Vai trò của thị trường bất động sản trong sự nghiệp phát triển đô thị Việt Nam

51Số 60.2018 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ VẤN ĐỀ HÔM NAY PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM Công nghiệp hóa luôn gắn liền với quá trình đô thị hóa, không chỉ ở Việt Nam mà trên bình diện thế giới. Cùng với xu thế toàn cầu hóa, đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt, theo thống kê vào năm 2007 dân số đô thị của thế giới đã vượt dân số nông thôn, dự kiến đến năm 2030 dân số đô thị thế giới xấp xỉ 5 tỷ người. Trong 20 năm qua, ở Việt Nam, quá trình đô thị hoá cũng đã diễn ra nhanh chóng trên phạm vi cả nước, tỷ lệ đô thị hóa năm 1999 là 23,5%, đến năm 2009 là 29,6% và hiện nay là khoảng 37,5%. Năm 1999 dân số đô thị Việt Nam khoảng 18 triệu người, đến năm 2009 là khoảng 25,4 triệu người, tăng 7,4 triệu người, năm 2017 khoảng 35 triệu người, với mức tăng khoảng 1 triệu người ở khu vực mỗi năm trong 10 năm qua. Cùng với gia tăng dân số tại khu vực đô thị là nhu cầu về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, cấp thoát nước), các công trình dịch vụ đô thị như bệnh viện, trường học, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại đòi hỏi phải được *Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Sau hơn 30 năm thực hiện đường lối “đổi mới”, đất nước ta đã thu được những thành tựu rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong đó có đóng góp quan trọng của công tác quy hoạch và phát triển đô thị. Theo đó, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển đô thị Việt Nam bởi đây là một trong những đầu kéo của nền kinh tế đô thị, có tác động thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG SỰ NGHIỆP PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM Nguyễn Mạnh Hà* cung cấp kịp thời, với giá cả phù hợp, đảm bảo đô thị phát triển một cách bền vững. Chúng ta đã có nhiều bài học ở các nước đang phát triển trên thế giới (Châu Phi, Nam Mỹ, Châu Á) có tốc độ tăng dân cư đô thị rất nhanh, nhưng hạ tầng đô thị phát triển không theo kịp đã dẫn đến xuất hiện nhiều khu ổ chuột, đô thị phát triển thiếu bền vững, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tốc độ phát triển kinh tế, thậm chí thụt lùi. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG SỰ NGHIỆP PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM Thị trường bất động sản tạo lập cơ sở vật chất của đô thị, đặc biệt là cung cấp nhà ở, tạo điều kiện nâng cao chất lượng nhà ở của các dân cư đô thị cũ và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân từ các vùng nông thôn ra thành thị sinh sống. Như chúng ta đã biết, 70% công trình kiến trúc đô thị là nhà ở, nếu không có thị trường nhà ở phát triển sẽ dẫn đến đô thị phát triển thiếu bền vững, giá nhà tăng cao do thiếu hụt nguồn cung, làm cho người nghèo đô thị càng nghèo thêm. Tại Việt Nam, từ những năm đầu thập niên 90 của thế kỷ trước, nhà nước đã thực hiện chính sách xóa bao cấp về nhà ở, nhà nước không bỏ ngân sách đầu tư mà thực hiện chính sách phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường. Tuy vậy, thị trường nhà ở của Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ, đáp ứng cơ bản nhu cầu của người dân đô thị, góp phần bình ổn giá nhà ở. Năm 1999 diện tích bình quân đầu người tại khu vực đô thị của chúng ta xấp xỉ 10 m2/người, đến nay diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đã là 26 m2/người. Chất lượng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao, nhiều khu chung cư cao tầng được xây dựng, tạo xu hướng sống mới của đô thị hiện đại. Thị trường bất động sản cung cấp cơ sở vật chất cho các dịch vụ đô thị thiết yếu như: Văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, kể cả các công trình hạ tầng xã hội mà trước đây chủ yếu do