Chuyên đề Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ trong quá trình đô thị hóa

LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay ở nước ta, vấn đề quản lý chặt chẽ đất đai đang là yêu cầu cấp thiết nhằm đạt mục đích là đưa quỹ đất vào sử dụng hợp lí và có hiệu quả, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước. Để Nhà nước quản lý thống nhất được đất đai theo quy định của pháp luật, có cơ sở pháp lý về bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhất thiết phải có thông tin về đất đai. Do vậy, việc thiết lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính là một yêu cầu tất yếu. Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, qua các thời kỳ khác nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống này chứa đựng đầy đủ thông tin cần thiết về các mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của từng thửa đất. Hệ thống là công cụ đắc lực của nhà nước, giúp nhà nước khai thác mọi nguồn lực đất đai, đồng thời cung cấp cho cộng đồng dân cư các thông tin cần thiết để thực hiện các quyền và nghĩa vị của công dân trong quan hệ đất đai. Quận Tây Hồ là một quận của Thành phố Hà Nội được thành lập năm 1995 theo Nghị định 69/CP của Chính phủ trên cơ sở các phường: Bưởi, Thụy Khê, Yên Phụ của quận Ba Đình và các xã: Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An, Xuân La, Phú Thượng của huyện Từ Liêm. Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở quận Tây Hồ đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Để đáp ứng yêu cầu quản lý chặt chẽ và thống nhất quỹ đất trên địa bàn quận thì vấn đề hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính nhằm cập nhật và quản lí một cách đầy đủ các biến động về đất đai là yêu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Nhận thức rõ được tầm quan trọng của vấn đề này, Vì vậy em đã lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ trong quá trình đô thị hóa”. Mục tiêu của đề tài: Đánh giá đúng thực trạng của hệ thống hồ sơ địa chính đã được thiết lập tại quận Tây Hồ, làm rõ những yếu kém, bất cập để có phương hướng khắc phục để từ đó đề xuất các giải pháp khả thi nhằm góp phần hoàn thiện công tác đăng kí, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ. Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát đây là phương pháp điều tra nhằm thu thập số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ; Phương pháp thống kê nhằm phân tích thống kê các số liệu về tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận; phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp tức là sử dụng để phân tích làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá. Nội dung gồm 3 phần: Chương I: Cơ sở lý luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. Chương II: Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ Chương III: Các giải pháp hoàn thiện, đổi mới hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ. Em xin chân thành cảm ơn sự giúo đỡ và hướng dẫn tận tình của PGS.TS.Ngô Đức Cát và các cô chú phòng Tài nguyên và Môi Trường đã hướng dẫn em hoàn thành tốt đề tài này. CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VIỆC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH I VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của mỗi một quốc gia, là yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành thị trường bất động sản. Hiện nay, thị trường hàng hoá, dịch vụ phát triển nhanh chóng nhưng còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định hướng. Thị trường bất động sản, thị trường sức lao động phát triển còn chậm chạp, tự phát. Thị trường vốn, công nghệ còn yếu kém. Do vậy, việc hành thành đồng bộ các loại thị trường là yếu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi của sản xuất, đời sống. Nhà nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hình thành đồng bộ các loại thị trường tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng. Vai trò quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện: Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế-xã hội của đất nước, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiểu quả cao và tiết kiệm, giúp cho Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả cao. Thông qua công tác đánh giá, phân hạng, kiểm kê, thống kê đất để có các biện pháp kinh tế- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả. Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư…Nhà nước khuyến khích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý đất đai, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lời của đát đai, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế-xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp luật đất đai II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI. 1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính. 1.1 Khái niệm. Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…, chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai và những thông tin này chúng ta có được trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSD đất. Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế. Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất… Như vậy, tất cả các thông tin đất đai ở trong HSĐC như trên là cơ sở để thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai. Phân loại. Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai. HSĐC có các loại sau: - Hệ thống địa bạ: là một hệ thống hồ sơ ghi chép, cập nhật những dữ liệu cơ bản về tình hình đất đai, chứa đựng những thông tin về đất đai do chính quyền quản lý. Hệ thống địa bạ chứa đựng các thông tin về vị trí, hình thể, kích thước, ranh giới, loại đất, tên chủ sử dụng đất. Hệ thống địa bạ bao gồm: sổ địa bạ là sổ sách đăng ký thông tin chứa dựng thông tin về đất đai, thường do cơ quan chính quyền cấp xã (cấp cơ sở) cấp và quản lý; thứ hai là các giấy tờ chứng minh xác định quyền SDĐ, những giấy tờ này do người nắm giữ quản lý. Việc sử dụng hệ thống địa bạ đơn giản, dễ thực hiện, là hệ thống đạt được mục tiêu cấp cơ sở, sử dụng trong phạm vi hẹp. Bên cạnh những ưu điểm trên thì nó có nhược điểm đó là: thông tin về đất đai không chính xác, không thống nhất trong công tác quản lý đất đai do việc quản lý chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lý trên từng mảnh đất, lô đất. Nếu quản lý đất trong phạm vi rộng hơn thì khó thực hiện, sử dụng trong trường hợp điều kiện kỹ thuật chưa phát triển, điều kiện đất đai ít biến động, ít có sự thay đổi về mục đích sử dụng, cũng như chủ thể sử dụng và các quan hệ sử dụng. - Hệ thống bằng khoán: là hệ thống hồ sơ quản lý đất đai một cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với các hệ thống quản lý hoàn chỉnh và đồng bộ. Hệ thống bằng khoán ra đời sau khi hệ thống thông tin phát triển, khi có các quan hệ đất đai phát triển và phức tạp nằm ngoài quản lý của địa phương Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địa chính quy định thống nhất trong cả nước; thứ hai là hệ thống hồ sơ sổ sách để ghi chép, quản lý thông tin về mảnh đất, và cuối cùng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước. Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoán đảm bảo thông tin thống nhất, chặt chẽ, việc quản lý diễn ra trên cả nước. Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện để phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách chính xác, đầy đủ sẽ ngăn chặn tình trạng thông tin ngầm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đồng thời cho phép điều chỉnh quy hoạch và thay đổi mục đích sử dụng đất một cách linh hoạt. Với những ưu điểm trên thì hệ thống bằng khoán cũng có những nhược điểm của nó như: để tạo được hệ thống bằng khoán thì cần phải có chi phí đầu tư rất lớn, hệ thống vận hành quản lý phải có đủ trình độ và phương tiện, các cán bộ phải có trình độ chuyên môn ngiệp vụ cao. Bên cạnh việc sử dụng hai hệ thống trên thì có thể sử dụng hệ thống hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời hai hệ thống địa bạ và bằng khoán. Việc kết hợp hai hệ thống trên không có nghĩa là sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại thì sử dụng hệ thống địa bạ thì tốt, đơn giản, dễ làm, nhưng có loại đất thì phải sử dụng thông tin đất đai. Thật vậy, có những những loại đất ít biến động thì ta nên sử dụng hệ thống địa bạ sẽ đơn giản mà vẫn đảm bảo được thông tin đầy đủ. Còn đối với đất đô thị, công nghiệp có rất nhiều biến động xẩy ra nếu sử dụng hệ thống địa bạ thì thông tin về thửa đất sẽ không chính xác bằng việc sử dụng hệ thống bằng khoán. Vì với những loại đất đô thị, công nghiệp mang nhiều yếu tố kinh tế, nó chứa đựng nhiều yếu tố về vốn và sử dụng vốn nên rất cần thông tin được cập nhật đầy đủ, chính xác có như thế mới tạo được sự công bằng trong việc sử dụng đất. Qua đó cho ta thấy được việc lập và quản lý HSĐC có vai trò và ý nghĩa rất lớn trong việc quản lý đất đai.Thế nhưng vấn đề đặt ra là ta nên sử dụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết hoàn thiện loại hồ sơ như thế nào để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là tốt nhất. * Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau, căn cứ vào giá trị sử dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính được phân loại như sau: - Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lí: + Bản đồ địa chính: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Bản đồ địa chính được lập thành 03 bộ: bản gốc lưu tại Sở Địa chính, hai bản sao được lưu tại cấp huyện và cấp xã có giá trị như bản gốc. + Sổ địa chính: được lập nhằm đăng kí‎ toàn bộ diện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lí đất đai theo pháp luật. Sổ lập theo đơn vị xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) và do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện. Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lí. Sổ địa chính được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộ lưu tại phòng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địa chính trực tiếp quản lí. + Sổ mục kê đất đai: nhằm liệt kê toàn bộ các thửa đất trong phạm vi địa giới hành chính của mỗi xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng, diện tích, loại đất để đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai. Mặt khác, sổ mục kê còn giúp tra cứu và sử dụng các tài liệu khác trong HSĐC Sổ được lập cho từng xã và phải được UBND xã xác nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lí. Sổ mục kê đất được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộ lưu tại phòng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địa chính trực tiếp quản lí. + Sổ theo dõi biến động đất đai: được lập để theo dõi và quản lí chặt chẽ tình hình thực hiện đăng kí biến động, chỉnh lí HSĐC hàng năm và tổng hợp báo cáo thống kê diện tích theo định kỳ. Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng xã, mỗi xã lập một bộ lưu tại UBND xã, do cán bộ địa chính lập và quản lí. + Sổ cấp GCNQSD đất: nhằm theo dõi quá trình cấp giấy GCNQSD đất; ghi nhận những thông tin về từng thửa đất đã cấp GCNQSD đất. Đơn vị lập và giữ sổ: Phòng Địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cấp huyện; Sở Địa chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh. + Biểu thống kê diện tích đất đai - Hệ thống tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết: Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa. Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: + Các giấy tờ do chủ SDĐ giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc SDĐ (Quyết định giao đất, GCNQSD đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người SDĐ đã thực hiện v.v... + Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện. + Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp GCNQSD đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai v.v... + Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp GCNQSD đất. 2 Yêu cầu, phân cấp lập và quản lý hồ sơ địa chính. 2.1 Yêu cầu. Với một công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì đều có một yêu cầu phù hợp với đặc điểm của từng nội dung quản lý Nhà nước. Việc lập HSĐC phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản sau đây: - Phải lập đầy đủ các tài liệu theo quy định của thủ tục đăng ký đất. Bởi nếu không lập đầy đủ thì những thông tin về đất đai sẽ không chính xác, tính pháp lý không đầy đủ dẫn đến việc sử dụng tài liệu không đạt yêu cầu. - Bên cạnh việc đầy đủ các tài liệu thì mỗi loại tài liệu thiết lập phải thể hiện đầy đủ các nội dung và đúng quy cách quy định với mỗi tài liệu. Các nội dung thông tin phải thể hiện chính xác, thống nhất trên tất cả các tài liệu của HSĐC. Với yêu cầu này đòi hỏi người SDĐ kê khai đăng ký phải chính xác, đồng thời việc thẩm tra xem thông tin của người SDĐ kê khai có chính xác hay không? đã đúng với hiện trạng SDĐ hay không? có như thế thông tin mới đảm bảo tính chính xác. Bên cạnh tính chính xác thì các thông tin còn phải đảm bảo tính thống nhất tức là các thông tin đưa vào trong hồ sơ phải nhất quán, thống nhất với nhau. Thông tin về thửa đất không chỉ ở một sổ mà phải nằm nhiều sổ, nếu không nhất quán, thống nhất với nhau thì khi kiểm tra hồ sơ sẽ gây khó khăn cho việc quản lý. - Một yêu cầu nữa trong công tác lập HSĐC là hình thức trình bày các tài liệu hồ sơ phải rõ ràng, không được tẩy xoá, cạo hoặc dùng bút phủ nội dung đã viết, việc chỉnh lý biến động trên tài liệu phải theo đúng quy định đối với mỗi loại tài liệu. Có như vậy thì các thông tin đưa vào sẽ rõ ràng, tiện cho việc tra cứu, quản lý, đảm bảo đúng quy định về sửa chữa. 2.2. Phân cấp lập và quản lý. Để đảm bảo việc thực hiện các yêu cầu trên thì cần thực hiện việc phân cấp công việc lập và quản lý HSĐC. Về lập hồ sơ Cấp xã, phường, thị trấn thực hiện lập sổ địa chính thông qua đăng ký đất đai ở cấp xã, lập sổ mục kê theo địa giới địa chính, lập sổ theo dõi biến động đất đai ngày khi kết thúc đăng ký đất đai ban đầu và bắt đầu thực hiện đăng ký biến động đất đai, lập biểu số liệu thống kê đất đai. Cấp huyện lập biểu số liệu thống kê đất đai; thực hiện nghiệm thu, kiểm tra, xác minh công tác lập sổ của cấp xã, phường, thị trấn; tiến hành lập sổ theo dõi cấp GCNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Cấp tỉnh tiến hành lập sổ cấp GCNQSD đất do cấp tỉnh quản lý, đồng thời thành lập hệ thống hồ sơ xác định, kiểm tra công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ của cấp huyện; lập bản đồ địa chính, biểu số liệu thống kê; thành lập tài liệu liên quan đến quyết định hành chính trong công tác phúc tra, thanh tra. Về phân cấp quản lý HSĐC - Cấp xã quản lý hồ sơ do mình lập ra và bản đồ địa chính. - Cấp huyện quản lý hồ sơ do mình lập ra, bản đồ địa chính và toàn bộ hồ sơ của cấp xã. - Cấp tỉnh quản lý hồ sơ do mình lập ra và toàn bộ hồ sơ của cấp huyện. Cấp nào thành lập và phê duyệt tài liệu nào thì có quyền lưu trữ tài liệu đó. Như thế HSĐC được lữu trữ ở hai nơi: nơi hình thành và nơi tiến hành phê duyệt. Với việc phân cấp như thế này sẽ giúp cho ta tra cứu thông tin một cách dẽ dàng, giúp cho việc kiểm tra, thanh tra sẽ nhanh chóng hơn. 3. Vai trò của việc xác lập hồ sơ địa chính. Đất đai có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội và Nhà nước nào cũng muốn nắm giữ quyền lúc đó để phát triển kinh tế-xã hội, vì vậy cần phải có sự quản lý của Nhà nước về đất đai. ở nước ta Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nó là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân với đất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vị lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao. Thực hiện tốt công tác này là điều kiện để thực hiện các nội dụng và nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Cụ thể như sau: Thực hiện việc lập và quản lý HSĐC là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân. Thật vậy, chế độ sở hữu gồm ba quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt. Quyền chiếm hữu đất đai thể hiện Nhà nước chiếm giữ, quản lý, kiểm soát toàn bộ đất đai. Đây là sự chiếm hữu tuyết đối, toàn bộ lãnh thổ thuộc về Nhà nước, chỉ có Nhà nước có quyền duy nhất trong chiếm hữu đất đai. Do vậy, Nhà nước phải thực hiện việc đăng ký đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN. Bởi toàn bộ tài liệu về HSĐC nó chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai. Còn về phía người sử dụng đất quyền chiếm giữ đất đai chỉ giới hạn trong phạm vi Nhà nước giao nhưng người SDĐ phải biết rõ thông tin về thửa đất thông qua việc đăng ký và thiết lập HSĐC. HSĐC là tài liệu khẳng định quyền chiếm giữ hợp pháp của người SDĐ đai khi Nhà nước giao đất. Còn quyền sử dụng thể hiện ở Nhà nước quyết định về mục đích SDĐ và người SDĐ có quyền sử dụng và khai thác đất đai một cách hợp lý trong phạm vi, mục đích Nhà nước đã quy định và việc sử dụng vào mục đích gì, sử dụng như thế nào đều phải được Nhà nước đồng ý. Để Nhà nước có những quyết định về mục đích SDĐ thì phải nắm rõ toàn bộ thông tin về đất đai, phải dựa vào HSĐC. Nếu không có HSĐC thì Nhà nước không quản lý được việc sử dụng đất đai có đúng mục đích hay không, có hiệu quả hay không. Còn đối với người SDĐ nếu không thực hiện việc đăng ký đất đai thì người SDĐ sẽ không yên tâm khai thác đầu tư. Xét về quyền định đoạt, đây là quyền tối cao nhất của Nhà nước. Nhà nước thực hiện mục đích SDĐ thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước có quyền định đoạt quan hệ đất đai như giao, cho thuê đất, thu hồi…Để có những quyết định đó thì Nhà nước cần căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, tất cả các thông tin đều thể hiện trong HSĐC. Thông qua việc đăng ký, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSD đất sẽ quy định trách nhiệm pháp ký giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật. Thực hiện việc lập HSĐC là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Thực hiện lập hồ sơ địa chính để tăng cường vai trò quản lý của nhà nước. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai trước hết cần nắm vững các thông tin về tình hình đất đai bao gồm: Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm: tên chủ sử dụng, hình thể, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dung, hạn mức sử dụng đất, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Đối với đất chưa giao quyền sử dung, các thông tin cần biết: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập HSĐC đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng loạt các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất…Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong phạm vi lãnh thổ và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động theo đúng pháp luật. Lập và quản lý HSĐC là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước. Hệ thống HSĐC chứa đựng đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác như: + Đối với hệ thống chính sách về quản lý và sử dụng đất: Đây là cơ sở pháp lý cao nhất cho việc thực hiện lập HSĐC. Lập HSĐC không chỉ tuân thủ các quy định về đăng ký đất đai, lập HSĐC và cấp GCNQSD đất mà còn chấp hành đúng chế độ và quản lý đất đai giúp cho việc lập HSĐC đầy đủ hơn. Đồng thời HSĐC sẽ cung cấp thông tin và tình hình đất đai để phân tích, đánh giá việc thực hiện các chính sách, bổ sung, điều chỉnh chủ trương chính sách quản lý đất đai. + Với nhiệm vụ điều tra, đo đạc thì kết quả công tác điều tra, đo đạc là tài liệu lập nên HSĐC, bên cạnh đó thông qua HSĐC để góp phần nâng cao độ chính xác của kết quả đo đạc. + Với công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ: Kết quả quy hoạch, kế hoạch SDĐ là căn cứ cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, có hiệu quả. Thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch SDĐ tác động gián tiếp đến đăng ký đất để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu ổn định, đơn giản và tiết kiệm. + Đối với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất là bước tạo cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay cho thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa, chỉ sau khi người được giao đât, cho thuê đất đã đăng ký và cấp GCNQSDĐ mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, hồ sơ địa chính là cơ sở thực hiện kiểm tra, thanh tra tình hình giao đất ở các cấp. + Đối với công tác phân hạng và định giá đất: Kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính cho người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp GCNQSD đất, là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng. + Với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: Tài liệu trong HSĐC có vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng cũng như nguồn gốc sử dụng đất, xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước. Qua đó cho ta thấy hoàn thành tốt việc lập và quản lý HSĐC không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua việc lập HSĐC, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng đất phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. 4. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống HSĐC Luật đất đai 2003 tiếp tục có những quy định cụ thể về hồ sơ địa chính nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trong quá trình CNH- HĐH đất nước. Điều 47 quy định: 4.1. Hồ sơ địa chính bao gồm: - Bản đồ địa chính; - Sổ địa chính; - Sổ mục kê đất đai; - Sổ theo dõi biến động đất đai. 4.2. Nội dung HSĐC bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây: - Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; - Người sử dụng thửa đất; - Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất; - Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện; - GCNQSD đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất; - Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan. Nghị định 181/CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai ban hành ngày 29/10/2004 đã quy định “nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất”,… Thực hiện Luật đất đai và Nghị định 181/CP của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC, trong đó nội dung chủ yếu về lập, quản lý HSĐC như sau: *Nguyên tắc lập HSĐC: - HSĐC được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. - Việc lập và chỉnh lý HSĐC thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục hành chính quy định tại chương XI của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai. - HSĐC phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản sao; thống nhất giữa GCNQSD đất và hiện trạng sử dụng đất. * Bản đồ địa chính: là bản đồ về các thửa đất, được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến SDĐ. Nội dung bản đồ địa chính gồm các thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích SDĐ về hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; về hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu; về khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín; về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch SDĐ, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình; về điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh. Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ đồ thửa đất kèm theo bản đồ địa chính để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất, hình dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của tài sản gắn liền với đất, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình. * Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng SDĐ của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất. Nội dung sổ địa chính bao gồm: - Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân, hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài; - Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng gồm mã thửa, diện tích, hình thức SDĐ (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; - Ghi chú về thửa đất và quyền SDĐ gồm giá đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền SDĐ (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi, thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện tích xây dựng); - Những biến động về sử dụng đất trong quá trình SDĐ gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về GCNQSD đất. * Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình SDĐ. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm: - Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất để quản lý, diện tích, mục đích SDĐ và những ghi chú về thửa đất (khi thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê, đất công ích, v.v.); - Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn như đường giao thông; hệ thống thuỷ lợi (dẫn nước phục vụ cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập); công trình khác theo tuyến; sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên tờ bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính. * Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về SDĐ trong quá trình SDĐ. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa chỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội dung biến động về SDĐ trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ SDĐ, về quyền của người SDĐ, về GCNQSD đất). Các mẫu sổ sách địa chính được ban hành như mẫu sổ địa chính (mẫu số - 01/ĐK), mẫu sổ mục kê đất (mẫu số 02/ĐK), mẫu sổ đăng ký biến động đất đai (mẫu số 03/ĐK) nhằm đáp ứng yêu cầu thay đổi so với quy định trước đây về phân loại mục đích sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động đất đai,... * Lập HSĐC: a. Bản đồ địa chính Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng đất và hoàn thành sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận. Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính được xác định theo hiện trạng SDĐ. Khi cấp GCNQSD đất mà ranh giới, diện tích, mục đích SDĐ có thay đổi thì Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chỉnh sửa bản đồ địa chính thống nhất với GCNQSD đất. Trường hợp lập bản đồ địa chính sau khi đã tổ chức đăng ký quyền SDĐ thì ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính được xác định như sau: - Trường hợp đã được cấp GCNQSD đất thì xác định theo GCNQSD đất; - Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chưa được GCNQSD đất thì xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất; - Nếu không rơi vào 2 trường hợp trên thì xác định theo hiện trạng SDĐ. Bản đồ địa chính được chỉnh lý khi có thay đổi mã thửa đất, tạo thửa đất mới, thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa, có thay đổi mục đích SDĐ; đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, công trình khác theo tuyến, khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín, sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới; có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, về mốc giới và ranh giới hành lang an toàn công trình, về chỉ giới quy hoạch SDĐ, về địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ. b. Sổ mục kê đất đai Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn trong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính. Thông tin thửa đất ghi trên sổ phải phù hợp với hiện trạng SDĐ. Sau khi cấp GCNQSD đất mà có thay đổi nội dung thông tin thửa đất so với hiện trạng khi đo vẽ bản đồ địa chính thì phải được chỉnh sửa cho thống nhất với GCNQSD đất. Sổ mục kê đất đai được ghi dưới dạng bảng với những thông tin sau: - Số thứ tự thửa đất. - Tên người sử dụng đất, người được giao đất để quản lý. - Loại đối tượng sử dụng, quản lý đất được ghi bằng mã (ký hiệu) gồm 3 chữ cái, ví dụ: "GDC" là hộ gia đình, cá nhân, "UBS" là ủy ban nhân dân cấp xã,... - Diện tích thửa đất bao gồm cả phần sử dụng chung và sử dụng riêng. - Mục đích SDĐ được ghi theo mã quy định tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý theo những biến động về SDĐ. Khi ranh giới thửa đất không bị thay đổi mà có thay đổi về số thứ tự, diện tích, mục đích SDĐ thì các thay đổi đó được chỉnh lý vào phần ghi chú của thửa đất. Khi thửa đất có thay đổi ranh giới, tách thửa, hợp thửa thì thửa đất cũ bị xoá bỏ và bổ sung thửa đất mới vào trang sổ của tờ bản đồ đó. c. Sổ địa chính Sổ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn để ghi thông tin về người sử dụng đất và thông tin về SDĐ của người đó đối với thửa đất đã cấp GCNQSD đất. Mỗi trang sổ để đăng ký cho một người SDĐgồm tất cả các thửa đất thuộc quyền sử dụng của người đó. Nội dung thông tin về người SDĐvà thửa đất trên sổ địa chính được ghi theo nội dung thông tin đã ghi trên GCNQSD đất đã cấp. d. Sổ theo dõi biến động đất đai Sổ theo dõi biến động đất đai được lập để theo dõi tình hình đăng ký biến động về sử dụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất đai hàng năm. Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, do Văn phòng đăng ký quyền SDĐ và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn lập, quản lý. Việc ghi vào sổ thực hiện đối với tất cả các trường hợp đăng ký biến động về SDĐđã được chỉnh lý trên sổ địa chính. Trách nhiệm lập HSĐC: - Sở TN&MT chịu trách nhiệm tổ chức việc lập HSĐC. - Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chịu trách nhiệm triển khai việc lập HSĐC gốc và làm hai (02) bản sao từ bản gốc để gửi cho Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT và UBND cấp xã. Văn phòng đăng kí quyền SDĐ được phép thuê dịch vụ tư vấn trong việc đo đạc địa chính, chỉnh lí tư liệu đo đạc và bản đồ, lập bản đồ địa chính, lập sổ mục kê đất đai; phải trực tiếp thực hiện việc lập sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai và chỉnh lí HSĐC. Trường hợp chưa lập bản đồ địa chính mà đang có các loại bản đồ, sơ đồ khác thì Sở TN&MT xem xét, quyết định việc sử dụng hoặc chỉnh lí trước khi đưa vào sử dụng để lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất. - HSĐC phải được nghiệm thu, xác nhận trước khi đưa vào quản lí, sử dụng theo quy định sau: + Sở TN&MT có trách nhiệm nghiệm thu, xác nhận bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính sau khi lập xong để đưa vào sử dụng. + Trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng kí quyền SDĐ có trách nhiệm kiểm tra chất lượng trước khi sử dụng. + Nội dung kiểm tra, nghiệm thu thực hiện theo quy định của Bộ TN&MT *Chỉnh lý HSĐC: - Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chịu trách nhiệm chỉnh lí, cập nhật HSĐC gốc. - Văn phòng đăng kí quyền SĐĐ thuộc Phòng TN&MT và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chỉnh lí, cập nhật bản sao HSĐC. *Quản lý HSĐC: - Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chịu trách nhiệm quản lí HSĐC gốc và các tài liệu có liên quan sau đây: + Bản lưu GCNQSD đất, hồ sơ xin cấp GCNQSD đất, hồ sơ xin đăng kí biến động về SDĐ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền SDĐ ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; + GCNQSD đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đã thu hồi trong các trường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại GCNQSD đất; + Thông báo về nội dung đã chỉnh lí hoặc cấp đổi, cấp lại GCNQSD đất và các giấy tờ kèm theo thông báo do Phòng TN&MT hoặc Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT gửi đến để chỉnh lí, cập nhật HSĐC gốc. - Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT chịu trách nhiệm quản lí bản sao HSĐC và các tài liệu có liên quan sau đây: + Bản lưu GCNQSD đất, hồ sơ xin cấp GCNQSD đất, hồ sơ xin đăng kí biến động về SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư; + GCNQSD đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền SDĐ ở, cộng đồng dân cư đã thu hồi trong các trường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại GCNQSD đất; + Bản trích sao HSĐC đã được chỉnh lí, cập nhật và các giấy tờ kèm theo do Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT gửi đến để chỉnh lí, cập nhật bản sao HSĐC. - UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lí bản sao HSĐC; bản trích sao HSĐC đã được chỉnh lí, cập nhật và các giấy tờ kèm theo do Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT gửi đến để chỉnh lí, cập nhật bản sao HSĐC. *Hồ sơ địa chính dạng số: - HSĐC dạng số là hệ thống thông tin được lập trên máy tính chứa toàn bộ thông tin về nội dung bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai - Dữ liệu trong hệ thống thông tin được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ TN&MT quy định. - Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chịu trách nhiệm thực hiện việc lập, chỉnh lí và quản lí HSĐC dạng số; cung cấp HSĐC dạng số thay thế bản sao hồ sơ địa chính trên giấy cho Phòng TN&MT, UBND xã, phường, thị trấn để thực hiện nhiệm vụ quản lí đất đai của địa phương. Ngày 02/8/2007 Bộ TN&MT ban hành Thông tư 09/2007/TT-BTNMT thay thế Thông tư số 29/2004/ TT-BTNMT với việc bổ sung hoàn thiện quy định về HSĐC dạng số và thiết lập cơ sở dữ liệu địa chính. - Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSD đất. Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã. Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính. - Bản lưu GCNQSD đất được lập theo Quy định về GCN ban hành theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004, Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ TNMT; bản lưu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là bản lưu Giấy chứng nhận). Đối với GCNQSD đất đã cấp mà không có bản lưu thì Văn phòng đăng ký quyền SDĐ phải sao Giấy chứng nhận đó (sao y bản chính) khi thực hiện đăng ký biến động về SDĐ; bản sao Giấy chứng nhận này được coi là bản lưu Giấy chứng nhận để sử dụng trong quản lý. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: - UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh lý HSĐC theo hướng dẫn tại Thông tư này. - Sở TN&MT có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo vẽ bản đồ địa chính và chỉ đạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, lập và chỉnh lý HSĐC ở địa phương. - Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: a) Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính; b) Chỉnh lý dữ liệu bản đồ địa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc tính địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp, chỉnh GCN của cấp tỉnh; c) In Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai cấp cho UBND cấp xã sử dụng; d) Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thực hiện việc lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC trên giấy và sao hai (02) bộ, một (01) bộ gửi Văn phòng đăng ký quyền SDĐ trực thuộc Phòng TN&MT, một (01) bộ gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương.  - Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: a) Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp mới hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận của cấp huyện; b) Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC trên giấy theo quy định của Thông tư này. - UBND cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào HSĐC trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp biến động về sử dụng đất. - Các cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính được phép thuê dịch vụ tư vấn để thực hiện các nhiệm vụ được giao. III.CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ. Trong lịch sử phát triển của nước ta, trong đó có lịch sử phát triển và quá trình đô thị hóa thành phố Hà Nội, nhiều mô hình quản lý địa chính khác nhau đã được sử dụng từ quản lý bằng thể thế cống nạp thời kỳ sơ khởi của phong kiến Việt Nam (trước thế kỷ thứ XI), quản lý bằng địa bạ sơ khai vào thời kỳ đầu phong kiến Việt Nam (thế kỷ thứ XI - XV) đến các mô hình quản lý địa chính được thiết lập chính thức thời Hậu Lê và Nhà Nguyễn (1428 – 1888), thời thuộc Pháp (1888 - 1954) và thời kỳ nước Việt Nam DCCH và CHXHCNVN (1954 - nay) 1. Quản lý địa chính bằng hệ thống địa bạ thời kỳ thịnh trị của phong kiến Việt Nam (1428 - 1888) Nhà Hậu Lê (1428 - 1788) và nhà Nguyễn (1802 - 1888) là những vương triều đã thiết lập được bộ máy quản lý nhà nước chặt chẽ và hoàn chỉnh nhất của phong kiến Việt Nam, đồng thời các mô hình quản lý địa chính của hai vương triều này cũng được coi là các mô hình hoàn thiện nhất của các nhà nước phong kiến Việt Nam. Tổ chức nhà nước phong kiến ở 2 thời kỳ này tuy vẫn theo thể thức “nhất nguyên” song đã có phân công cụ thể cho các bộ phận và cá nhân quản lý. Hệ thống quản lý đất đai gồm 3 cấp, ở trung ương là Bộ Hộ, ở các địa phương là quan phủ (phủ Trung Đô, phủ Phụng Thiên thời Hậu Lê, phủ Hoài Đức thời nhà Nguyễn). Các làng, xã, phường tuy phải thực hiện chính sách “quân điền” chia ruộng công của các làng xã theo định kỳ 6 hoặc 4 năm một lần do Triều đình áp đặt song vẫn được quyền tự chủ khá lớn trong quản lý ruộng đất. Hệ thống hồ sơ địa bạ được khởi xướng bởi Lê Lợi (1428) qua bổ sung và củng cố thời Lê Thánh Tông (1483) và được hoàn chỉnh dưới triều Gia Long (1819). Địa bạ là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi chép về quyền sở hữu đất đai và các thông tin về thửa đất (vị trí, loại, hạng đất, cây trồng, hình thức canh tác,…) được thành lập cho các xã trong cả nước nhưng không có sơ đồ thửa đất kèm theo. Căn cứ vào địa bạ và biểu thuế của triều đình hàng năm mà các làng xã lập điền bạ và căn cứ vào điền bạ để thu thuế ruộng đất. Trong thời kỳ này tại Thăng Long, do trong mỗi phường đều xen kẽ các hoạt động nông nghiệp, thủ công nghiệp và thương nghiệp,…nên địa bạ chỉ dùng để thu thuế đối với diện tích đất canh tác nông nghiệp còn diện tích nhà xưởng thủ công, thương điếm,… phải chịu thuế sản vật riêng. Hình thức thu thuế vừa bằng thóc, vừa bằng tiền. Mô hình quản lý địa chính thời kỳ này thích ứng với nền kinh tế mà sản xuất nông nghiệp tự cung tự cấp là chủ đạo. 2. Quản lý địa chính bằng hệ thống tổng hợp địa bạ và bằng khoán thời thuộc Pháp (1858 - 1954) Trong giai đoạn đầu của thời kỳ này, người Pháp đã cải tiến hệ thống địa bạ của Nhà Nguyễn và dùng chúng vào việc quản lý đất đai và thu thuế đất. Bộ máy quản lý đất đai được chính thức thành lập năm 1906 với 3 cấp. Trung ương là Sở Địa chính trực thuộc Thống sứ (Bắc Kỳ) hoặc trực thuộc Khâm sứ (Trung Kỳ), Thống đốc (Nam Kỳ). Cấp tỉnh là Ty Địa chính (Division Cadastre) và cấp làng xã là Chưởng bạ (1 người). Trên phạm vi cả nước, người Pháp từng bước đưa việc đo đạc, thành lập bản đồ giải thửa (phác họa giải thửa), thành lập HSĐC vào quy phạm, làm cơ sở cho việc tính thuế, quản lí đất đai và bảo vệ quyền sở hữu đất đai. Địa chính đô thị được tiến hành đầu tiên ở Hà Nội sau đó mới đến các thành phố khác. Từ năm 1928, Hà Nội đã lập nền tam giác đạc, triển khai việc cắm mốc và vẽ sơ dồ thửa đất. Năm 1938 Hà Nội đã đo đạc, lập bản đồ được 212 tờ cho 9789 thửa đất. Năm 1948, người Pháp triển khai việc quản lý đất đai ở 36 khu phố nội thành bằng hệ thống hồ sơ dạng bằng khoán. Hệ thống hồ sơ gồm: - Bản đồ giải thửa tỷ lệ 1/200 hoặc 1/500; - Sổ địa chính dùng cho đô thị; - Danh mục các thửa và chủ đất; - Sổ khai báo biến động. ở 5 quận, 136 làng ngoại thành (Pháp đặt là Đại Lý Hoàn Long), người Pháp quản lý đất đai bằng địa bạ giống như ở các vùng nông thôn ở Bắc – Trung Kỳ. Hệ thống hồ sơ gồm: - Bản đồ giải thửa hoặc phác họa giải thửa tỷ lệ 1/1000 hoặc 1/2000; - Sổ địa chính dùng cho nông thôn; - Sổ điền bạ; - Sổ khai báo biến động. Các điền chủ sau khi hoàn tất các thủ tục đăng ký quyền sở hữu được cấp một bằng khoán điền thổ, thuế ruộng đất được thu bằng tiền thay cho thu bằng thóc. Mô hình quản lý hỗn hợp này tỏ ra thích hợp với một đô thị có nền sản xuất nông nghiệp là chính nhưng đã có những mầm mống của một đô thị hiện đại. 3 . Quản lý địa chính bằng hệ thống bằng khoán hiện nay. Để nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, hệ thống tổ chức quản lý đất đai ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp. Chịu sự chỉ đạo chung của cấp Trung ương là Bộ TN&MT. Cấp tỉnh là Sở TNMT&N đất, cấp huyện, quận là Phòng TN&MT, ở các phường, xã là Cán bộ địa chính. Đây là hệ thống tổ chức bộ máy quản lý đất đai theo dạng phân tán tương đối, trong đó cấp Trung ương thực hiện quản lý vĩ mô quỹ đất quốc gia, còn ba cấp thấp hơn thực hiện quản lý vi mô đến từng thửa đất. Hệ thống HSĐC dạng bằng khoán được chính thức thành lập năm 1988 và hoàn chỉnh dần từ sau năm 1994, khi Tổng cục Địa chính được thành lập và đảm trách việc quản lý đất đai trong cả nước. Hệ thống bằng khoán được xây dựng cho tất cả các loại hình SDĐ. Trong đó, hệ thống hồ sơ sử dụng thường xuyên gồm: - Bản đồ địa chính; - Sổ địa chính; - Sổ mục kê; - Sổ đăng ký biến động đất đai; Sau khi các chủ SDĐ (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) hoàn tất các thủ tục đăng ký SDĐ, Sở TNMT&N đất cấp tỉnh và Phòng TN&MT các quận, huyện đệ trình UBND cấp GCNQSD đất cho từng thửa đất có đủ điều kiện pháp lý. Đây là mô hình quản lý có tính phù hợp cao đối với quản lý đất đai trong xã hội công nghiệp và thích ứng cho việc phát triển thị trường BĐS hiện nay. IV.NHU CẦU TIN HỌC HOÁ HỆ THỐNG QUẢN LÍ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 1 Vận dụng tin học hóa hệ thống quản lí HSĐC Công nghệ thông tin trên đà phát triển như vũ bão trong khoảng thời gian 30 năm gần đây đã có tác động vô cùng to lớn đến mọi lĩnh vực kinh tế - xã hội và lĩnh vực quản lý đất đai không phải là ngoại lệ. Đối với công tác quản lý HSĐC thì việc áp dụng công nghệ tin học là một nhu cầu tất yếu bởi vì về bản chất, đây là một quá trình xử lý và phân tích thông tin - thông tin về đất đai. Có thể nêu ra những lý do cơ bản tại sao cần phải nhanh chóng áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính: Yêu cầu đối với HSĐC là phải lưu trữ đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, pháp lý của từng thửa đất cùng với BĐS có trên đó và thông tin về từng ngướngDĐ. Chỉ tính riêng trong nhóm HSĐC phục vụ quản lý đất đai thường xuyên đã có tới gần 50 đơn vị thông tin thuộc tính về thửa đất và người sử dụng đất (theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT). Với số lượng thửa đất ước tính trên cả nước là 20 triệu thì có thể dễ dàng tính được lượng thông tin cần phải lưu trữ, xử lý là khoảng 1 tỷ đơn vị. Đây mới chỉ là những thông tin đang mang tính hiện thời, nếu tính cả thông tin quá khứ cần lưu trữ thì lượng thông tin có thể đạt tới 2-3 tỷ đơn vị. Đối với dữ liệu không gian (bản đồ) thì việc áp dụng công nghệ thông tin càng có ý nghĩa hơn nữa vì công nghệ thông tin không chỉ được sử dụng để lưu trữ mà còn được áp dụng trực tiếp để thành lập loại dữ liệu này. Ngoài ra, các dữ liệu dạng số có tính nhất quán cao hơn, độ chính xác tốt hơn so với các dữ liệu được xử lý bằng công nghệ tương tự. Nếu như việc quản lý HSĐC được thực hiện bằng công nghệ truyền thống trên giấy tờ, sổ sách chỉ giới hạn trong việc lưu trữ và cung cấp thông tin khi cần thiết thì khi áp dụng công nghệ thông tin, quá trình này còn bao hàm cả chức năng phân tích, thống kê và chiết xuất thông tin thứ cấp. Đối với người sử dụng, hệ thống như vậy trở nên thông minh hơn, hữu ích hơn. Dưới đây, chúng tôi xin nêu ra một số chức năng của hệ thống quản lý HSĐC mà chỉ có công nghệ thông tin mới có thể mang lại: - Chức năng quản lý truy nhập: hệ thống hồ sơ có rất nhiều người sử dụng và mỗi người sử dụng chỉ có thể thực hiện một số hoạt động (đọc, sửa, tạo mới,...) đối với một nhóm dữ liệu nhất định (dữ liệu của một đơn vị hành chính, dữ liệu theo một chuyên đề nào đó,...). Đối với phương pháp quản lý bằng giấy tờ, sổ sách thì hệ thống đã trở nên hết sức rối rắm khi chỉ có khoảng 10 người sử dụng với những mức độ truy nhập khác nhau. - Chức năng sao lưu dữ liệu: với dữ liệu dạng số, chỉ cần một vài thao tác là dữ liệu có thể được sao lưu trên các thiết bị lưu trữ. Với dữ liệu trên giấy thì việc sao lưu này có thể kéo dài hàng tháng. Hơn nữa, các bản sao dạng số trên đĩa cứng, đĩa quang, băng từ,... có kích thước nhỏ gọn, ít chịu ảnh hưởng của thời gian nên việc bảo quản chúng dễ dàng hơn nhiều lần so với sao lưu các văn bản giấy tờ. Với trình độ phát triển của công nghệ thông tin hiện nay thì toàn bộ một thư viện với nhiều phòng sách có thể được lưu trữ trên một ổ đĩa cứng kích thước bằng lòng bàn tay. Việc sao lưu, nhân bản một thư viện như vậy chỉ tốn một vài giờ là thực hiện xong. - Chức năng mã hóa dữ liệu: các dữ liệu nhạy cảm cần được mã hóa để tránh bị các đối tượng không có thẩm quyền khai thác, sử dụng. Mặc dù việc mã hóa có thể được thực hiện cho dữ liệu dạng tương tự, nhưng nó chỉ có thể áp dụng cho một lượng dữ liệu rất nhỏ bởi đây là quá trình tốn rất nhiều thời gian và công sức. Trong khi đo, việc mã hóa dữ liệu dạng số bằng các thiết bị phần cứng hay phần mềm được thực hiện rất nhanh chóng, thậm chí có thể là trong thời gian thực và người sử dụng hệ thống sẽ không cảm nhận được quá trình này đang được thực hiện. - Chức năng kiểm tra dữ liệu trong quá trình cập nhật: đối với phương pháp quản lý giấy tờ, sổ sách, độ chính xác, độ tin cậy của quá trình nhập dữ liệu (ghi vào sổ, giấy tờ) phụ thuộc hoàn toàn vào kinh nghiệm, năng lực của cán bộ thực hiện công việc này. Với việc áp dụng công nghệ thông tin thì rất nhiều lỗi lầm có thể tự động được kiểm soát bởi hệ thống. Ví dụ như diện tích của thửa đất được xác định là dạng số thập phân có một chữ số sau dấu phẩy thì nếu người sử dụng nhập một chữ cái (a, b, c,...) hay nhập 2, 3 chữ số sau dấu phẩy thì hệ thống sẽ báo lỗi hoặc tự động chỉnh sửa cho thích hợp. Một ví dụ nữa là khi một dữ liệu nào đó có trong nhiều sổ sách, tài liệu khác nhau (ví dụ như họ tên người sử dụng đất) thì với việc áp dụng công nghệ thông tin, dữ liệu này chỉ cần nhập một lần và ở những lần sau đó, người sử dụng chỉ cần chọn nó từ một danh sách có sẵn. Phương thức làm việc như vậy sẽ giúp tránh được tình trạng dữ liệu bị thiếu nhất quán do chúng được nhập vào nhiều lần với một số lỗi lầm nhỏ, khó phát hiện. - Chức năng tra cứu, thống kê: đây là chức năng thường được người ta nghĩ đến khi nói về việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý HSĐC. Chỉ với vài lần nhấn chuột, người sử dụng đã có thể lấy được các dữ liệu cần thiết cho mình. Còn nếu tra cứu trên giấy tờ, sổ sách thì công việc này có thể kéo dài tới vài giờ đồng hồ, thậm chí vài ngày nếu thông tin cần được tổng hợp từ dữ liệu nằm trong nhiều nguồn khác nhau. Mặc dù chức năng tra cứu thông tin là một trong những chức năng đơn giản nhất nhưng lại hay được sử dụng nhất trong hệ thống quản lý HSĐC. Bởi vậy, việc áp dụng công nghệ thông tin sẽ mang lại hiệu quả lớn nhất đối với chức năng này. - Chức năng phân tích thông tin: đây là một chức năng mà công nghệ thông tin có thể thay thế một phần trí tuệ của con ngời. Dựa trên nền tảng của hệ thông tin địa lý, hệ thống có thể tổng hợp dữ liệu, chiết xuất thông tin từ một tập hợp dữ liệu đã có. Ví dụ như bằng cách so sánh các bản đồ ở những thời kỳ khác nhau, hệ thống có thể nhanh chóng đưa ra số liệu về biến động SDĐ hay biến động về giá cả đất đai. Những số liệu đó có thể tiếp tục được xử lý ở mức cao hơn để đưa ra dự báo những diễn biến trong tương lai,... Chức năng phân tích thông tin còn là nền tảng để giải nhiều bài toán ứng dụng trong quản lý đất đai, chẳng hạn như với sự phân bố hiện thời của các loại hình SDĐ, của các khu dân cư và các công trình hạ tầng kỹ thuật thì việc bố trí một đối tượng quy hoạch (trường học, bệnh viện, khu công nghiệp,...) ở vị trí nào là hợp lý nhất? Những bài toán như vậy chỉ có thể giải được bằng phương pháp định lượng nếu như có sự trợ giúp của công nghệ thông tin. 2. Những khó khăn, trở ngại của quá trình tin học hóa hệ thống quản lý HSĐC Những lợi ích mà công nghệ thông tin mang lại cho hệ thống quản lý HSĐC là vô cùng to lớn. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng quá trình tin học hóa hệ thống HSĐC sẽ gặp phải những khó khăn, trở ngại rất lớn. Bởi vậy, cho đến nay mới chỉ có một số rất ít các quốc gia trên thế giới đã tin học hóa thành công hệ thống quản HSĐC ở nước mình. Đáng tiếc là Việt Nam chúng ta lại chưa nằm trong số đó. Dưới đây, chúng tôi xin nêu ra những khó khăn, trở ngại chính đối với công tác tin học hóa hệ thống quản lý HSĐC ở nước ta. Việc nhìn nhận, đánh giá một cách chính xác những nguyên nhân này sẽ tạo cơ sở để nâng cao một cách rõ rệt hiệu quả áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính. a. Trở ngại lớn nhất có thể nêu ra là hệ thống các quy định của quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta chưa đạt được một sự ổn định tương đối. Cứ khoảng 5 đến 10 năm là Luật đất đai lại phải thay đổi hoặc sửa đổi một lần, các luật này ngay từ khi mới ra đời đã có những vấn đề chưa rõ ràng và để thực thi chúng đòi hỏi phải tiếp tục ra nhiều văn bản dưới luật. Các văn bản dưới luật và các thông tư hướng dẫn thì thay đổi với tốc độ chóng mặt và không lường hết trước được những tình huống có thể xảy ra trong thực tế. Ví dụ như chỉ trong vòng 10 năm, từ năm 1995 đến năm 2004, mẫu (và nội dung) các sổ sách HSĐC đã thay đổi 3 lần theo Quyết định 499 QĐ/ĐC ngày 27/7/1995, Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính và Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Những sự thay đổi nhanh chóng này dẫn đến các hệ quả sau: - Nội dung thông tin trong các hồ sơ cũ và hồ sơ mới không tương ứng với nhau dẫn đến sự thiếu đồng bộ thông tin. Việc chuyển các hệ thống sổ sách cũ sang hệ thống sổ sách mới tốn rất nhiều thời gian, kinh phí và công sức mà vẫn không thể đảm bảo độ tin cậy 100% do các sai sót trong quá trình chuyển đổi cũng như do hệ thống phân loại cũ không tương thích hoàn toàn với hệ thống phân loại mới, điển hình là việc phân loại theo mục đích sử dụng bằng số trước đây và bằng chữ hiện nay. - Mỗi khi có một quy định mới về hệ thống HSĐC thì các phần mềm quản lý hồ sơ cũng bắt buộc phải thay đổi theo. Sự thay đổi này không phải đơn giản như chỉnh sửa một vài chi tiết trên giấy mà là một quy trình phức tạp bao gồm: thiết kế lại cơ sở dữ liệu ® rà soát và chỉnh sửa mã nguồn ® chỉnh sửa giao diện ® chạy thử và phát hiện lỗi. Quy trình này phải được tuân thủ ngay cả khi chỉ có một sự thay đổi nhỏ trong HSĐC và do đó, khi có một quy định nào đó liên quan đến HSĐC thì các nhà sản xuất phần mềm phải mất vài tháng, thậm chí hàng năm, để chỉnh sửa và nâng cấp phần mềm cho phù hợp. Khi công việc này vừa kết thúc thì lại có những quy định mới được đưa ra và phần mềm lại phải tiếp tục được chỉnh sửa. Thực tế này đã tạo ra một vòng luẩn quẩn dẫn đến tình trạng các phần mềm quản lý HSĐC phải liên tục được nâng cấp, chỉnh sửa mà vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu. Do đó, hiệu quả ứng dụng công nghệ thông tin là rất thấp. Một vấn đề nữa gây khó khăn cho việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý HSĐC là do những lý do khách quan và chủ quan, nhiều văn bản pháp quy không đồng bộ hoặc không tính hết được các tình huống trong thực tế. Chẳng hạn như mặc dù Thông tư 29/2004/TT-BTNMT đã quy định rõ ràng về cách ghi mục đích SDĐ trong sổ địa chính, sổ mục kê và sổ theo dõi biến động đất đai, nhưng cho đến nay lại chưa có quy định mới nào về việc ghi loại đất trên bản đồ địa chính, bởi vậy một số địa phương vẫn sử dụng cách ghi theo quy định cũ (ví dụ như T cho đất thổ cư), trong khi đó, ở những địa phương khác người ta lại ghi theo ký hiệu mới (ONT cho đất ở nông thôn hay ODT cho đất ở đô thị). Tình trạng trên đã tạo ra quá nhiều trường hợp ngoại lệ dẫn đến hiệu quả áp dụng công nghệ thông tin rất thấp vì xét về bản chất, công nghệ thông tin chủ yếu được áp dụng để thực hiện một (hay nhiều) quy trình đã được vạch ra cụ thể với những tình huống cụ thể. b. Hệ thống dữ liệu về đất đai ở Việt Nam, đặc biệt là dữ liệu không gian, còn chưa đầy đủ, có độ chính xác không cao và chưa được chuẩn hóa một cách trọn vẹn. Do chiến tranh và do hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên trong thời gian trước đây (trước những năm 90 của Thế kỷ trước), công tác đo đạc và thành lập HSĐC được thực hiện bằng các trang thiết bị thô sơ nên độ chính xác kém, tính đồng bộ không cao. ở rất nhiều địa phương, trong thời gian này, công tác đo đạc bản đồ giải thửa được thực hiện chủ yếu bằng thước dây trong hệ tọa độ giả định với độ chính xác rất thấp. Từ những năm 1990 trở lại đây, với sự nỗ lực rất lớn của toàn ngành Địa chính, nhiều công nghệ hiện đại như GPS, ảnh số, toàn đạc điện tử,... đã được triển khai rộng rãi. Các công nghệ này có những đặc tính ưu việt là độ chính xác cao, khả năng tự động hóa tốt và sản phẩm đầu ra là các bản đồ dạng số. Tuy nhiên, các công nghệ này cũng không giải quyết được một cách triệt để các vấn đề. Các dữ liệu vẫn còn nằm ở nhiều định dạng khác nhau (chủ yếu là *.dgn của Microstation và *.dwg / *.dxf của AutoCAD), phần lớn các bản đồ mới chỉ được thành lập dưới dạng sản phẩm đồ họa chứ không phải là sản phẩm GIS nên các vấn đề về topology cũng như dữ liệu thuộc tính hầu như không được quan tâm. Những thực trạng trên về dữ liệu gây khó khăn rất lớn cho việc tin học hóa hệ thống HSĐC bằng cách xây dựng các hệ thống thông tin đất đai. Hệ thống có thể được thiết kế chuẩn, thử nghiệm tốt nhưng khi triển khai trong thực tế lại không có tác dụng do bị "đói" dữ liệu. Kinh phí và thời gian thu thập, chuyển đổi và chuẩn hóa dữ liệu là quá lớn và hiện tại nhiều đơn vị không dám đầu tư vào lĩnh vực này vì không biết quá trình nhập dữ liệu đến bao giờ mới kết thúc trong khi hiệu quả của hệ thống thì chưa khẳng định được ngay. c. Trình độ tin học của các cán bộ chuyên môn không đồng đều, năng lực phát triển phần mềm chưa mạnh. Theo số liệu thống kê mới nhất của Bộ Bưu chính - Viễn thông tại Hội nghị Quốc gia về phát triển Internet tháng 5/2007, số người sử dụng Internet ở Việt Nam đạt tới hơn 18.64% dân số, trên mức trung bình của thế giới (15.9%) và vượt xa các nước trong khu vực như Thái Lan, Trung Quốc, Philippin. Điều này chứng tỏ công nghệ thông tin đã được phổ cập khá rộng rãi ở nước ta. Tuy nhiên, nếu nghiên cứu kỹ thì có thể thấy công nghệ thông tin chỉ phổ biến trong lĩnh vực giải trí, truyền thông. Còn trong các lĩnh vực khác, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai, thì vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục: - Công nghệ thông tin phát triển quá nhanh và thực tế nó mới chỉ bùng nổ ở Việt Nam trong khoảng thời gian 10-15 năm trở lại đây. Trong khi đó, một số rất đông các cán bộ chuyên ngành hiện nay có độ tuổi trên 40 và khả năng thích ứng với công nghệ thông tin của đội ngũ cán bộ này thấp hơn nhiều so với các cán bộ trẻ (20-30 tuổi). Ngoài ra, do đất nước vừa trải qua nhiều cuộc chiến tranh cùng với hoàn cảnh kinh tế khó khăn trong những năm 70-80 của Thế kỷ trước, rất nhiều cán bộ chuyên môn không được đào tạo một cách bài bản, toàn diện nên đã gặp khó khăn rất lớn khi tiếp cận với công nghệ thông tin. Thực tế này đã dẫn đến tình trạng mặc dù tỷ lệ số người có kiến thức về công nghệ thông tin cao nhưng phần lớn lại tập trung trong số học sinh, sinh viên và các cán bộ trẻ, còn phần đông số cán bộ chuyên môn thì kiến thức còn rất hạn chế, đặt biệt là ở khu vực nông thôn và các đô thị nhỏ. - Trình độ tin học của số đông cán bộ mới chỉ dừng lại ở mức soạn thảo các văn bản đơn giản, tức là các thao tác: mở file ® gõ ® đóng file ® in / ghi ra đĩa. Các kiến thức về hệ điều hành hầu như không có, khái niệm về hệ thông tin địa lý (GIS) thì chưa được biết tới,... Bởi vậy, khi triển khai các hệ thống thông tin đất đai trong thực tế thì công tác đào tạo, chuyển giao công nghệ gặp rất nhiều khó khăn, kết quả cuối cùng là các cán bộ sử dụng chỉ thuộc được những thao tác cơ bản mà không hiểu sâu về hệ thống nên không xử lý được các tình huống xảy ra. Hiện tượng này dẫn đến tư tưởng ngại sử dụng công nghệ thông tin trong những vấn đề phức tạp (mà chính trong các vấn đề phức tạp thì công nghệ thông tin mới phát huy hết khả năng của mình). - Mặc dù một trong những trọng tâm phát triển kinh tế đất nước là đẩy mạnh công nghệ phần mềm, tuy nhiên, chúng ta mới chỉ dừng ở mức gia công phần mềm cho các hãng nước ngoài chứ chưa có một sản phẩm phần mềm thương hiệu Việt Nam mạnh trên thị trường với khả năng hỗ trợ sản phẩm tốt. Đây là một khó khăn cho việc phát triển các phần mềm hệ thống thông tin đất đai chúng bắt buộc phải là phần mềm chuyên dụng được xây dựng phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nước ta. Các phần mềm do các đơn vị trong nước phát triển mặc dù đã có những tiến bộ nhất định nhưng về bản chất vẫn trong giai đoạn thử nghiệm, sửa lỗi với chất lượng hỗ trợ kỹ thuật thấp. Chính vì vậy mà đã có những ý kiến của một số chuyên gia ở Bộ TN&MT đề nghị đặt hàng cho các hãng phần mềm GIS mạnh trên thế giới (như ESRI, MapInfo hay AutoDesk,...) để họ xây dựng phần mềm hệ thống thông tin đất đai cho riêng Việt Nam. Chúng tôi không đồng tình với ý kiến này vì cho rằng sớm hay muộn Việt Nam cũng bắt buộc phải tự xây dựng phần mềm hệ thống thông tin đất đai cho riêng mình. Tuy nhiên, những ý kiến đó cũng rất đáng quan tâm bởi nó phản ánh đúng những bế tắc về vấn đề này trong giai đoạn hiện nay. d. Công nghệ số mặc dù được nhắc đến nhiều nhưng chưa được khẳng định trong hệ thống quản lý nhà nước ở nước ta. Trong các văn bản của Nhà nước, trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong các hội thảo khoa học, công nghệ số hay được nhắc đến nh một công nghệ có rất nhiều triển vọng và sẽ thay thế các công nghệ truyền thống trong một tương lai gần. Thông tư 29/2004/TT-BTNMT đã dành hẳn một chương - chương IV - cho việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính dạng số và Thông tư 09/2007/TT-BTNMT cũng đã dành một phần lớn cho việc hướng dẫn lập cơ sở dữ liệu địa chính dạng số. Mặc dù vậy, cho đến thời điểm này ở Việt Nam chưa có một văn bản luật chính thức nào công nhận tính pháp lý cũng như cơ chế hoạt động của các văn bản điện tử, các chữ ký điện tử cũng mới chỉ đang trong giai đoạn nghiên cứu. Hệ quả là các hệ thống thông tin đất đai có được thành lập thì cũng mới chỉ mang tính chất hỗ trợ cho hệ thống hồ sơ dạng giấy mà không thể thay thế hoàn toàn được. Như Thông tư 29/2004/TT-BTNMT đã khẳng định: "Việc tổ chức hệ thống thông tin đất đai đáp ứng mục tiêu chính là tạo điều kiện để nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cải cách thủ tục hành chính về quản lý đất đai, được sử dụng hàng ngày trong công tác quản lý. Trong quá trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai vẫn phải có đủ hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy theo quy định của Thông tư này (thông tư 29/2004). Hệ thống HSĐC trên giấy mới có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật". Như vậy, ở thời điểm hiện nay, cho dù các hệ thống thông tin đất đai có được thiết lập và hoạt động tốt thì vẫn cứ phải duy trì 2 hệ thống: hệ thống trên giấy và hệ thống trên máy tính. Như vậy, khối lượng công việc không được giảm đi nhiều và người sử dụng có thể sẽ mất dần niềm tin vào các hệ thống thông tin đất đai. Cũng cần nói rõ rằng tính pháp lý của các văn bản điện tử không phải là vấn đề của riêng Việt Nam mà còn của đa số các nước trên thế giới. Ngay cả ở Mỹ - nước có nền công nghệ thông tin phát triển mạnh nhất thế giới - chữ ký điện tử mới chỉ được pháp luật công nhận từ vài năm gần đây. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhận thức rõ vấn đề này để có thể sớm thông qua Luật về văn bản điện tử nhằm đẩy mạnh công tác tin học hóa hệ thống quản lý nhà nước. Mặc dù có những khó khăn, trở ngại nêu ở trên nhưng vấn đề tin học hóa trong quản lí HSĐC đang là nhiệm vụ cấp thiết của công tác quản lí đất đai ở nước ta và trước hết là phải thiết lập được cơ sở dữ liệu địa chính. 3. Vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 3.1.Khái niệm Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Cơ sở dữ liệu địa chính được hiểu là hệ thống bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã. Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính: Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin về: - Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng của các thửa đất; - Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín; - Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình; - Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh. Dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của sổ mục kê đất đai, sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin: - Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính; - Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tích của hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín; - Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức; - Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền SDĐ, số GCNQSD đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai; - Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất. 3.2.Yêu cầu đối với chức năng của CSDL địa chính Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau (Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường): Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính; Từ cơ sở dữ liệu địa chính in ra được: - Giấy chứng nhận; - Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ TN&MT quy định; - Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định tại thông tư 09/2007/TT-BTNMT; - Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ TN&MT quy định; - Trích lục bản đồ địa chính, trích sao HSĐC của thửa đất hoặc một khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau); Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người SDĐ, tìm được thông tin về người SDĐ khi biết thông tin về thửa đất; tìm được thông tin về thửa đất và thông tin về người SDĐ trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất; Tìm được các thửa đất, người SDĐ theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu chí về tên, địa chỉ của người SDĐ, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền của người SDĐ, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSD đất; Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định. 3.3.Yêu cầu đối với phần mềm quản trị CSDL địa chính Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm các yêu cầu: Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT; Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong cơ sở dữ liệu; Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu; Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến động về sử dụng đất trong lịch sử; Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ; Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác, phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam. 3.4.Lộ trình xây dựng CSDL địa chính Theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên phạm vi cả nước được ưu tiên thực hiện theo thứ tự dưới đây: - Đối với các phường, thị trấn phải được thực hiện trước năm 2010; - Đối với các xã ở đồng bằng, trung du phải được thực hiện trước năm 2015; - Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa có điều kiện khó khăn thì có thể thực hiện sau khi đã hoàn thành cho các phường, thị trấn và các xã ở đồng bằng, trung du; Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương cần thực hiện những công việc như sau: - Trường hợp địa phương chưa lập HSĐC trên giấy thì khi thực hiện cấp GCNQSD đất, đăng ký biến động về sử dụng đất phải lập, chỉnh lý HSĐC trên giấy ở cả cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã theo quy định của Bộ TN&MT; - Trường hợp địa phương đã lập HSĐC trên giấy theo quy định trước khi Thông tư 09/2007/TT-BTNMT có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng, cập nhật và chỉnh lý biến động về SDĐ trong quá trình quản lý đất đai theo hướng dẫn tại thông tư này; - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở TN&MT trực thuộc và các ngành có liên quan lập và tổ chức chỉ đạo thực hiện kế hoạch xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bảo đảm theo đúng lộ trình hướng dẫn tại thông tư 09/2007/TT-BTNMT để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của địa phương. V. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ HỆ THỐNG HSĐC CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI Trên thế giới đã có kinh nghiệm hàng trăm năm quản lý đất đai, trong đó có công tác thiết lập và quản lí HSĐC. Mỗi một Quốc gia với chế độ chính trị khác nhau tại từng thời điểm lịch sử đều có những chính sách phù hợp để đảm bảo quyền lợi thống trị của mình. Đặc biệt đối với đất đai, xác nhận chủ quyền trên một lãnh địa nào đó đồng thời với việc công nhận quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng tất cả những tài sản có trên đất. HSĐC chính là hệ thống những tài liệu xác nhận chủ quyền hợp pháp của một cá nhân hay tổ chức đối với một thửa đất nào đó. Vì vậy công tác lập và quản lý HSĐC là rất cần thiết vì nó giúp nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đai và bất động sản; làm cơ sở cho việc tính thuế để đảm bảo công bằng giữa người sở hữu, SDĐ và cũng là cơ sở để xác định nghĩa vụ và quyền lợi của người sở hữu, sử dụng đất và BĐS,… 1. Hệ thống hồ sơ địa chính của ôxtrâylia Trong suốt quá trình lịch sử từ khi là một thuộc địa của Anh cho đến khi là một Quốc gia độc lập năm 1901, những quy định về pháp luật nói chung, cũng như về quản lý đất đai nói riêng của Ôxtrâylia đều mang tính kế thừa và phát triển một cách liên tục, không có sự chuyển tiếp hay gián đoạn do sự thay đổi của các chế độ chính trị khác nhau. Đây cũng là một điều kiện khách quan thuận lợi khiến cho luật pháp, chính sách, quy định về quản lý, sở hữu đất đai của đất nước này có tính nhất quán, kế thừa lịch sử và ngày càng hoàn thiện. Đồng thời ý thức tôn trọng pháp luật của người dân, các tổ chức cũng được nâng cao. Về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu BĐS trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp của Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, không bắt buộc phải SDĐ. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, hoặc chuyển theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào, có quyền tích luỹ đất. Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng và chủ đất được nhà nước bồi thường. Từ năm 1958 trên toàn liên bang đã áp dụng Hệ thống đăng ký đất đai Torrens. Đây là quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống HSĐC dạng bằng khoán trong đăng ký và quản lý đất đai. Theo phân tích của J.L.G. Henssen và I.P.Williamson, hệ thống Torrens bao gồm 2 thành phần chủ yếu (I.P.Williamson 1991): - Đăng ký đất là một quá trình xác định chính thức về quyền đối với thửa đất thông qua các chứng thư pháp lý (hợp đồng chuyển nhượng đất, di chúc,…), có nghĩa là tạo ra một bản ghi nhận chính thức về quyền đối với thửa đất của một pháp nhân trên cơ sở các chứng thư pháp lý có liên quan tới việc thay đổi tình trạng pháp lý của thửa đất; - Thiết lập HSĐC là một công việc kiểm kê công khai, có hệ thống trong một đơn vị hành chính để thiết lập các số liệu có liên quan đến BĐS như hình dạng, kích thước, vị trí, loại đất, điều kiện tự nhiên, mục đích sử dụng, giá trị và các quyền khác được pháp luật thừa nhận. Sau khi hoàn tất thủ tục của 2 thành phần trên, chủ đất (hoặc chủ SDĐ) được cấp một giấy chứng nhận theo thể thức thống nhất về quyền đối với thửa đất. Vì vậy, người ta gọi chung quá trình này là quá trình cấp Giấy chứng nhận về đất. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai. Trong hệ thống, đất đai được đăng ký theo thửa. Mỗi thửa đất đã được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Điều này khắc phục được các thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng. Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô. Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác có thể tiết kiệm được kinh phí cho Nhà nước. Với mô hình quản lí đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiết lập các cơ sở dữ liệu địa chính (cơ sở dữ liệu đất đai) và xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Ví dụ tại bang Tây úc đã xây dựng được hệ thống thông tin đất đai của bang – WALIS. WALIS không chỉ là cơ sở dữ liệu tập trung duy nhất mà đang được phát triển thành một mạng các hệ thống và cơ sở dữ liệu cung cấp cho người sử dụng truy cập vào dữ liệu do các thành phần WALIS cung cấp, cho phép khách hàng khai thác thông tin đất đai. Các thông tin có giá trị gồm: đặc điểm lô đất, địa chỉ tài sản, giấy chứng nhận đất đai, chủ sở hữu, giá trao đổi, ngày bán, chi tiết mảnh bản đồ và tình trạng sử dụng đất,… 2. Hệ thống hồ sơ địa chính của Malaysia Hệ thống quản lý đất đai của Malaysia dựa trên cơ sở hệ thống Torrens của ôxtrâylia. Bộ máy quản lý đất đai duy trì các loại hồ sơ khác nhau, các loại hồ sơ này được chia thành 2 loại: Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp; hồ sơ dùng để quản lý. - Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp: Các loại hồ sơ khác nhau cần được duy trì theo các văn bản pháp lý đất đai tương ứng và các văn bản pháp lý phụ trợ như: + Sổ đăng ký Bằng khoán; sổ đăng ký giao dịch; sổ ghi chép thẩm vấn; sổ ghi chép chỉnh sửa. + Các quy định về đất đai của Bang: Hồ sơ về đơn từ đất đai; số hiệu của công trình định cư; hồ sơ yêu cầu cho đo đạc; hồ sơ yêu cầu cho Bằng khoán; sổ bán đấu giá. + Các sổ đăng ký Bằng khoán theo các đạo luật trước đây vẫn còn đang sử dụng. - Hồ sơ dùng để quản lý: Những hồ sơ này được duy trì để tạo thuận lợi cho công tác quản lí đất đai, loại hồ sơ này gồm: Hồ sơ bán theo sơ đồ; bản đồ in litô và bản đồ theo tiêu chuẩn; số hiệu thửa; hồ sơ quá trình chuẩn bị, đăng ký và cấp Bằng khoán; hồ sơ các thông báo về đất đai trong Quận; hồ sơ về đất bảo tồn; sổ xác định ranh giới ngoại nghiệp; số hiệu Bằng khoán đăng ký; hồ sơ về việc gửi các thông báo; hồ sơ địa chỉ các chủ sở hữu; hồ sơ về đơn thư xin cấp Bằng khoán; hồ sơ văn bản bị trả lại,... Malaysia đã xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia (NaLIS) nhằm hiện đại hóa quản lí thông tin đất đai, HSĐC phục vụ cho công tác quản lí đất đai và các nhu cầu khác. Những đặc điểm cơ bản của hệ thống gồm: - NaLIS được xây dựng trên một nền hệ thống mở để trong tương lai có thể dễ dàng nâng cấp, phát triển theo nhu cầu của người sử dụng và các tiến bộ khoa học kỹ thuật. - NaLIS được xây dựng trên cơ sở mô hình phân tán dữ liệu, tức là các thông tin được lưu giữ tại các cơ sở dữ liệu chuyên ngành thuộc các cơ quan khác nhau mà không phải là một hệ thống tập trung. - Việc truyền dữ liệu trong hệ thống được thực hiện trên cơ sở mạng lưới truyền thông sẵn có của các hãng dịch vụ viễn thông (chủ yếu là mạng internet). 