ đầu tư cần biết khi các yếu tố thay đổi sẽ ảnh hưởng như thế nào đến kết luận thẩm định tài chính dự án đầu tư. Để làm được điều này, nhà đầu tư phải phân tích độ nhạy. Thực chất đó chính là việc xác định mối quan hệ động giữa các yếu tố trên cơ sở đó đánh giá lại các chỉ tiêu hiệu quả. Việc phân tích độ nhạy sẽ giúp cho chủ đầu tư lường trước được những kết quả do các tình huống khác nhau đem lại trước khi đưa ra quyết định đầu tư để từ đó có thể xác định vùng an toàn. Vùng an toàn là vùng dự án đạt hiệu quả tài chính, nó có tính chất định hướng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện đầu tư. Rủi ro là điều rất có thể xảy ra trong hoạt động đầu tư. Do đó ta cần phải xem xét các yếu tố rủi ro để có biện pháp hạn chế tác động của rủi ro đồng thời đưa ra được quyết định đầu tư đúng đắn đảm bảo tính hiệu quả của dự án ngay cả khi có rủi ro. Một trong những giải pháp thường được sử dụng để đánh giá dự án đầu tư trong điều kiện có rủi ro là áp dụng tỷ lệ chiết khấu đã điều chỉnh rủi ro: e = r/(1 - b) Trong đó: e: Tỷ lệ chiết khấu đã điều chỉnh rủi ro r: Tỷ lệ chiết khấu trước khi điều chỉnh rủi ro b: Xác xuất rủi ro Thẩm định tài chính dự án là việc đánh giá hiệu quả của dự án đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp. Kết quả thẩm định tài chính là sự kết hợp của nhiều yếu tố, giúp cho chủ đầu tư ra quyết định cuối cùng. Để công tác thẩm định tài chính dự án đạt hiệu quả đòi hỏi phải xét tới các nhân tố ảnh hưởng như sau: 1.3.3 Các nhân tố tác động tới chất lượng thẩm định tài chính dự án. Xem xét các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài chính dự án sẽ giúp ta có cách nhìn tổng thể, từ đó có những quan tâm thích hợp tới các yếu tố tác động để đảm bảo hiệu quả trong thẩm định. Các nhân tố ảnh hưởng gồm các nhân tố chủ quan và các nhân tố khách quan. 1.3.3.1 Các nhân tố chủ quan. 1.3.3.1.1 Tư duy, nhận thức của lãnh đạo, cán bộ công ty Lãnh đạo, cán bộ công ty và những người chủ đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp tới công tác thẩm định tài chính dự án. Chủ đầu tư có nhận thức đúng tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính thì họ mới có thể quan tâm một cách thích hợp tới công việc này. Nhờ đó, lãnh đạo công ty mới có sự tổ chức thực hiện thẩm định khoa học và hợp lý: phân công đúng người đúng việc, tạo điều kiện làm việc để công tác thẩm định dự án đạt hiệu quả. Cùng với ban lãnh đạo, sự hiểu biết của cán bộ công ty về công tác thẩm định tài chính dự án cũng có vai trò rất lớn. Lãnh đạo công ty là những người đại diện cho tập thể cán bộ toàn công ty. Các quyết định họ đưa ra đều phải dựa trên lợi ích, nguyện vọng của toàn thể cán bộ. Cán bộ công ty có nghĩa vụ hợp tác, góp ý cho ban lãnh đạo kịp thời thì họ mới có thể tổ chức tốt công tác thẩm định. 1.3.3.1.2 Trình độ của cán bộ thẩm định. Nếu như lãnh đạo công ty ra các quyết định định hướng cho công tác thẩm định tài chính dự án thì cán bộ thẩm định là người trực tiếp thực hiện công việc. Trình độ của cán bộ thẩm định quyết định tính hiệu quả trong thẩm định. Cán bộ thẩm định với cơ sở lý thuyết hiện đại cùng những hiểu biết thực tiễn sẽ vận dụng quy trình thẩm định tài chính dự án một cách linh hoạt, đảm bảo chính xác khi dự tính vốn đầu tư, lập các báo cáo tài chính và sử dụng hệ thống các chỉ tiêu thẩm định hợp lý. Không chỉ trình độ trong thẩm định tài chính dự án, trình độ cán bộ thẩm định trong thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án cũng quyết định hiệu quả thẩm định tài chính. Kết luận thẩm định ở các khâu này sẽ là căn cứ để tiếp tục bước thẩm định tài chính qua đó chủ đầu tư có thể đưa ra quyết định cuối cùng. Thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án cung cấp những căn cứ và số liệu cần thiết để tiến hành công tác thẩm định tài chính. Nếu như các số liệu nghiên cứu thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức, quản lý dự án cung cấp không chính xác thì việc cán bộ thẩm định đưa ra số vốn dự toán cùng các số liệu trong báo cáo tài chính sẽ sai do đó việc tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính chỉ là vô nghĩa. Thẩm định kỹ thuật còn giúp cho việc lựa chọn quy trình công nghệ thích hợp sao cho dự án không chỉ khả thi về mặt kinh tế mà hơn thế còn phải tối ưu về mặt kỹ thuật, có như vậy thì kết quả thẩm định tài chính mới thực sự có ích cho chủ đầu tư. Để đưa ra quyết định cuối cùng, nhà đầu tư cần căn cứ vào kết quả thẩm định các mặt của dự án. Kết luận thẩm định tài chính dự án chỉ thật sự có giá trị khi được kết hợp xem xét cùng các kết luận thẩm định khác trong toàn bộ công tác thẩm định dự án. Sự yếu kém của cán bộ thẩm định ở một khâu nào đó trong công tác thẩm định đều dẫn đến quyết định đầu tư sai lầm. Cán bộ thẩm định không chỉ đưa ra kết luận thẩm định mà còn giúp nhà đầu tư điều chỉnh, sửa đổi dự án sao cho hợp lý đảm bảo quyết định đầu tư đúng hướng. 1.3.3.1.3 Điều kiện cơ sở vật chất. Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định tài chính dự án cũng phản ánh chất lượng thẩm định. Cơ sở vật chất được hiểu là toàn bộ các trang thiết bị làm việc, kiến thức được đào tạo. Máy móc, thiết bị đo lường, tính toán hiện đại sẽ trợ giúp cho cán bộ thẩm định trong việc đưa ra kết luận nhanh chóng, chính xác, nâng cao hiệu quả công việc. Để sử dụng một cách khoa học, phát huy hết tính năng kỹ thuật của trang thiết bị, nhạy bén trong thẩm định tài chính, vận dụng quy trình thẩm định một cách linh hoạt phù hợp với tình hình công ty và điều kiện nền kinh tế, cán bộ thẩm định cần có cơ sở lý thuyết nền tảng và không ngừng tiếp thu kỹ thuật thẩm định mới cùng những hiểu biết thực tiễn. 1.3.3.2 Các nhân tố khách quan. 1.3.3.2.1 Sự phát triển của nền kinh tế. Nền kinh tế càng phát triển đòi hỏi doanh nghiệp phải nhanh nhạy, chính xác, đạt hiệu quả kinh tế khi ra quyết định đầu tư. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ không theo kịp tốc độ phát triển của nền kinh tế với sự cạnh tranh khốc liệt. Để làm được điều đó, doanh nghiệp phải thực hiện công tác thẩm định dự án nói chung thẩm định tài chính nói riêng. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, doanh nghiệp nhận thấy tầm quan trọng của thẩm định dự án và có những quan tâm thích đáng. Tình hình thực tiễn nền kinh tế với những biến động và những phát triển trong nghiên cứu làm cho công tác thẩm định tài chính không ngừng được đổi mới và nâng cao. Sự phát triển của nền kinh tế đòi hỏi phải có cơ sở lý luận, tầm hiểu biết về kinh tế một cách toàn diện, không ngừng tiếp thu những quan điểm mới trong nghiên cứu kinh tế nói chung, trong thẩm định tài chính dự án nói riêng. Sự phát triển kinh tế cùng với nó là sự phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ sẽ mang lại cho kỹ thuật thẩm định tài chính dự án những ứng dụng có ý nghĩa. 