Đề tài Tìm hiểu thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -4- CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG: 1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng: Khái niệm về dự án đầu tư: Dự án đầu tư là một tế bào của hoạt động đầu tư đó là tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học, có cơ sở pháp lý được đề suất về các mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế đem lại cho quốc gia lớn nhất có thể được. Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng: Dự án đầu tư xây dựng là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế - xã hội. Dự án đầu tư xây dựng được cấp thẩm quyền phê duyệt, phải phù hợp với quy hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư xây dựng phải được tính toán, phân tích một cách chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị trường, kỹ thuật, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế - xã hội. Nói chung, Dự án dầu tư xây dựng là việc bỏ vốn ở giai đoạn hiện tại để tạo dựng ra tài sản cố định là công trình xây dựng để sau đó vận hành khai thác công trình thu được lợi ích với một khoảng thời gian nhất định nào đó trong tương lai. Phân loại dự án đầu tư xây dựng:  Theo quy mô tính chất: - Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư. - Các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm :A , B, C theo quy định tại phụ lục I nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ.  Theo nguồn vốn đầu tư : - Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước - Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -5- - Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước . - Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn. 1.1.2. Ý nghĩa của dự án đầu tư xây dựng khả thi: - Là căn cứ quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư; - Là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư; - Là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ hoặc cho vay vốn; - Là cơ sở để xác định kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đôn đốc quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng; - Là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê chuẩn và cấp giấy phép đầu tư; - Là căn cứ quan trọng nhất để theo dõi, đánh giá và có những điều chỉnh kịp thời những tồn tại và vướng mắc trong quá trình xây dựng và hoạt động của dự án đầu tư xây dựng; - Là căn cứ quan trọng để xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều lệ của dự án đầu tư xây dựng liên doanh; - Dự án đầu tư xây dựng khả thi tốt có tác dụng tích cực để giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quan hệ giữa các bên tham gia thực hiện. 1.1.3. Vai trò của đầu tư xây dựng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội: Đầu tư xây dựng là hoạt động có vai trò đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói riêng và đối với nền kinh tế quốc dân chung thể hiện những mặt chính sau: - Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi. - Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục với các mối quan hệ xã hội khác. - Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -6- - Trực tiếp góp phần vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia. - Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượng nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển của đất nước. 1.1.4. Chu kỳ của một dự án đầu tư xây dựng: Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng là thời gian từ giai đoạn có ý định thực hiện dự án, dự án đi vào hoạt động cho đến giai đoạn đánh giá cuối cùng là thanh lý. Cụ thể chu kỳ dự án bao gồm các giai đoạn thể hiện trong sơ đồ sau: Sơ đồ 1.1: Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng Giai đoạn tiền xác định: Thu thập thông tin rộng rãi liên quan đến tình hình cơ bản (tự nhiên, kinh tế, xã hội) của khu vực. Thông tin này là cơ sở dữ liệu để giúp ta phác thảo các dự án thích ứng. Thông tin bao gồm số liệu về nguồn lực thiên nhiên, thống kê về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng và khu vực dự án đầu tư xây dựng. Thanh lý Tiền xác định Xác định Chuẩn bị Thẩm định Thực hiện Hoạt động Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -7- Giai đoạn xác định: Công việc này gồm việc lập ra các dự án chuyên biệt có mức ưu tiên cao đối với các mục tiêu phát triển kinh tế quốc gia và khu vực. Trong giai đoạn này, mục đích của dự án được lập ra