Luận văn Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam

1 MỤC LỤC. Lời mở đầu. Chương 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC. 1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản. trang 1.1.1.Khái niệm bất động sản…………………………………………………..1 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản………………………………………1 1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản……………………………………………………………..3 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: 1.1.3.2.Các yếu tố tác động 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản……………………………..7 1.1.5.Các thành tố của thị trường bất động sản……………………………..9 1.1.5.1.Cung cầu. 1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản. 1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản. 1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản. 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường. 1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế…………16 1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản. 1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động……………18 theo cơ chế thị trường. 1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản……19 1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 1.3.1.Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản………………….21 2 1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản ……………………………………………………..21 1.3.3.Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế……………….22 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY. 2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua. 2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản………………………23 2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản trong thời gian qua…………………………………………………………..24 2.1.3.Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua.24 2.1.4.Nguyên nhân tồn tại:…………………………………………………26 2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất đai 2003………………………,………….27 2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp………………………..28 2.2.1.2Lệ phí trước bạ…………………………………………30 2.2.1.3.Thuế nhà đất…………………………………………..31 2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất……………………….33 2.2.1.5.Tiền thuê đất……………………………………………35 2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất……………………………………38 2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất………………41 2.2.1.8.Chính sách về giá đất……………………………………44 2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế cần khắc phục……………………………………………………………………47 2.2.2.1.Quy định về giá đất:……………………………………..47 2.2.2.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ:…….48 2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất…49 2.2.2.4.Tiền thuê đất…………………………………………….50 3 2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất……………………………………53 2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư………………54 CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THÔNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM. 3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản……………………………………………………….58 3.2.Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản . 3.2.1.Chính sách giá cả hàng hoá bất động sản …………………………..59 3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế…………………………………………61 3.2.2.1.Thuế sử dụng đất……………………………………………61 3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất……………….62 3.2.2.3.Lệ phí trước bạ………………………………………………64 3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ…………………………………………..65 3.2.3.Chính sách tiền thuê đất…………………………………………………67 3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất…………………………………………….69 3.2.5.Chính sách bồi thường…………………………………………………..70 3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản: 3.3.1.Tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản…………………….72 3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản…………………………………………………………………………………..73 3.3.3.Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………….76 3.3.4.Hoàn thiện các nhân tố khác của thị trường……………………………76 3.4.Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp……………77 Kết luận. Tài liệu tham khảo. 4 LỜI MỞ ĐẦU. 1.Tính cấp thiết của đề tài: Đứng trước những bước chuyển mình nhanh chóng của các nền kinh tế và xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi toàn cầu thì việc nhìn nhận và xác định những lợi thế, nguồn lực hiện có đang trở thành những vấn đề nóng bỏng tại mỗi quốc gia. Mặc dù diện tích là giới hạn nhưng chính những khả năng tiềm ẩn trong đất đai đã làm cho yếu tố này đóng góp một phần quan trọng trong sự trỗi dậy và phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới. Trước thực trạng biến động của thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam đã ban hành hàng loạt các chính sách nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến lĩnh vực này. Mặc dù vậy, tính đồng bộ và sự liên kết của các chính sách này chưa gây được những hiệu ứng thị trường như mong muốn, nạn đầu cơ tích trữ gia tăng, bất động sản bị sử dụng lãng phí, sai mục đích, …chính vì thế, dưới góc độ tài chính tôi đã chọn đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam”. 2.Mục đích của đề tài: Đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam” được thực hiện với mục đích đề xuất những giải pháp nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay. 3.Nhiệm vụ của đề tài: Đề tài phải hoàn thiện các chính sách tài chính đang tồn tại và đề xuất những giải pháp, chính sách tài chính mới và biện pháp hỗ trợ mang tính xuyên 5 suốt và nhất quán nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. 4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chính sách tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản của Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong những quy định về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm 30/9/2005. 5.Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về kinh tế học vi mô, vĩ mô, kinh tế phát triển, tài chính công, tài chính tiền tệ. Trên cơ sở các lý thuyết trên, đề tài được thực hiện dựa vào các phương pháp sau: -Phương pháp duy vật biện chứng. -Phương pháp logic. -Phương pháp tổng hợp, phân tích. -Phương pháp so sánh. -Phương pháp quy nạp. 6.Bố cục của luận văn: Luận văn gồm có 3 chương: -Chương 1 nêu tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản, vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản và các chính sách tài chính liên quan đến lĩnh vực này. 6 -Chương 2 khái quát tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua và phân tích, so sánh các chính sách tài chính tại Việt Nam qua các thời kỳ. Qua đó đề tài rút ra được những điểm hạn chế và những thiếu sót cần khắc phục, bổ sung trong giai đoạn phát triển mới. -Chương 3 xác định những giải pháp mang tính xuyến suốt về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường và các giải pháp hỗ trợ khác nhằm giải quyết những tồn tại đã nêu ở chương trước, định hướng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới tại Việt Nam. Đề tài đã được tác giả nghiên cứu và đúc kết từ hoạt động thực tiễn, tuy nhiên những góp ý của thầy cô, đồng nghiệp và những người có quan tâm sẽ làm tính khả thi của đề tài trở nên cao hơn và tạo được sự đồng thuận lớn hơn. 7 CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC. 1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản. 1.1.1.Khái niệm bất động sản: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định .” (Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005). 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. Tuy nhiên do những quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản: -Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai chỉ là một, vì tài sản là nhà ở và các công trình phải gắn liền với đất đai thì mới gọi là bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là một phần của hàng hóa bất động sản. -Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà và đất (thị trường địa ốc), quan điểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng chỉ có nhà và đất đai mới được đưa ra trao đổi, mua bán trên thị. Cũng giống như 8 trên, hàng hóa nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản, vì vậy, quan điểm này không đầy đủ. -Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua, bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng về bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này dễ làm cho người ta hiểu về phạm vi và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát. Hoặc cũng như quan điểm này, nhưng các hoạt động của thị trường ngoài chịu ảnh hưởng bởi các quy luật của thị trường còn chịu sự điều tiết và quản lý của Nhà nước. Ý kiến này cũng xuất phát từ thực tế là hoạt động của thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới đều được điều chỉnh bằng pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và chịu sự can thiệp, quản lý của Nhà nước. Như vậy, một cách tổng quát, thị trường bất động sản là thị trường chứa đựng những giao dịch dân sự về bất động sản tại một vùng nhất định, trong một thời gian xác định. Tại Việt Nam, Theo hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 liên quan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân. Các tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật như: được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền kế thừa, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa đất đai tham gia trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất. Vì vậy, thị trường bất 9 động sản ở nước ta là thị trường của các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các công trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với nó. 1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: -Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa: Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu mang tính khách quan, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế - xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động và sự khác biệt về kinh tế giữa những nhà sản xuất với nhau, sự khác biệt này do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, về mặt kinh tế, chính chế độ tư hữu tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất; do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá đã làm nảy sinh các hình thức trao đổi, mua bán, thuê mướn ruộng đất, đây cũng là những hình thức giao dịch ban đầu và cơ bản của thị trường bất động sản. Vì bất động sản là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, do đó sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phát triển theo về qui mô, số lượng, chất lượng hàng hóa; các loại hình giao dịch trên thị trường cũng ngày càng phong phú hơn; các chủ thể tham gia thị trường cũng được mở rộng hơn…Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường cũng làm cho mức sống của các tầng lớp dân cư càng tăng lên bên cạnh sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dich 10 -Sự hình thành đồng bộ của các thị trường khác trong nền kinh tế: Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền với quá trình sản xuất kinh doanh. Với vai trò yếu tố đầu vào chính của sản xuất: bất động sản, vốn, lao động, một mặt đóng góp vào hoạt động sản xuất hàng hóa của nền kinh tế, mặt khác, thị trường các yếu tố này cũng có những tương tác lẫn nhau nhằm tạo sự chuyển dịch hiệu quả của hàng hóa bất động sản, vốn và lao động trong toàn bộ nền kinh tế. Do vậy, việc hình thành thị trường bất động sản phải được đặt trong mối quan hệ đồng bộ với các thị trường khác là điều cần thiết để các thị trường có điều kiện phát triển. 