1.3.3.2.2 Hiệu quả đầu tư , kinh doanh của các doanh nghiệp. Doanh nghiệp mà hoạt động đầu tư đạt hiệu quả là nhờ sự đóng góp không nhỏ của công tác thẩm định tài chính dự án. Ngược lại nhờ đầu tư, kinh doanh đạt kết quả, doanh nghiệp có điều kiện đổi mới, nâng cao công tác thẩm định. Không chỉ hiệu qủa đầu tư, kinh doanh của chính doanh nghiệp mà của các doanh nghiệp khác trong ngành, trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án đầu tư. Các doanh nghiệp trong ngành, trong nền kinh tế sẽ hỗ trợ nhau cùng hoàn thiện công tác thẩm định tài chính. Các doanh nghiệp hiệu quả đầu tư còn thấp có thể là do chưa nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định cũng có thể là nhận thấy nhưng doanh nghiệp chưa có điều kiện nâng cao công tác thẩm định. Họ sẽ quan sát học hỏi các doanh nghiệp khác hoạt động hiệu quả hơn nhờ vậy có thể tiếp thu những kiến thức, kỹ thuật mới trong thẩm định tài chính dự án rút ngắn thời gian và chi phí cho việc cải tiến thẩm định. 1.3.3.2.3 Các quy định của Nhà nước. Khi thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định phải nắm vững các quy định hiện hành để dựa trên cơ sở lý thuyết nền tảng cùng tình hình thực tiễn áp dụng vào thẩm định cho từng dự án. Việc thẩm định tài chính dự án cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước. Khi đưa ra số liệuvề vốn đầu tư, các báo cáo tài chính...cán bộ thẩm định phải dựa vào dự án cụ thể cùng các căn cứ Nhà nước, quy định về vốn đầu tư, chế độ thuế khóa, chế độ khấu hao tài sản cố đinh... Các quy định của Nhà nước hợp lý, rõ ràng sẽ giúp cho cán bộ thẩm định thực hiện công việc được dễ dàng chính xác. Ngoài ta, các quy định còn có tính chất định hướng, hỗ trợ cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định cần nắm vững để không chỉ thẩm địnhdự án mà còn điều chỉnh dự án sao cho quyết định đầu tư đạt hiệu quả nhất. Quy định của Nhà nước còn là căn cứ để đánh giá tính hợp lệ của dự án đầu tư, đánh giá kết quả thẩm định có được các cấp Nhà nước chấp nhận hay không. Tất cả các nhân tố trên tác động đến công tác thẩm định tài chính dự án xét cả nhân tố chủ quan và khách quan đều có tác động hai chiều. Nếu các nhân tố này thuận lợi sẽ là điều kiện đảm bảo tốt và phát triển công tác thẩm định tài chính dự án. Nhưng ngược lại nếu như trong chính những yếu tố này còn chưa chính xác, rõ ràng, chưa đạt hiệu quả, còn nhiều mâu thuẫn hay chất lượng không cao thì nó sẽ tác động xấu đến chất lượng công tác thẩm định tài chính dự án, làm sai lệch, méo mó chất lượng và mục đích của công tác thẩm định tài chính dự án. Trên đây là một số vấn đề lý thuyết cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án. Để làm rõ hơn các vấn đề lý thuyết này, em xin chuyển sang phần 2 là phần thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty KINH ĐÔ. Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô. 2.1 Tổng quan về công ty Kinh Đô. 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển. Công ty Kinh Đô được thành lập ngày 1/1/1993 trên cơ sở của nghị định 338/HĐBT về giải thể và thành lập lại các xí nghiệp quốc doanh và quyết định 196/TC của chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng quy định chuyển đổi các tổ chức kinh tế đã đăng ký hoạt động theo quyết định 268 sang hoạt động theo loại hình doanh nghiệp mới. Khi mới thành lập là công ty Kinh Đô, tên giao dịch là KINH ĐO COMPANY LIMITED. Trụ sở giao dịch: Số 51 Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Vốn điều lệ: 250 000 000 đồng. Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn, nhà khách, dich vụ, văn phòng cho thuê, uỷ thác. Công ty TNHH Kinh Đô hoạt động theo luật công ty, có tư cách pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản riêng tại ngân hàng, được sử dụng con dấu theo quy định của Nhà nước. Đến ngày 23/3/1995 Công ty TNHH Kinh Đô chuyển thành công ty Kinh Đô theo quyết định số 283/CN ngày 16/1/1993 của văn phòng Chính phủ về việc thành lập doanh nghiệp Nhà nước và công văn số 275/TCDL ngày 18/3/1993 của Tổng cụcDu lịch Việt Nam thoả thuận cho công ty TNHH Kinh Đô thành Doanh nghiệp Nhà nước. Tên giao dịch: KINH ĐO COMPANY. Trụ sở giao dịch: 292 Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội. Vốn kinh doanh: 2 815 087 983 đồng. Hiện nay vốn kinh doanh của công ty là 13 838 823 115 đồng. (Nguồn: Bảng cân đối kế toán năm 2003) Công ty Kinh Đô là đơn vị kinh tế đoàn thể, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản tại ngân hàng, được sử dụng con dấu riêng theo quy định của Nhà nước. Hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nước. Công ty có các địa điểm hoạt động sau: Toà nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn. Trung tâm dịch vụ giao dịch và cho thuê văn phòng 51 Lý Thái Tổ. Trung tâm quản lý và cho thuê văn phòng 51 Lê Đại Hành. Văn phòng 41B Trần Quang Diệu: Có các phòng ban phụ trách quản lý. Liên doanh KINHDO - HONGKONG LAND 31 Hai Bà Trưng Hà Nội. 2.1.2 Nhiệm vụ kinh doanh của công ty Kinh Đô. Kinh doanh khách sạn, du lịch, cho thuê văn phòng, uỷ thác, ký gửi và các dịch vụ khác phục vụ cho nhiệm vụ kinh doanh khách sạn du lịch. Liên doanh liên kết với các đơn vị và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước để phát triển ngành nghề kinh doanh của công ty. Quản lý khai thác cơ sở vật chất của Nhà nước và thành phố giao cho để tạo việc làm cho người lao động, tạo nguồn thu bổ xung cho ngân sách Nhà nước, quỹ công đoàn và đời sống cho người lao động. Trong cơ chế thị trường, hoạt động sao cho có hiệu quả cao nhất là mục tiêu hàng đầu của công ty, bên cạnh đó công ty còn phải thực hiện nhiệm vụ chính trị của mình. Ngoài việc phải thực hiện đúng các quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh, thực hịên đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước, với Liên đoàn lao động thành phố, công ty còn phải tạo thêm việc làm cho người lao động, thường xuyên nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, giáo dục ý thức trách nhiệm, tôn trọng kỹ thuật của công nhân lao động, tăng hiệu quả hoạt động của công ty và nâng cao thu nhập của người lao động. 2.