phải rõ ràng và được xác định một cách cụ thể, chi phí và lợi ích ước lượng được định lượng và thiết kế ban đầu của dự án được lập ra. Dự án thường được xác định dựa trên kế hoạch quốc gia, báo cáo kinh tế hay nghiên cứu khu vực. Qua việc nghiên cứu này có thể cho thấy điều kiện thuận lợi, khó khăn đối với dự án trong hướng phát triển của quốc gia hay khu vực. Giai đoạn chuẩn bị: Mục đích của dự án ở đây được xác định rõ ràng hơn và các yếu tố cũng được phân tích một cách chi tiết hơn. Trong giai đoạn soạn thảo (thiết lập) Báo cáo đầu tư xây dựng hoặc Dự án đầu tư xây dựng phải thực hiện những nội dung về: thể chế- pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức, môi trường, tài chính và kinh tế-xã hội được phân tích một cách chi tiết. Việc soạn thảo (thiết lập) đòi hỏi năng lực chuyên môn của các ngành kỹ thuật có liên quan, các chuyên viên, các kỹ sư kinh tế và phối hợp hoạt động của nhiều cơ quan, ban ngành có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng. Giai đoạn thẩm định: Thẩm định là xem xét, kiểm chứng về các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, và về mặt khả thi của dự án. Ở giai đoạn này, các vấn đề lên quan đến luật pháp, thị trường, kỹ thuật - môi trường, tổ chức quản trị, tài chính và kinh tế - xã hội phải được giải quyết trước khi dự án được chấp thuận để thực hiện. Giai đoạn này, đòi hỏi thảo luận giữa các cơ quan như giữa Chính phủ với các Bộ, Cơ quan chủ quản và quản lý chuyên ngành đối với dự án đầu tư xây dựng. Sự thảo luận phải đưa đến những thỏa thuận và kết luận là dự án được thực hiện hoặc phải bổ sung thêm hay phải thiết lập lại. Giai đoạn thực hiện: Một dự án được cho là đáng tin cậy ở giai đoạn thẩm định sẽ đủ điều kiện để thực hiện. Việc thực hiện dự án trong thực tế khá phức tạp do nhiều vấn đề không dự báo được trước. Do đó, ở giai đoạn này đòi hỏi phải có sự linh hoạt để đảm bảo thực hiện thành công dự án. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -8- Giai đoạn thực hiện là thời gian thực hiện dự án bao gồm việc thiết kế, lập dự toán, mua sắm máy móc, thiết bị, xây dựng lắp đặt và đào tạo nhân viên. Giai đoạn hoạt động: Đây là giai đoạn dự án bắt đầu đưa vào khai thác vận hành cho ra những sản phẩm hay dịch vụ. Để chắc chắn rằng dự án mang lại lợi ích tối đa qua thời gian thì các phương tiện phải được sử dụng, bảo hành và bảo trì đúng tiêu chuẩn, quy cách. Vì vậy khi đã xây dựng dự án phải có đủ kinh phí để tuyển nhân viên và dự án phải đạt công suất tối đa. Giai đoạn đánh giá: Đánh giá bao gồm việc phân tích các vấn đề nảy sinh trong từng giai đoạn của chu kỳ dự án, các vấn đề như vượt kinh phí, thi công xây lắp chậm trễ, sự cố kỹ thuật, khó khăn về tài chính, tình hình biến động của thị trường… Từ đó tìm nguyên nhân gây ra các vấn đề trong từng giai đoạn của chu kỳ dự án và tìm biện pháp khắc phục. Đánh giá cuối cùng được thực hiện khi dự án được thực hiện khi dự án hoàn thành cũng như trong quá trình hoạt động của nó. Đánh giá giúp đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, thành công và thất bại của dự án. Các kết quả này sẽ có giá trị trong kế hoạch hoá các dự án trong tương lai và từ đó có thể phòng tránh những khuyết điểm được lặp lại. Thanh lý: Đây là bước cuối cùng của dự án đầu tư xây dựng. Việc thanh lý dự án đầu tư có thể phải được tiến hành sau một thời gian dự án đi vào hoạt động chứ không nhất thiết hết thời hạn mà dự án đã ký kết ban đầu. 1.2. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG: 1.2.1. Kháí quát chung và mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 1.2.1.1. Khái quát chung: Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định đầu tư và cấp phép đầu tư. Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dự án một cách độc lập tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án tạo ra cơ Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -9- sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư và cấp phép đầu tư. Thẩm định dự án đầu tư là cần thiết bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với các hoạt động đầu tư. Nhà nước với chức năng công quyền của mình sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án đầu tư. Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước. Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư hay cấp phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cần biết xem dự án đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay không, nếu có thì bằng cách nào và đến mức độ nào. Việc xem xét này gọi là thẩm định dự án. 1.2.1.2. Mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng: Đối với Cơ quan thẩm định Nhà nước: là nhằm xem xét những lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án đem lại có phù hợp với mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, của vùng, của địa phương hay không và thông qua đó đưa ra những kết luận và sự chấp thuận hoặc phải sửa đổi, bổ sung hay bác bỏ dự án. Đối với những định chế tổ chức quốc gia hoặc quốc tế: ngoài việc xem xét khả năng sinh lời cho bên đầu tư và sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tế quốc dân, việc thẩm định còn nhằm mục đích xét hướng phát triển lâu dài, ổn định của dự án mà định hướng tài trợ hoặc cho vay vốn. 1.2.2. Vai trò và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 1.2.2.1. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư xây dựng: Hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng đóng vai trò rất quan trọng không chỉ với các nhà đầu tư là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ dự án mà còn đối với các định chế tài chính (như Ngân hàng, tổ chức tín dụng), Cơ quan Nhà nước trong việc ra quyết định đầu tư, cấp vốn, cấp giấy phép cho dự án… - Đối với nhà đầu tư: + Xác định được khả năng sinh lời cũng như mức độ rủi ro của dự án. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -10- + Làm căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung cho dự án được hoàn thiện hơn. - Đối với các đối tác đầu tư: + Làm căn cứ ra quyết định góp vốn thực hiện dự án. - Đối với các định chế tài chính: + Xác định khả năng sinh lời, khả năng thanh toán nợ, tuổi thọ của dự án để quyết định phương thức cấp vốn, kỳ hạn trả nợ đối với khách hàng. - Đối với cơ quan nhà nước: + Xác định được những lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án đem lại. + Đánh giá ưu nhược điểm của dự án, nhằm loại bỏ những dự án xấu và tránh loại bỏ những dự án hiệu quả. + Làm căn cứ để áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế, thời hạn trả nợ… 1.2.2.2. Ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng: Thẩm định dự án có ý nghĩa rất lớn, giúp bảo vệ các dự án lớn tốt khỏi bị bác bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có hiệu quả vốn đầu tư. Cụ thể:  Thẩm định dự án giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất.  Giúp cho các cơ quan quản lý vĩ mô của nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng, lãnh thổ và của cả nước trên các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.  Giúp cho việc xác định được những cái lợi, cái hại của dự án trên các mặt khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có lợi và hạn chế các mặt có hại.  Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ cho dự án đầu tư. 1.2.3. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư xây dựng: Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:  Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư.  Căn cứ pháp lý. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -11-  Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật cụ thể.  Thông lệ quốc tế. a) Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng bao gồm: 1. Tờ trình thẩm định dự án thể hiện các nội dung theo mẫu sau: (Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình) 2. Hồ sơ dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở. 3. Các văn bản pháp lý có liên quan. b) Căn cứ pháp lý: - Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển kinh tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương. - Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật doanh nghiệp, luật xây dựng, luật đầu tư, luật lao động, luật môi trường, luật đất đai, luật sở hữu trí tuệ, luật thuế (thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật tài nguyên. - Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư xây dựng được ban hành và còn hiệu lực tại thời điểm đầu tư xây dựng. - Các văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục, nội dung trong quá trình thẩm định và cấp phép các dự án đầu tư xây dựng của các cơ quan có thẩm quyền. - Các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan. c) Các quy phạm, quy chuẩn, tiêu chuẩn và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật: - Các quy phạm như: quy phạm về xây dựng, sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống… - Các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia bắt buộc áp dụng trong các hoạt động xây dựng, bao gồm: khảo sát và thí ngiệm chuyên ngành xây dựng; quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị; lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng; thiết kế, thi công và nghiệm thu công trình xây dựng. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -12- - Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình và từng bộ môn thiết kế, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành. - Các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹ thuật như: Định mức dự toán xây dựng công trình, Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình, Định mức về lập quy hoạch xây dựng. d) Các quy ước, thông lệ quốc tế: - Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với nhà nước (về hàng hải, hàng không, đường sông,…) - Quy định của các tổ chức tài trợ vốn (WB, IMF, ADB,…) - Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước. - Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,… 1.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 1.2.4.1. Thẩm định tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: 1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư. 2) Các yếu tố đầu vào của dự án. - Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. 3) Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án 4) Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội. 1.2.4.2. Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng: Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: 1) Sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn; 2) Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); 3) Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -13- 4) Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư; 5) Khả năng hoàn trả vốn vay; 6) Giải pháp phòng cháy, chữa cháy; 7) Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 1.2.4.3. Thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng: 1) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt; 2) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực; 3) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ; 4) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; 5) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định. 1.2.5. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 1.2.5.1. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu: Đây là một phương pháp đơn giản và được dùng rất phổ biến trong khi thẩm định dự án đầu tư xây dựng. Phương pháp này được sử dụng khi tiến hành thẩm định nội dung về các khía cạnh kĩ thuật của dự án. Khi thẩm định cần so sánh đối chiếu từng nội dung của dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thông lệ trong nước và quốc tế cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Phương pháp so sánh, đối chiếu khi thẩm định các dự án đầu tư xây dựng được tiến hành theo cụ thể như sau: Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -14- - Thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án: so sánh đối chiếu dự án với các văn bản pháp luật của nhà nước ban hành trong các lĩnh vực đầu tư xây dựng, bất động sản… Các quy hoạch tổng thể của Nhà nước, địa phương. - Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án: so sánh đối chiếu dự án với các dự án đầu tư xây có vị trí địa điểm đầu tư, quy mô của dự án, chất lượng sản phẩm xây dựng tương tự đã được triển khai. - Thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án là: các chỉ tiêu dùng để so sánh đối chiếu là: + Các tiêu chuẩn trong thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về công trình do Nhà Nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được. + Các định mức về kĩ thuật (sản xuất, vật liệu, nhân công, máy móc, thiết bị,…) theo định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành. + Thông lệ trong nước và quốc tế để phân tích lựa chọn phương án tối ưu. (địa điểm xây dựng, giải pháp kĩ thuật, tổ chức xây dựng…) - Khi thẩm định tài chính dự án,thường so sánh với các chỉ tiêu: + Các chỉ tiêu tổng hợp về nguồn vốn, cơ cấu vốn, suất đầu tư,… + Các chỉ tiêu về hiệu quả của dự án,… + Các dự án đầu tư xây dựng tương tự,… Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, thường cho thấy công tác thẩm định trong thực tế hiện nay mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu (thị trường, kĩ thuật, tài chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự, mà chưa nhận ra những nét riêng biệt cụ thể của dự án. Đặc biệt khía cạnh thị trường của dự án chưa được so sánh, đối chiếu một cách chi tiết và hợp lý. 1.2.5.2. Phương pháp thẩm định các khía cạnh kỹ thuật: Thẩm định khía cạnh kĩ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt tài chính, kinh tế xã hội của dự án. Đặc biệt các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi những giải pháp kĩ thuật về xây dựng công trình và kiến trúc rất phức tạp, vì thế khi thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án cần tiến hành một cách rất chi tiết và khoa học.. Các nội dung kĩ thuật của dự án đầu tư xây dựng được tiến hành thẩm định là: Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -15- a) Phân tích địa điểm xây dựng: Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư (giá mua đất xây dựng) cũng như ảnh hưởng đến giá cả, sức cạnh tranh của sản phẩm dự án đầu tư xây dựng, từ đó quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án đó. - Địa điểm có nằm trong quy hoạch xây dựng, phát triển kinh tế xã hội của nhà nước và địa phương hay không. Công tác giải phóng mặt bằng có thuận lợi và khó khăn gì. - Điều kiện tự nhiên: địa hình, khí hậu, môi trường… ảnh hưởng đến quá trình thi công công trình như thế nào. b) Qui mô giải pháp xây dựng, kiến trúc: - Quy mô xây dựng, giải pháp kết cấu kiến trúc các hạng mục công trình có đảm bảo các định mức kinh tế kĩ thuật của dự án đã đề ra hay không. - Xem xét, đánh giá tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình, tránh bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, các hạng mục không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư. - Tiến độ thi công có phù hợp với kế hoạch và thực tế hay không. c) Công nghệ trang bị cho dự án: - Xem xét công nghệ được lựa chọn cho dự án là công nghệ đã được qua kiểm chứng hay chưa, mức độ hiện đại, đồng bộ của công nghệ, máy móc. Đội ngũ cán bộ công nhân viên tham gia dự án có đủ yêu cầu về kĩ thuật, tay nghề để vận hành các máy móc, công nghệ đó hay không…. d) Phân tích các tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy (PCCC): Đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, phù hợp chưa, và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa. Cần phải đối chiếu với các qui định pháp luật hiện hành xem xét dự án về lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -16- 1.2.5.3. Phương pháp thẩm định khía cạnh tài chính: a) Thẩm định tổng vốn đầu tư dự án và tiến độ bỏ vốn: Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án. Đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư rất lớn. Nên việc thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án càng yêu cầu phải tiến hành chi tiết và kĩ lưỡng. Yêu cầu xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án có được tính toán hợp lý, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết, và cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng phí cho cho dự án,... Cụ thể nội dung cần kiểm tra các khoản mục sau: - Xác định các nguồn vốn huy động được của dự án: Vốn tự có, vốn vay, vốn vay ưu đãi đầu tư, và các nguốn vốn khác liên quan. - Vốn đầu tư xây dựng: tiến hành kiểm tra nhu cầu xây dựng các hạng mục công trình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng (bằng các đơn giá, suất vốn đầu tư của nhà nước hiện hành và kinh nghiệm từ các dự án đã triển khai, tương tự) - Vốn đầu tư thiết bị: kiểm tra đối chiếu với các bảng báo giá của các nhà cung cấp về giá mua, chi phí vận chuyển, bảo quản, lắp đặt, chi phí CGCN (nếu có). - Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án mở rộng bổ sung thiết bị) để dự án sau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường. Xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong giai đoạn thục hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Cần phải xem xét tỉ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không. Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc phân bổ nguồn vốn đầu tư cho dự án. b, Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án: Thẩm định đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưa vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn đầu tư, khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -17- - Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huy động công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm. - Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất kinh doanh trực tiếp. Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng phân bổ vốn của dự án đầu tư được thẩm định qua các bước chính như sau:  Bước 1 : Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án.  Xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp theo đặc điểm và quy mô đầu tư của dự án, nhằm đảm bảo khi tính toán phải phản ánh trung thực, chính xác hiệu quả và khả năng triển khai của dự án.  Bước 2 : Phân tích để tìm dữ liệu.  Khi để xác định được mô hình đầu vào, đầu ra của dự án, công tác thẩm định cần phân tích dự án để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự án bằng các bước sau đây: + Đọc kỹ báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định, tính toán hiệu quả dự án. + Kiểm tra việc tính toán các khoản chi phí đầu tư sản xuất hàng năm của dự án.  Chi phí xây dựng, thiết bị, và chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, xem xét sự hợp lí của các định mức chi phí. So sánh các chi phí của dự án với các định mức tiêu chuẩn và những dự án tương tự đang họat động.  Kiểm tra chi phí nhân công: xem xét nhu cầu lao động, số lượng, chất lượng lao động, đào tạo, thu nhập lao động của dự án so với thực tế trong khu vực và so với các địa phương khác.  Kiểm tra phương pháp tính khấu hao và mức khấu hao. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -18-  Kiểm tra chi phí về lãi vay ngân hàng và các khoản thuế của dự án. + Kiểm tra tính hợp lí của giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra, và doanh thu hàng năm của dự án. + Kiểm tra tính chính xác của tỉ suất chiết khấu (r) trong phân tích tài chính của dự án. Để kiểm tra vấn đề này, cần dựa vào chi phí sử dụng của các nguồn vốn huy động. + Thẩm định dòng tiền của dự án. (Dựa vào các chỉ tiêu: chi phí, doanh thu, khấu hao, lãi vay,… đã được kiểm tra ở trên) + Xác định các giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở (Phương án cơ sở): tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án (nếu có) với các giả định dự kiến ở mức sát với thực tế dự báo sẽ xảy ra nhất.  Bước 3: Xem xét, phân tích, đánh giá và kết luận về các chỉ số, chỉ tiêu tính toán của dự án:  Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án: Giá trị hiện tại ròng (NPV: Net Present Value) - Gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng cña mét dù ¸n ®Çu t­ lµ sè chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ hiÖn t¹i c¸c nguån thu nhËp rßng trong t­¬ng lai víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña vèn ®Çu t­. C«ng thøc tÝnh: NPV = Co + PV + Trong ®ã: o NPV lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng o Co lµ vèn ®Çu t­ ban ®Çu vµo dù ¸n + PV lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c luång tiÒn dù tÝnh mµ dù ¸n mang l¹i trong thêi gian h÷u Ých cña nã. PV ®­îc tÝnh: PV = )1( 1 r C  + 2 2 )1( r C  + 3 3 )1( r C  + ...... + t t r C )1(  + Trong ®ã: o Ct lµ c¸c luång tiÒn dù tÝnh dù ¸n mang l¹i ë c¸c n¨m t o r lµ tû lÖ chiÕt khÊu phï hîp cña dù ¸n => Ý nghÜa cña NPV chÝnh lµ ®o l­êng phÇn gi¸ trÞ t¨ng thªm dù tÝnh mµ dù ¸n ®em l¹i cho nhµ ®Çu t­ víi møc ®é rñi ro cô thÓ cña dù ¸n… ViÖc x¸c minh chÝnh Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -19- x¸c tû lÖ chiÕt khÊu cña mçi dù ¸n ®Çu t­ lµ khã kh¨n. ng­êi ta cã thÓ lÊy b»ng víi l·i suÊt ®Çu vµo, ®Çu ra thÞ trªn tr­êng,… Nh­ng th«ng th­êng lµ chi phÝ b×nh qu©n cña vèn. Tuú tõng tr­êng hîp, ng­êi ta cßn xem vÒ biÕn ®éng l·i suÊt trªn thÞ tr­êng, vµ kh¶ n¨ng giíi h¹n vÒ vèn cña chñ ®Çu t­ khi thùc hiÖn dù ¸n… - Sö dông chØ tiªu NPV ®Ó ®¸nh gi¸ dù ¸n ®Çu t­ theo nguyªn t¾c: + NÕu c¸c dù ¸n ®Çu t­ th× tuú thuéc theo quy m« nguån vèn, c¸c dù ¸n cã NPV ≥ 0 ®Òu ®­îc chän (Së dÜ dù ¸n NPV=0 vÉn cã thÓ chän v× khi ®ã cã nghÜa lµ c¸c luång tiªu thô cña dù ¸n võa ®ñ ®Ó hoµn vèn ®Çu t­ vµ cung cÊp mét tû lÖ l·i suất yªu cÇu cho kho¶n vèn ®ã). Ng­îc l¹i NPV< 0  b¸c bá dù ¸n. + NÕu c¸c dù ¸n lo¹i trõ nhau th× dù ¸n nµo cã NPV ≥ 0 vµ lín nhÊt th× ®­îc chän. - Sö dông ph­¬ng ph¸p NPV ®Ó ®¸nh gi¸, lùa chän dù ¸n ®Çu t­ cã ­u nh­îc ®iÓm sau: * ¦u ®iÓm: + Ph­¬ng nµy tÝnh to¸n dùa trªn c¬ së dßng tiÒn cã chiÕt khÊu (tøc lµ hiÖn t¹i ho¸ dßng tiÒn) lµ hîp lý v× tiÒn cã gi¸ trÞ theo thêi gian. + Lùa chän dù ¸n theo chØ tiªu