1.1.3.2.Các yếu tố tác động Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào 11 việc tạo lập, thay thế, cải tạo.. hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội. -Dân số Trước hết, tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, các ngành sản xuất đòi hỏi phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu. Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ. -Pháp luật Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. 12 -Chính sách kinh tế: Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. -Phong tục địa phương: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp…trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. 13 Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu sau, một là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; hai là, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản. Xét thị trường bất động sản bao gồm những hàng hóa như đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất, ta có nhận xét sau: đối với nhà cửa, vật kiến trúc, và các công trình gắn liền với đất, nếu ta thực hiện động tác tách rời với đất đai thì đây là những hàng hóa bình thường, tức là chúng ta có thể xác định giá trị, giá trị còn lại của chúng trên cơ sở giá trị và giá trị sử dụng. Như vậy, hàng hóa bất động sản chỉ mang tính đặc biệt khi gộp chung đất đai và các vật dụng gắn liền với đất thành một – hàng hóa bất động sản -, điều đó cũng có nghĩa là tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định những đặc điểm của thị trường bất động sản: -Thị trường bất động sản vừa là thị trường giao dịch bản thân hàng hóa bất động sản là nhà ở, vật kiến trúc, vừa là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc nắm giữ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đây cũng là yếu tố cơ bản trong việc quyết định tính đặc thù của mỗi giao dịch trên thị trường. -Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Đặc điểm này của thị trường có được từ đặc tính không di dời được của hàng hóa đất đai, cũng chính vì thế mà thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu vùng sâu sắc. Mỗi vùng đều có trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số cũng khác nhau…dẫn đến nhu cầu 14 về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, chất lượng, kiểu dáng kiến trúc và do đó qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng cũng khác nhau. Chính do đặc điểm mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản là loại thị trường không hoàn hảo. -Một đặc điểm khác của thị trường bất động sản là tổng cung hàng hóa đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung. -Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ánh nhanh chóng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại hình bất động sản cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. -Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại hình tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc khác, giá cả của hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường, trong khi các thông tin này thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua, bán, giao dịch về bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, tham khảo ý kiến của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản …thuộc các tổ chức môi giới trên thị trường. -Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn do hàng hóa trên thị trường này thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Bên cạnh đó, với đặc điểm cố định, không thể di dời và có giá trị lớn nên bất động sản cũng còn được sử dụng làm vật đảm bảo cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 15 1.1.5.Các thành tố của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm một số các thành tố chủ yếu sau: 1.1.5.1.Cung cầu. Cũng như các thị trường khác, thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản là cung-cầu về bất động sản. Cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bất động sản. Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không bắt nguồn từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản mà xuất phát từ mục tiêu khác như kinh doanh (mua để bán), tích trữ tài chính…Khác với nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử dụng bất động sản chủ yếu lại là nhu cầu gắn với phần vật chất của bất động sản như sử dụng đất ruộng để trồng trọt, dùng đất ở để xây nhà, xây văn phòng cho thuê…; do đặc điểm này nên người có nhu cầu sử dụng bất động sản không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu, trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản, người sử dụng thường đi thuê từ những người sở hữu bất động sản. Như trên đã đề cập, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản nên cung bất động sản thường thay đổi rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường, sự thay đổi chậm của cung chủ yếu do trình tự, thủ tục tạo lập, thay đổi bất động sản cần nhiều thời gian hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Vấn đề xác định cung-cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản trong từng giai đoạn ngắn, trung, dài hạn cũng là vấn đế khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn định và khó xác định như: tỷ lệ tăng dân số, yêu cầu cải thiện nhà ở, yêu cầu mở rộng sản xuất công-nông nghiệp, xác định tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán…Do đó, việc xác định mức cầu phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của từng vùng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, có thể gây nên các trạng thái căng thẳng cầu hàng hóa bất động sản hoặc tình trạng thừa cung 16 trên thị trường, tất cả những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hóa bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản nói chung. 1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản. Hàng hóa bất động sản có thể xác định gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng xong gắn liền với đất. *Đất đai : Đất đai nếu tách rời với nhà cửa, vật kiến trúc thì bản thân nó không thể thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị phát triển tiềm ẩn thông qua đầu tư nên cuối cùng nó cũng đạt đến mục đích trở thành không gian lưu trú của con người. Do đó đất đai thuộc phạm trù bất động sản và là bộ phận quan trọng trong phạm trù đó. *Nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất: Vật kiến trúc gắn liền với đất có thể kể đến như: +Các công trình nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà chung cư. Mỗi loại công trình phát triển trong những giai đoạn khác nhau, tương ứng với mức tăng thu nhập khác nhau. +Các công trình thương nghiệp có thể kể đến như khách sạn, nhà hàng, nhà xưởng, siêu thị, chợ…Các công trình xây dựng này đòi hỏi về vốn đầu tư lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ, phù hợp với mục tiêu sản xuất, kinh doanh của người đầu tư đồng thời cũng phải gắn với những điều kiện kinh tế, xã hội của khu vực quanh đó. +Ngoài ra còn có các công trình đặc biệt như: các trung tâm giải trí, trường học, bến cảng, sân bay…đây là những dạng công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch hạn chế. Nhìn chung, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm sau: 17 +Tính cố định, đặc điểm này xuất phát từ thực trạng gắn liền với hàng hóa đất đai của các hàng hóa là công trình, vật kiến trúc khác. Mặt khác, đất đai là loại tài nguyên quốc gia không thể thay đổi về diện tích, do đó hàng hóa bất động sản còn mang tính khan hiếm đặc biệt. +Cũng xuất phát từ vị trí cố định, hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt lớn, tức là không có hàng hóa bất động sản nào trên thị trường bất động sản là giống nhau, đặc tính này có được do hai yếu tố, thứ nhất: tính vị trí như nói ở trên, thứ hai, sự khác biệt về kiểu dáng, kiến trúc cũng như những công trình phụ đi kèm. +Mặc dù mang tính cá biệt lớn, nhưng các hàng hóa bất động sản lại chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặc biệt là trong các trường hợp thay đổi kết cấu hạ tầng kỹ thuật, những công trình xây dựng lớn, quy mô được thực hiện…thì các bất động sản khác liền kề cũng chịu tác động ngay về mặt giá cả. +Ngoài ra, hàng hóa bất động sản còn chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách pháp luật và kinh tế của Nhà nước, đặc điểm này cũng xuất phát từ đặc điểm hàng hóa đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản đều tác động mạnh đến các hoạt đồng kinh tế-xã hội khác, do đó, vấn đề về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm đến mức thấp nhất những tác động xấu đến nền kinh tế, đồng thời cũng có thể phát huy đến mức tối đa những nguồn lực có được hoặc sinh ra từ thị trường bất động sản. 1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản. 18 Các đặc trưng về giá bất động sản: -Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, tuy nhiên do đây là loại hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả bất động sản mang một số đặc trưng khác biệt với các loại hàng hóa khác như: + Giá cả bất động sản được xác định trong những giao dịch cụ thể và khác biệt. Đặc trưng này do tính cá biệt của bất động sản và những người tham gia giao dịch tạo nên. + Mang tính khu vực sâu sắc. + Trong dài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là loại tài nguyên có giới hạn. + Giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, do đó, giá bất động sản chỉ có giá trị tại thời điểm định giá. Các yếu tố tác động đến giá cả hàng hóa bất động sản: - Đứng ở góc độ vĩ mô, những yếu tố tác động chủ yếu đến giá bất động sản như: +Các quy định về sở hữu, sử dụng, thuê, chuyển nhượng bất động sản của Nhà nước trong từng thời kỳ. +Các chính sách và nghĩa vụ tài chính do Nhà nước quy định có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…), các chính sách này có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nên cũng tác động đến giá bất động sản. +Nhà nước hoạch định và công bố các quy hoạch về sử dụng đất đai cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường. 19 + Ngoài ra còn có các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương như yếu tố về tổng sản phẩm quốc dân, mức thu nhập bình quân đầu người hay mức tiết kiệm cá nhân và đầu tư. .. cũng đều ảnh hưởng đến giá bất động sản. +Các yếu tố tác động đến cung (tăng trưởng kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước trong các vấn đề về quy hoạch, cung cấp hàng hóa thuộc sở hữu Nhà nước) và đến cầu (tốc độ tăng dân số, thu nhập, sự thay đổi-dịch chuyển trong việc làm, nghề nghiệp hoặc tốc độ đô thị hóa….) cũng tác động đến những thay đổi về giá trên thị trường bất động sản. - Các yếu tố vi mô ảnh hưởng đến giá bất động sản như: +Chi phí tạo lập bất động sản +Tính hữu dụng của bất động sản, nhìn chung nếu bất động sản có tính hữu dụng cao (có thể sử dụng vào nhiều mục đích) thì giá càng cao. +Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Bất động sản ở những vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích sinh hoạt, kinh doanh…) thì có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao. +Hình dáng lô đất vuông vức, nở hậu, gần những mặt tiền lớn….thì có giá trị lớn hơn những lô đất hình dạng méo mó, tóp hậu…. Định giá hàng hóa bất động sản Định giá hàng hóa bất động sản là công việc hết sức khó khăn và phức tạp do thông thường bất động sản được kết hợp bởi hai yếu tố: đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với đất, do đó: giá cả của đất đai cũng phải bao gốm cả hai yếu tố trên, tuy nhiên: - Giá của vật kiến trúc, công trình khi tách riêng với đất đai thì ta có thể xác định được dựa trên việc tổng hợp các chi phí tạo lập, cải tạo công trình; tuy 20 nhiên trong một số trường hợp đặc biệt thì chi phí tạo lập chưa hẳn là giá trị của công trình, vật kiến trúc do đó là những chi phí liên quan đến kéo dài thời gian thi công không cần thiết hoặc do việc sữa chữa lại công trình do thi công sai… - Giá trị của đất đai nhìn chung khó xác định do nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố không mang tính định lượng như hình dáng, vị trí đất, sở thích, thị hiếu và quan trọng là mục đích sử dụng của người có nhu cầu. Mặc dù hiện nay, có nhiều phương pháp để định giá hàng hoá bất động sản như phương pháp so sánh, phương pháp thầu khoán, phương pháp lợi nhuận, phương pháp giá trị còn lại và phương pháp đầu tư (vốn hoá), tuy nhiên việc định giá vẫn phụ thuộc rất nhiều vào nhận xét chủ quan của người định giá bất động sản. 1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản Thông thường thị trường bất động sản có các hoạt động chủ yếu như sau: - Hoạt động mua - bán bất động sản: - Cho thuê bất động sản. - Thế chấp tài sản bất động sản: - Góp vốn liên doanh, liên kết. - Các hoạt động tư vấn, trung gian mua bán, định giá hàng hóa bất động sản. 