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty. Tổng số công nhân viên của công ty là 35 trong đó nhân viên quản lý là 10 gồm có Giám đốc, Phó giám đốc, Giám đốc và phó giám đốc điều hành tại các đơn vị thành viên, kế toán trưởng, các trưởng phòng. Giám đốc Các phòng chức năng Các đơn vị trực thuộc Liên doanh với nước ngoài Phòng tổ chức hành chính quản trị Phòng tài chính kế toán Phòng KD, đầu tư và tiếp thị 51 Lý Thái Tổ Toà nhà Kinh Đô 51 Lê Đại Hành Toà nhà trung tâm 31- Hai Bà Trưng 2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Kinh Đô. Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ khi thành lập đến nay, công ty luôn hoạt động kinh doanh có lãi. Các dự án của công ty đã và đang hoạt động có hiệu quả. Công ty đảm bảo trích nộp ngân sách đầy đủ, đã thực hiện hết đơn giá tiền lương mà Nhà nước duyệt (điều mà ít có doanh nghiệp làm được), đảm bảo đời sống cán bộ công nhân viên, quyền lợi của người lao động được đảm bảo và ngày càng nâng cao. 2.2 Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty. 2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty. Căn cứ vào điều kiện của công ty cũng như qua nghiên cứu thị trường, công ty Kinh Đô đã quyết định phương hướng kinh doanh chính của mình là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ đó, dựa vào phương hướng này công ty đã dần dần lập nên cho mình các dự án để hoạt động. Các dự án đã và đang hoạt động ở công ty gồm có: Dự án Toà nhà Kinh Đô: 292 Tây Sơn: Cho Công ty dự toán và truyền số liệu thuê thời gian 6 năm từ 2001 đến 2006. Dự án 51 Lê Đại Hành cho 4 Công ty thuê là: Công ty cổ phần phần mềm Việt thuê từ năm 2003 đến năm 2008. Công ty tư vấn Công nghiệp và đô thị Việt Nam thuê từ năm 2003 đến năm 2007. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Điền thuê từ năm 2003 đến 2008. Công ty TNHH Mạnh Đức thuê từ năm 2004 đến 2008. Dự án 51 Lý Thái Tổ cho công ty TNHH Du lịch và thương mại á Đông thuê từ năm 2004 đến 2008. Dự án 31 Hai Bà Trưng liên doanh với HONGKONG LAND để cho thuê văn phòng, đơn vị này hạch toán độc lập với công ty. Dự án đầu tư vào xây dựng văn phòng và kiốt cho thuê ở cửa khẩu Tân Thanh tỉnh Lạng Sơn đang trong giai đoạn đầu chuẩn bị. Các dự án trên hiện đang hoạt động có hiệu quả đảm bảo sự hoạt động liên tục của công ty. Khi đã có dự án thì một điều tất yếu là phải tiến hành thẩm định dự án trước khi cho dự án đi vào hoạt động. Không nằm ngoài quy luật đó, Kinh Đô cũng tiến hành công tác thẩm định các dự án của mình nhất là thẩm định tài chính dự án. Tuy nhiên do quy mô của công ty còn nhỏ, và qua quá trình từ khi thành lập đến giờ môi trường kinh doanh đã có nhiều thay đổi và do đó Kinh Đô cũng đã có những sự thay đổi theo cho phù hợp kể cả trong công tác thẩm định dự án. Ta có thể thấy được điều này qua sự phân tích sau: 2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002. Đây là giai đoạn 10 năm đâu thành lập của công ty. Sở dĩ em lấy mốc năm 2002 là vì đây là năm thành lập phòng Kinh doanh đầu tư và tiếp thị của công ty. Trong những năm đầu thành lập đến 2002, công tác thẩm định tài chính dự án của công ty do một cá nhân đảm nhiệm và người này là nhân sự của phòng tổ chức hành chính quản trị. Tất cả công việc của dự án cũng như thẩm định dự án đều do người này tiến hành từ công tác nghiên cứu thăm dò thị trường đến lập dự án và cuối cùng là thẩm định dự án. Có thể do mới thành lập cùng với quy mô hoạt động của công ty còn nhỏ nên công tác thẩm định tài chính dự án còn khá đơn giản, cấu trúc bộ phận phụ trách được đan xen lẫn với các bộ phận khác. ở giai đoạn này thì năng suất lao động của cá nhân ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công việc, chất lượng dự án hay ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài chính dự án nói chung. Việc thẩm định tài chính dự án được san sẻ một phần cho các phòng khác như phòng kế toán tài chính đảm nhận việc tính các chỉ tiêu của dự án; phòng tổ chức cũng giúp làm một số việc khác… 2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay. Tháng 7 năm 2002, phòng kinh doanh đầu tư và tiếp thị ra đời. Đây là bước hoàn thiện hơn, phát triển hơn công tác thẩm định dự án. Phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị ra đời là một sự chuyên môn hoá trong công tác thẩm định dự án. Công tác thẩm đinh dự án đã có phòng chuyên trách đảm nhiệm, không còn gộp với phòng hành chính quản trị nữa. Đội ngũ nhân viên làm công tác này được phân định cụ thể và chịu trách nhiệm về công việc của mình. Công tác thẩm định tài chính dự án được nâng cao về chất lượng , bảo đảm về kỹ thuật và được tiến hành chi tiết hơn, chính xác hơn. Cụ thể như đội ngũ nghiên cứu thẩm định thị trường được củng cố giúp cho công ty phát hiện được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, khai thác được những thị trường còn bỏ ngỏ… Hay trong công tác thẩm định tài chính dự án, việc tính toán các chỉ số tài chính của dự án cũng được tiến hành chắc chắn hơn. Lúc này phòng kinh doanh đảm nhận hết các công việc.Năng suất lao động được nâng lên rõ rệt. Ta có thể thấy qua số liệu sau: Tổng doanh thu : Năm 2000: 2 250 150 667 đồng Năm 2001: 2 461 422 451 đồng Năm 2002: 5 442 402 990 đồng (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm tương ứng.) Ta thấy năm 2002 thì tổng doanh thu đã tăng gần 2 tỷ đồng so với năm 2001. Rõ ràng công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng tại công ty đã và đang trên bước đường hoàn thiện. Đây là một trong các nhân tố giải thích cho công việc làm ăn ngày càng hiệu quả của công ty. 2.2.3 Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô. Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô được tiến hành theo sơ đồ khái quát sau: Khởi đầu Nghiên cứu thị trường Hình thành dự án Hình thành dự án Xác định nguồn vốn cho dự án Lập các BCTC Tính toán các chỉ tiêu Trình GĐ, BQL duyệt Thực hiện dự án Khi công tác nghiên cứu thị trường được tiến hành, công ty đã xác định được nhu cầu của thị trường hay nói cụ thể hơn là đã tìm được khách hàng thì công ty tiến hành công tác thẩm định tài chính dự án. -Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm công tác cũng như căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trường về cấp độ văn phòng, đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô của dự án cũng như các phương án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu tư của dự án là bao nhiêu, giá trị đi thuê, giá trị đầu tư thêm là bao nhiêu… Đặc điểm kinh doanh chính của công ty là đầu tư vào các dự án cho thuê văn phòng do đó vấn đề đầu tiên sẽ là địa điểm của dự án. Để có được địa điểm cho dự án, công ty có thể huy động từ các phương án như sẽ đầu tư thêm vào một địa điểm và cho thuê lại, hoặc thuê đất của Uỷ ban nhân dân thành phố thông qua Tổng Liên đoàn lao động Thành phố Hà Nội. Chính vì vậy mà trong các báo cáo tài chính của dự án có một khoản mục là "trả tiền thuê đất". -Vấn đề nguồn vốn cho dự án, công ty và đội ngũ thẩm định xem xét từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trước hay đi vay ngân hàng…Một trong các đặc điểm của các dự án của công ty cũng như đặc điểm kinh doanh của loại hình cho thuê văn phòng là công ty sẽ nhận được tiền thuê trước vào đầu năm. Do đó ngay đầu năm công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng góp cho các dự án. Kinh Đô áp dụng nguyên tắc khấu hao nhanh, mặc dù có thể làm giảm lợi nhuận của công ty nhưng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho kinh doanh. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống như những doanh nghịêp khác, lợi nhuận năm trước cũng là một nguồn đầu tư tài chính cho dự án. Ngoài ra trong trường hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng. -Một công việc rất quan trọng trong các dự án cho thuê văn phòng của công ty là lập các báo cáo tài chính cho dự án trong đó có dự tính các mức đơn giá cho thuê. Đặc điểm của cho thuê văn phòng là đơn giá cho thuê tính theo đơn vị USD/m2. Cán bộ thẩm định lập một bảng các đơn giá của dự án với các mức đơn giá khác nhau rồi từ đó tính ra các chỉ tiêu cần thiết để đánh giá lợi nhuận cuả dự án. Việc tính toán đơn giá này không phải chỉ đơn thuần là tính ra tổng số doanh thu thu về mà cán bộ thẩm định phải căn cứ vào đó lựa chọn mức giá nào đó để thoả thuận với khách hàng. Với mức giá được thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của dự án ( ở đây có tính đến cả mức độ rủi ro của dự án đó là cho thuê được 100% diện tích thì đơn giá sẽ là bao nhiêu, nếu chỉ thuê một phần thì đơn giá sẽ là bao nhiêu…) Cán bộ thẩm định dự án có nhiệm vụ kiểm tra rà soát lại các báo cáo tài chính của dự án, kiểm tra xem doanh thu có đúng không, tại sao lại đạt được các mức doanh thu đó. Kiểm tra mức độ rủi ro của dự án, xem độ chắc chắn của dự án là như thế nào. Mức độ rủi ro của dự án ở đây chính là phần diện tích văn phòng được đầu tư mà không cho thuê được… (Công ty chỉ chấp nhận dự án có độ rủi ro <=15% tức là chỉ có <= 15% diện tích không cho thuê được) Đồng thời cán bộ thẩm định cũng phải so sánh đối chiếu doanh thu của dự án với chi phí để xem doanh thu có bù được với các chi phí đã bỏ ra hoặc so sánh chi phí cơ hội của dự án. Trong các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định liệt kê không chỉ doanh thu của dự án mà cả chi phí của dự án. Các chi phí của dự án cũng bao gồm các khoản chi trực tiếp, chi gián tiếp, chi lương… - Từ các báo cáo tài chính đã lập cho dự án, cán bộ thẩm định tính toán các chỉ tiêu cho dự án. Công ty thường áp dụng các chỉ tiêu về tỷ suất lợi nhuận như tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn bỏ ra. Ngoài ra còn dùng phụ thêm một số chỉ tiêu khác như chỉ số lao động, xét tốc độ trượt của doanh thu, chi phí, lợi nhuận, tỷ giá.Vì đơn giá cho thuê tính bằng USD nên yếu tố trượt giá của đồng tiền cũng được xem xét. Việc tính đến yếu tố trượt giá của doanh thu và chi phí là một dạng biến tướng của yếu tố giá trị thời gian của tiền. Công ty so sánh giữa doanh thu và chi phí thu về và bỏ hàng năm xét về mức độ sinh lời với việc gửi tiền vào ngân hàng hưởng lợi tức. Đó cũng chính là xét chi phí cơ hội của tiền. Do đặc điểm của ngành kinh doanh bất động sản là vốn đầu tư ban đầu rất lớn nên tỷ suất lợi nhuận phải rất cao mới thực hiện vì nếu đầu tư xây dựng mà không cho thuê được thì sẽ dẫn đến lãng phí vốn. Mức tỷ suất lợi nhuận mà công ty thường lấy phải đạt từ 20 -> 30% trở lên thì mới khả thi. -Sau khi đã có các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định trình lên giám đốc duyệt. Giám đốc xem xét, đánh giá rồi tổ chức cuộc họp ban quản lý, đưa dự án cho ban quản lý duyệt và quyết định dự án. Để minh họa cho công tác thẩm định tài chính dự án vừa nói trên, ta hãy xem xét một số minh họa sau: Đây là một dự án đi thuê và cho thuê lại, thời gian trong 8 năm, tỷ giá áp dụng là 1$ = 15400 đồng. Công ty đã đưa ra các phương án khác nhau. Mỗi phương án là một mức giá cho thuê lại khác nhau từ mức độ rất thấp -> thấp -> trung bình -> rất cao cùng với sự lựa chọn về rủi ro... Công ty đã lập ra hơn 10 phương án như thế. ở đây em xin minh họa bằng 4 phương án với giá cho thuê lại là dại diện cho mức rất thấp, thấp, trung bình và rất cao. Phương án 1: Giá cho thuê lại rất thấp (3500 và 4600) và dự trù rủi ro 5% và không lập quỹ chênh lệch nên giá mua vào là: 2920 và 3980 Giá đi thuê/ tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán (5% giá bán) Lợi nhuận Nhà nhỏ: 02 căn 2.920x2 căn 3.500x2căn 5.840 555.040 15.200 7.000 672.000 33.600 68.160 Nhà to:01 căn 3.980x1 căn 4.600x1 căn 3.980 378.380 13.300 4.600 441.600 22.080 27.840 933.420 28.500 11.600 1.113.600 55.680 96.000 (Nguồn: Các phương án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.113.600 17.149.440.000 2.143.680.000 Tổng chi phí 989.100 15.232.140.000 1.904.017.500 Tổng LNTT: 124.500 1.917.300.000 239.662.500 Thuế: 39.840 613.536.000 76.692.000 TổngLNST: 84.660 1.303.764.000 162.970.500 Phương án 2: Giá cho thuê lại thấp (3800 và 4800) dự trù rủi ro 10% tổng doanh thu (tương đương 10 tháng / 8 năm). Giá đi thuê/Tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán(10% giá bán) Lợi nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 3.800x2 6.600 628.000 15.200 7.600 729.600 72960 13.440 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 4.800x1 4.200 399.500 13.300 4.800 460.800 46.080 1.920 1.027.500 28.500 12.400 1.190.400 119.040 15.360 (Nguồn: Các phương án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.190.400 18.332.160.000 2.291.520.000 Tổng chi phí 1.146.540 17.656.716.000 2.207.089.500 Tổng LNTT 43.860 675.444.000 84.430.500 Thuế 14.035 216.142.180 27.017.760 Tổng LNST 29.825 459.301.920 57.412.740 Phương án 3: Giá cho thuê lại trung bình ( 4000 và 5000) dự trù rủi ro 15% tổng doanh thu (tương đương 16 tháng/ 8 năm) Giá đi thuê/Tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán(15% giá bán) Lợi nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 4.000x2 6.600 628.000 15.200 8.000 768.000 115.200 24.800 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 5.000x1 4.200 399.500 13.300 5.000 480.000 72.000 8.500 1.027.500 28.500 13.000 1.248.000 187.200 33.300 (Nguồn: Các phương án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.248.000 19.219.200.000 2.402.400.000 Tổng chi phí 1.214.700 18.706.380.000 2.338.297.500 Tổng LNTT 33.300 512.820.000 64.102.500 Thuế 10.656 164.102.400 20.512.800 Tổng LNST 22.644 348.717.600 