Đồ án Phân tích tài chính, kinh tế dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê White Night

Khoa kinh tế xây dựng Bộ môn kinh tế xây dựng - - - O - - - đồ án môn học phần I PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn CHO THUÊ “ white night ” Gvhd: t.s đặng văn dựa Sinh viên: lương minh thi Mssv: 8843 - 45 Lớp 45 kt1, khoa ktxd Hà nội, tháng 11/2003 phần I PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ white night ” ----------------------------------------------------------------- Mở ĐầU * * * VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan trọng, được thể hiện qua các đặc trưng sau: ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái. ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng & động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước mà Đảng, Nhà nước đã chủ trương đề ra. Cụ thể là: Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạng các công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi. Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ương & kinh tế địa phương, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi trường, ...). Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ...). Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế. Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nước, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống & sinh hoạt cho người dân. Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trường. Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng, …). VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhưng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý và đầu tư xây dựng: Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó. DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính (đối với dự án sử dụng vốn Nhà nước), hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng. DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng & cơ hội chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực. Nội dung được soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không? Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật. Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai & thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổ chức thực hiện & quản lý dự án. Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không. DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn. Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án, … NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi ) Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, Nhà nước đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm định dự án đầu tư, được ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông tư hướng dẫn lập và thẩm định dự án của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đối với 2 loại dự án đầu tư trong nước và dự án đầu tư nước ngoài: Dự án đầu tư trong nước theo Thông tư số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996. Dự án đầu tư nước ngoài áp dụng theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và văn bản hướng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam do Uỷ ban hợp tác và đầu tư (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư) ban hành. Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau: (Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999) 1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu tư: - Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định, … - Căn cứ chiến lược phát triển KT-XH của đất nước, vùng, miền, … - Căn cứ phân tích thực tế thị trường: + Nhu cầu của thị trường về loại sản phẩm. + Khả năng đáp ứng, … 2. Lựa chọn hình thức đầu tư: - Đầu tư theo chiều sâu, rộng? - Đầu tư mới hay cải tạo mở rộng? - Nguồn vốn đầu tư từ đâu? … 3. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất). 4. Các phương án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phương án tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng xấu đối với môi trường và xã hội). 5. Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có). 6. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho dư án (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có). 7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu. Thiết kế sơ bộ, thuyết minh chi tiết cho các phương án đề nghị lựa chọn. Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ môi trường. 8. Phương án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu tư ưu đãi, vốn tín dụng thương mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trước của các nhà đầu tư, …) Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu tư, cụ thể các phương án hoàn trả vốn. 9. Phương án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động. 10. Phân tích hiệu quả của đầu tư: - Chủ đầu tư : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, …) - Đối với Nhà nước, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế – xã hội (mức nộp ngân sách, thuế, trật tự kỷ cương an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ môi trường, …) 11. Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu tư (quá trình thực hiện dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng, … 12. Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, … 13. Xác định chủ đầu tư dự án. 14. Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án. NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư: Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của một dự án. Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư. Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây: Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền): Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư). Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý không có thuế VAT đầu ra). Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA). Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động). Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành. Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng. Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng). Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án. Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án. Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước). Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, …) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động). Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án. Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./. Nội dung phân tích kinh tế xã hội: Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì: Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư. Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư. Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường. Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng. Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau: Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. Mức thu hút lao động vào làm việc: Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm. Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án. Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án. Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án. Các lợi ích & ảnh hưởng khác, … GiớI THIệU Dự áN Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê “ White night ” Chủ đầu tư của dự án: Tập đoàn đầu tư xây dựng ” black wall ” Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội. (Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5. Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) Quy mô của dự án: +) Gồm 12 hạng mục chính: Số liệu chi tiết được thể hiện ở bảng trang 11, dưới đây là bảng tổng hợp. Bảng TổNG HợP diện tích xD & diện tích sàn XD các hạng mục CHíNH Đơn vị tính: m2 Hạng mục Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Tổng Số lượng 5 4 2 1 12 Diện tích xây dựng(Tính cho 1 hạng mục) 97,01 92,23 166,05 551,22 - Tổng diện tích xây dựng (Diện tích chiếm đất) 485,05 368,92 332,10 551,22 1.737,29 Diện tích sàn xây dựng(Tính cho 1 hạng mục) 211,02 256,65 476,23 1.880,63 - Tổng diện tích sàn xây dựng (Công suất thiết kế) 1.055,10 1.026,60 952,46 1.880,63 4.914,79 +) Một số hạng mục phụ khác: San lấp mặt bằng. Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông. Hàng rào, tường bao + Cổng ra vào. Bể bơi + Sân Tenis. Vườn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh. Hệ thống cấp điện ngoài nhà. Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà. Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác. +) Tổng diện tích mặt bằng khu đất là: FTMB = 4500 m2. (50 m * 90 m) (Tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích mặt bằng: 1737,29/4500 = 38,61%) bảng Tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục STT Tên hạng mục Diện tích (m2) Tỷ lệ chiếm đất (%) 1 Hạng mục công trình chính(Nhà A, B, C, D) 1.737,29 38,61 2 Hàng rào, tường bao (265m)& cổng ra vào (dài 15m) 62,71 1,39 3 Sân bãi, lán đỗ xe 225,00 5,00 4 Đường giao thông 900,00 20,00 5 Bể bơi, sân tennis,vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh 1.350,00 30,00 6 Cơ sở HT ngoài nhà khác 225,00 5,00 tổng 4.500,00 100,00 Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd = 1 năm. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005) Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004) Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 10 năm. (Đầu năm 2006->Hết 2015) Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng. Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị: +) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại. +) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một bước). +) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch. +) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 38,61%. +) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm V, loại 4. +) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ). Mặt bằng tổng thể khu đất Và quy hoạch cho từng hạng mục (Trang sau) Chương I Phân tích tài chính dự án đầu tư xác định tổng mức đầu tư của dự án ( Tmđt ) Dự trù vốn đầu tư (tổng mức đầu tư) cho dự án có thể theo một số cách khác nhau tuỳ theo số liệu thu thập được. ở nước ta hiện nay thường dự trù vốn đầu tư cho dự án trên cơ sở dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả thiết bị & chi phí khác: Tmđt = vxl + gtb + clđ + ck + dpf Trong đó: Tmđt : Tổng mức đầu tư của dự án. vxl : Chi phí xây lắp các hạng mục. gtb : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình. clđ : Chi phí lắp đặt thiết bị vào công trình. ck : Các khoản chi phí khác. dpf : Dự phòng phí. Xác định chi phí (vốn) xây lắp các hạng mục ( vxl ) Các căn cứ : Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án. Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau. Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng. (Giá chuẩn này đã được quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án) Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành. Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 5% Xác định chi phí xây lắp các hạng mục: Chi phí xây lắp các hạng mục chính: xác định diện tích sàn xây dựng các hạng mục chính ( Công suất thiết kế ) Ghi chú: S ở = S phòng ăn + S phòng ngủ + S phòng khách + S phòng SHC + …; S phụ = S bếp + S vệ sinh + S kho + S tiền sảnh, ban công; S giao thông = S hành lang + S cầu thang tầng; S sử dụng = S ở + S phụ + S giao thông; S kết cấu = Diện tích kết cấu chiếm chỗ trên mặt bằng các tầng; S sàn : Là tổng diện tích mặt cắt các tầng nhà; S sàn = S sử dụng + S kết cấu. Bảng xác định diện tích sàn xây dựng cho từng hạng mục công trình chính Đơn vị tính: m 2 stt hạng mục diện tích sử dụng diện tíchsử dụng diện tích kết cấu diện tích sàn xây lắp tổng dt sàn(công suất) diện tích ở diện tích phụ Diện tích giao thông 1 Nhà A Tầng 1 47,65 19,72 16,41 83,78 13,23 97,01 211,02 Tầng 2 48,81 39,51 8,42 96,74 17,27 114,01 2 Nhà B Tầng 1 41,96 20,01 15,19 77,16 15,07 92,23 256,65 Tầng 2 49,71 17,10 11,81 78,62 15,35 93,97 Tầng xép 59,09 0,00 0,00 59,09 11,36 70,45 3 Nhà C Tầng 1 68,30 27,21 44,00 139,51 26,54 166,05 476,23 Tầng 2 100,88 52,62 21,96 175,46 27,04 202,50 Tầng xép 67,96 12,70 11,80 92,46 15,22 107,68 4 Nhà D Tầng trệt (Tính chung cho toàn nhà, gồm 5 biệt thự ghép hộ) 551,22 1.880,63 Tầng 1 (Gồm 15 phòng ngủ) 466,40 74,92 541,32 Tầng 2 (Gồm 15 phòng ngủ) 466,40 74,92 541,32 Tầng 3 (Gồm 10 phòng) 210,36 36,41 246,77 (Bảng tổng hợp diện tích xây dựng & sàn xây dựng các hạng mục chính đã được thể hiện ở phần giới thiệu dự án) - Công thức tính: - Trong đó: : Tổng chi phí xây lắp các hạng mục chính. : Chi phí xây lắp trước thuế GTGT của hạng mục thứ i. : Mức giá (chưa gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i. : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i. n : Số hạng mục. : Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp thứ i. - Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nước trong nhà), chưa có VAT: +) Hạng mục nhà A, B, C : P = 1.600.000 (đ/ m2 sàn xây dựng). +) Hạng mục nhà D : P = 1.500.000 (đ/ m2 sàn xây dựng). - Thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra (VAT) đối với công tác xây lắp : 5% Chi phí xây lắp các hạng mục phụ khác: Diện tích của từng hạng mục phụ đã được thể hiện trong Bảng tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục ở phần giới thiệu dự án. Chi phí san lấp mặt bằng: - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: g SL : Giá san lấp trung bình 1 m2 đất nông nghiệp, chưa gồm VAT. g SL = 45.000 (đ/ m2 san lấp). FSL : Diện tích san lấp khu đất (đất ruộng). FSL = FTMB = 4500 m2. - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Chi phí xây dựng sân bãi, lán đỗ xe (có mái che): - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: g ĐX : Giá xây dựng trung bình 1 m2 lán đỗ xe, chưa gồm VAT. g ĐX = 200.000 (đ/ m2 lán, bãi). FĐX : Diện tích bãi, lán đỗ xe. FĐX = 5% * FTMB = 5% * 4500 = 225 m2. - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Chi phí xây dựng đường giao thông: - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: g GT : Giá xây dựng 1 m2 đường giao thông Bê-tông, chưa gồm VAT. g GT = 120.000 (đ/ m2). FGT : Diện tích đường giao thông. FGT = 20% * FTMB = 20% * 4500 = 900 m2. - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Hệ thống hàng rào, tường bao: - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: +) L : Tổng chiều dài hàng rào (xây bằng gạch chỉ đặc + hoa sắt). Hàng rào cao <= 2m, đơn vị tính theo chiều dài: m. Khối lượng: L = 2 * (50 + 90) – 15 = 265 (m). +) g HR: Giá xây dựng trung bình 1m dài hàng rào, chưa gồm VAT. g HR = 350.000 (đ/m). - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Chi phí xây dựng Bể bơi: - Xây dựng một bể bơi, kích thước: 16 * 25 (m). - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: +) Diện tích: 16 * 25 = 400 (m2). +) Đơn giá xây dựng, chưa có VAT: 1.600.000 (đ/m2). - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Chi phí xây dựng sân Tennis: - Xây dựng một sân Tennis (sân đôi), kích thước tiêu chuẩn: 10,97 * 23,77 (m). - Diện tích chiếm chỗ: 12 * 25 = 300 (m2). - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: Đơn giá xây dựng một sân, chưa có thuế VAT: 700.000.000 (đ/sân). - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Vườn hoa, thảm cỏ: - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: +) FVH : Diện tích vườn hoa, thảm cỏ. FVH = 1350 – FBể bơi - FSân Tennis = 1350 - 400 - 300 = 650 ( m2). +) g VH : Giá xây dựng 1m2 vườn hoa, thảm cỏ, chưa gồm VAT. g VH = 40.000 (đ/m2). - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Cây cảnh: - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: +) SL : Số lượng cây cảnh, dự kiến SL = 150 (cây). +) gCC : Giá một cây cảnh, chưa gồm thuế VAT. gCC = 500.000 (đ/cây). - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Cổng ra vào: - Xây dựng 2 cổng: Cổng chính rộng 10 m, cổng phụ rộng 5 m. - Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính. - Trong đó: +) Cổng chính 1 chiếc (rộng 10 m), chi phí dự kiến lấy: CC = 25.000.000 (đ). +) Cổng phụ 1 chiếc (rộng 5m), chi phí dự kiến lấy: CP = 5.000.000 (đ). - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%. Hệ thống cấp điện ngoài nhà: (Hệ thống đường dây, trạm biến thế, đèn trang trí, đèn cao áp, …) CCĐ = 2,5% * VXDCT Hệ thống cấp nước ngoài nhà: (Bể chứa nước chung, đài nước, đường ống dẫn nước ngoài nhà, …) CCN = 2,0% * VXDCT Hệ thống thoát nước ngoài nhà: (Đường ống thu nước thải, hố ga, bể xử lý sơ bộ, …) CTN = 1,0% * VXDCT Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác: (Nhà điều hành, phòng tiếp tân, phòng y tế, phòng bảo vệ,...) C HT = 4,0% * VXDCT Chi phí xây lắp các hạng mục được tổng hợp ở bảng 1.1 (Trang sau) Bảng 1.1: Chi phí xây lắp các hạng mục Đơn vị tính: 1000đ S T T Tên hạng mục Đơnvị Qui môxây dựng Đơn giá(chưa VAT) Thành tiền Chưa VAT Có VAT-5% (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(4)*(5) (7)=(6)*(1+ TSVAT) 1 Xây dựng nhà A (5 nhà) m2 1.055,10 1.600 1.688.160 1.772.568 2 Xây dựng nhà B (4 nhà) m2 1.026,60 1.600 1.642.560 1.724.688 3 Xây dựng nhà C (2 nhà) m2 952,46 1.600 1.523.936 1.600.133 4 Xây dựng nhà D (1 nhà) m2 1.880,63 1.500 2.820.945 2.961.992 5 Tổng chi phí xây dựng hạng mục công trình chính: ( VXDCT ) 7.675.601 8.059.381 6 San lấp mặt bằng m2 4.500 45 202.500 212.625 7 Sân bãi, lán đỗ xe m2 225 200 45.000 47.250 8 Đường giao thông m2 900 120 108.000 113.400 9 Hàng rào, tường bao m 265 350 92.750 97.388 10 Bể bơi m2 400 1.600 640.000 672.000 11 Sân Tennis sân 1 700.000 700.000 735.000 12 Vườn hoa, thảm cỏ m2 650 40 26.000 27.300 13 Cây cảnh cây 150 500 75.000 78.750 14 Cổng ra vào 1 cổng chính + 1 cổng phụ 30.000 31.500 15 Hệ thống cấp điện ngoài nhà 2,5% x VXDCT 191.890 201.485 16 Hệ thống cấp nước ngoài nhà 2,0% x VXDCT 153.512 161.188 17 Hệ thống thoát nước ngoài nhà 1,0% x VXDCT 76.756 80.594 18 Cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác 4,0% x VXDCT 307.024 322.375 tổng 10.324.033 10.840.235 Xác định vốn thiết bị cho dự án (Không bao gồm các dụng cụ, dồ dùng không thuộc tài sản cố định, tức là phải thoả mãn 4 tiêu chuẩn: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế khi sử dụng; nguyên giá được xác định một cách đáng tin cậy; thời gian sử dụng ước tính lớn hơn 1 năm; có giá trị lớn hơn hoặc bằng 5 triệu VNĐ) Các căn cứ xác định: Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ dùng trong quản lý điều hành dự án ... Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường. Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án: 1USD = 15.670 VNĐ Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10% Xác định chi phí thiết bị: Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở: - Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone + 1 Radiocasette + 1 Tủ tường + 1 Bộ dàn âm thanh. - Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l + 1 Tủ rượu. - Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp. - Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ. - Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương + 1 Giường đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch + 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ. - Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước + 1 Bình nóng lạnh (30l). - Phòng phục vụ: 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà. - Phòng giặt : 1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi nước. Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành): - Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax + 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn). - Phòng điều hành chung (Giám đốc, Thư ký, Phó Giám đốc, Tài vụ): 4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ + 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác. - Phòng ở chung: 2 Giường đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương + 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 21 inch. (Dùng cho nhân viên, bảo vệ. Có tất cả 4 phòng) - Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước + 1 Bình nóng lạnh (30l). (Có 4 phòng WC cho nhà điều hành) - Thiết bị quản lý và phục vụ chung: +) Một Bộ máy phát điện. +) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu. +) Một Hệ thống lọc & bơm nước. +) Máy hút bụi chung: 5 chiếc. +) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol. +) Một Ôtô con 4 chỗ. Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi. (Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói. Lưu ý nhà C gồm 2 biệt thự ghép.) Số lượng ứng với mỗi loại phòng: Bảng xác định số lượng các loại phòng Loại phòng Nhà a5 nhà b4 nhà c2 nhà d1 nhà đh1 tổng Phòng khách 5 4 4 0 0 13 Quầy Bar 0 4 4 0 0 8 Phòng bếp 5 4 4 0 0 13 Phòng ăn 5 4 4 0 0 13 Phòng ngủ 15 12 12 40 0 79 Phòng WC 20 12 12 30 4 78 P.phục vụ 0 0 0 5 0 5 Phòng giặt 0 0 0 5 0 5 Reception 0 0 0 0 1 1 P.điều hành 0 0 0 0 1 1 P.