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường. -Nhà nước. Trong thực tiễn, nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau: 21 +Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng các công trình liên quan. +Mặt khác bản thân Nhà nước cũng nắm trong tay nhiều tài sản công, trong các quá trình sắp xếp, cải tổ hoạt động của nền kinh tế, sẽ có những tài sản là bất động sản cần thanh lý, bán, cho thuê, đây cũng là nguồn hàng hóa quan trọng trên thị trường. -Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác: +Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua, họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như trên thị trường bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,… +Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, thì vai trò của họ là đặc biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động trên thị trường trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán, trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những bất động sản, bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc mua đất trống để tự cải tạo, đầu tư nâng cấp, sau đó thực hiện chuyển nhượng lại. -Người mua-bán thông thường họ thường là những người dân bình thường có nhu cầu mua, bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là: +Người mua đơn thuần bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú. 22 +Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác. +Vừa là người bán, vừa là người mua, có thể do nhu cầu chuyển nơi sinh sống. Đây là những đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản muốn nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh nhà ở. -Người môi giới: là những người tư vấn, cung cấp cho những người mua, bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch, mua bán bất động sản, nhờ họ mà hoạt động của thị trường bất động sản được trôi chảy. Các nhà môi giới này cũng đồng thời là nguồn có thể khai thác thông tin về các bất động sản khác trên thị trường mà các nhà thẩm định giá cần quan tâm. 1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Tác động của thị trường bất động sản đối với hoạt động nền kinh tế được xác định trong mối quan hệ tác động giữa các thị trường với nhau và giữa các thị trường đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân: -Xét trong mối quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng thì bất động sản có thể nói chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tích lũy tài sản cố định. Với đặc tính này bất động sản trở thành một thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc dân (GDP). Và như vậy, khi thị trường bất động sản “nóng” sẽ làm cho nền kinh tế phát triển với tốc độ cao và ngược lại, nó có thể tác động xấu đến tình hình kinh tế nếu hoạt động thị trường “đóng băng” đột ngột. -Động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động đến nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế. Dễ thấy nhất là thị trường máy móc, thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng, đây là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy…, và 23 các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Ngoài ra, dưới vai trò là đầu vào của các loại hoạt động sản xuất, kinh doanh trên tất cả các thị trường, sự biến động của hàng hoá bất động sản sẽ tác động mạnh đến các thị trường khác từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. -Do tính chất không bị hao mòn trong sử dụng và có thể được tái tạo lại, hàng hoá bất động sản là đất đai được sử dụng vào các quá trình sản xuất, kinh doanh và đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho ngành sản xuất nói riêng và cho toàn bộ nền kinh tế nói chung. -Thị trường bất động sản tác động vào thị trường lao động do việc sử dụng đất trồng trọt, chăn nuôi, hoặc việc xây dựng các tài sản bất động sản trên đất luôn luôn đòi hỏi phải huy động nguồn lực lao động tham gia. Khi cầu trên thị trường bất động sản tăng, việc tăng cung hàng hóa sẽ trông chờ một phần quan trọng vào việc tạo lập thêm những hàng hóa bất động sản mới. Điều này mở ra triển vọng tạo thêm chỗ làm việc mới để thu hút lao động xã hội. Ngược lại, khi cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì việc sa thải công nhân trực tiếp sản xuất ra tài sản bất động sản, lao động tạo ra những sản phẩm cung cấp cho quá trình tạo lập bất động sản …là điều khó tránh khỏi, vấn đề này làm phát sinh những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội phải giải quyết. -Tác động của thị trường bất động sản còn lan tỏa sâu vào thị trường tài chính-tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với phần lợi nhuận thu được từ kinh doanh bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền ra khỏi ngân hàng, hoặc có thể đàm phán với ngân hàng để được vay thêm đầu tư vào bất động sản, tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng lẫn phía cung tín dụng. Ở những trạng thái bình thường thì thị trường bất động sản và thị 24 trường tài chính-tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch bất động sản luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ khác. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính-tiền tệ đứng giữa người mua và người bán bất động sản để giúp họ thanh toán các khoản tài chính với nhau một cách nhanh chóng, an toàn và hiệu quả. Ở mức phức tạp hơn, tổ chức tài chính- tiền tệ có thể cho bên mua vay một khoảng tài chính nhất định để thanh toán cho bên bán, hoặc có thể cho bên bán vay để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở tầm cao hơn, các tổ chức tài chính-tiền tệ đầu tư trực tiếp độc lập hoặc liên kết đầu tư với các tổ chức kinh doanh bất động sản cùng sở hữu, mua bán tài sản hàng hóa bất động sản trên thị trường. 1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động. 1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường. Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy sẽ dễ dàng phát sinh những hạn chế sau: -Sự khai thác, tận dụng nguồn tài nguyên đất đai vào các hoạt động sản xuất kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận sẽ phá vỡ cấu trúc của nền kinh tế do hiện tượng dịch chuyển mục đích sử dụng đất theo lợi ích cục bộ, đến lúc nào đó sẽ tiến đến xóa bỏ các ngành nghề mà việc sử dụng đất đai, bất động sản nói chung không mang lại hiệu quả cao so với một số lĩnh vực khác. -Nhà nước sẽ gặp khó khăn trong việc điều tiết nền kinh tế theo mục tiêu do gặp khó khăn trong điều động nguồn lực bất động sản phục vụ cho kế hoạch phát triển chung. 25 -Sự lan tỏa xấu từ thị trường bất động sản khi xảy ra tiêu cực đến các thị trường khác có liên quan trong toàn bộ nền kinh tế sẽ nhanh chóng hơn do thiếu sự kiểm soát, ngăn chặn và hỗ trợ từ lực lượng trung tâm. -Giá cả bất động sản trên thị trường dao động không kiểm soát, dễ bị lũng đoạn và bị những đợt sốt “nóng”, “lạnh” đột ngột ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất kinh doanh các trên thị trường khác -Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ làm giá cả hàng hoá biến động theo hướng không kiểm soát được. Tình trạng này xuất hiện trên thị trường bất động sản sẽ tạo nên những tác động tiêu cực lớn hơn rất nhiều so với trên các thị trường hàng hoá khác xuất phát từ cung hàng hoá bất động sản là cố định, việc tăng lượng hàng hoá trên thị trường ngay lập tức nhằm mục đích hạ sốt thị trường là không thể, vì thế dễ dẫn đến tình trạng khủng hoảng nền kinh tế. Ngoài ra, việc đầu cơ, găm giữ hàng hoá bất động sản còn tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất đai vào sản xuất của các ngành sản xuất khác, làm cho đất đai không phát huy được vai trò tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế. 1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản. Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động thuần tuý theo cơ chế thị trường, có thể thấy sự cần thiết tồn tại một lực lượng trung tâm đóng vai trò điều phối, tác động vào các hoạt động của thị trường bất động sản nhằm phát huy tính tích cực đồng thời tạo ra các chính sách, quy tắc hoạt động triệt tiêu những tiêu cực phát sinh trong quá trình hoạt động của thị trường. Với những công cụ pháp luật có được, Nhà nước là chủ thể duy nhất có thể tác động và điều tiết đến thị trường bất động sản một cách tích cực nhất. Tuy nhiên, vấn đề cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên tác động vào những lĩnh vực nào, và 26 những lĩnh vực nào nên để thị trường tự quyết định theo nguyên tắc “bàn tay vô hình”. Cũng xuất phát từ những đặc điểm riêng biệt của hàng hoá và thị trường bất động sản mà Chính phủ của mỗi quốc gia có những hình thức tác động riêng, nhưng nhìn chung Chính phủ của các quốc gia trên thế giới sẽ tác động vào thị trường bất động sản trên các khía cạnh sau: *Pháp lý, Nhà nước sẽ tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường để thị trường bất động sản có thể hoạt động hiệu quả. Công việc tạo khung các quy định pháp lý này có thể bao gồm: +Xác định rõ cấu trúc sở hữu, sử dụng đối với cá nhân, dòng họ, các tổ chức hoạt động vì lợi nhuận, phi lợi nhuận hoặc của các cơ quan nhà nước,…. +Quy định các chủ thể có quyền tham gia thị trường bất động sản, quyền hạn và các nghĩa vụ của từng bên như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thế chấp, cầm cố, cho thuê, phát mãi …đối với tài sản là bất động sản. +Tạo các quy trình mua bán và cơ chế thanh toán bất động sản, trình tự giải quyết tranh chấp và vai trò của các cơ quan nhà nước trong giải quyết tranh chấp; + Tạo các quy định pháp lý về tài chính nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, cạnh tranh công khai, chống các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường; điều tiết hiệu quả hoạt động của thị trường. *Quản lý, Nhà nước sẽ xây dựng một hệ thống quản lý bất động sản dựa trên các tiêu chí: +Ranh giới bất động sản. +Tình trạng sở hữu, sử dụng và các quyền thụ hưởng của các cá nhân và tổ chức tham gia thị trường. 27 *Thiết lập một hệ thống thông tin về bất động sản. 1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 1.3.1.Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản. Chính sách tài chính được xem là một trong những công cụ mà nhà nước có thể sử dụng để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản, đây cũng là công cụ nhà nước dùng điều tiết hiệu quả nguồn lực quan trọng và quý hiếm của quốc gia trong quá trình phát triển nền kinh tế. Tài chính nôm na có nghĩa là “tổng thể các quan hệ kinh tế dưới hình thức giá trị” (Các-Mác). Vậy các chính sách tài chính áp dụng với thị trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trường sao cho đạt hiệu quả cao nhất. 1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản -Chính sách thuế và phí liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản là chính sách điều tiết giữa lực lượng trung tâm “Nhà nước” đối với các chủ thể còn lại trên thị trường trên quan điểm: đất đai là tài sản quí hiếm của quốc gia, Nhà nước với vai trò trung tâm điều tiết các hoạt động của nền kinh tế sẽ tác động đến quá trình phân phối và sử dụng nguồn lực này một cách hiệu quả. -Chính sách tiền thuê đất là chính sách Nhà nước áp dụng khi cho thuê đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân khác. -Ngoài ra còn chính sách liên quan đến chi tài chính: chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích an ninh quốc gia, mục đích công cộng, phát triển kinh tế. 28 1.3.3.Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế -Chính sách tài chính đóng vai trò là công cụ giúp nhà nước điều tiết hiệu quả các hoạt động trên thị trường bất động sản, tạo điều kiện thị trường phát triển lành mạnh, đồng thời cũng nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ lũng đoạn thị trường. -Thúc đẩy nhanh quá trình tạo lập bất động sản bằng các chính sách tài chính liên quan đến cung cấp vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tính hợp lý trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm cung cấp nhanh nhất đất “sạch” cung cấp cho các dự án đầu tư. -Thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế Nhà nước liên quan đến vấn đề: thu hút đầu tư, ổn định-khuyến khích sản xuất kinh doanh, phát triển các ngành nghề mục tiêu… -Ngoài ra, chính sách tài chính được xem là một công cụ hiệu quả để Nhà nước tác động vào các hoạt động sử dụng đất, kích thích các hoạt động sử dụng đất hiệu quả tạo giá trị gia tăng từ đất vào quá trình tăng trưởng của nền kinh tế. 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY. 2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua: Trước khi đi vào đánh giá thực trạng các chính sách tài chính đối với các hoạt động trên thị trường bất động sản, chúng ta cũng cần có cái nhìn khái quát về quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua, đồng thời nhìn nhận kết quả đạt được cũng như những tồn tại của thị trường từ đó thấy được những tác động từ chính sách tài chính đến hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản của Việt Nam như thế nào. 2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản: Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta có thể chia ra hai thời kỳ: -Thời kỳ trước khi bước vào công cuộc đổi mới nền kinh tế (từ 1987 trở về trước). -Thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa (từ 1987 đến nay). Có thể thấy, thị trường bất động sản ở nước ta hình thành từ trước thời kỳ đổi mới kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thì thị trường bất động sản còn sơ khai, các hoạt động trên thị trường đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống do không được sự công nhận của Nhà nước. Mặc dù không được sự công nhận của Nhà nước nhưng hoạt động trên thị trường bất động sản ở Việt Nam đã gia tăng về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế-xã hội. Từ khi nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập 30 trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và từ khi Luật Đất đai ra đời, thị trường bất động sản nước ta càng phát triển nhanh hơn. 2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản trong thời gian qua Sự đóng góp của thị trường bất động sản trong giai đoạn này được thể hiện trên các mặt: -Thị trường quyền sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển với vai trò là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều ngành và lĩnh vực của nền kinh tế phát triển như công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, các loại hình dịch vụ, du lịch…. -Thị trường nhà ở phát triển nhanh góp phần thúc đẩy các hoạt động đầu tư phát triển (cả đầu tư trong và ngoài nước) đã từng bước cải thiện nhu cầu về chỗ ở của người dân, làm thay đổi nhanh nền kinh tế và xã hội của Việt Nam, ngoài ra sự phát triển này cũng góp phần huy động được một số lượng vốn lớn trong dân đưa vào sử dụng trong nền kinh tế. -Phát triển thị trường bất động sản đã thúc đẩy sự phát triển của các đô thị và vùng nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại hơn. -Thông qua thực tế vận hành của thị trường bất động sản đã giúp cho công tác quản lý Nhà nước và thể chế thị trường bất động sản cũng hình thành và dần hoàn thiện theo nhằm phù hợp với nhu cầu phát triển và hội nhập. 2.1.3.Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua: Thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất động sản trên thị trường cho thấy bên cạnh những đóng góp tích cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở nước ta còn bộc lộ những nhược điểm và những khuyết tật như sau: 31 *Những tồn tại về cung, cầu trên thị trường bất động sản: Cung và cầu về bất động sản trên thị trường không gặp nhau, quản lý kém hiệu quả của Nhà nước đã dẫn đến tình trạng đầu cơ gia tăng, đẩy giá bất động sản gia tăng một cách bất hợp lý làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, nhũng nhiễu. Tình trạng này đã từng kéo dài trong nhiều năm nhưng Nhà nước chưa có giải pháp can thiệp nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội cả về số lượng, chất lượng và chủng loại bất động sản dẫn đến tình trạng “sốt” nhà, đất, hoạt động đầu cơ bất động sản trở nên phổ biến ở nhiều địa phương, nhất là ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội. *Những tồn tại về giao dịch trên thị trường bất động sản: Hiện chưa thống kê được tỷ lệ các giao dịch không thông qua hệ thống đăng ký của Nhà nước (giao dịch chính thức) nhưng theo Bộ Xây dựng cho đến thời điểm hiện nay có đến gần 80% các bất động sản trên thị trường chưa được cấp giấy phép về sử dụng đất. Điều này cũng có nghĩa là tồn tại một tỷ lệ % tương ứng số bất động sản không thể giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước không thể kiểm soát được việc mua, bán, cho thuê, tình hình sử dụng các bất động sản này, và ngân sách còn bị mất đi một khoảng thu lớn từ các loại thuế và lệ phí liên quan. *Những tồn tại về quản lý Nhà nước: Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. 32 Các hoạt động kiểm soát của các cấp địa phương còn buông lỏng, không theo sát được các diễn biến giao dịch bất động sản trên thị trường đã tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm gia tăng nhanh chóng gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước. 2.1.4.Nguyên nhân tồn tại: -Tình trạng thả nổi vấn đề nhà ở cho thị trường tự do quyết định, không có sự can thiệp của Nhà nước đã làm cho thị trường bất động sản thật sự mất trật tự trong thời gian qua từ vi phạm kế hoạch quy hoạch chung, giao dịch không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước, đến các hoạt động đầu cơ làm lũng đoạn thị trường. -Cơ cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố của thị trường được hình thành một cách tự phát mà không chờ các quy định của Nhà nước, nhiều thành tố đã có nhưng chưa hoàn thiện. So với cơ cấu thị trường bất động sản hoàn chỉnh thì thị trường bất động sản nước ta còn chậm hình thành các tổ chức định giá, tư vấn về bất động sản và giao dịch bất động sản, các tổ chức bảo hiểm và hệ thống thông tin bất động sản chưa hoạt động phục vụ cho thị trường. -Có thể nói, sự chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các hoạt động ngầm trên thị trường bất động sản hiện nay. Bên cạnh đó, sự không phù hợp trong các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản cũng góp phần tạo nên thực trạng trên -Ngoài ra, các quy định cấp vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng đối với các hoạt động liên quan đến bất động sản cũng còn hạn chế khả năng sử dụng “kép”của bất động sản. 33 -Chính sách giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã được áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu của Nhà nước, chính vì thế sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đã tạo những khe hở lớn trong thu chi ngân sách và cũng là nguyên nhân của các hiện tượng đầu cơ, tiêu cực trong bộ máy quản lý Nhà nước về bất động sản. Qua các phân tích trên, ta thấy chính sách tài chính đóng vai trò lớn trong việc lập lại trật tự, ổn định lại thị trường bất động sản đồng thời giúp Nhà nước quản lý thị trường này một cách hiệu quả, khơi dậy tốt hơn khả năng vốn có của thị trường bất động sản đối với sự phát triển của nền kinh tế. 2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản Chúng ta không phủ nhận những đóng góp của Luật Đất đai 1993 đối với việc công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, ban hành quy định các chính sách tài chính về bất động sản một cách kịp thời mà điển hình nhất là chính sách liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, chính sách thu tiền sử dụng đất…, tuy nhiên, thực tế luôn sinh động và biến đổi không ngừng, trong khi các chính sách thì chậm sửa đổi, vì vậy theo thời gian các chính sách này không còn đáp ứng được các nhu cầu thực tiễn cuộc sống, và vì thế nó đã tạo không ít những trở ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản chính quy trong thời gian qua. 2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất đai 2003: Các chính sách tài chính được áp dụng thời kỳ trước khi ban hành Luật Đất đai 2003 gồm: 34 +Chính sách liên quan đến thuế (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất) +Lệ phí trước bạ. +Tiền thuê đất +Thu tiền sử dụng đất +Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế.…. Đây là các chính sách tác động đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường; riêng hai loại thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất: chủ yếu được sử dụng nhằm gia tăng sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp nói chung. 