43.589.700 Phương án 4: Giá cho thuê lại rất cao (4500 và 5500) dự trù rủi ro chỉ 5% tương đương với 5 tháng thuê Giá đi thuê/Tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán(15% giá bán) Lợi nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 4.500x2 6.600 628.000 15.200 9.000 864.000 43.200 192.800 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 5.500x1 4.200 399.500 13.300 5.500 528.000 26.400 102.100 1.027.500 28.500 14.500 1.392.000 69.600 294.900 (Nguồn: Các phương án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.392.000 21.436.800.000 2.679.600.000 Tổng chi phí 1.097.100 16.895.340.000 2.111.917.500 Tổng LNTT 294.900 4.541.460.000 567.682.500 Thuế 94.368 1.453.267.200 181.658.4000 Tổng LNST 200.532 3.088.192.800 386.024.100 Từ các phương án tương tự như thế, công ty cân nhắc và lựa chọn cho mình một phương án hợp lý nhất cả về lợi nhuận lẫn hệ số rủi ro. Ta xét dự án 292 Tây Sơn (là dự án đã và đang hoạt động hiệu quả nhất của công ty) ta hãy xem xét công tác thẩm định đã được tiến hành như thế nào. Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án 292 Tây Sơn, có đầy đủ các công tác từ thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, tới bản thiết kế mô hình tòa nhà. Ta xem xét phần thẩm định tài chính của dự án này. Tên dự án: Tòa nhà Kinh Đô Địa điểm: 292 Tây Sơn- Hà Nội. Diện tích đất: 1350 m2 Diện tích sàn xây dựng: 4830 m2 Số tầng: 5 tầng. Diện tích đất lưu không: 384 m2 Tổng vốn đầu tư: 8.000.000.000 đồng. Tỷ lệ nguồn vốn của công ty: 62%( 4.960.000.000 đồng) Vay ngân hàng: 38% (3.040.000.000 đồng) Phần vốn của công ty được lấy từ các nguồn như: Đền bù giải phóng mặt bằng: 1.500.000.000 đồng Đền bù của liên doanh 31 Hai Bà Trưng: 500.000.000 đồng Quỹ khấu hao: 250.000.000 đồng Vốn công ty tự có: 2.710.000.000 đồng Dự án được tiến hành từ quý I năm 1998 đến quý IV năm 1999 thì hoàn thành và đưa vào sử dụng. Bảng 1:Bảng vốn đầu tư của dự án Đơn vị: đồng Tổng vốn đầu tư 8.000.000.000 1.Phần xây lắp 6.670.000.000 Móng 2.370.000.000 Xây thô 3.500.000.000 Hoàn thiện 300.000.000 Điện nước 500.000.000 2.Phần thiết bị 400.000.000 Máy điều hòa 250.000.000 Thiết bị văn phòng 100.000.000 Thiết bị khác 50.000.000 3.Kinh phí thiết kế cơ bản khác 600.000.000 4.Dự phòng phí 330.000.000 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Bảng 2:Bảng kế hoạch vốn vay và trả nợ Đơn vị: Đô la($) Chỉ tiêu Năm XD1 Năm XD2 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Vốn vay - 200.000 243.200 163.000 80.200 Lãi suất - 6.6% 13.2% 13.2% 13.2% Gốc vay - 200.000 243.200 163.000 80.200 Lãi - 13.200 32.102,4 21.516 10.586,4 Gốc và lãi - 213.200 275.302,4 184.516 90.786,4 Hoàn trả - 80.200 82.800 80.200 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Giải trình bảng trên: Trong năm xây dựng đầu, công ty đầu tư vào dự án bằng nguồn vốn tự có của mình. Năm xây dựng thứ hai, công ty bắt đầu đi vay ngân hàng và vay lần đầu 200.000 $ để hoàn thành công trình. Trong năm đầu thực hiện dự án, công ty vay số tiền còn lại là 43.200 $ để hoàn thiện công trình. Cuối năm thứ nhất thực hiện dự án, công ty bắt đầu trả nợ ngân hàng. Lần trả 1 trả 80.200 $, năm 2 trả 82.800 $ và năm thứ 3 trả hết số nợ là 80.200 $. Cũng trong năm đầu mà công ty đi vay, ngân hàng tạo điều kiện cho công ty trong việc thực hiện dự án nên ngân hàng chỉ áp dụng mứclãi suất là 6.6%, còn các năm sau ngân hàng áp dụng mức lãi suất là 13.2%. Bảng 3:Bảng dự kiến doanh thu và chi phí của dự án Đơn vị: Đô la ($) Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Diện tích cho thuê (m2) 3.820 3.820 3.820 3.820 3.820 3.820 Giá cho thuê: $/m2 10 10 10 10 10 10 Hiệu suất cho thuê % 50 60 70 80 80 90 Thu từ cho thuê văn phòng 195.000 240.000 275.000 314.000 314.000 350.000 Thu từ các phí dịch vụ khác 27.500 33.000 38.500 44.000 44.000 49.500 Tổng thu 222.500 273.000 313.500 358.000 358.000 399.500 Thuế DT( 10%) 22.250 27.300 31.350 35.800 35.800 39.950 Doanh thu sau thuế 200.250 245.700 282.150 322.200 322.200 359.550 Chi phí CP điện nước công cộng 22.430 26.916 32.000 35.000 35.000 40.000 Chi phí tiền lương 27.600 29.000 30.000 32.000 33.500 35.000 Chi phí BHXH 4.140 7.347 4.564 4.792 5.032 5.283 Khấu hao KH xây dựng (5%) 25.653,23 25.653,23 25.653,23 25.653,23 25.653,23 25.653,23 KH thiết bị (15%) 12.817,01 12.817,01 12.817,01 12.817,01 12.817,01 12.817,01 Cộng 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 CP duy tu bảo dưỡng 1.121,5 1.345 1.570 1.794,4 1.794,4 2.018 CP sửa chữa lớn 0 0 0 0 0 11.215 CP khác 2.243 2.691 3.140 3.588 3.588 4.037 Trả lãi vay 32.102,4 21.516 10.586,4 Tồng chi phí 128.107,14 124.285,24 120.330,64 115.644,64 117.384,64 136.023,24 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Bảng 4:Bảng dự kiến lãi lỗ của dự án Đơn vị: Đô la ($) Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Doanh thu sau thuế 200.250 245.700 282.150 322.200 322.200 359.550 Tổng chi phí 128.107,14 124.285,24 120.330,64 115.644,64 117.384,64 136.023,24 Lợi tức trước thuế 72.142,86 121.414,76 161.819,36 206.555,36 204.815,36 223.526,76 Thuế (32%) 23.085,72 38.852,72 51.782,2 66.097,7 65.540,92 71.528,6 Lợi nhuận sau thuế 49.057,14 82.562,04 110.037,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16 Trả gốc 80.200 82.800 80.200 Lãi ròng (31.142,86) (237,96) 29.837,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Bảng 5:Bảng dự kiến chi phí tiền lương Đơn vị: Đô la ($) Chức danh Số lượng Lương tháng Lương năm Trưởng ban quản lý 1 170 2.040 Phó ban quản lý 1 140 1.680 Kế toán 2 100 1.200 Lễ tân 2 80 960 Bảo vệ 4 60 720 Nhân viên kỹ thuật 3 80 960 Nhân viên tạp vụ 3 60 720 Thưởng 6000 Cộng 16 14.280 ( Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Bảng 6:Các chỉ tiêu kinh tế Đơn vị: Đô la ($) Lợi nhuận sau thuế 49.057,14 82.562,04 110.037,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16 Khấu hao 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 Cộng 87.527,38 121.032,28 148.507,4 178.927,9 177.744,68 190.468,4 Thời hạn hoàn vốn 552.472,62 431.440,34 282.932,94 104.004,04 (73.739,64) Tổng vốn đầu tư 640.000 Tỷ suất lợi nhuận 8% 13% 17% 22% 22% 24% ( Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô) Cán bộ thẩm định cũng như Ban lãnh đạo công ty xem xét các báo cáo này xét thấy hợp lý và khả thi nên đã quyết định thực hiện dự án. Thực tế cho thấy đây là một dự án có chất lượng tốt. Cụ thể doanh thu của nó mang về cho công ty qua các năm như sau: Năm 2001: 416.908.000 đồng Năm 2002: 4.596.655.000 đồng Năm 2003: 4.688.071.000 đồng Năm 2004: 5.193.041.000 đồng Trong đó doanh thu năm 2002 