nhà nước đầu tư như: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí Thị trường bất động sản phát triển tạo điều kiện để thay đổi bộ mặt kiến trúc đô thị với nhiều công trình kiến trúc đa dạng, hiện đại. Thị trường bất động sản là một trong những đầu kéo, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế đô thị, có tác động thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển, đặc biệt là sản xuất vật liệu xây dựng và thị trường lao động. Lĩnh vực bất động sản tại các nước đang phát triển đóng góp 7-10% GDP. Tại Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản năm 2016 đóng góp 6,9% GDP. Tại Mỹ, riêng lĩnh vực nhà ở đóng góp cho GDP trung bình 15 - 18%. Tại Việt Nam, hàng năm tổng các khoản thu liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách nhà nước. Từ đó, thúc đẩy sự phát triển của đô thị với phương thức lấy đô thị nuôi đô thị. Một số vấn đề cần được lưu ý trong phát triển đô thị thời gian tới Trong quá trình quy hoạch và thực hiện quy hoạch phát triển đô thị trong thời gian qua, vai trò của thị trường bất động sản ở lúc này, lúc khác, nơi này, nơi kia còn chưa được thực sự quan tâm và được coi là một phần quan trọng của tiến trình phát triển đô thị. Một là, trong quá trình lập quy Cùng với gia tăng dân số tại khu vực đô thị là nhu cầu về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ đô thị Chất lượng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao 52 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ VẤN ĐỀ HÔM NAY hoạch đô thị, khía cạnh thị trường bất động sản, cũng như khía cạnh kinh tế đô thị chưa được quan tâm đúng mức so với khía cạnh về kiến trúc, đôi khi làm cho quy hoạch đô thị chậm được triển khai hoặc thiếu động lực để triển khai. Ví dụ, trong quy hoạch đô thị một số vị trí sinh lời cao thì lại bố trí công sở, trường học, công trình công cộng, trong khi các công trình này có thể bố trí ở những vị trí khác nhưng công năng và tiện ích cũng không thay đổi. Hai là, quy trình lập, phê duyệt quy hoạch đô thị được quy định rất chặt chẽ, có nghiên cứu, khảo sát, lấy ý kiến cộng đồng, công khai trước và sau khi phê duyệt quy hoạch, nhưng quy trình thay đổi, điều chỉnh quy hoạch lại đơn giản, thậm chí tùy tiện, không những ảnh hưởng đến sự phát triển của cả một khu vực đô thị mà còn ảnh hưởng đến giá cả bất động sản của khu vực lân cận. Những thay đổi, điều chỉnh quy hoạch của khu vực đô thị cũ còn có thể có lý do, nhưng điều chỉnh quy hoạch, tăng thêm dân cư vào những khu đô thị mới vừa được quy hoạch 5, 10 năm trước thì khó có lý do hợp lý. Những thay đổi, điều chỉnh quy hoạch này, nhiều trường hợp làm giảm sút điều kiện sinh hoạt, đi lại của cộng đồng dân cư trước điều chỉnh mà còn làm giá cả bất động sản giảm sâu sau khi điều chỉnh quy hoạch. Điều đó có nghĩa, nhà nước có thể thu thêm được tiền từ việc điều chỉnh, nhà đầu tư mới thì có thể có thêm lợi nhuận, nhưng giá nhà của người dân giảm do điều chỉnh thì người dân gánh chịu, không được bồi thường. Công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cùng với đó là tiến trình đô thị hóa sẽ được thực hiện mạnh mẽ hơn trong thời gian tới, chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội để phát triển, Hiệp hội bất động sản Việt Nam mong rằng các nhà hoạch định chính sách và các nhà quy hoạch đô thị quan tâm hơn đến thị trường bất động sản trong quá trình quy hoạch và thực hiện quy hoạch đô thị sắp tới, đồng thời những doanh nghiệp bất động sản sẽ là những người đưa quy hoạch đô thị vào cuộc sống một cách sáng tạo, góp phần để hệ thống đô thị của Việt Nam phát triển bền vững. Thị trường bất động sản là một trong những đầu kéo, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế đô thị 53Số 60.2018 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ VẤN ĐỀ HÔM NAY