2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp. *Quan điểm áp dụng: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước áp dụng chủ yếu: tăng cường quản lý nhà nước, khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm và điều tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất vào mục đích sản suất nông nghiệp vào ngân sách nhà nước, đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất. Số tiền thuế phải nộp được xác định dựa trên tích của 3 nhân tố: diện tích đất, định suất thuế, giá thóc: Tiền nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp = diện tích đất nông nghiệp X Định suất thuế X Giá thóc. 35 Với định suất thuế là số kg thóc quy định cho từng hạng đất cụ thể (Nghị định 74/Chính phủ ngày 25/10/1993 về thi hành chi tiết Luật Thuế Sử dụng đất nông nghiệp) và giá thóc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. -Những bất hợp lý nảy sinh: +Giá thóc tính thuế không đồng nhất giữa các địa phương đã tạo sự không công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân, nhất là tại các khu vực giáp ranh. Ví dụ: Ủy ban nhân thành phố Hồ Chí Minh quy định giá thóc tính thuế là 1.200đ/kg thóc, vùng Long An lân cận lại có giá thóc là 1.500đ/kg, các vùng khác có vùng lên đến 1.700đ/kg thóc, nghịch lý phát sinh khi người dân ở 2 vùng cạnh nhau lại có mức đóng góp khác nhau, trong khi đất nông nghiệp cùng hạng ở khắp nơi trong cả nước đều có tính năng sử dụng như nhau. +Căn cứ tính thuế trên thực chất thu dựa vào hoa lợi trên đất, điều này không khuyến khích nông dân cải tạo đất, tăng năng suất và thay đổi cơ cấu cây trồng. -Các tác động: Như đã đề cập, đây là loại thuế được áp dụng nhằm tăng cường quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp, tuy nhiên đối với cách tính thuế cũ trong điều kiện thị trường bất động sản đã thay đổi nhiều, đất đai đã có giá cả thì các hạn chế trên không có tác dụng giúp Nhà nước quản lý một cách toàn diện phần diện tích đất nông nghiệp trong cả nước, mặt khác nó không tạo động cơ để người sử dụng đất cải tạo đất, nghiên cứu gia tăng năng xuất cây trồng, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ…tác động kềm hãm sự phát triển của nền nông nghiệp với gần 70%dân số là nông dân. 36 2.2.1.2.Lệ phí trước bạ: Quan điểm áp dụng: Lệ phí trước bạ là khoảng phí mà người nhận quyền sở hữu nhà, hoặc quyền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng. -Mục tiêu chủ yếu của quy định về lệ phí là nhằm tăng cường quản lý đăng ký tài sản bất động sản với nhà nước. -Lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản theo giá tại các quy định hiện hành của Nhà nước, như vậy: Mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất = diện tích nhà, đất X Giá đất, giá nhà X tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ Trong đó: *Diện tích đất phải chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích đất thực tế trong khuông viên của tổ chức, cá nhân được phép đăng ký sử dụng; diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà, kể cả diện tích công trình phụ kèm theo. *Giá đất, nhà tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. *Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ theo Nghị định 193/CP là 1% đối với nhà, đất nhưng mức nộp khống chế không quá 500 triệu đồng đối với một tài sản. Những hạn chế: Lệ phí trước bạ là loại phí trùng, bởi lẽ người bán đã đóng tiền chuyển quyền nhưng người mua lại phải đóng thêm một khoảng tiền để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu mà thực chất là cấp giấy chứng nhận. 37 Nếu đất, nhà và các công trình vật kiến trúc nói chung được xem là hàng hoá của một thị trường thì việc trao đổi thành công dựa trên cơ sở ngang giá trị giữa người mua và người bán cũng đồng nghĩa với việc đã hoàn tất việc chuyển quyền, tuy nhiên do đất đai và nhà, vật kiến trúc lại là những loại hàng hoá đặc biệt do đó nó còn chịu sự điều tiết của Nhà nước. Chính vì vậy, mặc dù giao dịch mua bán đã hoàn tất nhưng việc xác nhận quyền sở hữu phải qua giai đoạn trung gian: xác nhận của Nhà nước, ở giai đoạn này Nhà nước sẽ tiến hành xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng mới cho người mua đồng thời huỷ bỏ quyền này đối với người bán. Đây thuần tuý là công việc quản lý hành chính nhà nước, do đó không nhất thiết phải chịu bằng một tỷ lệ %của giá trị tài sản. Và tác động: Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ mặc dù thấp (1%), như cùng với tỷ lệ 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất đã làm hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường phải chịu tổng cộng mức 5%trên mức giá do Nhà nước quy định, tỷ lệ nộp này được xem là khá lớn khi chỉ để thực hiện động tác chuyển quyền và đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu mới. Chính vì thế, mức nộp này đang là rào cản các hoạt động giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản. Đứng ở góc độ Nhà nước, tỷ lệ thu 5% này có thể mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, nhưng tổng quát trên toàn thị trường, khi các hoạt động chuyển nhượng thực hiện dưới hình thức trao tay, không qua cơ quan quản lý của Nhà nước thì khoản thất thu ngân sách còn lớn hơn rất nhiều lần. 2.2.1.3.Thuế nhà đất -Quan điểm áp dụng: Thuế nhà, đất là loại thuế đánh vào nhà, đất ở, đất xây dựng công trình. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 1 Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, Nhà nước 38 “ tạm thời chưa quy định về thuế nhà ”. Như vậy cho đến thời điểm hiện nay chỉ có Nghị định 94/NĐ-CP ngày 25/8/1994 về thi hành Pháp lệnh Thuế nhà đất và thông tư 83/TC-TCT ngày 07/10/1994 về hướng dẫn thi hành Nghị định 94/NĐ- CP. Cũng giống như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất là loại chính sách liên quan đến quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất ở, đất xây dựng; đồng thời tạo sự công bằng trong sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp người dân. Cơ sở xác định tiền thuế dựa vào các yếu tố: diện tích đất, mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng, bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp, hệ số phân bổ theo tầng (đối với nhà cao tầng nhiều hộ ở, chung cư…) Thuế nhà đất = diện tích đất x Mức thuế sử dụng đất nông nghiệp X bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp X Hệ số phân bổ theo tầng -Những vấn đề tồn tại: +Đây là loại thuế tác động chủ yếu vào loại đất không là đất nông nghiệp nhưng cơ sở tính thuế lại gắn đất nông nghiệp, như vậy những hạn chế về áp dụng giá thóc tính thuế khi xác định giá thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng tồn tại khi xác định thuế nhà đất. +Hạng đất làm cơ sở tính thuế được xây dựng từ 1993 (nghị định 73/Chính phủ ngày 25/10/1993), có hiệu lực trong 10 năm (điều 7 Nghị định 73/CP), đến nay đã quá lạc hậu so với quá trình đô thị hoá, nhiều vùng nông thôn đã trở thành đô thị, nhưng những tiêu chuẩn điều chỉnh mức giá tính thuế không theo kịp với sự biến động đất đai trên thị trường. -Các tác động: 39 Tương tự thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất chủ yếu liên quan đến quản lý Nhà nước về đất ở, đất xây dựng. Tuy nhiên thực tiễn thị trường bất động sản đã phát triển xa so với cách đây 10 năm, đất đai đã có giá; giá đất ở, đất xây dựng tại đô thị gấp hàng trăm, thậm chí hàng ngàn lần đất nông nghiệp tại nông thôn trong khi theo quy định hiện hành thuế nhà đất tính tối đa bằng 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp điều này đã dẫn đến tình trạng bất hợp lý và thất thu ngân sách Nhà nước. 2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất -Quan điểm áp dụng Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đành vào hành vi chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Mục đích sử dụng loại thuế này: +Tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất đai của các chủ thể trong toàn xã hội. +Hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (chủ yếu từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp). +Điều tiết thu nhập của những người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. +Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Xác định mức chịu thuế trên 3 nhân tố: diện tích chuyển quyền sử dụng đất, giá đất và thuế suất. Thuế chuyển quyền sử dụng đất = diện tích đất chuyển quyền x Giá đất x thuế suất Trong đó, giá đất tính thuế là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, hoặc là giá trúng đấu giá; Thuế suất 2% đối với các loại đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở và đất xây dựng. -Những vấn đề tồn tại. +Với mục đích điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế gián thu, hay nói cách khác đây là loại thuế đánh vào thu nhập có được khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giá tính thuế dựa vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, như vậy bất luận lời lỗ, người chuyển quyền sử dụng đất đều phải nộp 2- 40 4% (diện tích x giá đất), đây là điều bất hợp lý đối với người nộp thuế vì phương thức tính chưa thể hiện đúng mục đích của loại thuế này. +Quy định giá tính thuế là giá trúng đấu giá (thường tương đương với giá giao dịch thực tế trên thị trường) sẽ tạo bất hợp lý nếu có một bất động sản kề bên được chuyển nhượng và xác định giá chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trong khi giá này luôn thấp rất nhiều lần so giá giao dịch trên thị trường. -Các tác động: Đối với mức thuế suất 4%(đất ở, đất xây dựng và các loại đất khác) được xem là mức thấp so thuế suất 20% vào năm 1994 khi Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất mới ra đời. Tuy nhiên căn cứ tính thuế (giá đất) bất hợp lý đã góp phần hình thành các giao dịch ngầm trên thị trường. Chấp nhận việc mua bán không thông qua quản lý Nhà nước, không đóng phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định cũng đồng nghĩa người mua có trong tay tài sản bất hợp pháp; đứng về phía thị trường, tồn tại loại tài sản là bất động sản nhưng không thể trở thành hàng hoá trên thị trường chính thức do tính không hợp pháp của nó. Có thể nói những giao dịch ngầm như thế (theo thống kê của Bộ Xây dựng, chiếm đến 80% tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường) đã tác động mạnh đến hoạt động của thị trường trong thời gian qua, thứ nhất, đã hạn chế nguồn hàng hoá cho thị trường, thị trường hoạt động với số ít những tài sản hợp pháp (khoảng 20% tổng lượng giao dịch) đã không tạo nên được một thị trường bất động sản sôi động, đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước trong thời gian qua; thứ hai, khác với thị trường phi chính thức khác, thị trường bất động sản phi chính thức có những tác động tiêu cực đến nền kinh tế do sự liên hệ vốn có của nó đối với các thị trường khác, đồng thời chính sự không kiểm soát về lượng giao dịch bất 41 động sản trên thị trường của Nhà nước đã góp phần cho hoạt động đầu cơ xuất hiện, gia tăng và gây ra các cơn sốt” nóng” trên thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. 2.2.1.5.Tiền thuê đất: -Quan điểm áp dụng: Năm 1990, Bộ Tài chính đã ban hành chính sách về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các dự án đầu tư nước ngoài, năm 1995, quy định về tiền thuê đất áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Theo quy định hiện hành, tiền thuê đất được chia thành hai khu vực: +Khu vực đầu tư nước ngoài: giá thuê đất, mặt nước, mặt biển được xác định bằng ngoại tệ (đôla Mỹ); có phân biệt giữa đất ở đô thị với đất ở nông thôn; trong đô thị đơn giá thuê lại phân biệt giữa các loại đô thị; trong nông thôn, đơn giá thuê đất phân biệt theo các vùng khác nhau. Theo quyết định 189/QĐ-BTC ngày 24/11/2000, giá thuê đất đối với khu vực đầu tư nước ngoài được xác định theo khung (giá tối thiểu; giá tối đa), các địa phương căn cứ vào khung giá do Bộ Tài chính quy định để xác định đơn giá thuê đất của từng dự án cụ thể. +Khu vực trong nước: giá thuê đất được xác định theo một tỷ lệ %giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: hiện đang áp dụng tỷ lệ 0,5%cho lĩnh vực sản xuất vật chất, 0,7% cho lĩnh vực thương mại, dịch vụ. Từ năm 1995 đến nay, nhiều địa phương trong cả nước chưa có điều chỉnh giá đất; giá thuê đất cũng chưa được điều chỉnh, mức giá thuê đất bình quân trong cả nước là 510đ/m2 . Theo chính sách hiện hành, cùng với việc nộp tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển các doanh nghiệp còn phải bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Do đó, để thu hút vốn đầu tư, một số địa phương đã quy định tiền thuê đất thấp 42 hơn so với quy định của Bộ Tài chính hoặc có chính sách bồi thường hỗ trợ cho doanh nghiệp. -Những vấn đề tồn tại Mặc dù mức đóng góp vào ngân sách từ tiền thuê đất luôn tăng trong các năm (năm 2000: 390tỷ đồng, năm 2001: 