và năm 2003 chỉ là doanh thu của 11 tháng cho thuê vì công ty thu tiền một lần vào đầu năm nên công ty cho khách hàng hưởng ân hạn một tháng. Từ sự phân tích trên cùng với các kết quả đó ta có thể kết luận công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô nói chung là tốt. Để thấy rõ hơn ta hãy xem xét phần đánh giá hiệu quả hoạt động sau: 2.2.4 Đánh giá hiệu quả hoạt động của công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty. 2.2.4.1 Những kết quả đạt được. Thẩm định tài chính dự án đầu tư không chỉ xem xét các chỉ tiêu hiệu quả của dự án mà điều quan trọng hơn là với mức vốn đầu tư dự toán cần phải làm sao xác định một cơ cấu vốn hợp lý, đảm bảo tiến độ huy động vốn phù hợp với tiến độ công trình của dự án. Công tác thẩm định tài chính dự án ở Kinh Đô đã đáp ứng được phần nào yêu cầu này. Sự phù hợp trong bố trí các nguồn vốn huy động cho dự án được đảm bảo. Công ty không thường xuyên rơi vào tình trạng tiền quá nhàn rỗi để trong két, cũng không phải đến mức vay " nóng" với lãi suất cao để đáp ứng cho dự án. Nhờ có công tác thẩm định nhất là thẩm định thị trường mà công ty đã xác định được đúng phương hướng kinh doanh cho mình phù hợp với nhu cầu lớn của nền kinh tế. Công tác thẩm định được tổ chức và tiến hành phù hợp với quy mô của công ty và được làm rất cẩn thận. Mỗi một dự án được đưa ra rất nhiều phương án khác nhau trên cơ sở đó lựa chọn phương án tối ưu. Điển hình như dự án 292 Tây Sơn, cán bộ thẩm định đã đưa ra tới hơn 30 phương án, mỗi phương án là một mức đơn giá cho thuê, đi kèm theo là đánh giá sự thoả thuận giữa công ty với khách hàng về đơn giá, tổng diện tích thuê, thời gian trả tiền thuê… Công tác thẩm định tài chính đã giúp cho công ty thực hiện được những dự án có hiệu quả, làm cho tiềm lực tài chính của công ty ngày càng mạnh. Việc thành lập ra phòng Kinh doanh đầu tư tiếp thị không những nâng cao chất lượng công tác thẩm định mà còn giúp giải quyết được một phần việc làm cho người lao động, phục vụ cho yêu cầu của nhiệm vụ của công ty với Liên đoàn lao động Thành phố. Việc lựa chọn phương thức khấu hao nhanh cũng là một điều đáng chú ý ở Kinh Đô. Phương thức khấu hao nhanh tuy rằng làm giảm lợi nhuận trên sổ sách của công ty nhưng nó lại mang lại cho công ty một nguồn vốn kinh doanh . Đồng thời khấu hao nhanh thì khi đã hết thời gian khấu hao tính trên sổ sách tuy nhiên tài sản vẫn có thể tiếp tục sử dụng và mang lại lợi nhuận cho công ty. Năm 2003, tài sản đã hết khấu hao nhưng vẫn còn sử dụng của công ty là 708 617 396 đồng. Quy trình thẩm định tài chính của công ty tuy không được tách riêng ra mà xét một cách tổng thể đôi lúc được gộp lẫn vào với công tác thẩm định thị trường, công tác lập dự án…Tuy nhiên không vì thế mà hiệu quả của thẩm định tài chính dự án bị giảm nhẹ. Tuy không quy mô và chi tiết như công tác thẩm định tài chính dự án ở các công ty lớn và các dự án lớn có tầm cỡ xong các chỉ tiêu mà công ty sử dụng cũng là các chỉ tiêu cơ bản và cần thiết để đánh giá một dự án. Kết quả của thẩm định tài chính dự án thể hiện ở chất lượng các dự án đã thực hiện và cụ thể hơn thể hiện ở kết quả kinh doanh của công ty. Ta có thể tham khảo các số liệu sau: Năm 2003, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu là 23,85%.Tỷ lệ nợ phải trả so với toàn bộ tài sản là 26,55% bao gồm các khoản vay ngân hàng để xây toà nhà 292 Tây Sơn, vay Liên đoàn lao động Hà Nội để đầu tư dự án Tân Thanh, vay ngắn hạn ngân hàng để thanh toán với khách hàng. Khả năng thanh toán tổng quát là 88,51% và khả năng thanh toán nhanh là 18,56% cho thấy vào tháng cuối năm công ty có hơi gặp khó khăn về tiền mặt tuy nhiên đã được giải quyết vào đầu năm 2004 khi thu được tiền theo hợp đồng cho thuê văn phòng. ( Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính năm 2003). Đây là kết quả của sự phối hợp trong hoạt động của công ty, lấy ngắn nuôi dài. Những người làm dự án biết cách bố trí phân phối nguồn vốn sao cho công ty không nhàn rỗi tiền cũng không thâm hụt kéo dài. Bố trí nguồn vốn cho công ty và dự án: Tỷ lệ nợ/Tổng vốn của công ty là 26,55%, tỷ lệ vốn chủ sở hữu / Tổng nguồn vốn là 73,45% -> Công ty khá độc lập với chủ nợ, thể hiện mức độ tự tài trợ của công ty đối với vốn kinh doanh của mình, công ty không bị ràng buộc hoặc bị sức ép của các khoản nợ vay. Đây chính là lợi thế của công ty trong quá trình tăng trưởng bởi sự đầu tư dùng nguồn vốn vay sẽ làm cho các nhà cho vay yên tâm vì 2 số liệu trên chứng tỏ vốn của bản thân công ty chiếm phần lớn trong tổng số vốn, do đó nếu có rủi ro trong kinh doanh thì phần thiệt hại của các chủ nợ sẽ ít hơn trong trường hợp vốn tự có của công ty thấp. Bên cạnh những kết quả đạt được cũng không tránh khỏi một số hạn chế trong công tác thẩm định tài chính dự án. 2.2.4.2 Một số hạn chế. Thứ nhất, trong bảng “kế hoạch vốn vay và trả nợ” của dự án mới tính đến trả gốc mà chưa tính trả lãi. Trả lãi chỉ xuất hiện trong bảng dự kiến doanh thu và chi phí cho dự án. Thứ hai, tuy là dự kiến với nhiều mức giá cho thuê nhưng với mức đơn giá đưa vào bảng dự kiến doanh thu chi phí và mức giá thực tế cho thuê còn chênh lệch khá lớn ( 10 $ và 6.388 $/m2 ). Thứ ba, sắp xếp thứ tự trong bảng các chỉ tiêu kinh tế còn chưa hợp lý, nên để hàng “ Thời hạn hoàn vốn” xuống sau hàng “tổng vốn đầu tư” thì hợp lý hơn. Thứ tư, các loại thuế mà công ty phải nộp chưa được nêu rõ ràng trong các báo cáo của dự án. Trong bảng “dự kiến doanh thu và chi phí” của dự án có nêu công ty phải nộp thuế với mức thuế suất là 10%, còn trong bảng dự kiến lãi lỗ” của dự án công ty lại nộp thuế với mức thuế suất là 32%. Cả hai bảng đều không nêu rõ tên loại thuế đó là gì, điều này cũng gây khó khăn cho người xem thuyết trình dự án. Trong bảng dự kiến lãi lỗ của dự án, công ty đã có cách hiểu chưa chính xác về khái niệm lãi ròng hay khái niệm về các dòng tiền trong dự án. Công ty đã tính chỉ tiêu lãi ròng bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế trừ đi trừ đi trả gốc. Ta thấy vấn đề chưa chính xác ở chỗ trả gốc là một dòng tiền đi ra của dự án. Nếu công ty coi đó là một khoản chi phí thì số lãi mà công ty được hưởng thực sự từ dự án phải kể đến khoản khấu hao bởi lẽ khấu hao là một khoản được trích ra nhưng nó không phải là dòng đi ra. Chính vì thế trong bảng này công ty nên tính chỉ tiêu cuối cùng của bảng là “ dòng tiền thu được” (CF) và ta có: CF = LNST + KH - Trả gốc. LNST: Lợi nhuấn sau thuế. KH: Khấu hao. Thứ năm, tỷ suất lợi nhuận là khá cao tuy nhiên không đưa ra một tiêu chuẩn hay các tỷ suất trung bình của ngành để tham chiếu. Thứ sáu, khi tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định mới chỉ phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án mà chưa xét tới các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án. Vì vậy kết luận thẩm định đạt được chưa toàn diện và thuyết phục đối với các chủ thể quan tâm đến dự án. Các chỉ tiêu phân tích và đánh giá tài chính dự án còn quá nghèo nàn . 