ở chung 0 0 0 0 4 4 Dự trù vốn thiết bị cho dự án được xác định theo công thức sau: Trong đó: +) : Tổng vốn thiết bị cho dự án. +) n : Số lượng các loại thiết bị. +) : Số lượng loại thiết bị thứ i. +) : Giá mua sắm loại thiết bị thứ i (tại nơi lắp đặt), chưa gồm thuế VAT. ( Có thể xác định cụ thể như sau: Với: : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam. : Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i. : Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container, … : Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường. : Thuế và phí bảo hiểm.). Bảng 1.2: Chi phí thiết bị Đơn vị tính: USD S T T Loại thiết bị Đơn vị Sốlượng Đơn giáchưa VAT Thành tiền Chưa VAT Có VAT-10% (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(4)*(5) (7)=(6)*(1+ TSVAT) 1 Điều hoà Chiếc 117 780 91.260 100.386 2 Salon to Bộ 15 600 9.000 9.900 3 Salon nhỏ Bộ 83 400 33.200 36.520 4 Tivi 21 inch Chiếc 104 320 33.280 36.608 5 Radiocasette Chiếc 92 150 13.800 15.180 6 Dàn âm thanh Bộ 13 500 6.500 7.150 7 Tổng đài ĐT Bộ 1 10.000 10.000 11.000 8 Telephone Chiếc 121 120 14.520 15.972 9 Fax Chiếc 2 500 1.000 1.100 10 Telex Chiếc 1 400 400 440 11 Máy Vi tính Bộ 19 500 9.500 10.450 12 Tủ tường Chiếc 13 640 8.320 9.152 13 Tủ lạnh 100l Chiếc 21 530 11.130 12.243 14 Tủ rượu Chiếc 8 500 4.000 4.400 15 Tủ bếp Chiếc 13 300 3.900 4.290 16 Bếp Gas Chiếc 13 200 2.600 2.860 17 Đồ nấu bếp Bộ 13 100 1.300 1.430 18 Bàn ăn Bộ 13 400 5.200 5.720 19 Bộ bàn quầy Bộ 10 600 6.000 6.600 20 Bàn ghế VP Bộ 4 100 400 440 21 Bàn phấn Bộ 79 100 7.900 8.690 22 Tủ đứng (gương) Chiếc 88 150 13.200 14.520 (còn nữa) (1) (2 (3) (4) (5) (6)=(4)*(5) (7)=(6)*(1+ TSVAT) 23 Giường đệm Chiếc 92 320 29.440 32.384 24 Lavabo Chiếc 83 30 2.490 2.739 25 Vòi hoa sen Chiếc 78 10 780 858 26 Xí bệt Chiếc 78 50 3.900 4.290 27 Vòi nước Chiếc 83 5 415 457 28 Bồn tắm Chiếc 78 110 8.580 9.438 29 Bình nóng lạnh (Dung tích 30l) Chiếc 78 150 11.700 12.870 30 Máy giặt Chiếc 18 500 9.000 9.900 31 Máy hút bụi Chiếc 18 120 2.160 2.376 32 Máy phát điện Chiếc 1 20.000 20.000 22.000 33 Hệ thống PCCC Bộ 1 20.000 20.000 22.000 34 Hệ thốngbơm, lọc nước Bộ 1 1.600 1.600 1.760 35 Video trung tâm& Ăngten Parabol Bộ 1 5.000 5.000 5.500 36 Ôtô 4 chỗ Chiếc 1 30.000 30.000 33.000 Tổng (1 USD = 15.670 VNĐ) usd 431.475,0 474.622,5 vnđ (1000đ) 6.761.213 7.437.335 DANH MụC CHI TIếT CáC THIếT Bị, Đồ DùNG Và CáC CÔNG Cụ, DụNG Cụ NHỏ TRONG PHòNG KHáCH, PHòNG NGủ, RECEPTION (Tham khảo) STT Tên thiết bị Đơn vị Số lượng Ghi chú 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Bàn làm việc Ghế ngồi làm việc Bàn uống nước Ghế thấp ngồi uống nước Hộp màn Nệm trải giường Ga trải giường Màn tuyn Vỏ gối Ruột gối Chăn len Riđô che cửa Thảm chân giường Thảm chùi chân ấm chén uống nước Cốc thuỷ tinh Bình thuỷ tinh Phích đựng nước sôi Đĩa kê cốc thuỷ tinh Gạt tàn thuốc lá Lọ hoa Hộp đựng chè Bô nhựa đổ nước Sọt rác nhựa Mắc treo quần áo Dép đi trong nhà Tranh treo tường Bàn trải quần áo Bàn trải đánh giầy Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Bộ Chiếc Chiếc Bộ Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Đôi Chiếc Chiếc Chiếc 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 1 2 1 1 1 1 5 1 1 1 Phòng ngủ Phòng ngủ Có nệm Cả phòng Ghi chú: Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này được trích từ phần vốn lưu động ban đầu trong Tổng mức đầu tư của dự án. Dự kiến chi phí dùng để mua các đồ dùng, dụng cụ nhỏ ban đầu: 70.000.000 đồng. Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 3 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần. Tính bình quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm khoảng 35 triệu/năm. Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị Các căn cứ xác định: - Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt. - Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt. - Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt: 5%. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị: Trong đó: +) Tổng chi phí lắp đặt thiết bị. +) Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i (Chưa có thuế VAT). +) Tỷ lệ chi phí lắp đặt thiết bị thứ i (so với giá trị thiết bị ). (Lấy tuỳ theo độ phức tạp khi lắp đặt thiết bị, từ 1->5%) +) Mức thuế suất thuế GTGT đối với công tác lắp đặt thiết bị thứ i. Bảng 1.3: chi phí lắp đặt thiết Bị Đơn vị tính: USD STT Loại thiết bị Giá trị TBChưa VAT Tỷ lệ % () Thành tiền Chưa VAT Có VAT - 5% (1) (2) (3) (4) (5)=(3)*(4)/100 (6)=(5)*(1+ TSVAT) 1 Điều hoà 91.260 5,0 4.563,00 4.791,15 2 Tổng đài ĐT 10.000 3,0 300,00 315,00 3 Telephone 14.520 1,0 145,20 152,46 4 Fax 1.000 1,0 10,00 10,50 5 Telex 400 1,0 4,00 4,20 6 Máy Vi tính (cài đặt) 9.500 3,0 285,00 299,25 7 Lavabo 2.490 2,0 49,80 52,29 8 Vòi hoa sen 780 1,0 7,80 8,19 9 Xí bệt 3.900 2,0 78,00 81,90 10 Vòi nước 415 1,0 4,15 4,36 11 Bồn tắm 8.580 3,0 257,40 270,27 12 Bình nóng lạnh (30l) 11.700 4,0 468,00 491,40 13 Máy phát điện 20.000 3,0 600,00 630,00 14 Hệ thống PCCC 20.000 5,0 1.000,00 1.050,00 15 Hệ thống bơm, lọc 1.600 2,0 32,00 33,60 16 Video trung tâm& Ăngten Parabol 5.000 5,0 250,00 262,50 Tổng(1 USD = 15.670 VNĐ) Bằng USD 8.054,35 8.457,07 Bằng VNĐ (1000đ) 126.212 132.522 Bảng tập hợp vốn (Vốn xây lắp kiến trúc, vốn thiết bị & chi phí lắp đặt thiết bị) Đơn vị tính: 1000 đ STT Nội dung Kí hiệu Chưa VAT Có VAT 1 Vốn xây lắp các hạng mục Vxl 10.324.033 10.840.235 2 Chi phí lắp đặt các thiết bị clđ 126.212 132.522 3 Tổng giá trị xây lắp gxl 10.450.245 10.972.757 4 Vốn mua sắm thiết bị gtb 6.761.213 7.437.335 tổng Giá trị Xây lắp + Thiết bị gxl+tb 17.211.458 18.410.092 Ghi chú: Giá trị Xây lắp = Vốn Xây lắp các hạng mục + Chi phí Lắp đặt các thiết bị. Xác định chi phí khác trong vốn đầu tư (Chưa kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng) Các căn cứ xác định: - Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định. - Khối lượng và đơn giá. - Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, ... theo quy định của pháp luật. Tính toán chi tiết: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (Có chủ trương đầu tư) Chi phí lập dự án khả thi (chưa VAT): Trong đó: +) : Chi phí lập dự án khả thi. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo Bảng 1, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001). +) : Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (chưa có VAT). GXL+TB = gxl + gtb = 17.211.458 (nghìn đồng) +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Chi phí thẩm định dự án đầu tư (chưa VAT): Trong đó: +) : Chi phí thẩm định dự án. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo Bảng 4, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001). +) : Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (chưa có VAT). GXL+TB = Gxl + gtb +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Chi phí khác: Khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹ thuật; … Chi phí tuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hút vốn đầu tư, tài trợ vốn vay trong & ngoài nước; … Lấy theo dự kiến, chi phí: = 15 (triệu đồng). Giai đoạn thực hiện đầu tư (Có DA được duyệt) Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: Ta lấy theo dự toán đền bù: Trong đó: +) Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. +) : Diện tích đất sử dụng của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng). F = 4.500 m2 +): Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m2, lấy bằng giá đất nông nghiệp tại địa điểm xây dựng. Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997, áp dụng cho đất trồng cây hàng năm hạng 1, tại Bảng 1 của Quyết định trên ta có: GD =19.300 (đồng / 1 m2). Vậy, = GD = 19,3 (1000đ/ m2). Chi phí thuê đất (Trả trong giai đoạn xây dựng): Trong đó: +) : Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng). F = 4500 m2 +): Giá thuê đất trong một năm, lấy = 0,7%*. +) : Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng. Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: GD =19.300 (đồng/1 m2). Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở thành đất khu dân cư. Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn đường loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất chưa có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 của Quyết định trên ta có: GD = 2.050 (1000đ/1 m2). +) : Số năm xây dựng của dự án (Thời gian XD công trình: T = 1 năm). Chi phí thiết kế (chưa có VAT): Ta lấy theo công thức: Trong đó: +) Chi phí thiết kế hạng mục công trình. +) Định mức chi phí thiết kế quy định, tra theo Bảng 5.1 & 5.2, phần I, Quyết định số 12/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, ra ngày 20/07/2001. +) : Giá trị dự toán xây lắp chưa có thuế GTGT trong tổng dự toán (hoặc dự toán) được duyệt của hạng mục công trình cần tính chi phí thiết kế. +) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án. - Công trình thứ 1: k = 1,00. - Công trình thứ 2: k = 0,36. - Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18. Ngoài ra, hệ số k còn được nhân thêm với hệ số giảm 0,81 do kể tới việc thiết kế công trình là thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một bước). +) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn bộ chi phí thiết kế (chưa nhân với hệ số giảm). +) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế được làm cho từng hạng mục công trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công trình nhỏ hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phí thiết kế cao hơn -> phải nhân với hệ số giảm). +) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, được tính 5% so với chi phí thiết kế. Chi phí khảo sát thiết kế (chưa có VAT): Trong đó: +) Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính). +) Chi phí thiết kế (chưa có VAT). +) T : Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế. Lấy T = 30%. Chi phí thẩm định thiết kế (chưa VAT): Trong đó: +) : Chi phí thẩm định thiết kế. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001). +) : Giá trị dự toán xây lắp chưa có thuế GTGT trong tổng dự toán (hoặc dự toán) được duyệt của hạng mục công trình cần tính chi phí thẩm định thiết kế. +) k : Hệ số giảm chi phí thẩm định thiết kế do sử dụng thiết kế lặp lại. - Công trình thứ 1: k = 1,00. - Công trình thứ 2: k = 0,36. - Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18. +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Chi phí lập HSMT xây lắp và phân tích đánh giá HSDT xây lắp: Trong đó: +) : Chi phí lập HSMT xây lắp & phân tích đánh giá HSDT xây lắp. Cơ cấu phân chia: - Lập hồ sơ mời thầu xây lắp: 40%. - Phân tích & đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp: 60%. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001). +) : Giá trị Tổng dự toán xây lắp (chưa có thuế GTGT) được duyệt. +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị và phân tích đánh giá HSDT mua sắm thiết bị: Trong đó: +) : Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị & phân tích đánh giá HSDT mua sắm thiết bị. Cơ cấu phân chia: - Lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị: 40%. - Phân tích & đánh giá HSDT mua sắm thiết bị: 60%. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 3, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001). +) : Giá trị thiết bị cần mua sắm (chưa có thuế GTGT) được duyệt. +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Chi phí thẩm định tổng dự toán: Trong đó: +) : Chi phí thẩm định tổng dự toán. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001). +) : Giá trị tổng dự toán xây lắp (chưa có thuế GTGT) được duyệt. +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Chi phí khởi công: Lấy theo dự kiến, chi phí: = 15 (triệu đồng). Chi phí cho Ban quản lý dự án (không thuê tư vấn): Trong đó: +) : Chi phí Ban quản lý dự án. +) : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp hoặc với giá trị thiết bị. (Tra theo Thông tư số 07/2003/TT-BXD ra ngày 17/06/2003). +) : Giá trị xây lắp & Giá trị thiết bị (chưa có VAT) được duyệt. Chi phí giám sát thi công xây dựng (chưa có VAT): Trong đó: +) : Chi phí giám sát thi công xây dựng. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001). +) : Giá trị tổng dự toán xây lắp (chưa có thuế GTGT) được duyệt. +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (chưa có VAT): Trong đó: +) : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị vào công trình. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị thiết bị.(N tra theo Bảng 3, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001). +) : Giá trị thiết bị (chưa có thuế GTGT) được duyệt. +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Bảo hiểm xây dựng và lắp đặt: Trong đó: +) : Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt. +) : Tỷ lệ bảo hiểm so với giá trị xây lắp. Lấy = 0,25%. +) : Giá trị xây lắp (chưa có thuế GTGT) được duyệt. Một số chi phí khác: Chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi phí vận hành, chạy thử có tải, không tải, … Lấy theo dự kiến chi phí: C = 15 (triệu đồng). Giai đoạn kết thúc xây dựng (Vận hành DA) Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán: Trong đó: +) : Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán. +) : Định mức tỷ lệ so với Tổng mức đầu tư. N = 0,08% +) : Tổng mức đầu tư được duyệt. Tạm tính:= 20 tỷ (VNĐ) +) : Hệ số điều chỉnh sau khi đã có giá trị Tổng mức đầu tư chính xác. Tạm tính với = 1. Chi phí khánh thành: Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 (triệu đồng). Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt thự, đào tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chi phí vận hành, hướng dẫn sử dụng công trình, … Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 (triệu đồng). Bảng 1.4: chi phí khác trong tổng mức Đầu tư ( CK ) Đơn vị tính: 1000đ STT Loại chi phí & Diễn giải tính toán Giá trị Gitương ứng (Chi phí cơ bản) Địnhmứctỷ lệ (%) Thành tiền Chưa cóVAT TS VAT (%) Có thuế VAT (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) I Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 1 Chi phí lập dự án khả thi 17.211.458 0,3745 64.460 5 67.683 2 Chi phí thẩm định dự án đầu tư 17.211.458 0,0302 5.193 10 5.712 3 Chi phí khác (dự kiến) 15.000 10 16.500 II Giai đoạn thực hiện đầu tư 1 Đền bù giải phóng mặt bằng 4.500 m2 19,3 86.850 0 86.850 2 Thuê đất trong thời gian xây dựng (T = 1 năm) 4.500 m2 2.050 64.575 0 64.575 3 Chi phí thiết kế a Nhà A, n=5 k=0,81*(1+0,36+3*0,18) 337.632 3,3441 21.756 10 23.931 b Nhà B, n=4 k=0,81*(1+0,36+2*0,18) 410.640 3,3198 23.101 10 25.411 c Nhà C, n=2 k = 0,81*(1+0,36) 761.968 3,2114 30.098 10 33.108 d Nhà D, n=1 k = 0,81*1,0 2.820.945 2,9943 72.638 10 79.902 e Phụ khác k = 0,81*1,0 2.648.432 3,0081 68.510 10 75.361 4 Chi phí khảo sát thiết kế (chưa VAT) (T = 30%) 216.103 30,000 64.831 10 71.314 (còn nữa) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 5 Chi phí thẩm định thiết kế a Nhà A, n=5 k=1+0,36+3*0,18 337.632 0,1559 1.050 10 1.155 b Nhà B, n=4 k=1+0,36+2*0,18 410.640 0,1559 1.156 10 1.272 c Nhà C, n=2 k = 1+0,36 761.968 0,1355 1.474 10 1.622 d Nhà D, n=1 k = 1 2.820.945 0,1136 3.365 10 3.701 e Phụ khác k = 1 2.648.432 0,1139 3.167 10 3.484 6 Chi phí lập HSMT xây lắp &phân tích đánh giá HSDT xây lắp 10.450.245 0,2204 24.182 10 26.600 7 Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị & phân tích đánh giá HSDT mua sắm thiết bị 6.761.213 0,1659 11.778 10 12.955 8 Chi phí thẩm định tổng dự toán 10.450.245 0,0915 10.041 0 10.041 9 Chi phí khởi công (dự kiến) 15.000 0 15.000 10 Chi phí Ban quản lý DA(Không thuê tư vấn) 10.450.245 1,4346 149.919 0 149.919 6.761.213 0,5712 38.620 0 38.620 11 Chi phí giám sát thi công XD 10.450.245 1,1637 127.687 10 140.456 12 Chi phí giám sát lắp đặt TB 6.761.213 0,3092 21.951 10 24.146 13 Chi phí bảo hiểm XD & lắp đặt (TBH = 0,25%) 10.450.245 0,2500 26.126 0 26.126 14 Chi phí khác (dự kiến) 15.000 0 15.000 III Giai đoạn kết thúc xây dựng - vận hành DA 1 Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán (KĐC = 1) 20.000.000 0,0800 16.000 0 16.000 2 Chi phí khánh thành (dự kiến) 20.000 0 20.000 3 Chi phí khác (dự kiến) 20.000 10 22.000 tổng (1000đ) 1.023.526 - 1.074.703 Dự trù vốn lưu động cho dự án Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động, ... Trong dự án này sử dụng cách thứ hai. Các căn cứ xác định: Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm, hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm. Như vậy, nhu cầu vốn lưu động cho dự án được xác định theo công thức: Công thức: Trong đó: +) : Nhu cầu vốn lưu động cho dự án ở năm thứ i. +) : Chi phí hoạt động năm thứ i. Bao gồm: Chi phí điện nước, chi phí trả lương, chi phí thuê bao điện thoại, chi phí sửa chữa bảo dưỡng, chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, chi phí thuê đất trong vận hành, chi phí quản lý & chi phí khác được tính theo từng năm hoạt động. +) T : Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm, khoảng 10 -> 15% tương đương từ 6 đến 10 vòng quay trong năm. Lấy T = 15% Bảng 1.5: nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Chi phí hoạt động(vận hành) hàng năm Tỷ lệ (%) vốn lưu động so với chi phí hoạt động Nhu cầu vốn lưu độngtrong các năm vận hành 1 1.706.802 15% 256.020 2 1.793.718 15% 269.058 3 1.851.662 15% 277.749 4 1.880.634 15% 282.095 5 1.911.522 15% 286.728 6 1.940.861 15% 291.129 7 1.942.849 15% 291.427 8 1.910.340 15% 286.551 9 1.880.634 15% 282.095 10 1.855.200 15% 278.280 Ghi chú: Chi phí hoạt động (hay chi phí vận hành) hàng năm của dự án không kể đến chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí thuê đất ban đầu (giai đoạn xây dựng) & tiền trả lãi vốn vay tín dụng. Có kể tới chi phí thuê đất trong các năm vận hành. Trị số của phi phí hoạt động (vận hành) hàng năm được lấy từ Bảng 1.17 (Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành) ở phần sau. Dự trù vốn lưu động ban đầu trong Tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định. (Là những trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách v.v…) Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng Nguồn vốn: Cơ cấu vốn của dự án gồm hai nguồn: +) Vốn tự có chiếm khoảng: 31 % +) Vốn vay tín dụng chiếm khoảng: 69% Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn): r = 9,6% năm. Ghép lãi theo năm. Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu là vốn vay ngắn hạn của Ngân hàng Thương mại với lãi suất: r = 12% năm (lãi thực). Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả nợ đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. +) Trong thời gian xây dựng được ghép lãi theo quý (lãi thực): 2,32%. +) Trong thời gian vận hành ghép lãi theo năm (lãi thực): rnăm = r = 9,6%. Kế hoạch huy động vốn của dự án (chưa kể dự phòng phí): Căn cứ xác định: - Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án. - Nguồn vốn của dự án. Xác định nguồn vốn & kế hoạch huy động vốn như sau: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Chi phí lập dự án khả thi. - Chi phí thẩm định dự án đầu tư. - Chi phí khác (khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; tuyên truyền, quảng cáo thu hút vốn đầu tư, vốn vay; …). Tổng chi phí không thuế VAT: 79.653.000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 83.636.000 (VNĐ). Huy động: Quý 4/2004 Dùng vốn tự có. Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng: Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính: - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. - Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng. - Chi phí khảo sát thiết kế. - Chi phí thiết kế. - Chi phí thẩm định thiết kế. - Chi phí thẩm định tổng dự toán. - Chi phí lập HSMT xây lắp, phân tích & đánh giá HSDT xây lắp. - Chi phí lập HSMT mua sắm TB, phân tích & đánh giá HSDT mua sắm TB. - Chi phí khởi công. Tổng chi phí không thuế VAT: 508.572.000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 534.000.000 (VNĐ). Huy động: Quý 4/2004: 80% Quý 1/2005: 20% Dùng vốn tự có: 60%, đi vay: 40%. Giai đoạn chính: - Xây dựng các hạng mục công trình: Tổng chi phí không thuế VAT: 10.324.033.000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 10.840.235.000 (VNĐ). Huy động: Quý 1/2005: 20% Quý 2/2005: 30% Quý 3/2005: 40% Quý 4/2005: 10% Dùng vốn tự có: 60%, đi vay: 40%. - Chi phí mua sắm thiết bị, lắp đặt các thiết bị: Tổng chi phí không thuế VAT: +) Mua sắm: 6.761.213.000 (VNĐ). +) Lắp đặt: 126.212.000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: +) Mua sắm: 7.437.335.000 (VNĐ). +) Lắp đặt: 132.522.000 (VNĐ). Huy động: Quý 3/2005: 80% Quý 4/2005: 20% Dùng vốn tự có: 60%, đi vay: 40%. Quản lý dự án: Tổng chi phí BQL DA không thuế VAT: 197.965.000 (VNĐ). Tổng chi phí BQL DA có thuế VAT: 197.965.000 (VNĐ). Huy động: Quý 4/2004: 25% Quý 1/2005: 20% Quý 2/2005: 20% Quý 3/2005: 20% Quý 4/2005: 15% Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%. Các công việc khác: - Giám sát thi công xây dựng. - Giám sát lắp đặt thiết bị. - Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt. - Chi phí khác (chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi phí vận hành, chạy thử có tải, không tải, …). Tổng chi phí không thuế VAT: 190.763.000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 200.301.000 (VNĐ). Huy động: Quý 1/2005: 20% Quý 2/2005: 30% Quý 3/2005: 30% Quý 4/2005: 20% Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%. Giai đoạn kết thúc xây dựng, bàn giao đưa vào vận hành: - Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán. - Khánh thành bàn giao. - Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt thự, đào tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chi phí vận hành, hướng dẫn sử dụng công trình, … Tổng chi phí không thuế VAT: 56.000.000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 58.800.000 (VNĐ). Huy động: Quý 4/2005 Dùng vốn đi vay. Huy động vốn lưu động ban đầu trong thời kỳ xây dựng: Vốn lưu động ban đầu: 256.020.000 (VNĐ). Huy động: Quý 1/2005 Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%. Ghi chú: Vốn tự có được huy động vào đầu các quý. Vốn đi vay được vay rải rác đều trong quý (Có ảnh hưởng tới cách tính lãi vay). Bảng 1.6: Kế hoạch huy động vốn trong quá trình Đầu tư & xây dựng Đơn vị tính: 1000đ S T T Nội dung Nhu cầu vốn(Có VAT) Thời gian thực hiện Quý 4/2004 Quý 1/2005 Quý 2/2005 Quý 3/2005 Quý 4/2005 Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) I Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 83.636 83.636 -  -  -  -  -  -  -  -  -  II Giai đoạn thực hiện đầu tư -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  1 Chuẩn bị thực hiện 534.000 256.320 170.880 64.080 42.720 -  -  -  -  -  2 Xây dựng các hạng mục 10.840.235 -  -  1.300.828 867.219 1.951.242 1.300.828 2.601.656 1.734.438 650.414 433.609 3 Mua sắm & lắp đặt thiết bị 7.569.857 -  -  -  -  -  -  3.633.531 2.422.354 908.383 605.589 4 Quản lý dự án 197.965 29.695 19.797 23.756 15.837 23.756 15.837 23.756 15.837 17.817 11.878 5 Các công việc khác 200.301 -  -  24.036 16.024 36.054 24.036 36.054 24.036 24.036 16.024 III Giai đoạn kết thúc xây dựng 58.800 -  -  -  -  -  -  -  -  -  58.800 IV Huy động vốn lưu động ban đầu 256.020 -  -  153.612 102.408 -  -  -  -  -  -  tổng 19.740.815 369.651 190.677 1.566.312 1.044.208 2.011.052 1.340.702 6.294.998 4.196.665 1.600.650 1.125.900 Dự trù trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng Căn cứ xác định: - Kế hoạch huy động vốn của dự án. - Lãi suất vay vốn, thời gian vay và phương thức trả lãi (giả định trong thời kỳ xây dựng chưa trả nợ cả gốc & lãi). Lập bảng xác định lãi vay trong xây dựng: - Lãi suất huy động vốn vay: rquý = 2,32%. - Cách tính: +) Tổng số tích luỹ ở cuối mỗi quý = Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay trong quý + Số tiền lãi phải trả ở cuối quý. +) Số tiền lãi phải trả ở cuối các quý = Tổng số nợ đầu quý * rquý + * Vốn vay trong quý * rquý . Bảng 1.7: Xác định lãi vay trong xây dựng Đơn vị tính: 1000đ Thời gianthực hiện Tổng sốnợ đầu quý(Cả gốc & lãi) Vốn vaytrong quý Số tiền lãiphải trả ởcuối các quý Tổng số tích luỹở cuối mỗi quý(Cả gốc + lãi) Quý 4/2004 0 190.677 2.212 192.888 Quý 1/2005 192.888 1.044.208 16.588 1.253.685 Quý 2/2005 1.253.685 1.340.702 44.638 2.639.024 Quý 3/2005 2.639.024 4.196.665 109.907 6.945.596 Quý 4/2005 6.945.596 1.125.900 174.198 8.245.694 tổng - 7.898.152 347.542 - Kiểm tra lại: 8.245.694 = 7.898.152 + 347.542 (1000đ) Vậy, số tiền lãi tín dụng phải trả trong thời gian xây dựng là: 347.542.000 (VNĐ). Bảng 1.8: Tổng hợp nhu cầu vốn và Tổng mức đầu tư của dự án Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Ký hiệu Thành tiền Không VAT Có VAT 1 Vốn xây lắp(Xây dựng & Lắp đặt thiết bị) gxl 10.450.245 10.972.757 2 Vốn thiết bị Gtb 6.761.213 7.437.335 3 Chi phí khác ck 1.023.526 1.074.703 Tổng gxl + Gtb + ck A 18.234.984 19.484.794 4 Dự phòng phí (10%A) DPF 1.823.498 1.948.479 Tổng A + DPF B 20.058.483 21.433.274 5 Lãi vay trong thời gian xây dựng LV 347.542 - 6 Vốn lưu động ban đầu của dự án vlđ 256.020 - Vốn cố địnhB (không VAT) + LV Vcđ 20.406.025 Tổng mức đầu tưB (có VAT) + LV + Vlđ tmđt 22.036.836 Dự trù chi phí sx-kd của dự án trong các năm vận hành (Từ năm thứ 1 đến năm thứ 10, năm 2006 -> 2015. Không VAT đầu vào) Chi phí sử dụng điện, nước & điện thoại Căn cứ xác định: Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện, nước tiêu hao; giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh thu ( 1 á 3% ). Chi phí thuê bao điện thoại chỉ tính cho bộ máy quản lý dự án sử dụng. Người thuê nhà sử dụng dịch vụ điện thoại (thông qua tổng đài điện thoại) phải trả trực tiếp. Chi phí thuê bao điện thoại mỗi tháng căn cứ vào mức phí thuê bao cố định, cước điện thoại nội hạt, cước điện thoại giao dịch đường dài & mức sử dụng phụ trội khác, … hoặc cũng có thể dự trù chi phí này tính theo tỷ lệ % so với doanh thu ( 1 á 3% ). Trong dự án này: +) Dự trù chi phí điện, nước bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 2,0 %. +) Dự trù cước phí điện thoại bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 1,5 %. Lập bảng xác định chi phí sử dụng phí điện sáng, nước: CĐN = D i * T Trong đó : +) D i : Là doanh thu năm thứ i. +) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu. Lấy T = 2,0 %. Bảng 1.9a: chi phí sử dụng điện nước trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Doanh thu(Không VAT) Tỉ lệ(%) Chi phí sử dụngđiện, nước hàng năm 1 6.438.223 2,0% 128.764 2 8.369.689 2,0% 167.394 3 9.657.334 2,0% 193.147 4 10.301.156 2,0% 206.023 5 10.987.549 2,0% 219.751 6 11.639.534 2,0% 232.791 7 11.683.704 2,0% 233.674 8 10.961.281 2,0% 219.226 9 10.301.156 2,0% 206.023 10 9.735.946 2,0% 194.719 Lập bảng xác định cước phí sử dụng phí điện thoại: Trong đó : +) D i : Là doanh thu năm thứ i. +) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu. Lấy T = 1,5 %. Bảng 1.9b: cước phí thuê bao điện thoại trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Doanh thu(Không VAT) Tỉ lệ(%) Cước phí thuê bao điện thoại hàng năm 1 6.438.223 1,5% 96.573 2 8.369.689 1,5% 125.545 3 9.657.334 1,5% 144.860 4 10.301.156 1,5% 154.517 5 10.987.549 1,5% 164.813 6 11.639.534 1,5% 174.593 7 11.683.704 1,5% 175.256 8 10.961.281 1,5% 164.419 9 10.301.156 1,5% 154.517 10 9.735.946 1,5% 146.039 Ghi chú: Các loại chi phí trên (điện, nước, điện thoại) không bao gồm thuế VAT đầu vào. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân viên quản lý, điều hành dự án Căn cứ xác định: Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên quản lý điều hành dự án. Hình thức trả lương của dự án áp dụng (trả theo thời gian). Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại. Để đơn giản, giả định số lượng lao động ở mỗi phần việc được giữ nguyên trong suốt thời gian xem xét, đánh giá dự án. Lập bảng xác định chi phí trả lương: Giám đốc điều hành: 1 người. Phó giám đốc: 1 người. Kế toán trưởng: 1 người. Tài vụ (chung cho cả dự án): 3 người. Tiếp tân (chung cho cả dự án): 6 người. Phục vụ phòng (chung cho cả dự án): +) Biệt thự A, B: Bố trí 2 người/1 biệt thự -> Có 18 người. +) Biệt thự C, D: Bố trí 4 người/1 biệt thự -> Có 12 người. Bảo vệ (chung cho cả dự án): +) Biệt thự A, B: Bố trí 1 người/1 biệt thự -> Có 9 người. +) Biệt thự C, D: Bố trí 2 người/1 biệt thự -> Có 6 người. Tiếp thị (chung cho cả dự án): 3 người. Nhân viên khác (Gác cổng, trông giữ xe, trực điện, …): 7 người. Bảng 1.10: Chi phí trả lương trong các năm vận hành Đơn vị tính:1000đ STT Bố trí lao động Sốlượng Mức lương tháng(1000đ/tháng) Chi phí trả lương hàng năm 1 Giám đốc điều hành 1 2.000 24.000 2 Phó giám đốc 1 1.700 20.400 3 Kế toán trưởng 1 1.500 18.000 4 Tài vụ 3 1.200 43.200 5 Tiếp tân 6 1.000 72.000 6 Phục vụ phòng 30 800 288.000 7 Bảo vệ 15 800 144.000 8 Nhân viên tiếp thị 3 1.000 36.000 9 Nhân viên khác 7 800 67.200 Tổng cộng 67  - 712.800 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Gồm chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản (2 - 3%). Bảng 1.11: dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hàng năm Đơn vị tính: 1000đ S T T Tên tài sản Giá trị tài sản (Chưa VAT) Tỷ lệ %chi phí sửa chữa Chi phí sửa chữa,bảo dưỡng hàng năm(Từ năm 1 -> 10) 1 Nhà & công trìnhkiến trúc (các hạng mục) 10.324.033 2,0% 206.481 2 Trang thiết bị 6.761.213 2,5% 169.030 Tổng cộng 17.085.246  - 375.511 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên, mức lương và mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội và y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. Công thức xác định như sau: CBH-CĐ = CTL * TBH-CĐ Trong đó: +) CBH-CĐ: Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. +) CTL: Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên. +) TBH-CĐ: Tỷ lệ chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn so với tiền lương cho cán bộ công nhân viên. Bảng 1.12: chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành Quỹ lương của bộ máy quản lý(Tính theo năm) Mức quy định nộpbảo hiểm xã hội, y tế Mức quy định trích nộp kinh phí công đoàn 1 -> 10 712.800 15% 4% Thành tiền 106.920 28.512 Tổng (1000đ) 135.432 Chi phí quản lý & chi phí khác Bao gồm các khoản như: Văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm & một số chi phí lặt vặt khác, ... Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm, không VAT. (Doanh thu thay đổi sẽ có khoảng 50% chi phí quản lý phụ thuộc vào doanh thu ). Công thức xác định chi phí quản lý khác (CQLK) như sau: Trong đó: +) DTMAX : Doanh thu tối đa khi công suất khai thác đạt 100%. +) DT i : Doanh thu thực tế năm thứ i, khi công suất khai thác thay đổi. +) TQLK : Tỷ lệ % chi phí quản lý khác so với doanh thu, lấy bằng 2,0 %. bảng 1.13: Dự trù chi phí quản lý khác TRONG CáC NĂM VậN HàNH Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Doanh thu tối đa(Công suất 100%) Doanh thu thực tế(Công suất thay dổi) Tỷ lệ(%) Chi phíquản lý khác 1 12.876.445 6.438.223 2% 193.147 2 12.876.445 8.369.689 2% 212.461 3 12.876.445 9.657.334 2% 225.338 4 12.876.445 10.301.156 2% 231.776 5 12.876.445 10.987.549 2% 238.640 6 12.876.445 11.639.534 2% 245.160 7 12.876.445 11.683.704 2% 245.601 8 12.876.445 10.961.281 2% 238.377 9 12.876.445 10.301.156 2% 231.776 10 12.876.445 9.735.946 2% 226.124 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh Căn cứ vào diện tính đất thuê hành năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tích trong năm và chế độ ưu đãi về thuế đất theo luật hiện hành. Chi phí thuê đất hàng năm (CTĐ) được xác định theo công thức: CTĐ = F * g TĐ . Trong đó: +) F : Diện tích thuê đất hàng năm cho dự án. Có: F = FTMB = 4500 m2. +) g TĐ : Giá thuê một đơn vị diện tích đất trong 1 năm. Với: g TĐ = 0,7% * GĐ . +) GĐ: Giá đất tại khu vực công trình xây dựng. Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn đường loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất chưa có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 trong Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997, ta có: GĐ = 2.050 (1000đ/1 m2). Suy ra: g TĐ = 0,7% * 2.050 = 14,35 (1000đ/1 m2). Bảng 1.14: Chi phí thuê đất trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Diện tích thuê (m2) Đơn giá (g TĐ) Thành tiền 1 Đất dùng xây dựng 4.500 14,35 64.575 2 Ao hồ 0 0 0 Tổng cộng 4.500 - 64.575 Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án (trong các năm vận hành) Căn cứ xác định: Giá trị tài sản phải tính khấu hao, danh mục và số lượng từng loại tài sản cố định. Thời gian khấu hao và phương pháp xác định khấu hao theo quy định hiện hành. Tính toán: Trong dự án đang xét, căn cứ Quyết định 166/QĐ-BTC của Bộ tài chính, ta sử dụng phương pháp khấu hao đều theo thời gian (khấu hao tuyến tính). Chi phí khấu hao đều hàng năm của tài sản cố định (TSCĐ) thứ i được tính theo công thức sau: Trong đó: +) Ai : Tổng giá trị tài sản cố định thứ i phải tính khấu hao sau cả đời TSCĐ. +) Gi : Tổng giá trị quy đổi của TSCĐ thứ i (có kể đến khoản DPF kèm theo). +) : Giá trị gốc của TSCĐ thứ i (không VAT). +) : Chi phí lắp đặt TSCĐ thứ i (nếu có cho trường hợp TSCĐ thứ i là trang thiết bị cần phải lắp đặt). +) 10% : Tỷ lệ % do kể tới khoản dự phòng phí (DPF) đi kèm. Thực tế ý nghĩa của việc cộng thêm 10% này là đã kể tới phần khấu hao sửa chữa lớn, khấu hao cho hiện đại hoá tài sản cố định, các khoản phát sinh & một số chi phí khác, … +) : Giá trị thanh lý thu hồi của tài sản cố định khi TSCĐ hết niên hạn sử dụng, đem bán thanh lý. (Giá trị này có thể có hoặc không tuỳ thuộc vào từng loại TSCĐ). +) TKH i : Thời hạn khấu hao (hay tuổi thọ, hay niên hạn sử dụng) của TSCĐ thứ i. Các khoản trừ dần được tính trong thời gian khấu hao đều là: T = 5 năm. Bao gồm: +) Chi phí khác trong tổng mức đầu tư, (Bảng 1.4): CK *(1+10%) +) Lãi vay trong thời gian xây dựng, (Bảng 1.7): LV bảng tính khấu hao tài sản cố định trong các năm vận hành (Trang sau) Bảng 1.15: Chi phí khấu hao tài sản trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ S T T Tên tài sản(Nhà cửa, trang thiết bị, …) Giá trị gốccủa TSCĐ(không VAT) Chi phílắp đặt TB(nếu có) Giá trịthanh lý(nếu có) Tổng giá trịTSCĐ phải tính khấu hao Thời hạn khấu hao (năm) Tiền khấu haohàng năm Từ năm thứ 1đến năm thứ 5 Từ năm thứ 6đến năm thứ 10 