442tỷ đồng, năm 2002: 459tỷ đồng, năm 2003: 470tỷ đồng, năm 2004: 843tỷ đồng), ngoài ra còn tạo nguồn vốn gần 4 tỷ đôla Mỹ trong góp vốn đầu tư liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân nước ngoài (- nguồn Bộ Tài chính-), tuy nhiên chính sách này cũng có những hạn chế khá lớn như: +Các quy định về xác định tiền thuê đất của Bộ Tài chính (khu vực trong nước và khu vực đầu tư nước ngoài) nhìn chung khá phức tạp (phải xác định nhiều yếu tố) do đó các doanh nghiệp không thể tự mình xác định ngay chi phí thuê đất khi lập dự án đầu tư. +Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp vừa phải trả tiền thuê đất, vừa phải trả tiền bồi thường là bất hợp lý dẫn đến chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp quá lớn. Chi phí cho bồi thường, giải toả (bao gồm giá trị đất và tài sản trên đất) thường tương đương với giá giao dịch trên thị trường (đây là trường hợp doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân) nhưng doanh nghiệp không có quyền sử dụng vô thời hạn với khu đất mà phải ký hợp đồng thuê đất có thời hạn với Nhà nước, tự xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hoàn trả lại đất cho Nhà nước khi đến hạn. +Chính sách tiền thuê đất hiện còn phân biệt giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 43 +Giá thuê đất thấp hơn rất nhiều so với giá thuê trên thị trường. Qua theo dõi giá thuê trên thị trường, hiện mức cho thuê đối với các dự án đầu tư nước ngoài bằng khoảng 10%giá thuê trên thị trường (nguồn tự tổng hợp). -Các tác động: +Do không thể tự xác định ngay giá thuê đất nên các doanh nghiệp không chủ động trong việc xác định chi phí tiền thuê đất khi lập dự án đầu tư. + Quy định về phải chi trả bồi thường, giải toả khu đất, tự đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và đóng tiền thuê đất cho Nhà nước hằng năm đã làm tăng chi phí của doanh nghiệp, không khuyến khích đầu tư nước ngoài (do có sự so sánh chi phí thuê đất với các nước trong khu vực). +Việc phân biệt chính sách thuê đất đối với trong nước và ngoài nước gây bất bình đẳng về nghĩa vụ giữa những đối tượng được Nhà nước cho thuê đất. +Giá thuê đất áp dụng cho các đối tượng trong nước thấp hơn rất nhiều lần so với giá cho thuê trên thị trường. Vấn đề này sẽ tác động đến sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả, không khuyến khích được đưa đất vào sản xuất, khai thác giá trị gia tăng từ đất. Ngoài ra, giá thuê đất rẻ còn làm gia tăng tình trạng cho thuê lại theo giá thị trường nhằm hưởng chênh lệch, gây thất thu ngân sách Nhà nước, đồng thời Nhà nước không quản lý được thực trạng sử dụng đất công. 2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất -Quan điểm áp dụng. Mục đích của chính sách này nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, hạn chế sự tuỳ tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, khuyến khích người sử dụng đất tiết kiệm. Căn cứ xác định tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất: 44 Tiền sử dụng đất = diện tích x Giá đất Tuy nhiên theo quy định tại Nghị định 38/2000/NĐ-CP phủ ngày 23/8/2000 và thông tư hướng dẫn 115/2000/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất: các đối tượng khác nhau trong một số trường hợp khác nhau sẽ có mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau: +Đối với đất được Nhà nước giao: mức nộp tiền sử dụng đất là 100% nếu không thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, không thấp hơn 10% nếu thực hiện bồi thường. +Đối với đất chuyển mục đích sử dụng:mức nộp tiền sử dụng đất 40% đối với diện tích đất trong hạn mức và trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, tự chuyển mục đích sử dụng trước 15/10/1995; mức nộp 100% đối với đất ngoài hạn mức, đất tự chuyển mục đích sử dụng sau 15/10/1995 và chuyển đất thuê sang giao đối với các tổ chức sử dụng đất; +Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đối với đất ở trong hạn mức nộp 20%tiền sử dụng đất nếu sử dụng ổn định từ 18/12/1980 (đất đô thị) và 31/5/1990 (đất khu dân cư nông thôn) đến 15/10/1993, sau 15/10/1993 nộp 100%; nộp 40% đối với đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng trước đó không có giấy tờ hợp lệ; nộp 100% đối với đất ở ngoài hạn mức. +Trường hợp thanh lý, hoá giá nhà thuộc sở hữu Nhà nước: trước 05/7/1994: nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức sau khi trừ diện tích gắn liền với nhà ở, 100% tiền sử dụng đất đối với đất ngoài hạn mức; sau 05/7/1994: nộp 40% đối với diện tích trong hạn mức, 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích ngoài hạn mức đất ở và 10% đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở. -Những vấn đề tồn tại: 45 Điểm bất hợp lý lớn nhất là những người đang sinh sống ổn định vẫn phải đóng tiền sử dụng đất, chẳng khác nào họ phải mua lại chính mảnh đất mình đang ở. Càng bất hợp lý hơn là sau năm 1993, Luật Đất đai mới ra đời và theo đó khái niệm tiền sử dụng đất cũng mới xuất hiện, nhưng lại mang tính hồi tố đối với tất cả những trường hợp trước năm 1993. Thật ra nếu cùng là đất không có giấy tờ, khó mà phân định đã sử dụng trước năm 1980, 1993 hay sau 1993, chỉ có thể thông qua phường xã xác nhận, nhưng cũng chính từ đây, đã phát sinh rất nhiều mánh lới chạy lùi ngày sử dụng để miễn giảm tiền sử dụng đất. Ngoài ra, quy định không thống nhất trong áp dụng giá tính thuế cũng tạo sự không công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Quy định giá đất tính thuế theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (tại thành phố Hồ Chí Minh là quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995) đã cách ly quá xa so với giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường; trong khi đó, giá tính tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá là giá trúng đấu giá (Điểm 2, Điều 4, Chương II, Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000), giá khởi điểm trong đấu giá lại thường được xác định theo giá trị thực tế trên thị trường, như vậy mức chênh lệch giữa giá áp dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và giá trúng đấu giá sẽ rất cao. Mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tính tiền sử dụng đất hiện đang ở mức rất thất so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường, cá biệt có nơi chỉ bằng khoảng 10%giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Đây là kẻ hở lớn đối với các đối tượng xin được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Nghị định 87/CP sau đó chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất này với giá đất thực tế trên thị trường nhằm hưởng chênh lệch giá, mức chênh lệch lớn nhất có thể lên đến 46 90%giá chuyển nhượng thực tế (tại thành phố Hồ Chí Minh, tại thời điểm 1995, giá đất được ban hành chỉ bằng 30-40%giá giao dịch thực tế trên thị trường, sau 2-3 đợt tăng giá, giá đất theo quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT bằng chưa đến 10% giá thực tế trên thị trường). Chỉ cho phép khấu trừ chi phí bồi thường tối đa bằng 90%tiền sử dụng đất phải nộp. -Các tác động: Những bất hợp lý về thời gian áp dụng tính tiền sử dụng đất nêu trên đã góp phần tạo ách tắc lớn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân (hiện vẫn còn hơn 80% cư dân đô thị chưa được cấp giấy đỏ (quyền sử dụng đất), giấy hồng (quyền sở hữu nhà, đất). Chính vấn đề này đã đẩy một lượng lớn tài sản là bất động sản không đủ tiêu chuẩn hàng hoá ra khỏi thị trường bất động sản; Nhà nước cũng không kiểm soát được lượng bất động sản lớn này, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản phi chính thức (thị trường ngầm) trong thời gian vừa qua. Việc khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền sử dụng đất phải nộp là hợp lý, tuy nhiên với mức khấu trừ tối đa 90%tiền sử dụng đất phải nộp đã ảnh hưởng lớn đến người được giao đất, nhất là các doanh nghiệp, nhà đầu tư: chi phí phải chịu quá lớn, tương đương với giá mua quyền sử dụng đất trên thị trường. 2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Đây là chính sách áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các mục đích về an ninh, quốc phòng, công cộng, mục đích kinh tế. Ngoài việc đáp ứng mục đích của Nhà nước, việc thu hồi đất còn tác động đến quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi. Chính sách tài chính trong đền bù thiệt hại 47 không thoả đáng trong thời gian qua đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến trình giải phóng đất, tạo mặt bằng sạch thực hiện các dự án kinh tế phục vụ các mục tiêu phát triển của Nhà nước. -Quan điểm áp dụng. Căn cứ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất: +Việc đền bù thiệt hại đối với người sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. +Nguyên tắc được đền bù là bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. +Giá đất tính đền bù thiệt hại là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nếu giá này chưa sát với giá chuyển nhượng trên thị trường thì áp dụng một hệ số K phù hợp, sao cho giá bồi thường áp dụng tương đương với giá thị trường. +Đền bù đối với tài sản là nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất, riêng đối với nhà, công trình kiến trúc, tài sản gắn liền với đất, được đền bù theo mức thiệt hại thực tế: mức đền bù nhà, công trình kiến trúc = Giá trị hiện có của nhà, công trình kiến trúc + một tỷ lệ % trên giá trị hiện có của nhà, công trình kiến trúc. Nhưng mức đền bù không lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị nhà, công trình theo giá xây dựng mới, với kỹ thuật tương đương. Ngoài các mức được đền bù thiệt hại về đất, nhà, công trình kiến trúc, người có đất bị thu hồi còn được hưởng các khoản trợ cấp chuyển, ổn định sản xuất và đời sống. 48 -Những vấn đề tồn tại. +Hệ số nhân K theo quy định tại thông tư 145/1998/TT-BTC thực chất là hình thức xác định đền bù đất ở theo giá thị trường trong điều kiện giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời gian dài (trên10 năm) chưa điều chỉnh và ở mức thấp xa với giá đất giao dịch trên thị trường. Thực tế, tại thành phố Hồ Chí Minh, hệ số K áp dụng trong tính giá trị đền bù thiệt hại về đất có khi lên đến hơn 13 lần giá đất theo quy định tại địa phương (đơn giá đất đền bù dự án xây dựng chợ và khu nhà ở kinh doanh, phường Thới An, quận 12 vào tháng 10/2003 là 2.500.000đ/m2 trong khi đơn giá đất quy định tại quyết định 05/QĐ-UB ngày 01/4/1995 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là 180.000đ/m2 ). +Theo quy định, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sau khi thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi đất (với giá đất xác định là giá gần sát với giá thị trường) phải tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mức đóng tiền sử dụng đất này sẽ được khấu trừ vào tiền đã chi đền bù nhưng mức khấu trừ không vượt quá 90%tổng số tiền sử dụng đất phải đóng. Vấn đề phát sinh ở chỗ: giá đền bù thực hiện theo giá gần sát với giá thị trường, trong khi đóng tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường) điều này dẫn mức chênh lệch giữa chi phí đền bù và mức nộp tiền sử dụng đất phải nộp khá lớn. +Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng dự án, công trình đã được phê duyệt nên người bị thu hồi đất thường nhầm lẫn giữa mục đích sử dụng đất hiện tại và mục đích sử dụng đất của dự án, vì vậy dẫn đến đòi hỏi tiền bồi thường cao hơn giá trị thực của đất. 49 +Chưa có biện pháp san sẻ giữa những người được hưởng lợi từ việc giải phóng mặt bằng với những người phải di dời theo yêu cầu của dự án. +Việc Nhà nước không chỉ thu