NPV lµ thÝch hîp v× nã cho phÐp chän dù ¸n nµo cã lµm tèi ®a ho¸ sù giµu cã cña chñ ®Çu t­. * Nh­îc ®iÓm: + Phô thuéc nhiÒu vµo tû lÖ chiÕt khÊu r ®­îc lùa chän. Cô thÓ: r cµng nhá  NPV cµng lín vµ ng­îc l¹i. Trong khi ®ã, viÖc x¸c ®Þnh ®óng r lµ rÊt khã kh¨n. + ChØ ph¶n ¸nh ®­îc quy m« sinh lêi (sè t­¬ng ®èi: hiÖu qu¶ cña mét ®ång vèn bá ra lµ bao nhiªu). + Víi c¸c dù ¸n cã thêi gian kh¸c nhau, dïng NPV ®Ó lùa chän dù ¸n lµ kh«ng cã ý nghÜa. Muèn so s¸nh ®­îc, ph¶i gi¶ ®Þnh r»ng dù ¸n cã thêi gian ng¾n h¬n sÏ ®­îc ®Çu t­ bæ sung víi sè liÖu lÆp l¹i nh­ cò ®Ó sao cho c¸c dù ¸n cã thêi gian b»ng nhau. Thêi kú ph©n tÝch dù ¸n lµ béi sè chung nhá nhÊt cña c¸c thêi gian dù ¸n. §©y lµ viÖc tÝnh to¸n phøc t¹p mÊt thêi gian. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -20- IRR (Internal Rate of Return) Tû suÊt hoµn vèn néi bé ®o l­êng tû lÖ hoµn vèn ®Çu t­ cña mét dù ¸n. VÒ mÆt kü thuËt tÝnh to¸n, IRR cña mét dù ¸n ®Çu t­ lµ tû lÖ chiÕt khÊu mµ t¹i ®ã NPV=0, tøc lµ thu nhËp rßng hiÖn t¹i ®óng b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña vèn ®Çu t­, ®èi víi dù ¸n ®Çu t­ cã thêi gian lµ T n¨m, ta cã c«ng thøc: NPV = C0 + )1( 1 IRR C  + 2 2 )1( IRR C  +……+ T t IRR C )1(  = 0 * Ý nghÜa cña chØ tiªu IRR: IRR ®èi víi dù ¸n chÝnh lµ tØ lÖ sinh lêi cần thiÕt cña dù ¸n. IRR ®­îc coi b»ng møc l·i suÊt tiÒn vay cao nhÊt mµ nhµ ®Çu t­ cã thÓ chÊp nhËn mµ kh«ng bÞ thua thiÖt nÕu toµn bé sè tiÒn ®Çu t­ cho dù ¸n ®Òu lµ vèn vay (c¶ gèc vµ l·i céng dån) ®­îc tr¶ b»ng nguån tiÒn thu ®­îc tõ dù ¸n mçi khi chóng ph¸t sinh. Ng­êi ta sö dông hai c¸ch: - TÝnh trùc tiÕp: §Çu tiªn chän 1 l·i suÊt chiÕt khÊu bÊt k×, tÝnh NPV. NÕu NPV > 0, tiÕp tôc n©ng møc l·i suÊt chiÕt khÊu vµ ng­îc l¹i. LÆp l¹i c¸ch lµm trªn cho tíi khi NPV= 0 hoÆc gÇn b»ng 0, khi ®ã møc l·i suÊt nµy b»ng IRR cña dù ¸n ®Çu t­. - Ph­¬ng ph¸p néi suy tuyÕn tÝnh: th­êng ®­îc sö dông. §Çu tiªn chän 2 møc l·i suÊt chiÕt khÊu sao cho: Víi r1 cã NPV1> 0; Víi r2 cã NPV2< 0 Áp dụng công thức: IRR= IRR1 + (IRR2 – IRR1). 21 1 NPVNPV NPV  Chªnh lÖch gi÷a r1 vµ r2 kh«ng qu¸ 0.05 th× néi suy IRR míi t­¬ng ®èi ®óng. * Sö dông IRR ®Ó ®¸nh gi¸, lùa chän dù ¸n sau : + Tr­íc hÕt lùa chän mét møc l·i suÊt chiÕt khÊu lµm IRR§M (IRR ®Þnh møc th«ng th­êng ®ã chÝnh lµ chi phÝ c¬ héi) + So s¸nh nÕu IRR ≥ IRR§M th× dù ¸n kh¶ thi thi vÒ tµi chÝnh, tøc lµ: nÕu lµ c¸c dù ¸n ®Çu t­ lµ ®éc lËp tuú theo quy m« nguån vèn, c¸c dù ¸n cã IRR ≥ IRR§M ®­îc chÊp nhËn. NÕu c¸c dù ¸n ®Çu t­ lo¹i trõ nhau: chän dù ¸n cã IRR ≥ 0 vµ lín nhÊt. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -21- * ¦u ®iÓm: cña ph­¬ng ph¸p IRR chó träng xem xÐt tÝnh thêi gian cña tiÒn. Sù thõa nhËn gi¸ trÞ thêi gian cña tiÒn lµm cho kÜ thuËt x¸c ®Þnh hiÖu qu¶ vèn ®Çu t­ ­u ®iÓm h¬n c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c; Ph¶n ¸nh hiÖu qu¶ sinh lêi cña mét ®ång vèn (tÝnh tØ lÖ %) nªn cã thÓ sö dông so s¸nh chi phÝ sö dông vèn. IRR cho biÕt møc l·i suÊt tiÒn vay tèi ®a mµ dù ¸n cã thÓ chÞu ®­îc. Gi¶i quyÕt ®­îc vÊn ®Ò lùa chän c¸c dù ¸n kh¸c nhau. * Nh­îc ®iÓm: Kh«ng ®Ò cËp ®Õn ®é lín, quy m« cña dù ¸n, sö dông IRR ®Ó lùa chän dù ¸n lo¹i trõ cã quy m«, thêi gian kh¸c nhau nhiÒu khi sai lÇm. Víi dù ¸n cã nh÷ng kho¶n ®Çu t­ thay thÕ lín, dßng tiÒn ®æi dÊu liªn tôc dÉn tíi hiÖn t­îng IRR ®a trÞ, vµ nh­ vËy viÖc ¸p dông IRR kh«ng cßn chÝnh x¸c. Ph­¬ng ph¸p IRR ngÇm ®Þnh r»ng thu nhËp rßng cña dù ¸n ®­îc t¸i ®Çu t­ t¹i tØ lÖ l·i suÊt IRR nghÜa lµ kh«ng gi¶ ®Þnh ®óng tØ lÖ t¸i ®Çu t­. => VÒ mÆt to¸n häc, ph­¬ng ph¸p tÝnh NPVvµ IRR lu«n cïng ®­a ®Õn quyÕt ®Þnh chÊp thuËn hay b¸c bá dù ¸n ®ãi víi nh÷ng dù ¸n ®éc lËp. Tuy nhiªn cã thÓ cã hai kÕt luËn tr¸i ng­îc cho nh÷ng dù ¸n lo¹i trõ. Trong tr­êng hîp cã sù xung ®ét gi÷a hai ph­¬ng ph¸p, viÖc lùa chän dù ¸n ®Çu t­ theo ph­¬ng ph¸p NPVcÇn ®­îc coi träng h¬n bëi nh÷ng ph©n tÝch ®· chØ ra r»ng: ph­¬ng ph¸p NPV ­u viÖt h¬n ph­¬ng ph¸p IRR. T (Thời gian hoàn vốn): - Thêi gian hoµn vèn cña mét dù ¸n lµ ®é dµi thêi gian ®Ó thu håi ®ñ vèn ®Çu t­ ban ®Çu. - Cã hai c¸ch tÝnh chØ tiªu nµy: thêi gian hoµn vèn kh«ng chiÕt khÊu (kh«ng tÝnh ®Õn gi¸ trÞ thêi gian cña tiÒn) vµ thêi gian hoµn vèn cã chiÕt khÊu (quy tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp chi phÝ hiÖn t¹i theo tû suÊt chiÕt khÊu lùa chän). Áp c«ng thức: T= (t-1)(năm) )(12 )( )( )1( tháng CFtPV CFtLKPV t t   + Trong đó: o (t-1) năm: Số năm kế trước thời