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) I Nhà cửa, vật kiến trúc 1 Nhà cửa (hạng mục chính) 7.675.601 0 0 8.443.161 25 337.726 337.726 2 Sân bãi đỗ xe, đường giao thông 153.000 0 0 168.300 15 11.220 11.220 3 Hàng rào, tường bao, cổng ra vào 122.750 0 0 135.025 25 5.401 5.401 4 Bể bơi, sân tennis 1.340.000 0 0 1.474.000 15 98.267 98.267 5 Vườn hoa, thảm cỏ, cây cảnh 101.000 0 0 111.100 20 5.555 5.555 6 Cơ sở hạ tầng khác 307.024 0 0 337.726 25 13.509 13.509 7 Các hạng mục phụ còn lại 624.658 0 0 687.124 20 34.356 34.356 II Trang thiết bị 1 Điều hoà 1.430.044 71.502 57.202 1.594.499 7 227.786 227.786 2 Salon to 141.030 0 4.231 150.902 5 30.180 30.180 3 Salon nhỏ 520.244 0 15.607 556.661 7 79.523 79.523 4 Tivi 21 inch 521.498 0 26.075 547.572 6 91.262 91.262 5 Radiocasette 216.246 0 6.487 231.383 6 38.564 38.564 6 Dàn âm thanh 101.855 0 5.093 106.948 6 17.825 17.825 7 Tổng đài điện thoại 156.700 4.701 4.701 172.840 8 21.605 21.605 8 Telephone 227.528 2.275 4.551 248.233 8 31.029 31.029 9 Fax 15.670 157 313 17.096 7 2.442 2.442 10 Telex 6.268 63 125 6.838 7 977 977 11 Máy vi tính 148.865 4.466 7.443 161.221 5 32.244 32.244 12 Tủ tường 130.374 0 3.911 139.501 6 23.250 23.250 13 Tủ lạnh 100l 174.407 0 8.720 183.127 5 36.625 36.625 14 Tủ rượu 62.680 0 3.134 65.814 10 6.581 6.581 (còn nữa) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 15 Tủ bếp 61.113 0 1.222 66.002 8 8.250 8.250 16 Bếp Gas 40.742 0 2.037 42.779 5 8.556 8.556 17 Đồ nấu bếp 20.371 0 815 21.593 8 2.699 2.699 18 Bàn ăn 81.484 0 1.630 88.003 7 12.572 12.572 19 Bộ bàn quầy 94.020 0 1.880 101.542 7 14.506 14.506 20 Bàn ghế văn phòng 6.268 0 125 6.769 8 846 846 21 Bàn phấn 123.793 0 2.476 133.696 7 19.099 19.099 22 Tủ đứng (2 ngăn có gương) 206.844 0 4.137 223.392 8 27.924 27.924 23 Giường đệm 461.325 0 9.226 498.231 5 99.646 99.646 24 Thiết bị vệ sinh lắp cố định(Lavabo, vòi hoa sen, vòi nước, xí bệt, bồn tắm) 253.306 6.223 0 285.482 10 28.548 28.548 25 Bình nóng lạnh (30l) 183.339 7.334 9.167 200.573 6 33.429 33.429 26 Máy giặt 141.030 0 5.641 149.492 5 29.898 29.898 27 Máy hút bụi 33.847 0 1.354 35.878 5 7.176 7.176 28 Máy phát điện 313.400 9.402 15.670 339.412 7 48.487 48.487 29 Hệ thống PCCC 313.400 15.670 9.402 352.575 10 35.258 35.258 30 Hệ thống bơm, lọc nước 25.072 501 752 27.379 8 3.422 3.422 31 Video trung tâm &Ăngten Parabol 78.350 3.918 3.918 86.577 5 17.315 17.315 32 Ôtô con 4 chỗ 470.100 0 23.505 493.605 10 49.361 49.361 III Các khoản trừ dần 1 Chi phí khác trong tổng mức đầu tư 1.023.526 0 0 1.125.879 5 225.176 0 2 Lãi vay trong thời gian xây dựng 347.542 0 0 347.542 5 69.508 0 Tổng (1000đ) 18.456.315 126.212 240.552 20.165.473 - 1.887.606 1.592.921 Ghi chú: Kiểm tra: 20.406.025 = 20.165.473 + 240.552 (Tổng vốn cố định = Tổng giá trị TSCĐ phải tính khấu hao + Tổng giá trị thanh lý TSCĐ) Giá trị thanh lý của tài sản xác định theo tỷ lệ % so với giá trị gốc của tài sản (không VAT). Trong đồ án này, ta lấy tỷ lệ của giá trị thanh lý so với giá trị gốc của tài sản từ 2% đến 5% tuỳ theo từng loại tài sản. Trong bảng không thể hiện tỷ lệ % này mà chỉ thể hiện giá trị thanh lý đã tính toán. Ta có thể biết được tỷ lệ này bằng cách chia giá trị thanh lý tài sản cho giá trị gốc của tài sản. Một số các Bảng phụ được tổng hợp từ Bảng 1.15 (Khấu hao tài sản hàng năm) Bảng Tổng hợp chi phí đầu tư thay thế tài sản trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành(Từ 1 -> 10) Chi phí thay thế TSCĐ(Cuối mỗi năm) Năm thứ 1 -> 4 0 Năm thứ 5 1.227.980 Năm thứ 6 1.160.646 Năm thứ 7 2.666.047 Năm thứ 8 711.374 Năm thứ 9 0 Năm thứ 10 0 tổng (1000đ) 5.766.046 Bảng Tổng hợp giá trị thu hồi thanh lý tài sản trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành(Từ 1 -> 10) Giá trị thanh lý(Cuối mỗi năm) Năm thứ 1 -> 4 0 Năm thứ 5 42.571 Năm thứ 6 50.733 Năm thứ 7 94.904 Năm thứ 8 16.303 Năm thứ 9 0 Năm thứ 10 78.612 tổng (1000đ) 283.122 Tổng Giá trị còn lại của TSCĐ (tại cuối năm thứ 10): 7.092.972.000 (vnđ) Ghi chú: Chi phí đầu tư thay thế tài sản (1 lần) = Giá trị gốc của tài sản + Chi phí lắp đặt tài sản (nếu có). Những tài sản có tuổi thọ 5 năm được thanh lý 2 lần vào cuối năm thứ 5 & 10. Giá trị còn lại của TSCĐ tại cuối năm thứ 10 = Giá trị gốc của tài sản + Chi phí đầu tư thay thế – Chi phí lắp đặt (nếu có) – Tổng số tiền đã khấu hao (trong 10 năm). Chỉ tính cho những tài sản có tuổi thọ > 10 năm. Kế hoạch trả nợ và chi phí trả lãi vay tín dụng trong các năm vận hành Căn cứ xác định: Lãi tín dụng phải trả trong giai đoạn vận hành được xác định căn cứ vào số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ & thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng. Vốn vay của dự án bao gồm: Vốn vay dài hạn trong 5 năm với lãi suất r = 9,6% năm, ghép lãi theo năm. Vốn vay dài hạn được trả theo phương thức đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. Bao gồm: +) Vốn vay để đầu tư cho tài sản cố định của dự án. +) Vay vốn lưu động ban đầu. (Phần vốn đi vay đầu tư dài hạn chiếm tỷ trọng khoảng 40% trong tổng cơ cấu vốn đầu tư dài hạn) Vốn vay ngắn hạn của Ngân hàng Thương mại với lãi suất là r = 12% năm, ghép lãi theo năm. Vốn vay ngắn hạn là phần vốn lưu động tăng thêm so với vốn lưu động ban đầu ở từng năm. Đối với vốn vay đầu tư dài hạn: Trước hết, ta cần tính số tiền mà dự án phải trả nợ hàng năm theo công thức tính đổi tương đương sang dòng tiền tệ san đều hàng năm như sau: Trong đó: +) A : Số tiền trả nợ đều (cả gốc & lãi) trong 5 năm đầu dự án vận hành. (Trả vào cuối các năm, từ năm 2006 -> 2010). +) r : Lãi suất vay dài hạn trong thời gian vận hành (r = 9,6% năm). +) P : Tổng số nợ vốn vay dài hạn tính tại cuối năm 2005 khi kết thúc xây dựng, đầu năm 2006 dự án bắt đầu hoạt động. Từ kết quả tổng hợp của các Bảng 1.6 & Bảng 1.7, ta có: P = 8.245.694.000 (VNĐ) Suy ra: A = 2.153.011.000 (VNĐ) Đối với vay vốn lưu động: Trong các năm vận hành, phần vốn lưu động được huy động vay ngắn hạn ở đầu năm, cả gốc & lãi sẽ được trả ở cuối năm. Trong đó, phần lãi phải trả ở năm vận hành thứ i (i = 1 -> 10) được tính là: Với: +) Vi : Lượng vốn lưu động vay trong năm thứ i (Bảng 1.5). +) r : Lãi suất huy động vốn vay ngắn hạn, r = 12 % năm. Bảng 1.16: Chi phí trả lãi vay tín dụng trong vận hành Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 8.245.694 6.884.270 5.392.149 3.756.785 1.964.426 2 Tiền lãi phải trả trong năm (LDH) 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 3 Số nợ trả đều cuối mỗi năm 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 4 Tiền gốc trả trong năm 1.361.424 1.492.121 1.635.364 1.792.359 1.964.426 5 Số nợ cuối năm 6.884.270 5.392.149 3.756.785 1.964.426 0 II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 256.020 269.058 277.749 282.095 286.728 291.129 291.427 286.551 282.095 278.280 2 Tiền lãi phải trả trong năm (LNH) 30.722 32.287 33.330 33.851 34.407 34.936 34.971 34.386 33.851 33.394 III Tổng tiền lãi phải trả (LDH + LNH ) 822.309 693.177 550.976 394.503 222.992 34.936 34.971 34.386 33.851 33.394 Ghi chú: Dòng I.4 có ý nghĩa kiểm tra, Tổng tiền gốc trả trong các năm = Tổng số nợ tính tại đầu năm thứ nhất (P). Bảng 1.17: Tổng hợp chi phí sản xuất-kinh doanh trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Chi phí điện, nước 128.764 167.394 193.147 206.023 219.751 232.791 233.674 219.226 206.023 194.719 2 Chi phí thuê bao điện thoại 96.573 125.545 144.860 154.517 164.813 174.593 175.256 164.419 154.517 146.039 3 Chi phí trả lương cho CB-CNV 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 4 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 5 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 6 Chi phí quản lý & chi phí khác 193.147 212.461 225.338 231.776 238.640 245.160 245.601 238.377 231.776 226.124 7 Thuê đất trong vận hành 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 Tổng Chi phí hoạt động hàng năm 1.706.802 1.793.718 1.851.662 1.880.634 1.911.522 1.940.861 1.942.849 1.910.340 1.880.634 1.855.200 8 Khấu hao tài sản cố định 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 9 Trả lãi tín dụng trong vận hành 822.309 693.177 550.976 394.503 222.992 34.936 34.971 34.386 33.851 33.394 tổng chi phí sản xuất kinh doanh 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 3.568.718 3.570.742 3.537.648 3.507.407 3.481.515 Dự trù doanh thu cho dự án ( không có VAT ) Căn cứ xác định Doanh thu của dự án, cho thuê biệt thự (thuê diện tích) được xác định căn cứ vào diện tích cho thuê, giá thuê một đơn vị diện tích từng loại. Trong dự án này, các dịch vụ khác không tính đến, bao gồm: dịch vụ đưa đón khách, dịch vụ ăn uống, thể thao, giải trí v.v… Do chế độ khấu hao và quản lý chi phí ở nước ta có quy định khi tài sản cố định hết niên hạn sử dụng, có thanh lý bán thu hồi tài sản thì khoản giá trị thu hồi này được xem như khoản doanh thu bất thường cho dự án tại cuối năm thanh lý tài sản cố định đó. Lập bảng xác định doanh thu cho dự án trong các năm vận hành Do đặc điểm, tính chất riêng biệt của từng biệt thự, trong quá trình vận hành dự án, ta phân làm 2 hình thức cho thuê: +) Các biệt thự A, B, C: Cho thuê theo diện tích sử dụng hàng tháng. Đơn giá: 14 (USD/1 m2 sử dụng.tháng). +) Biệt thự D: Cho thuê phòng tính theo ngày đêm. Đơn giá tính bình quân: 36 (USD/phòng.ngày đêm). Bảng 1.18a: xác định doanh thu cho thuê theo diện tích các biệt thự: a, b, c (không thuế vat) Đơn vị tính: 1.000đ Biệt thự cho thuê(Hạng mục chính) Nhà A Nhà B Nhà C tổng Diện tích sử dụng - m2 (Tính cho 1 biệt thự) 180,52 214,87 407,43 802,82 Đơn giá cho thuê(USD/1 m2 sử dụng.tháng) 14 14 14 - Thành tiền(USD/1Biệt thự.tháng) 2.527 3.008 5.704 - Số lượng biệt thự 5 4 2 11 Thành tiền(1.000VNĐ/tháng) 198.012 188.553 178.764 565.329 Bảng 1.18b: xác định doanh thu cho thuê bình quân theo phòng biệt thự: d (số lượng 1, không thuế vat) Đơn vị tính: 1.000đ Tổng số phòng cho thuê (Tầng 1 & 2, không kể tầng 3) 30 Đơn giá cho thuê bình quân(USD/phòng.ngày đêm) 36 Thành tiền(USD/ngày đêm) 1.080 Thành tiền(1000VNĐ/tháng) 507.708 Bảng 1.18c: tổng hợp giá trị thu hồi thanh lý tài sản hàng năm Đơn vị tính: 1.000đ Năm vận hành(Từ 1 -> 10) Giá trị thanh lý(Cuối mỗi năm) Năm thứ 1 -> 4 0 Năm thứ 5 42.571 Năm thứ 6 50.733 Năm thứ 7 94.904 Năm thứ 8 16.303 Năm thứ 9 0 Năm thứ 10 78.612 tổng (1000đ) 283.122 Ghi chú: Bảng tổng hợp giá trị thu hồi thanh lý tài sản hàng năm được tổng hợp từ mục II.6, Bảng 1.15 (Chi phí khấu hao trong các năm vận hành). Giá trị này được cộng thêm vào doanh thu tại năm thanh lý tài sản. Lưu ý những tài sản có tuổi thọ là 5 năm được thanh lý 2 lần vào cuối năm thứ 5 & cuối năm thứ 10 – thời điểm dự án kết thúc hoạt động, những tài sản có tuổi thọ > 5 năm được thanh lý thu hồi 1 lần vào cuối năm hết niên hạn sử dụng tài sản). Bảng 1.18: Doanh thu của dự án trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành (Từ 1 ->10) Doanh thu cho thuê diện tích(Biệt thự A, B, C) Doanh thu cho thuê phòng(Biệt thự D) Tổngdoanh thu(Tối đa 100%) Công suấtcho