hồi đất để thực hiện các công trình, dự án lớn phát triển kinh tế phục vụ lợi ích quốc gia mà còn thực hiện thu hồi đất đối với cả các dự án nhỏ, lẻ phục vụ thuần tuý cho lợi ích kinh tế của các doanh nghiệp đã tạo ấn tượng Nhà nước lấy quyền lợi của người này trao cho người khác. +Việc xác định giá đền bù tài sản là nhà, công trình, kiến trúc theo giá trị tài sản còn lại chưa đảm bảo được tái tạo chỗ ở của người bị thu hồi đất. -Các tác động: +Mặt dù giá đền bù được xác định theo nguyên tắc sát với giá thị trường nhưng thực tế giá cả trên thị trường luôn biến động, trong khi giá áp dụng thực hiện đền bù ở các dự án luôn chịu ảnh hưởng lẫn nhau do những lo ngại trong khiếu kiện khi so sánh giá đất đền bù giữa các dự án với nhau. Đây là vấn đề chính tác động làm kiềm giá đền bù các dự án (tại thành phố Hồ Chí Minh, giá đất trên thị trường có nơi đạt 120.000.000đ/m2 nhưng giá bồi thường cao nhất cũng chỉ khoảng 43.000.000đ/m2 , tức chỉ bằng khoảng 40%giá thị trường, hoặc có nơi giá thị trường ở khoảng 25triệuđ/m2 nhưng giá đền bù chỉ ở mức 3,6triệuđ/m2 , bằng 14% so giá thực tế trên thị trường) ảnh hưởng đến quyền lợi, tác động tiêu cực đến tình hình tái tạo chỗ ở của người dân. Hậu quả của việc này không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn về mặt xã hội: một bộ phận dân cư bị thu hồi đất bị bần cùng hoá trong tiến trình đô thị hoá. +Do sự bất hợp lý về giá đền bù, quyền lợi của người dân bị xâm phạm dẫn đến hiện tượng không chấp nhận di dời, vì thế đất đai không được giải phóng, các dự án kinh tế khó được triển khai, khối lượng lớn vốn đầu tư bị tồn 50 động gây lãng phí lớn cho nền kinh tế, đồng thời còn có khối lượng lớn bất động sản đứng ngoài hoạt động của thị trường. Thị trường bất động sản thiếu vắng các giao dịch hàng hoá cũ, các hàng hoá mới chậm đưa vào, các mục tiêu của thị trường bất động sản không được đáp ứng; Thị trường vốn chịu những cho phí lớn khi các dự án bị ngưng trệ, một số lớn người bị thu hồi đất bị kéo khỏi cuộc sống bình thường, thu nhập bị ảnh hưởng..... +Bất bình đẳng nảy sinh giữa những người bị thu hồi đất với những người sử dụng đất xung quanh dự án (đặc biệt là các dự án, công trình mở rộng đường giao thông thuộc khu dân cư, người đang sử dụng đất ở vị trí thuận lợi thì bị thu hồi đất, trong khi người đang sử dụng đất ở vị trí không thuận lợi nay ngẫu nhiên được ở vị trí thuận lợi, khả năng sinh lợi cao..). 2.2.1.8.Chính sách về giá đất: -Quan điểm áp dụng: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định tại điều 4, Nghị định 87/Chính phủ ngày 17/8/1994, được áp dụng làm cơ sở tính: +Thuế chuyển quyền sử dụng đất. +Thu tiền khi giao đất. +Cho thuê đất. +Tính giá trị tài sản khi giao đất. +Bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Ngoài ra, Nghị định 87/Chính phủ còn quy định về việc vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) khi đất trong cùng loại đô thị nhưng có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau. -Những hạn chế và tác động 51 Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ, việc ban hành giá của các địa phương phải không được vượt khung giá do Chính phủ quy định trong khi mức giá này thấp xa so với giá trị thực tế trên thị trường (ví dụ tại thành phố Hồ Chí Minh, mức giá do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành có mức cao nhất là 13.800.000đ/m2 , cao hơn mức giá tối đa của khung giá theo quy định là 20%, nhưng mức giá 13.800.000đ/m2 cũng chỉ bằng 30-40%giá trị thực tế trên thị trường). Chính mức chênh lệch này đã tạo nhiều kẻ hỡ trong quản lý và sử dụng đất không hiệu quả trong thời gian qua: +Xác định giá trị đất thấp trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất và giá thị thực tế trên thị trường dễ tác động đến mục đích sử dụng đất, người được giao đất dễ dàng chuyển nhượng ngay đất được giao trên thị trường, mức lợi nhuận đạt được lên đến 60-70%giá trị thực tế trên thị trường.. +Đối với trường hợp cho thuê, giá cho thuê đất thấp tạo nên hiện tượng sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả, hoặc cho thuê lại để hưởng chênh lệch giá…, ngoài ra giá tính tiền thuê thấp còn gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. +Trong khi đó, áp dụng mức giá thấp trong bồi thường, giải phóng mặt bằng đã dẫn đến hàng loạt vụ khiếu kiện trong thời gian qua vì quyền lợi của người dân bị xâm phạm. Để hạn chế tình trạng này, Bộ Tài chính và các địa phương đã vận dụng hệ số điều chỉnh (K) khi áp dụng giá tính bồi thường. Nguyên tắc xác định hệ số (K) theo thông tư hướng dẫn 145/TT-BTC ngày 04/11/1998 như sau: hệ số K = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành 52 Như vậy, hệ số K cũng chỉ là hình thức chấp nhận giá chuyển nhượng đất trên thực tế, trong khi phương pháp xác định giá chuyển nhượng đất thực tế chưa được Bộ tài chính quy định, hướng dẫn chi tiết dẫn đến sự tuỳ tiện trong xác định và vận dụng khác nhau giữa các địa phương, đây cũng là nguyên nhân gây khiếu kiện về bất hợp lý trong giá đất tính bồi thường cho người bị thu hồi đất trong thời giai qua ở một số địa phương, nhất là khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh (như thành phố Hồ Chí Minh). 2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế cần khắc phục Trước tình hình thị trường bất động sản mất ổn định, tình trạng đầu cơ trở nên phổ biến, vấn đề quản lý và sử dụng đất còn nhiều yếu kém, các chính sách tài chính chưa thể hiện được vai trò điều tiết, kích thích và hướng dẫn hoạt động của thị trường theo hướng tích cực, chưa khuyến kích được sử dụng đất hiệu quả… Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực từ 01/7/2003 với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai 1993, đặc biệt là trong chính sách tài chính. 2.2.2.1.Quy định về giá đất: Để khắc phục tình trạng giá đất do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố quy định cách ly quá xa so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, Luật Đất đai 2003 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP đã có những quy định chặt chẽ về giá đất nhằm tránh tình trạng lợi dụng chênh lệch giá để hưởng lợi của các tổ chức, cá nhân đồng thời để hạn chế những khiếu kiện về bồi thường, Nghị định cũng có những quy định rõ ràng về phương pháp xác định giá trên thị trường. Theo đó, giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức đã loại trừ các yếu tố biến động giá do 53 đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống (điều 3, Nghị định 188/NĐ-CP). Phạm vi áp dụng giá cũng được mở rộng: 7 mục đích, trong đó có đến 6 mục đích là nghĩa vụ tài chính của người dân đối với Nhà nước: +Tính thuế sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. +Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất +Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. +Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào tài sản khi doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hoá, lực chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. +Thu lệ phí trước bạ khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. +Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại. và một nghĩa vụ của Nhà nước đối với người bị thu hồi đất: tính tiền bồi thường đối với người bị thu hồi đất. Như vậy, với cùng một bảng giá đất nhưng được sử dụng cho 7 mục đích khác nhau sẽ dẫn đến khập khiểng do: nếu giá đất được xây dựng theo đúng giá thị trường, mục đích bồi thường sẽ được thoả mãn, tuy nhiên 6 mục đích còn lại liên quan đến nghĩa vụ của người dân đối với Nhà nước, người dân sẽ không gánh chịu nổi: +Chi phí về thuế tăng lên, khả năng trốn thuế cao, cơ hội quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước giảm và thị trường giao dịch bất động sản phi chính thức có khả năng hoạt động mạnh hơn. +Tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tăng ảnh hưởng đến sản xuất của doanh nghiệp, môi trường đầu tư sẽ trở nên kém hấp dẫn, đặc biệt đối với đầu tư trực tiếp nước ngoài. 54 Trước những khó khăn trên, việc xây dựng bảng giá đất tại các địa phương đã thực hiện theo xu hướng “giá thấp”, tức thoã mãn 6 mục tiêu về thu tài chính, nhằm hạn chế giảm thu ngân sách như tại thành phố Hồ Chí Minh, giá đất ban hành theo quyết định 316/2004/QĐ-UB ngày 24/12/2004 bằng khoảng 50% khung giá đất (bằng 30-40%giá thực tế trên thị trường) do Chính phủ ban hành theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, tại tỉnh Đồng Nai giá đất theo quy định khoảng 40%khung giá đất Chính phủ, tỉnh Bình Dương là 40-50%, thành phố Hà Nội là 50%, tỉnh Tây Ninh là 50-80%, trong khi đó, vấn đề giá tính bồi thường lại một lần nữa đặt ra những khó khăn cho các nhà quản lý do khả năng khiếu kiện có thể ở mức cao, và việc vi phạm Luật Đất đai 2003 đối với việc xác định giá đất trở nên rộng khắp trong cả nước. 2.2.2.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ: Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ mặt dù có những hạn chế và tác động đến các hoạt động giao dịch bất động sản, là một trong những nguyên nhân tác động đến sự hình thành và gia tăng các hoạt động ngầm trên thị trường phi chính thức. Tuy nhiên, luật thuế và cách tính thu phí này vẫn đang được áp dụng khi chuyển và đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, mức thuế suất vẫn giữa nguyên 4%đối với thuế chuyển quyền sử dụng và 1% lệ phí trước bạ (tỷ lệ %theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định x diện tích ), trong điều kiện Luật Đất đai 2003 đang được thực thi, Nghị định 188/2004/NĐ- Chính phủ về việc ban hành giá các loại đất của Chính phủ, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định được điều chỉnh theo hướng sát với giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường, như vậy giá đất theo quy định sẽ tăng lên và như vậy nghĩa vụ của người nộp thuế và lệ phí khi chuyển quyền và đăng ký quyền cũng sẽ tăng. Vấn đề này, nếu không được xử lý kịp thời sẽ khó 55 hạn chế, ngăn chặn các giao dịch bất động sản trao tay, trốn thuế, không thông qua cơ quan quản lý của Nhà nước. 2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất, với các hạn chế, tính phức tạp trong việc xác định mức thuế phải nộp, hiện Bộ Tài chính đang có phương án áp dụng một luật thuế sử dụng đất thay thế cho cả hai loại thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất. Quan điểm áp dụng loại thuế này nhằm thống nhất cách tính thuế (mức thuế = thuế suất x diện tích x giá đất), đơn giản hoá cách tính thuế, hạn chế cách tính thuế theo giá thóc như trước đây. Tuy nhiên, hiện nhiều vấn đề đang được tranh cãi: có nên áp dụng thay thế loại thuế này cho cả hai loại thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất ngay hay không? Và thuế suất nên áp dụng là bao nhiêu để đảm bảo quan điểm công bằng, mức đóng góp của đất ở, đất công trình xây dựng nhiều hơn đất nông nghiệp. Trong điều kiện hiện nay, mặc dù số thu từ sử dụng đất nông nghiệp trong tổng số thu ngân sách không nhiều (khoảng 2,6% tổng thu ngân sách), với số thu bình quân mỗi năm khoảng 1.600-1.800tỷđồng/năm-nguồn Tổng Cục Thuế-. Tuy nhiên đây là nguồn ngân sách lớn đối với các địa phương đặc biệt là khu vực các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, có nơi thu từ loại thuế này chiếm đến 40-50%ngân sách của Tỉnh. Số từ thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện được các địa phương đầu tư trở lại vào nông nghiệp, do vậy việc áp dụng thống nhất một loại thuế sử dụng đất sẽ làm mất nguồn thu “chủ lực”của một số địa phương, các địa phương này cũng sẽ gặp khó khăn