2.2.4.3 Một số nguyên nhân dẫn đến những kết quả trên. 2.2.4.3.1 Nguyên nhân chủ quan. Sự hỗ trợ từ phía lãnh đạo công ty còn thấp: Ban lãnh đạo nhận thức đúng tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính nhưng chưa thực sự quan tâm tới trình độ cán bộ trong công tác thẩm định tài chính dự án. Vì vậy, thẩm định tài chính dự án tại công ty vẫn còn hạn chế. Lãnh đạo công ty chưa có kế hoạch đào tạo chuyên môn thẩm định dự án cho cán bộ thẩm định cũng như trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật cần thiết cho công tác. Điều đó làm cho công tác thẩm định dự án tại công ty còn khó khăn. Trình độ cán bộ thẩm định tài chính dự án chưa cao: Công tác thẩm định tài chính dự án chủ yếu do cán bộ thẩm định tự nghiên cứu, học hỏi, chưa có sự hỗ trợ, chưa được đào tạo chuyên môn. Các cán bộ thẩm định thị trường, thẩm định tài chính đều không được đào tạo chuyên sâu về nghịêp vụ thẩm định dự án. Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty chủ yếu còn được làm theo cảm tính, theo kinh nghiệm của cá nhân là chính, không theo một quy trình chặt chẽ cho trước, không phù hợp với những gì đã được viết trong các sách và giáo trình. Chính vì vậy, tuy đã có những cách tiếp cận mới và nỗ lực trong công tác thẩm định dự án nhưng khi áp dụng vào dự án cụ thể, công ty còn gặp nhiều khó khăn. Điều kiện làm việc của cán bộ thẩm định còn thiếu thốn: Cán bộ thẩm định gặp nhiều khó khăn để có thể tiếp cận với những kỹ thuật thẩm định hiện đại. Cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định tài chính dự án còn chưa được cải thiện nhiều. Vì vậy, cán bộ thẩm định phải mất nhiều thời gian để thẩm định dự án . 2.2.4.3.2 Nguyên nhân khách quan. Nền kinh tế Việt Nam không ổn định, đang trong thời kỳ chuyển đổi, còn nhiều biến động làm cho việc nghiên cứu, thẩm định dự án cho phù hợp với xu thế phát triển và tình hình thực tiễn Việt Nam phức tạp và khó khăn. Việc dự tính các chỉ tiêu, số liệu phải tính đến nhiều yếu tố biến đổi của nền kinh tế. Đôi khi họ không nhận thấy cần thiết phải thẩm định quá chính xác bởi nhiều trường hợp họ cần dự án được duyệt hơn là liệu thực tế dự án có khả thi hay không. Kinh Đô cần tránh những khuôn mẫu không hợp lý để công tác thẩm định dự án được dễ dàng và chính xác. Trong tình hình chung như vậy, Kinh Đô cũng gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thẩm định dự án sao cho vừa phù hợp với các quy định vốn đã không chuẩn xác vừa phải đảm bảo tính hiệu quả trong thẩm định để chủ đầu tư ra quyết định. Các quy định của Nhà nước hiện nay còn chồng chéo, thiếu rõ ràng, thường xuyên sửa đổi gây khó khăn không nhỏ cho công ty: Hiện nay còn có những quy định không phù hợp trong điều kiện nền kinh tế chuyển đổi làm giảm tính hiệu quả của dự án. Sự thiếu chính xác của các quy định làm phát sinh mâu thuẫn giữa doanh nghiệp và các cấp liên quan trong công tác thẩm định dự án cũng như đưa đến những cách hiểu sai cho cán bộ khi thực hiện thẩm định dự án. Bên cạnh đó, thẩm định tài chính dự án lại là một lĩnh vực mới chưa được các cấp, các ngành quan tâm vì vậy chưa có sự thống nhất trong thực hiện gây khó khăn cho cán bộ thẩm định. Các cơ quan quản lý dự án chưa quan tâm tới chất lượng thẩm định dự án. Hầu hết các dự án muốn được phê duyệt đều đã được làm trơn số liệu mà cơ quan có quyền không biết hoặc không cần biết. Đây cũng chính là nguyên nhân làm cho các doanh nghiệp thấy không cần thiết phải định dự án quá chính xác. Hiện nay vẫn chưa có một hệ thống chỉ tiêu cho từng ngành làm căn cứ để cán bộ thẩm định kết luận những số liệu thẩm định tài chính tính toán được là hiệu quả hay chưa đối với lĩnh vực đầu tư. Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay thì tìm được dự án là khó chứ khi đã có dự án thì công tác thẩm định dự án chỉ là một công việc để chứng minh rõ hơn cho việc lựa chọn dự án mà thôi và sự lựa chọn sau khi thẩm định thường là chấp nhận dự án. Từ một số nguyên nhân và hạn chế trong công tác thẩm định tài chính tại công ty Kinh Đô như trên, trong thời gian tiến hành thực tập tại công ty em đã nghiên cứu dựa trên thực tế cũng như trên tài liệu, em có một số các giải pháp góp phần hoàn thiện hơn công tác thẩm định tài chính tại công ty như sau: Phần 3: giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô. 3.1 Phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới. Tập trung phục vụ tốt khách hàng, đảm bảo quá trình cho thuê văn phòng không xảy ra những rủi ro do lỗi của công ty. Tận dụng mọi khả năng tài chính để trả các khoản nợ vay. Tăng cường công tác đào tạo nghề, chuyên môn nghiệp vụ cho người lao động để nâng cao chất lượng làm việc, dẫn đến nâng cao hiệu quả kinh doanh. Tiếp tục thực hiện công tác đầu tư tại cửa khẩu Tân Thanh. Tìm thêm hướng đầu tư mới, dự án mới khả thi để mở rộng ngành nghề kinh doanh và quy mô của công ty. (Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính năm 2003) Từ phương hướng sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian tới đã đặt ra yêu cầu nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại công ty. Chịu trách nhiệm với vốn đầu tư có nghĩa là phải đảm bảo mỗi đồng vốn đầu tư bỏ ra đều đạt được chất lượng cao mà trước hết là chất lượng về mặt tài chính. Để đạt được điều này đòi hỏi phải lập được các dự án có hiệu quả cao theo đúng yêu cầu của nền kinh tế thị trường thể hiện qua các chỉ tiêu tài chính phản ánh hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau, tại các doanh nghiệp Việt Nam công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế dẫn đến việc triển khai những dự án không hiệu qủa. Công ty Kinh Đô đứng trong lĩnh vực xây dựng có tính rủi ro cao so với tiềm lực của công ty nên công tác thẩm định dự án càng cần được chú trọng. Trong khi nghiên cứu hình thành và triển khai dự án không phải chủ đầu tư nào cũng có nguồn lực về tài chính để cung cấp toàn bộ cho dự án mà đại đa số nguồn vốn của dự án có mặt của vốn vay. Chính kết quả của công tác thẩm định tài chính dự án là cơ sở để các định chế tài chính như Ngân hàng, công ty tài chính xem xét và ra quyết định có cho vay đối với dự án đó hay không. Chất lượng của công tác thẩm định tài chính dự án là nhân tố hàng đầu quyết định sự đúng đắn trong đầu tư của