3. Hệ thống hồ sơ địa chính của Thuỵ Điển Hệ thống đăng ký đất đai và HSĐC của Thuỵ Điển có nhiều điểm giống với hệ thống Torrens nhưng các hợp đồng thiết lập quyền sở hữu có hiệu quả pháp lý lớn hơn so với văn bản xác nhận đã đăng ký quyền sở hữu. ở Thuỵ Điển cũng giống như nhiều nước khác, việc thiết lập và đăng ký BĐS, đăng ký đất đai liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau. Hệ thống đăng ký đất của Thuỵ Điển là một hệ thống khá đơn giản và minh bạch. - Cơ quan đăng ký đất: Có 93 cơ quan đăng ký đất đai, trực thuộc các toà án cấp huyện (quận), thực hiện việc quản lý sổ đăng ký đất đai. - Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng ký tài sản để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và tạo thuận lợi cho việc thực hiện các quyền khác. - Tính hoàn thiện của việc đăng ký: Đất đai và BĐS được chia ra làm các đơn vị nhỏ và được đánh mã số duy nhất. Mã số này được sử dụng chung cho cả đăng ký tài sản, đăng ký đất và sử dụng khi tính thuế tài sản. Như vậy các sổ đăng ký dựa trên mã số của đất đvà bất ai động sản chứ không dựa trên giấy chứng nhận hay sơ đồ. - Thủ tục cập nhật số liệu: Các số đăng ký được cập nhật khi có chuyển dịch liên quan đến đất đai. Sổ đăng ký tài sản chỉ được thay đổi khi kết thúc mỗi thủ tục địa chính. Việc đăng ký có thể coi là một quyết định được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. - Sổ đăng ký BĐS: là sổ đăng ký cơ bản về BĐS. Nó hình thành cơ sở cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội như đăng ký đất, tín dụng bất động sản, thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, ... Sổ đăng ký BĐS có cả trích lục bản đồ địa chính theo các tỷ lệ được quy định tùy thuộc vào vị trí khu vực đo. Thuỵ Điển bắt đầu xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) từ đầu những năm 70 của thế kỷ trước và hoàn thành vào năm 1995, sổ đăng ký bất động sản và sổ đăng ký đất chính là cơ sở cho các thông tin trong LDBS, ngoài ra còn có bản sao sổ định giá tài sản của cơ quan thuế. Vì vậy một đơn vị tài sản có các thông tin sau: - Khu vực hành chính nơi có BĐS, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ địa chính, toạ độ của BĐS và các công trình xây dựng - Diện tích của bất động sản - Giá trị tính thuế - Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thông tin về việc có bất động sản đó khi nào và như thế nào - Sơ đồ công trình xây dựng và các quy định được áp dụng cho trường hợp cụ thể đó - Số lượng thế chấp - Thông tin về quyền thông hành địa dịch - Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác. - Ngoài ra còn có một số cơ sở dữ liệu có liên quan: Sổ đăng ký các công trình xây dựng, sổ đăng ký các tổ chức sở hữu, sổ đăng ký chứng nhận đủ điều kiện thế chấp, cơ sở dữ liệu về giá bán BĐS, cơ sở dữ liệu về các đảm bảo tín dụng hộ gia đình. Cơ chế hoạt động: LDBS là một hệ thống trực tuyến được xây dựng trên một hệ thống trung tâm do NLS vận hành. Người sử dụng được trực tiếp tiếp cận với hệ thống để đăng ký và tìm kiếm thông tin. Có khoảng 4000 cơ quan trong cả nước kết nối với hệ thống. Chỉ một phần rất ít trong số đó thuộc về các cơ quan đăng ký, phần lớn thuộc về các ngân hàng và các tổ chức tín dụng, công ty bảo hiểm, các thành phố, đại lý BĐS, các nhà định giá và các tổ chức khác có nhu cầu thường xuyên đối với thông tin BĐS. Ngoài thông tin được cung cấp trực tuyến, người dùng có thể yêu cầu rất nhiều sản phẩm khác như các tài liệu đã biên tập, trích dẫn và các bản đồ chuyên đề. Mặt khác còn có thể đăng ký thông tin về các thay đổi trong sổ đăng ký đối với một vùng địa lý nào đó hoặc đối với một đơn vị BĐS. Các dịch vụ như vậy thường dựa trên hệ thống tham chiếu không gian LDBS (điểm toạ độ) và sự liên kết giữa LDBS với các nguồn số liệu chung khác. Theo hệ thống tham chiếu không gian, thông tin trong LDBS và các cơ sở dữ liệu có liên quan có thể được sử dụng trong nhiều ứng dụng GIS. Việc tiếp cận và sử dụng thông tin trong LDBS: nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thuỵ Điển là tất cả các thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả sổ đăng ký đất và BĐS) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin. Tuy nhiên vẫn cần nộp lệ phí cho các yêu cầu về bản sao hồ sơ, trích dẫn từ sổ đăng ký,...người sử dụng phải trả lệ phí cho dịch vụ này. 4. Hệ thống hồ sơ địa chính của Pháp Cơ sở cho sự hình thành địa chính đương đại Pháp là hệ thống địa chính Naponeon. HSĐC trong hệ thống Naponeon gồm: - Bình đồ giải thửa đo vẽ theo đơn vị xã; - Bản mô tả chú giải cho bình đồ và từng thửa đất; - Sổ địa bạ gốc thống kê tổng hợp theo từng chủ sở hữu dưới dạng một bản kê tài sản và đánh giá tài sản. Trong hệ thống địa chính mang chức năng thuế khoá của Pháp, ngành lập pháp không công nhận ngành hành pháp có khả năng chứng minh quyền sở hữu đất đai. Cơ quan địa chính xây dựng bản đồ địa chính thể hiện các thửa đất một cách tin cậy nhất như một thực thể có liên quan đến một đơn vị tính thuế. Các thông tin đất đai chỉ đóng vai trò một văn bản ghi nhận hiện trạng sử dụng đất, chúng không có giá trị làm chứng cứ pháp lý mà chính chủ sở hữu đất phải tự chứng minh quyền sở hữu của mình thông qua các chứng thư pháp lý khác theo luật dân sự. Hệ thống địa chính này thuộc loại hệ thống địa bạ. Theo tác giả Stéphane, La Vigne (1996) có thể tóm tắt các giai đoạn kế tiếp nhau của quá trình xây dựng địa chính đương đại ở Pháp bằng sơ đồ sau: Cập nhật Rà soát lại Địa bạ cũ Đổi mới Tu bổ, sửa lại Làm lại Chỉnh sửa lại Từ năm 1970 - 1974 đã diễn ra những biến đổi sâu sắc trong quản lý thông tin địa chính ở Pháp. Trước hết là rà soát lại toàn diện kết quả đánh giá đất đối với các tài sản đất đã xây dựng do cơ quan địa chính tiến hành và đã được áp dụng để làm thuế cho năm 1974. Sau đó là việc tin học hoá các thông tin địa chính theo hệ thống tin học phân nhóm, vận hành theo thời gian thực và theo kiểu đối thoại. Đến nay việc tin học hoá được mở rộng đến toàn bộ các xã trong một hệ thống MAJIC (cập nhật các thông tin về địa chính). Hệ thống MAJIC được đưa vào các Sở địa chính để xử lý các thông tin được tổ chức và tập hợp dưới dạng những tư liệu địa chính tập trung ở những trung tâm tin học cấp vùng (CRI) chuyên xử lý những số liệu về nhà đất. Mỗi Sở địa chính đều có cơ sở dữ liệu riêng cho khu vực mình quản lý mà nó truy nhập thường xuyên. Thông tin địa chính được tổ chức dưới dạng những tập hợp có cấu trúc của các thông tin, nhóm thành những thực thể khác nhau (thửa, ngôi bất động sản, cá nhân, lô) liên kết với nhau bằng những quan hệ phân cấp bậc hay chức năng. Việc đọc cơ sở dữ liệu trên màn hình cho phép nhìn trực quan phần mô tả các khoản mục cần tìm tuỳ theo phương thức truy nhập biến hoá theo bản chất của thông tin Trong hệ thống MAJIC, việc xử lý những thay đổi được các Sở thực hiện trên máy tính, ngay từ khi tiếp nhận được các chứng từ (trích lục chứng thư, tài liệu đo đạc, trạng thái mô tả phân vị hoặc cả các khai báo về những bất động sản xây dựng,…). Việc cập nhật các cơ sở dữ liệu được thực hiện theo thời gian thực liên tục trong năm, do các Sở địa chính có điều kiện sử dụng nguồn thông tin luôn cập nhật. 5. Những kinh nghiệm rút ra từ nghiên cứu quản lý hệ thống hồ sơ địa chính của các nước Trên thế giới, nhiều nước đã có kinh nghiệm về lập HSĐC hàng năm nay, tuỳ vào tình hình kinh tế- xã hội của họ để chọn ra hình thức và nội dung phù hợp (hồ sơ địa chính kiều Pháp, HSĐC kiều Torrens-giấy chứng nhận...), tuy có nhiều điểm khác nhau về cả nội dung và hình thức nhưng đều có thể chuyển hoá theo sự phát triển của kỹ thuật tin học hiện đại và đều lấy thửa đất làm cơ bản, làm đối tượng để lập và quản lý. Qua việc tìm hiểu các hệ thống quản lý HSĐC tại một số nước đã nêu ở trên có thể rút ra nhận xét sau đây: - Hệ thống HSĐC thiết lập ở bất kỳ Quốc gia nào đều không tách rời mục tiêu là quản chặt quỹ đất đai. - Các hệ thống tài liệu HSĐC ở các nước nghiên cứu đều đi sâu thể hiện từng thửa đất của mỗi chủ sở hữu kèm theo các thông tin cần thiết phục vụ việc thu thuế, các nhu cầu về thông tin đất đai và yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu đất đâi. Để hiện đại hoá quản lý hệ thống HSĐC, các nước đều tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu (ngân hàng dữ liệu) về đất đai và xây dựng, vân hành hê thống thông tin đất đai. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HSĐC Ở QUẬN TÂY HỒ I. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIỆN VÀ ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ- XÃ HỘI QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI. Quận Tây Hồ là đơn vị hành chính cấp quận được thành lập theo Nghị định số 69/CP ngày 28/10/1995 của chính phủ và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/1996. Quận có tổng diện tích tự nhiên là 2400.81 ha với 8 đơn vị hành chính gồm 05 xã thuộc huyện Từ Liêm trước đây và 03 phường thuộc quận Ba Đình. 1.