trong các chương trình cải tạo nông nghiệp. Vấn đề thuế suất, có nên bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp ngay hay không và cân nhắc những khó khăn địa phương gặp phải khi thực hiện thống nhất luật 56 thuế sử dụng đất.. đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến của các tỉnh, thành phố và đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có kết quả. 2.2.2.4.Tiền thuê đất: Mặc dù Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ 01/7/2003, nhiều nghị định: Nghị định về khung giá đất của Chính phủ; Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Nghị định về tiền sử dụng đất cũng đã được ban hành nhưng đến thời điểm hiện nay Nghị định về tiền thuê đất vẫn đang còn trong quá trình dự thảo. Tuy nhiên, những quy định chung về tiền thuê đất trong Luật Đất đai 2003 cũng thể hiện quan điểm đổi mới của Nhà nước, thay đổi quan trọng nhất, mang tính công bằng và lợi ích cho các doanh nghiệp, cá nhân là người thuê đất: chỉ trả tiền thuê không chi trả tiền bồi thường như trước đây, trong trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất nhưng vẫn phải chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ về đất thì được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (mục b, khoản 1 điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-C`P ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất), mức trừ tối đa bằng 100%tiền sử dụng đất phải nộp. Mặc dù đây là một bước đột phá trong vấn đề thuê đất, nhưng việc khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất hàng năm trên thực tế rất khó thực hiện: +Chi phí bồi thường thường rất cao (giá bồi thường được áp dụng theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ngoài ra còn các khoảng hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất, đảm bảo người dân có đất bị thu hồi có khả năng tái định cư và tiếp tục mưu sinh trong điều kiện tốt hơn nơi ở cũ). +Giá cho thuê đất nhìn chung khá thấp, được áp dụng theo một tỷ lệ %trên giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, hiện nay, đối với tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp trong nước tỷ lệ này là 0,5%đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và 0,7% đối với hoạt động dịch vụ, thương mại; với doanh nghiệp nước 57 ngoài, mức cho thuê cao nhất là 12USD/m2 /năm (thuộc đô thị nhóm 1, có vị trí thuận lợi nhất, kết cấu hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, thuộc các ngành dịch vụ, thương mại). +Vòng đời của một dự án, một doanh nghiệp ngắn, xác định bình quân 50- 70 năm. Với chi phí bỏ ra cho bồi thường, hỗ trợ và đầu tư hạ tầng kỹ thuật của doanh nghiệp khá lớn, trong khi giá cho thuê đất hằng năm thấp, vấn đề: cho đến khi nào doanh nghiệp mới được khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thường, nếu dự án của doanh nghiệp đã ngừng hoạt động, hoặc trường hợp doanh nghiệp bị giải thể do một lý do nào đó, hoặc số thu tiền thuê đất không đủ khấu trừ chi phí bồi thường thì người thuê đất có được Nhà nước hoàn trả phần chi phí bồi thường còn lại không (vấn đề này luật chưa đề cập đến). Giải quyết vấn đề này, có quan điểm cho rằng: tăng tiền thuê đất, tuy vậy đây không là giải pháp tối ưu vì nó chỉ giải quyết được vấn đề khó khăn về khấu trừ tiền thuê đất, nhưng nó lại tác động mạnh đến môi trường đầu tư, mức giá cho thuê đất quá cao sẽ không hấp dẫn, thu hút được đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Một điểm mới khác là các cá nhân, hộ gia đình trong nước được Nhà nước cho thuê đất phải trả tiền thuê đất hàng năm, trong khi tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện các dự án được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê, trừ dự án xây nhà ở để bán hoặc cho thuê phải nộp tiền thuê đất một lần. Quy định nộp tiền thuê đất hàng năm xuất phát từ quan điểm xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi thị trường bất động sản có biến động (theo quy định của nghị định 188/2004/NĐ- Chính phủ ngày 16 tháng 11 năm 2004), tuy nhiên hiện nó đang tác động đến 58 vấn đề thế chấp có đảm bảo tại các ngân hàng. Theo quy định tại Mục b Khoản 3 Điều 8 Nghị định 178/1999/NĐ-CP: các tổ chức kinh tế đã trả tiền thuê đất mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm (tiền thuê đất không có nguồn gốc từ vốn ngân sách) thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định bằng tiền thuê đất còn lại và tiền đền bù giải toả khu đất đó (nếu có), tuy nhiên với quy định về nộp tiền thuê đất hàng năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất, vậy tính chất “kép” trong sử dụng đất không được phát huy, gây lãng phí lớn cho xã hội. +Luật Đất đai 2003 quy định áp dụng tiền thuê đất thống nhất một mức giá đối với trong nước và nước ngoài, đây là điểm mới so Luật Đất đai 1993, tạo được sự bình đẳng giữa các thành phần sản xuất kinh doanh có sử dụng đất. Tuy vậy, trong điều kiện bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tăng so với trước, mặc dù tỷ lệ tiền thuê chưa được xác định nhưng khả năng tiền thuê đất của doanh nghiệp trong nước phải trả là bằng hoặc cao hơn, trong khi doanh nghiệp nước ngoài trả thấp hơn trước đây. Đứng ở góc độ sản xuất, tiền thuê đất cũng là một bộ phận chi phí trong tổng chi phí của doanh nghiệp; đối với doanh nghiệp trong nước do được thuê đất với giá rẻ (mức cao nhất là 96.000đ/m2 /năm đối với vị trí tốt nhất thuộc đô thị loại 1), được hưởng các chế độ miễn giảm… nên trong tổng chi phí của doanh nghiệp, chi phí tiền thuê đất chiếm vị trí không đáng kể, trong khi các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức giá thuê đất cao nhất là 12USD cho cùng vị trí (gấp 2 lần giá cho thuê trong nước ở cùng vị trí), sự phân biệt này tạo bất bình đẳng trong cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trên thị trường và việc xoá phân biệt giá thuê đất giữa trong nước và nước ngoài theo Luật Đất đai 2003 có thể sẽ tạo khó khăn bước đầu cho một số doanh 59 nghiệp trong nước nhưng đây là điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước được cạnh tranh bình đẳng, phù hợp với xu thế hội nhập của thế giới. 2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất: Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất có nhiều điểm mới, khắc phục được phần lớn những hạn chế của chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 38/CP trước đây: +Thời điểm xác định nộp tiền sử dụng đất (trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): chỉ nộp 50%tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất từ 15/10/1993 đến thời điểm xin cấp giấy chứng nhận đất, nếu đất đang sử dụng phù hợp quy hoạch, không tranh chấp; không tính thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 đến 15/10/1993. +Xác định hình thức đất giao có thời hạn là 70 năm và giao đất sử dụng lâu dài, tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho người được giao đất lựa chọn phù hợp với mục đích sử dụng, nhất là đối với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp. +Nếu Nghị định 38/Chính phủ quy định về mức khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền sử dụng đất tối đa không quá 90%số tiền sử dụng đất phải nộp thì nay Nghị định 198/2004/NĐ-CP (Khoản 4 Điều 5) về thu tiền sử dụng đất quy định được khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền sử dụng đất, nhưng mức khấu trừ tối đa không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp. Như vậy, đối với các trường hợp chuyển từ đất thuê (có bồi thường) sang đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất (có bồi thường) đều được khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền sử dụng đất. Đây là quy định hợp lý, tuy nhiên điểm mấu chốt vẫn là giá tính tiền bồi thường và giá tính thu tiền sử dụng đất. Theo quy định tại điều 4, Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì giá tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử 60 dụng được giao do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; giá tính tiền bồi thường cũng là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (theo Luật Đất đai 2003, là giá sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường). Như vậy, nếu trừ chi phí bồi thường vào tiền sử dụng đất theo đúng quy định trên thì hoàn toàn hợp lý, tuy nhiên, quy định về bồi thường còn có các khoản hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm …, đây là các khoản mà người được giao đất (có nộp tiền sử dụng đất và phải thực hiện bồi thường) phải chịu. Thực tế, giá đất do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố quy định là rất thấp so với giá thị trường (như đã trình bày ở phần trên), việc bồi thường không thể áp dụng mức giá này, do đó khả năng các địa phương tiếp tục “linh động” trong hỗ trợ về giá đất sẽ tiếp tục xuất hiện, và như thế mức chênh lệch giữa chi phí bồi thường thực tế với tiền sử dụng đất phải nộp sẽ còn cách biệt rất nhiều. 2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Luật Đất đai 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày 03/12/2004 có những điểm mới khắc phục phần nào những nhược điểm của quy định cũ về đền bù, tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại tác động đến công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới như sau: -Về giá đất tính bồi thường, giá phải sát với thị trường trong điều kiện bình thường (không áp dụng hệ số điều chỉnh giá K), quy định này khắc phục các quy định lạc hậu trước đây về giá đất (quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường). Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc xây dựng bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong thời gian qua chưa đảm bảo được việc này, chính vì thế điều thay đổi cơ bản trong chính sách tài chính bồi thường cho 61 người có đất bị thu hồi thực tế không thực hiện được, vấn đề này sẽ có khả năng tạo ra những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới. Tại thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay, mức giá tính bồi thường (theo quyết định 316/2004/QĐ-UB về quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh) thực tế chỉ bằng khoảng 30-40%giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường, cá biệt có những trường hợp giá đất mới ban hành chỉ bằng 40-60%giá đất bồi thường đang áp dụng. -Cũng theo quy định mới, các trường hợp bồi thường nếu người bị thu hồi đất chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất..) thì bị tính trừ vào giá bồi thường. Đây là quy định hợp lý, thể hiện được nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất đối với Nhà nước, tuy nhiên, với thực trạng giá đất áp dụng tính bồi thường như trình bày trên thì số tiền còn lại của người bị thu hồi đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ rất thấp (theo quy định mới mức khấu trừ đối với các trường hợp sử dụng đất sau 15/10/1993 phải trừ 50%giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, mức trừ trước đó là 100%giá đất công bố theo nghị định 87/Chính phủ ngày 17/8/1994, nhưng giá đất mới công bố đã tăng lên rất nhiều lần so với giá đất theo quy định cũ, và vì thế mức trừ nghĩa vụ tài chính sẽ cao hơn ). -“Nhà nước thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” theo điều 39, Luật Đất đai 2003. Như vậy, việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo từng dự án, công trình sẽ được hạn chế dần và thay thế bằng cơ chế thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố. 62 Cách thức thực hiện này sẽ tránh được tình trạng người bị thu hồi đất ngộ nhận tình trạng sử dụng đất của mình là đấ