doanh nghiệp và cho vay của ngân hàng. Chất lượng thẩm định tài chính dự án cao tức là chủ đầu tư đã đánh giá một cách chính xác, khách quan và khoa học hiệu quả của dự án thì khả năng tận dụng nguồn vốn vay càng cao không những đem lại lợi nhuận cho mình mà còn đem lại lợi nhuận cho các bên đối tác, tạo uy tín trên thị trường. Hiện nay, trong công tác thẩm định tài chính dự án tại mỗi doanh nghiệp, việc tính toán các chỉ tiêu là khác nhau. Vì vậy, bản thân mỗi doanh nghiệp cần hoàn thiện công tác này để có thể đi đến thống nhất áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án phản ánh đầy đủ nhất chất lượng thẩm định tài chính dự án. Chính vì vậy, hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án nói chung và tại công ty Kinh Đô nói riêng là một nhu cầu tất yếu. 3.2 Giải pháp nâng cao công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô. Trong điều kiện nền kinh tế ngày càng cạnh tranh gay gắt, các doanh nghiệp phải tìm kiếm những lĩnh vực đầu tư có hiệu quả. Một quyết định đầu tư sai lầm cũng có thể dẫn tới sự đổ vỡ của doanh nghiệp. Đầu tư theo dự án mang lại hiệu quả cao cho doanh nghiệp nhưng đồng thời cũng có thể làm cho doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng khủng hoảng về tài chính. Hoạt động của doanh nghiệp không chỉ dựa vào số lượng các dự án được thực hiện mà còn phải căn cứ vào chất lượng đạt được. Để đạt được hiệu quả khi đầu tư, doanh nghiệp cần thiết phải thẩm định dự án. Qua thời gian tiến hành thực tập tại công ty Kinh Đô, cũng như qua nghiên cứu công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty, em có một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án của công ty như sau: 3.2.1 Đối với ban lãnh đạo công ty. Tăng cường sự hỗ trợ từ phía lãnh đạo công ty. Ban lãnh đạo của công ty cần thấy rõ những khó khăn thực tế trong các công tác thẩm định tại công ty để có sự hỗ trợ nâng cao nghiệp vụ, điều kiện làm việc cho cán bộ thẩm định. Ban lănh đạo cùng phối hợp với cán bộ thẩm định để có những định hướng công tác hợp lý, cùng tháo gỡ khó khăn, theo dõi sát sao hơn nữa công tác thẩm định, có thể đóng góp bổ xung thêm ý kiến về quyết định đầu tư cho dự án, quy mô của dự án, các phương pháp huy động vốn. Không nhất thiết phải đợi cán bộ thẩm định trình phương án lên mới duyệt mà có thể theo dõi trong các giai đoạn trước của công tác thẩm định. Ban lãnh đạo có thể giúp đỡ trong việc tìm kiếm các đối tác, bạn hàng trong kinh doanh. 3.2.2 Đối với cán bộ thực hiện thẩm định tài chính dự án. 3.2.2.1 Đối với bộ phận nghiên cứu thị trường. Cán bộ nghiên cứu thị trường cần phải thông thạo cả công tác Marketing. Do quy mô của công ty còn nhỏ nên không thể thành lập một phòng Marketing riêng biệt vì vậy nhân viên phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị cần phải kiêm nhiệm cả công tác Marketing từ đó đảm bảo chất lượng của dự án. Công tác Marketing thể hiện ở việc nghiên cứu thị trường, tìm và phát triển khách hàng tiềm năng. Công tác nghiên cứu thị trường cũng thể hiện một mặt nào đó của công tác thẩm định thị trường. Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước thẩm định tiếp theo. Vì vậy công tác nghiên cứu thị trường cần được làm cẩn thận, chắc chắn, khai thác thị trường ở mọi nơi có thể như thăm dò thị trường thông qua mạng Internet... Cập nhật thông tin, nắm bắt thông tin mới nhất về nhu cầu thuê văn phòng. Muốn vậy, cán bộ thẩm định phải năng nổ nhiệt tình, tháo vát, ưa học hỏi, tìm tòi cái mới, luôn luôn trau dồi nâng cao kiến thức chuyên môn, phát huy, linh động các mối quan hệ , có những hình thức chào hàng, tiếp cận khách hàng phong phú, đa dạng để có thể tìm kiếm được nhiều khách hàng. 3.2.2.2 Đối với cán bộ thực hiện thẩm định. Cán bộ thẩm định là nhân tố quyết định chất lượng thẩm định của dự án. Cán bộ thẩm định trực tiếp tổ chức và thực hiện công tác thẩm định hiệu quả tài chính của dự án theo các công tác kỹ thuật của mình. Kết quả thẩm định là dựa trên sự đánh giá xem xét chủ quan của cán bộ thẩm định trên cơ sở khoa học và các chuẩn mực khác nhau. Do đó để có kết quả thẩm định tốt thi việc nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định phai được đặt lên hàng đầu. Cần phải cập nhật những thông tin mới nhất về thị trường giá cả của các mặt hàng văn phòng và phục vụ cho văn phòng mà công ty và các dự án thường dùng. Bởi lẽ đây là một việc rất quan trọng trong việc dự trù kinh phí cho dự án. Từ đó công tác dự trù kinh phí, chi phí cho dự án được chính xác nhất có thể. Có thể ví dụ như dự án 51 Lê Đại Hành của công ty các khoản mục chi phí bao gồm chi phí lắp đặt điện nước, máy điều hoà,…vì thế nếu nắm bắt rõ được giá cả của các mặt hàng trên thì sẽ rất có lợi cho công ty và dự án. Công ty nên thiết lập mới và duy trì tốt các mối quan hệ với các đối tác trong việc cung cấp các thiết bị phục vụ cho thuê văn phòng. Cán bộ thẩm định cũng cần phải thường xuyên đổi mới nâng cao nghiệp vụ của mình, cập nhật các thông tin về các phương án thẩm định mới. Tăng cường học hỏi các đơn vị bạn trong cùng ngành hay cùng lĩnh vực. 3.2.3 Về quy trình thẩm định . 3.2.3.1 Công tác huy động vốn cho dự án. Tích cực tìm thêm các nguồn tài trợ khác cho dự án góp phần làm đa dạng nguồn tài trợ cho dự án... Ngoài việc tìm các nguồn tài trợ vốn cho dự án công ty cũng có thể tự đáp ứng nguồn vốn cho mình bằng cách nâng cao hiệu quả kinh doanh của các lĩnh vực khác của công ty, có thể bổ trợ phần nào cho nguồn vốn của công ty. Nhất là trong thời điểm hiện nay, ngành du lịch đang có những điều kiện thuận lợi để phát triển. Xã hội ngày càng phát triển, đời sống nhân dân ngày càng được nâng cao, do đó nhu cầu về dịch vụ nhất là dịch vụ du lịch ngày càng phát triển. Công ty Kinh Đô có hoạt động trên cả lĩnh vực này sẽ là một yếu tố tốt đẩy mạnh hoạt động của công ty. Mặc dù lĩh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuê văn phòng tuy nhiên cũng không vì thế mà bỏ qua những lĩnh vực kinh doanh khác đang rất có lãi. Chính điều đó nếu làm tốt sẽ tác động trở lại đối với hoạt động cho thuê văn phòng, nó sẽ cung cấp một lượng khá vốn cho công ty để đáp ứng cho các dự án có thể đi vào họat động mà không phải phiền hà nhiều trong chuyện lo vốn và đi vay vốn. Thí điểm áp dụng phương thức xây văn phòng theo yêu cầu của khách hàng ( Nhưng khách hàng này phải đảm bảo thuê lâu dài và tiền thuê phải phù hợp cho việc đầu tư ban đầu của dự án. Những vấn đề này cần bàn bạc rõ trong hợp đồng thuê), có thể thoả thuận với khách hàng trong việc khách hàng sẽ nhận một phần chi phí trong viêc đầu tư ban đầu ( Nếu công ty chưa đủ vốn để đầu tư