Đặc điểm điều kiện tự nhiên. Quận Tây Hồ nằm ở phía tây bắc của thành phố Hà Nội: Phía bắc của quận giáp với 3 xã của huyện Đông Anh là xã Hải Bối, xã Vĩnh Ngọc và xã Tầm Xá. Phía nam quận là trung tâm chính trị Ba Đình với các phường ranh giới là Cống Vị, Ngọc Hà, Quán Thánh, Trúc Bạch và Phúc Xá. Phía đông và phía đông bắc giáp ranh với phường Ngọc Thuỵ của quận Long Biên. Phía tây quận giáp huyện Từ Liêm với các xã giáp ranh là Đông Ngác, Xuân Đỉnh và phường Nghĩa Đô của quận Cầu Giấy. Quận Tây Hồ là vùng đất tương đối đặc biệt, ở giữa là Hồ Tây, xung quanh được bao bọc bởi các tuyến đường giao thông Hoàng Hoa Thám, Thuỵ Khuê, Thanh Niên, Yên Phụ, Nghi Tàm và Lạc Long Quân. Hơn thế nữa, quận Tây Hồ có sự pha trộn giữa các phường nội thành (Thuỵ Khuê, Yên Phụ, Buởi) và các phường trước là các xã ngoại thành thuộc huyện Từ Liêm được nhập vào quận Tây Hồ (Nhật Tân, Quảng An, Xuân La, Từ Liêm, Phú Thượng). Nằm ở vị trí đặc thù này, quận Tây Hồ được quy hoạch như một trung tâm du lịch- dịch vụ của thủ đô Hà Nội. Vị trí quan trọng của quận Tây Hồ có tác động mạnh mẽ đến sự biến động sử dụng đất của khu vục cả về chất lượng và số lượng thông qua các hoạt động phát triển kinh tế-xã hội. Quận Tây Hồ chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị hoá dẫn đến các quan hệ sử dụng đất phức tạp gây không ít khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận. Quận Tây Hồ có hệ thống giao thông thuận tiện cả đường bộ và đường sông tạo điều kiện cho phát triển kinh tế- xã hội của quận, đặc biệt là phát triển các loại hình du lịch bằng đường bộ, đường thuỷ mà không phải quận nào của Hà Nội cũng có được. Quận Tây Hồ có diện tích mặt nước lớn, lại nằm ven sông Hồng, là một cảnh quan thiên nhiên đẹp của Hà Nội và cả nước. Khu vực xung quanh Hồ Tây có nhiều làng xóm tồn tại từ lâu đời với nhiều nghề thủ công truyền thống. Với các công trình di tích lịch sử có giá trị, tập trung quanh Hồ Tây, tạo cho Tây Hồ trở thành một danh thắng nổi bật nhất của Thủ Đô. Theo định hướng phát triển của thủ đô Hà Nội đến năm 2020, toàn bộ quận Tây Hồ thuộc khu vực phát triển của thành phố trung tâm. Như vậy trong tương lai, quận Tây Hồ sẽ là khu vực trung tâm của thủ đô Hà Nội. Với vị trí đó, Tây Hồ có điều kiện đặc biệt thuận lợi thu hút các nguồn lực (bao gồm cả nguồn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học-công nghệ) để thúc đẩy nhanh sự phát triển kinh tế-xã hội củ Quận nói riêng và thủ đô Hà Nội nói chung 2. Đặc điểm kinh tế- xã hội của quận Tây Hồ. Do nằm ở vị trí khá đặc biệt, vừa giáp với sông Hồng, vừa bao quanh hồ lớn là Hồ Tây, lại là nơi giáp giữa nội thành và ngoại thành Hà Nội đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ, quận Tây Hồ mang nhiều đặc điểm kinh tế- xã hội khác biệt so với các khu vực khác của thành phố Hà Nội 2.1 Đặc điểm dân cư, lao động Quận Tây Hồ bao gồm 8 phường với tổng số dân là 118.192 người, bình quân diện tích tự nhiên là 203.12 m2/người(2007). Và mật độ dân số trung bình là 4923 người/km 2. So với các quận nội thành khác, mật độ dân số của quận Tây Hồ có phần thấp hơn do diện tích mặt nước và diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ khá lớn. Dân cư trong khu vực phân bố không đều, các phường thuộc nội thành cũ mật độ dân số khá cao: phường Yên Phụ, phường Bưởi trung bình 13.000-14.000 người/km2, phường Thuỵ Khuê, Xuân La từ 6.000 đến 6.800 người/km2, Nhật Tân, Quảng An và Phú Thượng khoảng 2.200- 3.300 người/km2 (bảng 1) Tính theo tổng số dân, tỷ lệ tăng dân số cơ học trên địa bàn quận Tây Hồ khá cao:năm1997: 14.73%, năm 1998: 12.16%, năm 1999: 11.12%, trong đó một số phường có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao: 1997 1998 1999 - Phường Tứ Liên: 30.23% 27.36% 27.36% -Phường Quảng An : 30.23% 50.07% 21.95% Những năm gần đây, nhu cầu về đất ở đối với dân cư thành thị ngày càng tăng, đối với khu vực nghiên cứu nhu cầu này càng lớn vì trên địa bàn quận còn nhiều diện tích đất phù hợp để phát triển đất thổ cư, thêm vào đó, cảnh quan khu vực khá đẹp thu hút số lượng lớn dân cư định cư trong khu vực. Thống kê giai đoạn 2002-2006, tỷ lệ tăng cơ học toàn quận có dao động hàng năm song đều ở mức cao: Năm 2002 là 11.7%o, năm 2003 là:10.19%o, năm 2004 là:12.42%o, năm 2005 là:16.09%o, năm 2006 là:8.92%o. Trong số các phường tỷ lệ tăng cơ học năm 2006 lớn nhất là phường Tứ Liên:22.49%o, phường Xuân La:19.69%o, các phường có tỷ lệ thấp nhất là phường Yên Phụ: 5.81%o, thậm chí phường Thụy Khuê -3.15%o. Như vậy, tỷ lệ tăng dân số cơ học cao cũng là một trong những nguyên nhân gây biến động sử dụng đất (chủ yếu là chuyển nhượng đất thổ cư, thay đổi mục đích sử dụng đất). 2.2. Cơ sở hạ tầng Đường Nghi Tàm, Âu Cơ và An Dương Vương chạy dọc theo đê sông Hồng qua địa bàn của 5 phường Yên Phụ, Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An và Phú Thượng với chiều dài 7,5 km. Các tuyến đường Thanh Niên, Lạc Long Quân và Thụy Khê tạo thành hệ thống giao thông chính của quận. Ngoài ra còn có một số đường phố khác có chiều dài nhỏ như: phố Yên Phụ, phố Mai Xuân Thưởng, dốc Tam Đa, dốc La Pho, đường Đặng Thai Mai, đường Tây Hồ, Tô Ngọc Vân, đường An Dương… Hệ thống cáp ngầm, mạng lưới điện nước cũng như giao thông liên lạc chưa phát triển đồng bộ. Rất nhiều khu dân cư vẫn phải sử dụng nước giếng khoan, hệ thống chiếu sáng đô thị chưa được trải đều trên toàn quận, đặc biệt là các khu vực thuộc các xã ngoại thành cũ. Có một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng lớn được thực hiện như: Nhà máy nước Yên Phụ (dự án nâng cấp nước sạch Phần Lan), Nhà máy nước Cáo Đỉnh, Trạm biến thế 110 KV Phú Thượng,…Bên cạnh đó có một số công trình trọng điểm cũng đã được đầu tư, làm ổn định môi trường xã hội và tự nhiên ở khu vực như: hệ thống đường hành lang 5 m chân đê dài 8 km về hai phía đê sông Hồng, kè Hồ Tây, bê tông hoá đường giao thông trong khu dân cư, xây dựng đường thoát nước. Về cơ sở hạ tầng xã hội, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của quận Tây Hồ cho đến năm 2010: phát triển thương mại dịch vụ du lịch. Do đó, chủ trương phát triển cơ sở hạ tầng xã hội cũng tập trung đầu tư vào việc xây dựng các khu vui chơi giải trí với số vốn đầu tư lớn như: Làng du lịch quốc tế Nghi Tàm (200 triệu USD), Công viên nước Hồ Tây (120 tỷ đồng VN), Sân gôn,… Bên cạnh đó, một số cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu như: trạm xá, trường học,…cũng đang dần được cải thiện. Trung bình mỗi phường có một trạm xá, 2 trường tiểu học, 2 trường PT THCS, ngoài ra còn có các trung tâm y tế khác và nhà văn hoá quận, câu lạc bộ các loại,… Cụ thể, trong những năm qua, quận đã xây dựng mới 22 sân chơi thiếu nhi, đầu tư xây mới 9 trường học, cải tạo 10 trường (với tổng số vốn đầu tư lên đến 30 tỷ đồng). 2.3 Đặc điểm các ngành kinh tế của quận Quận Tây Hồ với vị trí địa lý có tầm quan trọng đối với phát triển kinh tế-xã hội của thủ đô, có tiềm năng du lịch, dịch vụ. Dưới sự lãnh đạo của Đảng bộ quận, từ ngày thành lập đến nay, kinh tế đạt mức tăng trưởng khá cao, phát triển theo đúng hướng đề ra là: Dịch vụ-Du lịch-Công nghiệp-Nông nghiệp. Kinh tế dịch vụ đã trở thành một ngành có vai trò quan trọng cơ cấu kinh tế của quận. Giá trị sản xuất ngành dịch vụ năm 2007 tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2000 và tỷ trọng từ 50% năm 2000 tăng lên 51,8% năm 2007. Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2007 tăng gấp 2,7 lần năm 2000 và tỷ trọng chiếm 43,2%. Tỷ trọng ngành nông nghiệp từ 16,4% năm 2000 giảm xuống còn 5% năm 2007. *Ngành thương mại dịch vụ- du lịch. Đây là ngành phát triển rộng rãi hơn cả trong quận Tây Hồ. Năm 1999 tổng số hộ tham gia kinh doanh thương nghiệp và dịch vụ là 2.485 hộ với 3.044 lao động. Trong số này có 1.338 hộ kinh doanh thương nghiệp, chủ yếu là các mặt hàng như lương thực, thực phẩm, may mặc và đồ dùng gia đình, 680 hộ kinh doanh nhà hàng như các quán ăn, quán cà phê giải khát và 467 hộ kinh doanh các dịch vụ sinh hoạt. Tổng số kinh doanh thương nghiệp-dịch vụ tính theo hộ và người các năm gồm: Năm 2002 là 2.773 hộ, 3.996 người; 2003: 3.282 hộ, 4.899 người; 2004: 3.651 hộ,5.546 người; 2005: 4.029 hộ, 6.227 người; 2006: 4.432 hộ, 6.614 người. Trong đó phường Quảng An, Bưởi và Thụy Khuê đứng đầu về số hộ kinh doanh-dịch vụ (số liệu tương ứng là: 856.785 và 715 hộ), phường Quảng An, Yên Phụ và Thụy Khuê đứng đầu về số người kinh doanh-dịch vụ (số liệu tương ứng là: 1600, 1002 và 982 người). Về thương nghiệp- bán lẻ hàng hoá trong quận không có gì khác với các quận khác của Hà Nội. Riêng ngành dịch vụ ở đây đặc biệt phát triển do quận có nguồn tài nguyên du lịch phong phú kể cả tự nhiên và nhân văn, vì nói đến Tây Hồ thì trước hết phải nói đến du lịch. Nằm ở trung tâm của quận với diện tích mặt nước rộng 499.74ha, Hồ Tây là một điểm du lịch lý tưởng có thể thu hút trung bình mỗi ngày 3000-4000 lượt người tới đây nghỉ ngơi. Các cơ sở vui chơi giải trí ở đây gồm có: du thuyền Hồ Tây, câu lạc bộ câu cá Quảng Bá, Hồ bơi Tây Hồ, hồ bơi Quảng Bá, làng văn hoá Việt Nhật… Quanh Hồ Tây còn có một hệ thống gồm 64 di tích lịch sử-văn hoá-nghệ thuật có giá trị phần làm phong phú các hộat động du lịch ở đây. trong số 64 di tích này có 21 di tích đã được xếp hạng. Tiêu biểu hơn cả là đền Quán Thánh, chùa Trần Quốc, chùa Kim Liên, chùa Quảng Bá, phủ Tây Hồ, đinh Nhật Sách, chùa Tảo Sách, đỉnh Quán La, chùa Quán La, chùa Van Liên, đền Yên Thán, đền Vệ Quốc, đền Đồng Cổ, đền Voi Phục. Vào những ngày nghỉ, tết hoặc ngày rằm, mùng một hàng tháng, số lượng người đến các di tích trên rất đông. Theo thống kê của quận Tây Hồ, hàng năm số lượng khách đến du lịch khoảng 15-20 nghìn lượt người, trong số đó khách nước ngoài gần 10 nghìn người. Để đáp ứng nhu cầu du lịch ngày càng tăng, đặc biệt là những năm gần đây, khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường và thực hiện chính sách “mở cửa” trong quan hệ quốc tế, số lượng khách sạn, nhà hàng trong quận tăng lên nhanh chóng. Riêng số khách sạn, nhà nghỉ đã lên tới 166 cơ sở. Số nhà hàng các loại là 1017, trong số đó quán ăn, tiện ăn là 553, quán cà phê giải khát 359 và các loại dịch vụ khác 105 cơ sở. Các nhà hàng, khách sạn loại này tập trung chủ yếu trên các trục đường chính của quận, như đường Thanh Niên, đường Nghi Tàm, Yên Phụ, Lạc Long Quân, Thụy Khuê và đặc biệt là khu bán đảo Tây Hồ. Tuy nhiên, việc xây dựng tràn lan một cách tự phát trong một thời gian trước đây đã gây ra nhiều biến động đó là việc chuyển nhượng QSDĐ mà đương sự không làm đúng các thủ tục theo luật định, xây dựng bừa bãi không có quy hoạch, phá vỡ thế cân bằng sinh thái, nghiêm trọng hơn là nhiều nơi dân đã lấn chiếm mặt hồ để xây dựng công trình, xây dựng hàng quán làm cho diện tích mặt nước trong khu vực ngày càng bị thu hẹp lại. Nhà cửa xây dựng tràn lan dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai. Nhà nước phải đền bù rất lớn mỗi khi có quy hoạch mới. Số lượng hàng quán lớn dẫn đến tình trạng không quản lý được lượng chất thải, gây ô nhiễm môi trường trong khu vực, gây ô nhiễm nước Hồ Tây. Đặc biệt là số lượng quán ăn đặc sản quá nhiều nằm dọc đê ở khu vực thôn Đông, Nhật Tân. *Ngành nông nghiệp Nằm ở vùng giáp ranh giữa nội và ngoại thành, ngành nông nghiệp của Tây Hồ khá phát triển, đặc biệt là 5 xã của huyện Từ Liêm cũ. Theo số liệu thống kê, diện tích đất nông nghiệp hiện nay khoảng 878.65ha chiếm 36.6% tổng diện tích đát đai của toàn quận. Đất nông nghiệp tập trung chủ yếu ở 5 phường là Phú Thượng, Xuân La, Nhật Tân, Tứ Liên và Quảng An, 3 phường còn lại chỉ có một diện tích nhỏ. Trong tổng só 878.65 ha đất nông nghệp, đất trồng lúa chiếm 61.9ha; đất trồng cây hàng năm khác (màu, rau, hoa) chiếm 237.71ha; đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản chiếm 575.74 ha; số còn lại là đất trồng cây lâu năm, chỉ chiếm 3.3ha. Người dân trồng hai loại cây lương thực chính là lúa và ngô ở hai phường Xuân La và Phú Thượng. Cây thực phẩm gồm rau, đậu chiếm diện tích không đáng kể (4.2%) trong khu đó, diện tích trồng hoa còn chiếm một diện tích khá lớn Điều này cũng cho thấy tính chất đặc thù nông nghiệp của một quận phát triển du lịch, hoa và cây cảnh là một nghề truyền thống của người nông dân, đặc biệt là các loại hoa cao cấp như Đào, Quất đòi hỏi người trồng hoa phải có kinh nghiệm lâu năm mới đảm bảo thành công. * Ngành công nghiệp: Tây Hồ không phải là quận phát triển công nghiệp vì cơ sở công nghiệp chủ yếu phát triển trên quy mô nhỏ và thuộc thành phần kinh tế tập thể, tư nhân, hỗn hợp. Doanh thu từ sản xuất công nghiệp trên địa bàn quận chỉ đạt 76.867 triệu đồng năm 2006. Trong đó một số ngành chiếm tỷ trọng lớn như ngành chế biến thực phẩm, sản xuất đồ uống chiếm 10.1% sản xuất giấy và sản phẩm từ giấy chiếm 8.0%, sản xuất cao su, plastic chiếm 38.5%, các sản phẩm từ kim loại chiếm 14.1%, sản xuất đồ gỗ chiếm 10%. Ngoài công nghiệp nêu trên trong quận còn phát triển một số ngành nghề thủ công truyền thống. II. CÁC ĐẶC THÙ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA QUẬN TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ. Tây Hồ là một quận được thành lập trong quá trình đô thị hoá ở giai đoạn hiện nay của Hà Nội và là một trong những