thuê(Thực tế sử dụng) Giá trị thu hồithanh lý tài sản (Cuối năm) Tổngdoanh thu thực tế hàng năm Năm 1 6.783.949 6.092.496 12.876.445 50% 0 6.438.223 Năm 2 6.783.949 6.092.496 12.876.445 65% 0 8.369.689 Năm 3 6.783.949 6.092.496 12.876.445 75% 0 9.657.334 Năm 4 6.783.949 6.092.496 12.876.445 80% 0 10.301.156 Năm 5 6.783.949 6.092.496 12.876.445 85% 42.571 10.987.549 Năm 6 6.783.949 6.092.496 12.876.445 90% 50.733 11.639.534 Năm 7 6.783.949 6.092.496 12.876.445 90% 94.904 11.683.704 Năm 8 6.783.949 6.092.496 12.876.445 85% 16.303 10.961.281 Năm 9 6.783.949 6.092.496 12.876.445 80% 0 10.301.156 Năm 10 6.783.949 6.092.496 12.876.445 75% 78.612 9.735.946 doanh thu tính bình quân cho 1 năm vận hành (1000đ) 10.007.557 Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh Căn cứ xác định Doanh thu hàng năm: Bảng 1.18 Chi phí sản xuất kinh doanh: Bảng 1.17 Thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định: 45% (thuế suất) (Đây là thuế thu nhập doanh nghiệp quy định đối với dịch vụ kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ) Lập bảng dự trù lãi (lỗ) trong quá trình sản xuất kinh doanh Lợi nhuận thuần của doanh nghiệp được xác định theo công thức sau: LNThuần = TNChịu thuế - ThTNDN Trong đó: +) LNThuần : Lợi nhuận thuần của doanh nghiệp. +) TNChịu thuế : Thu nhập chịu thuế. +) ThTNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp. Với: ThTNDN = TNChịu thuế * TS TNChịu thuế = DTkhông VAT - CFkhông VAT +) DTKhông VAT : Doanh thu không có thuế VAT. +) CFKhông VAT : Chi phí sản xuất kinh doanh không có thuế VAT. +) TS : Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, TS = 45%. Một số chỉ tiêu tỷ lệ tài chính: +) Lợi nhuận so với vốn đầu tư (Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư): Bằng: Lợi nhuận bình quân năm / Tổng (vốn cố định + vốn lưu động) +) Lợi nhuận so với vốn cố định (Mức doanh lợi một đồng vốn cố định): Bằng: Lợi nhuận bình quân năm / Tổng vốn cố định +) Lợi nhuận so với doanh thu bình quân (Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu): Bằng: Lợi nhuận bình quân năm / Doanh thu bình quân năm Bảng dự trù lãi (lỗ) trong sản xuất kinh doanh (Trang sau) Bảng 1.19: Dự trù lãi, lỗ trong quá trình sản xuất-kinh doanh (các năm vận hành) của dự án Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Doanh thu (Không có thuế VAT) 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 9.735.946 2 Chi phí SX-KD(Không có thuế VAT) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 3.568.718 3.570.742 3.537.648 3.507.407 3.481.515 3 Thu nhập chịu thuế(1) - (2) 2.021.505 3.995.188 5.367.090 6.138.413 6.965.429 8.070.815 8.112.963 7.423.634 6.793.749 6.254.431 4 Thuế thu nhập DN(Thuế suất 45%) 909.677 1.797.835 2.415.190 2.762.286 3.134.443 3.631.867 3.650.833 3.340.635 3.057.187 2.814.494 5 Lợi nhuận ròng(Thu nhập thuần) 1.111.828 2.197.354 2.951.899 3.376.127 3.830.986 4.438.949 4.462.129 4.082.999 3.736.562 3.439.937 6 Lợi nhuậncộng dồn 1.111.828 3.309.182 6.261.081 9.637.208 13.468.194 17.907.143 22.369.272 26.452.271 30.188.833 33.628.769 7 Lợi nhuậnbình quân năm 3.362.877 Một số chỉ tiêu tỷ lệ tài chính: +) Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư = 3.362.877 / 20.662.045 = 0,163. +) Mức doanh lợi một đồng vốn cố định = 3.362.877 / 20.406.025 = 0,165. +) Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu = 3.362.877 / 10.007.557 = 0,336. Hiệu quả tài chính của dự án Hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi - NPV Căn cứ xác định: Dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong thời gian hoạt động. Lãi suất tối thiểu chấp nhận được r (ngưỡng). Thời gian tính toán và thời điểm chọn để phân tích dự án. Trong dự án này, chọn gốc tính toán là thời điểm đưa dự án vào hoạt động. Thời gian tính toán: N = 10 năm. Ghi chú: Các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí là không xét đến VAT. Lập bảng xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV): Công thức xác định NPV: Trong đó: B t : Dòng thu nhập của dự án ở năm thứ t. Bao gồm: Doanh thu thuần ở năm t. Giá trị thu hồi khi thanh lý hoặc giá trị còn lại của TSCĐ ở năm thứ t. Giá trị thu hồi vốn lưu động ở năm t (nếu có). Chỉ có ở năm t = N. C t : Dòng chi phí của dự án ở năm thứ t. Bao gồm: Chi phí đầu tư ban đầu (Vốn đầu tư của dự án tính tại thời điểm t = 0). (Bằng Vốn cố định + Vốn lưu động = 20.406.025 + 256.020 = 20.662.045) Chi phí đầu tư thay thế TSCĐ ở năm thứ t (nếu có). Chi phí vận hành (hoạt động) của dự án tại năm thứ t. (Chi phí vận hành không kể tới khấu hao TSCĐ & trả lãi tín dụng) : Hệ số chiết khấu. Với t là thứ tự năm tính toán, t = 1 -> 10. r : Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (hay còn gọi là ngưỡng hiệu quả, mức chiết khấu). Chọn r = 14 % năm. Có thể xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được (r =14% năm) như sau: r = r0 + Dr +) r0 : Tính bằng bình quân gia quyền theo tỷ trọng vốn vay bao gồm 1 phần phụ phí có liên quan đến quá trình vay vốn. +) Vok : Lựơng vốn vay của nguồn k tại thời điểm vay vốn. +) rk : Lãi suất vay vốn của nguồn k. Tại dự án này thì ta có thể tính theo số liệu đã có như sau: r0 = rnh * 60% + rdh * 40% Với rnh : Lãi suất cho vay vốn ngắn hạn (12% năm) rdh : Lãi suất cho vay dài hạn (9,6% năm) r0 = 12% * 60% + 9,6% * 40% = 11,04% +) Dr : Phần trăm tăng theo tỷ số r , có tính đến rủi ro (Dr > 2%) Lâý Dr = 3% ị r = 11,04% + 3% ằ 14% . N : Thời gian tính toán dự án, ta có N = 10 năm. Bảng xác định hiện giá hiệu số thu chi – npv (Trang sau) Ta thấy, NPV = 6.157.783.000 (VNĐ) NPV > 0 Vậy, Dự án đáng giá ! Bảng 1.20: Xác định hiện giá hiệu số thu chi - NPV Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Dòng tiền thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 1 Doanh thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 9.735.946 2 Thu hồi vốn lưu động 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 256.020 3 Giá trị còn lại hoặcgiá trị thanh lý tài sản 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7.092.972 II Dòng tiền chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 1 Đầu tư ban đầu 20.662.045 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 Đầu tư thay thế tài sản 0 0 0 0 0 1.227.980 1.160.646 2.666.047 711.374 0 0 3 Chi phí hoạt động 0 1.706.802 1.793.718 1.851.662 1.880.634 1.911.522 1.940.861 1.942.849 1.910.340 1.880.634 1.855.200 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 0 909.677 1.797.835 2.415.190 2.762.286 3.134.443 3.631.867 3.650.833 3.340.635 3.057.187 2.814.494 III Dòng tiềnhiệu số thu chi -20.662.045 3.821.743 4.778.136 5.390.481 5.658.236 4.713.604 4.906.160 3.423.975 4.998.932 5.363.335 12.415.244 IV Hệ số chiết khấu 1 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 V Dòng tiền thuần chiết khấu -20.662.045 3.352.406 3.676.621 3.638.421 3.350.130 2.448.098 2.235.180 1.368.348 1.752.421 1.649.268 3.348.935 VI Cộng dồn dòng tiềnthuần chiết khấu -20.662.045 -17.309.640 -13.633.019 -9.994.598 -6.644.468 -4.196.370 -1.961.189 -592.841 +1.159.580 +2.808.848 +6.157.783 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (thời hạn hoàn vốn tính theo phương pháp động) Theo Bảng 1.20 thấy rằng: Cộng dồn dòng tiền thuần chiết khấu đổi dấu từ âm ở cuối năm thứ 7 sang dương ở cuối năm thứ 8. Để đơn giản, giả sử trong khoảng thời gian từ 7 -> 8 năm, NPV biến đổi tuyến tính: Suy ra: x = 592.841*365/(592.841+1.159.580) = 123,479 (ngày). Vậy, thời hạn thu hồi vốn: Th = 7 năm 4 tháng 3 ngày. Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại - IRR Căn cứ xác định: Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong suốt thời gian vận hành. Dựa vào giả định các suất thu lợi nội tại khác nhau để khi dùng nó chiết khấu dòng tiền thuần về gốc và cộng chúng lại thoả mãn điều kiện bằng không (IRR làm cho NPV = 0). Ghi chú: Các điều lưu ý giống như khi xác định chỉ tiêu NPV. Lập bảng xác định suất thu lợi nội tại IRR: Cho: IRR1 = 20% năm. Tính được NPV1 tương ứng = + 389.180.000 VNĐ. IRR2 = 21% năm. Tính được NPV2 tương ứng = – 377.459.000 VNĐ. Bảng 1.21: Xác định suất thu lợi nội tại - IRR Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Dòng tiền thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 II Dòng tiền chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 III Dòng tiềnhiệu số thu chi -20.662.045 3.821.743 4.778.136 5.390.481 5.658.236 4.713.604 4.906.160 3.423.975 4.998.932 5.363.335 12.415.244 IVa Hệ số chiết khấuVới IRR1 = 20% 1 0,8333 0,6944 0,5787 0,4823 0,4019 0,3349 0,2791 0,2326 0,1938 0,1615 Va Dòng tiền thuần chiết khấu -20.662.045 3.184.786 3.318.150 3.119.491 2.728.702 1.894.292 1.643.063 955.569 1.162.592 1.039.450 2.005.131 VIa Cộng dồn dòng tiềnthuần chiết khấu -20.662.045 -17.477.260 -14.159.110 -11.039.618 -8.310.917 -6.416.625 -4.773.562 -3.817.993 -2.655.401 -1.615.951 +389.180 IVb Hệ số chiết khấuVới IRR2 = 21% 1 0,8264 0,6830 0,5645 0,4665 0,3855 0,3186 0,2633 0,2176 0,1799 0,1486 Vb Dòng tiền thuần chiết khấu -20.662.045 3.158.465 3.263.531 3.042.786 2.639.609 1.817.299 1.563.254 901.640 1.087.913 964.643 1.845.447 VIb Cộng dồn dòng tiềnthuần chiết khấu -20.662.045 -17.503.580 -14.240.049 -11.197.263 -8.557.654 -6.740.356 -5.177.102 -4.275.462 -3.187.549 -2.222.906 -377.459 Kết luận: Dự án có suất thu lợi nội tại IRR = 20,508% > r = 14%. Vậy, Dự án đáng giá ! Đánh giá hiệu quả của dự án theo chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao (Không xét đến giá trị của tiền tệ theo thời gian, dạng tĩnh). Các căn cứ : Dựa vào vốn đầu tư ban đầu, lợi nhuận & khấu hao của dự án trong các năm vận hành. Chỉ tiêu này dựa trên ý tưởng vốn đầu tư của dự án được bù đắp trên hai nguồn đó là lợi nhuận ròng và khấu hao cơ bản không tính đến giá trị thời gian của tiền tệ . Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn: Bảng 1.22: xác định thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Đơn vị tính: 1000đ S T T Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Đầu tư của dự án 20.662.045 0 0 0 0 1.227.980 1.160.646 2.666.047 711.374 0 0 2 Lợi nhuận 0 1.111.828 2.197.354 2.951.899 3.376.127 3.830.986 4.438.949 4.462.129 4.082.999 3.736.562 3.439.937 3 Khấu hao 0 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 4 Lợi nhuận & Khấu hao 0 2.999.434 4.084.959 4.839.505 5.263.733 5.718.592 6.031.870 6.055.051 5.675.920 5.329.483 5.032.858 5 Lợi nhuận & Khấu haotrừ đi Đầu tư -20.662.045 2.999.434 4.084.959 4.839.505 5.263.733 4.490.612 4.871.224 3.389.004 4.964.546 5.329.483 5.032.858 6 Cộng dồn dòng 5 -20.662.045 -17.662.612 -13.577.653 -8.738.148 -3.474.415 1.016.197 5.887.422 9.276.426 14.240.971 19.570.455 24.603.313 Dựa vào bảng trên ta thấy: Dòng tiền cộng dồn đổi dấu từ năm thứ 4 sang năm thứ 5. Bằng phương pháp nội suy tuyến tính, ta có thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao là: Th = 4*365 + 3.474.415*365/(3.474.415+1.016.197) = 4*365 + 282,403 (ngày). Vậy, thời hạn thu hồi vốn: Th = 4 năm 9 tháng 9 ngày. Phân tích độ an toàn về tài chính cho dự án Phân tích an toàn theo khả năng trả nợ Theo tỷ số khả năng trả nợ Căn cứ xác định: - Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm: Lợi nhuận ròng dùng để trả nợ, phần trích cho trả lãi vốn vay (chỉ tính phần trả lãi vay đầu tư dài hạn) & khấu hao tài sản cố định bình quân năm (thu nhập hoạt động). Ký hiệu là B. - Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lãi. Ký hiệu là A. (Hạn thời gian trả nợ: 5 năm kể từ năm bắt đầu vận hành dự án) Xác định tỷ số khả năng trả nợ cho từng năm & trung bình của dự án: KN = B/A Bảng 1.23: Xác định hệ số khả năng trả nợ của dự án Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 1 Lợi nhuận ròng 1.111.828 2.197.354 2.951.899 3.376.127 3.830.986 2 Lợi nhuận ròngdùng để trả nợ (70%) 778.280 1.538.148 2.066.329 2.363.289 2.681.690 3 Khấu haotài sản cố định 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 4 Chi phí trả lãi vaytrong vận hành 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 5 Nguồn tài chính dùngđể trả nợ (B = 2 + 3 + 4) 3.457.472 4.086.643 4.471.581 4.611.546 4.757.881 6 Ngạch số trả nợđều hàng năm (A) 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 7 Tỷ số khả năngtrả nợ hàng năm 1,606 1,898 2,077 2,142 2,210 8 Tỷ số khả năngtrả nợ trung bình 1,987 Kết luận: +) Tỷ số khả năng trả nợ trung bình của dự án là: KN = 1,987. () +) Vậy dự án có khả năng trả nợ cao, tương đối vững chắc. Theo thời hạn có khả năng trả nợ Căn cứ xác định: - Dựa vào nguồn tài chính dùng để trả nợ của từng năm gồm: Lợi nhuận, trích trả lãi vay (trả lãi vay đầu tư dài hạn), khấu hao TSCĐ (hay thu nhập hoạt động). - Dựa vào tổng số nợ phải trả ở thời điểm đầu của thời kỳ trả nợ (thời điểm đưa dự án vào vận hành). - Dựa vào lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án: r = 14% năm. Bảng 1.24: Xác định thời hạn có khả năng trả nợ của dự án Đơn vị tính: 1000đ S T T Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 1 Tổng số nợ phải trảở thời điểm bắt đầutrả nợ (P) 8.245.694 0 0 0 0 0 2 Khấu hao, lợi nhuận& tiền dùng để trả lãitrong chi phí SXKD 0 3.457.472 4.086.643 4.471.581 4.611.546 4.757.881 3 Dòng tiền hiệu số(2) - (1) -8.245.694 3.457.472 4.086.643 4.471.581 4.611.546 4.757.881 4 Hệ số chiết khấu1/(1+r)t với r = 0,14 1 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 5 Dòng 3 nhân dòng 4 -8.245.694 3.032.870 3.144.539 3.018.190 2.730.405 2.471.094 6 Cộng dồn dòng 5 -8.245.694 -5.212.824 -2.068.285 949.905 3.680.311 6.151.405 Ghi chú: Dòng (2) được lấy từ dòng (5) của Bảng 1.23 Thời hạn có khả năng trả nợ của dự án: TN = 2 năm + 2.068.285*365/(2.068.285 + 949.905) = 2 năm + 250,125 ngày. Hay: TN = 2 năm 8 tháng 8 ngày < [T] = 5 năm. Kết luận: +) Dự án có khả năng trả nợ cao (có khả năng trả nợ trước thời hạn). +) Dự án có độ an toàn cao. Phân tích độ an toàn của tài chính theo phân tích hoà vốn Theo phân tích hoà vốn lãi (lỗ) Căn cứ xác định: - Doanh thu hàng năm. - Chi phí cố định hàng năm trong sản xuất kinh doanh. - Chi phí biến đổi hàng năm trong sản xuất kinh doanh. Chi phí cố định hàng năm bao gồm các khoản: - Chi phí khấu hao tài sản cố định - Chi phí thuê đất trong vận hành - Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng - Chi phí trả lương trả theo thời gian - Chi phí trích nộp bảo hiểm xã hội, y tế - Chi phí trả lãi tín dụng vay vốn đầu tư dài hạn - 50% Chi phí quản lý và chi phí khác Chi phí biến đổi hàng năm bao gồm các khoản: - Chi phí điện nước - Chi phí thuê bao điện thoại - Chi phí trả lãi vay vốn lưu động - 50% Chi phí quản lý và chi phí khác (Trong chi phí biến đổi không có phần thuế thu nhập doanh nghiệp) Ta lập bảng xác định doanh thu hoà vốn và mức hoạt động hoà vốn : +) Doanh thu hoà vốn của dự án: +) Mức hoạt động hoà vốn của dự án: Trong đó: Dh : Doanh thu hoà vốn của dự án Mh : Mức hoạt động hoà vốn của dự án FC : Chi phí cố định VC : Chi phí biến đổi D : Doanh thu thực tế hàng năm của dự án Dmax : Doanh thu tối đa của dự án Dmax = 12.876.445.000 (VNĐ) Bảng 1.25: Xác định doanh thu và mức hoạt động hoà vốn Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Doanh thu tối đa 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 II Doanh thu thực tế 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 9.735.946 III Tổng chi phí SX-KD (FC+VC) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 3.568.718 3.570.742 3.537.648 3.507.407 3.481.515 IV Chi phí cố định (FC) 4.064.084 3.943.044 3.806.239 3.652.463 3.483.828 3.003.819 3.004.040 3.000.428 2.997.127 2.994.301 1 Chi phí khấu hao TSCĐ 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 1.592.921 2 Chi phí thuê đất trong vận hành 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 64.575 3 Chi sửa chữa,bảo dưỡng 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 375.511 4 Chi phí trả lương 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 712.800 5 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 135.432 6 Chi phí trả lãi vay đầu tư dài hạn 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 0 0 0 0 0 7 50% Chi phí QL & chi phí khác 96.573 106.231 112.669 115.888 119.320 122.580 122.801 119.189 115.888 113.062 V Chi phí biến đổi (VC) 352.634 431.457 484.006 510.280 538.292 564.899 566.702 537.220 510.280 487.214 1 Chi phí điện nớc 128.764 167.394 193.147 206.023 219.751 232.791 233.674 219.226 206.023 194.719 2 Chi phí thuê bao điện thoại 96.573 125.545 144.860 154.517 164.813 174.593 175.256 164.419 154.517 146.039 3 Chi phí trả lãi vay vốn lưu động 30.722 32.287 33.330 33.851 34.407 34.936 34.971 34.386 33.851 33.394 4 50% Chi phí QL & chi phí khác 96.573 106.231 112.669 115.888 119.320 122.580 122.801 119.189 115.888 113.062 VI Doanh thu hoà vốn (Dh) 4.299.580 4.157.356 4.007.065 3.842.822 3.663.297 3.157.039 3.157.174 3.155.060 3.153.331 3.152.038 VII Mức hoạt động hoà vốn (Mh) 33,39% 32,29% 31,12% 29,84% 28,45% 24,52% 24,52% 24,50% 24,49% 24,48% Dựa vào kết quả thu được ta có : Doanh thu hoà vốn trung bình của dự án: Dh = 3.574.476.000 (VNĐ) Dự án có mức hoạt động hoà vốn lớn nhất ở năm đầu tiên dự án đi vào hoạt động: Mh = 33,39% Dự án có mức hoạt động hoà vốn nhỏ nhất ở năm thứ 10 của dự án: Mh = 24,48% Mức hoạt động hoà vốn trung bình là: Mh = 27,76% Hành lang an toàn: 1 - Mh = 0,7224 Kết luận : Dự án có hành lang an toàn lớn, độ an toàn cao (Mh < 30%). Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ Doanh thu hoạt động hoà vốn có khả năng trả nợ : Mức hoạt động hoà vốn có khả năng trả nợ : Trong đó: +)  : Doanh thu hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ của dự án +) : Mức hoạt động hoà vốn có khả năng trả nợ của dự án +) KH : Khấu hao tài sản cố định +) LVdh : Chi phí trả lãi vay đầu tư dài hạn +) FC : Chi phí cố định +) VC : Chi phí biến đổi +) D : Doanh thu thực tế hàng năm của dự án +) Dmax : Doanh thu tối đa của dự án Từ bảng 1.26, ta có mức hoạt động hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ trung bình của dự án (chỉ tính trong thời hạn trả nợ 5 năm): Vậy dự án có khả năng bắt đầu trả nợ ở mức hoạt động tương đối thấp. Tức là dự án có độ an toàn cao. Bảng 1.26: Xác định doanh thu và mức hoạt động hoà vốn Bắt đầu có khả năng trả nợ Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 1 Doanh thu tối đa 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 2 Doanh thu thực tế hàng năm 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 3 Chi phí khấu hao TSCĐ 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 4 Chi phí trả lãi vay dài hạn 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 5 Tổng chi phí SX-KD (FC + VC) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 6 Chi phí cố định (FC) 4.064.084 3.943.044 3.806.239 3.652.463 3.483.828 7 Chi phí biến đổi (VC) 352.634 431.457 484.006 510.280 538.292 8 Doanh thu hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ 1.465.140 1.470.345 1.474.906 1.477.390 1.480.152 9 Mức hoạt động hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ 11,38% 11,42% 11,45% 11,47% 11,50% Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ Doanh thu hoạt động hoà vốn trả xong nợ: Mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ: Trong đó: +)  : Doanh thu hoà vốn trả xong nợ của dự án +) : Mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ của dự án +) KH : Khấu hao tài sản cố định +) LVdh : Chi phí trả lãi vay đầu tư dài hạn +) A : Ngạch số trả nợ đều hàng năm +) FC : Chi phí cố định +) VC : Chi phí biến đổi +) D : Doanh thu thực tế hàng năm của dự án +) Dmax : Doanh thu tối đa của dự án Bảng 1.27: Xác định doanh thu và mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ của dự án Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 1 Doanh thu tối đa 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 12.876.445 2 Doanh thu thực tế hàng năm 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 3 Chi phí khấu hao TSCĐ 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 1.887.606 4 Chi phí trả lãi vay dài hạn 791.587 660.890 517.646 360.651 188.585 5 Ngạch số trả nợ hàng năm (A) 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 2.153.011 6 Tổng chi phí SX-KD (FC + VC) 4.416.717 4.374.501 4.290.244 4.162.743 4.022.120 7 Chi phí cố định (FC) 4.064.084 3.943.044 3.806.239 3.652.463 3.483.828 8 Chi phí biến đổi (VC) 352.634 431.457 484.006 510.280 538.292 9 Doanh thu hoà vốn trả xong nợ 3.742.908 3.740.375 3.741.514 3.742.611 3.744.075 10 Mức hoạt động hoà vốntrả xong nợ của dự án 29,07% 29,05% 29,06% 29,07% 29,08% Nhận thấy, mức hoạt động hoà vốn trả xong nợ trung bình của dự án (tính trong thời hạn trả nợ 5 năm) là: Kết luận: Dự án có độ an toàn cao! Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% & 10%. Khi doanh thu giảm ở mức 5% so với doanh thu hoạt động bình thường: (Bảng 1.28) Khi doanh thu giảm ở mức 10% so với doanh thu hoạt động bình thường: (Bảng 1.29) Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu IRR khi chi phí tăng ở mức 5% & 10%. Khi chi phí tăng ở mức 5% so với chi phí hoạt động bình thường: (Bảng 1.30) Khi chi phí tăng ở mức 10% so với chi phí hoạt động bình thường: (Bảng 1.31) Bảng 1.28: Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) khi doanh thu giảm 5% Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Dòng tiền thu 0 6.438.223 8.369.689 9.657.334 10.301.156 10.987.549 11.639.534 11.683.704 10.961.281 10.301.156 17.084.938 II dòng tiền thu giảm 5% 0 6.116.311 7.951.205 9.174.467 9.786.098 10.438.172 11.057.557 11.099.519 10.413.217 9.786.098 16.585.340 IIi Dòng tiền chi 20.662.045 2.616.480 3.591.553 4.266.853 4.642.920 6.273.945 6.733.374 8.259.729 5.962.349 4.937.821 4.669.694 iv Dòng tiềnhiệu số thu chi -20.662.045 3.499.832 4.359.652 4.907.614 5.143.178 4.164.227 4.324.183 2.839.790 4.450.868 4.848.277 11.915.646 v Hệ số chiết khấu (r = 14%) 1 0,8772 0,7695 0,6750 0,5921 0,5194 0,4556 0,3996 0,3506 0,3075 0,2697 vi Dòng tiền thuần chiết khấu -20.662.045 3.070.028 3.354.610 3.312.500 3.045.174 2.162.769 1.970.040 1.134.886 1.560.292 1.490.884