điểm hòa vốn Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -22- o LKPV(CFt)(t-1): Thời gian lũy kế dòng tiền ròng trước thời điểm hòa vốn (t-1). o PV(CF)t: Hiện giá thu nhập ròng ở năm kế sau thời điểm hòa vốn (t). + C«ng thøc tÝnh thêi gian hoµn vèn cung cÊp mét th«ng tin quan träng r»ng vèn cña c«ng ty bÞ trãi buéc vµo mçi dù ¸n lµ bao nhiªu thêi gian. Th«ng th­êng nhµ qu¶n trÞ cã thÓ ®Æt ra kho¶ng thêi gian hoµn vèn tèi ®a vµ sÏ b¸c bá dù ¸n ®Çu t­ cã thêi gian hoµn vèn l©u h¬n. + Sö dông chØ tiªu thêi gian hoµn vèn ®Ó ®¸nh gi¸, lùa chän dù ¸n ®Çu t­ theo nguyªn t¾c: Dù ¸n cã thêi gian hoµn vèn cµng nhá cµng tèt, chän dù ¸n cã thêi gian hoµn vèn nhá nhÊt trong c¸c dù ¸n lo¹i trõ nhau. * ¦u ®iÓm: cña ph­¬ng ph¸p nµy: §¬n gi¶n, dÔ ¸p dông vµ ®­îc sö dông nh­ mét c«ng cô sµng läc. NÕu cã mét dù ¸n nµo ®ã kh«ng ®¸p øng ®­îc kú hoµn vèn trong thêi gian ®· ®Þnh th× viÖc tiÕp tôc nghiªn cøu dù ¸n lµ kh«ng cÇn thiÕt. V× luång tiÒn mong ®îi trong mét t­¬ng lai xa ®­îc xem nh­ rñi ro h¬n mét luång tiÒn trong mét t­¬ng gÇn thêi gian thu håi vèn ®­îc sö dông nh­ mét th­íc ®o ®Ó ®¸nh gi¸ møc ®é rñi ro cña dù ¸n. * Hạn chÕ: Tuy nhiªn ph­¬ng ph¸p thêi gian hoµn vèn cã mét sè h¹n chÕ mµ cã thÓ dÉn tíi nh÷ng quyÕt ®Þnh ®ã lµ: thêi gian hoµn vèn kh«ng chiÕt khÊu kh«ng tÝnh tíi nh÷ng sai biÖt vÒ thêi ®iÓm xuÊt hiÖn luång tiÒn, tøc lµ yÕu tè gi¸ trÞ thêi gian cña tiÒn tÖ kh«ng ®­îc ®Ò cËp. PhÇn thu nhËp sau thêi ®iÓm hoµn vèn bÞ bá qua hoµn toµn, nh­ vËy kh«ng ®¸nh gi¸ ®­îc hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña c¶ ®êi dù ¸n. XÕp h¹ng c¸c dù ¸n kh«ng phï hîp víi môc tiªu tèi ®a ho¸ lîi nhuËn cña chñ së h÷u. Ph­¬ng ph¸p tû sè lîi Ých / chi phÝ (BCR: Benefit-Cost Ratio) Ph¶n ¸nh kh¶ n¨ng sinh lêi cña dù ¸n trªn mçi ®¬n vÞ tiÒn tÖ vèn ®Çu t­ (quy vÒ thêi ®iÓm hiÖn t¹i). Bi: Luång tiÒn dù kiÕn n¨m i Ci: Chi phÝ n¨m i        n i i i n i i i r C r B BCR 0 0 )1( )1( Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -23- Nguyªn t¾c ®¸nh gi¸: nÕu cã dù ¸n cã BCR  1. Suy ra ®­îc chÊp nhËn (kh¶ thi vÒ mÆt tµi chÝnh). BCR lµ chØ tiªu chuÈn ®Ó xÕp h¹ng c¸c dù ¸n theo nguyªn t¾c dµnh vÞ trÝ cao h¬n cho dù ¸n cã BCR cao h¬n. * ¦u ®iÓm: nã cho biÕt lîi Ých thu ®­îc trªn mét ®ång bá ra, tõ ®ã gióp chñ ®Çu t­ lùa chän, c©n nh¾c c¸c ph­¬ng ¸n cã hiÖu qu¶. * Nh­îc ®iÓm: lµ mét chØ tiªu t­¬ng ®èi nªn dÔ dÉn ®Õn sai lÇm khi lùa chän c¸c dù ¸n lo¹i trõ nhau, v× th«ng th­êng c¸c dù ¸n cã BCR lín th× cã NPV nhá vµ ng­îc l¹i. §é nh¹y cña dù ¸n: M«i tr­êng xung quanh th­êng xuyªn t¸c ®éng tíi dù ¸n ®Çu t­ trªn nhiÒu mÆt cÊp ®é kh¸c nhau. Do vËy khi xem xÐt dù ¸n ngoµi c¸ch xem xÐt dù ¸n qua c¸c chØ tiªu ë tr¹ng th¸i tÜnh, cÇn ph¶i ®Æt dù ¸n ®Çu t­ ë tr¹ng th¸i ®éng trong xu thÕ biÕn ®éng cña c¸c yÕu tè bªn ngoµi. §Ó cã mét c¸ch ®¸nh gi¸ kh¸ch quan toµn diÖn h¬n vÒ dù ¸n, th«ng th­êng ®Ó xem xÐt ®é nh¹y ng­êi ta th­êng tÝnh to¸n thay ®æi c¸c chØ tiªu NPV, IRR khi cã sù biÕn ®æi cña mét sè nh©n tè: + Gi¸ b¸n s¶n phÈm; + Gi¸ ®Çu vµo thay ®æi; + Vèn ®Çu t­; + Tû gi¸ lªn xuèng; Trªn thùc tÕ khi tÝnh ®é nh¹y c¶m cña dù ¸n, ng­êi ta cho c¸c biÕn sè thay ®æi 1% so víi ph­¬ng ¸n lùa chän ban ®Çu vµ tÝnh NPV vµ IRR thay bao nhiªu %. Ý nghÜa cña viÖc ph©n tÝch ®é nh¹y cña dù ¸n lµ cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh cã thÓ khoanh ®­îc hµnh lang cho sù ®Çu t­ cña doanh nghiÖp. Ngoµi c¸c néi dung trªn, thÈm ®Þnh dù ¸n cßn tiÕn hµnh thªm ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ trong ®ã th­êng sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch sau. + Ph©n tÝch diÔn biÕn nguån vèn sö dông. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -24- + Ph©n tÝch luång tiÒn mÆt. + Ph©n tÝch c¸c chØ tiªu tµi chÝnh trung gian. => KÕt hîp gi÷a ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh víi ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n trong thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ sÏ cho ra mét kÕt qña chÝnh x¸c h¬n, toµn diÖn h¬n vµ bao qu¸t h¬n ®­îc toµn bé dù ¸n võa xem xÐt trªn tõng gãc ®é cÊp kh¸c nhau. Nh­ vËy mçi chØ tiªu ®­îc sö dông trong ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ cã nh÷ng ­u nh­îc ®iÓm nhÊt ®Þnh. Tuy nhiªn møc ®é kh«ng nh­ nhau. Mçi chØ tiªu thÈm ®Þnh d­ ¸n sÏ ®­îc so s¸nh víi c¸c tiªu chuÈn chÊp nhËn dù ¸n nhÊt ®Þnh (cã thÓ do néi t¹i chØ tiªu mang l¹i hoÆc tiªu chuÈn qua so s¸nh chØ tiªu kh¸c). KÕt qu¶ thÈm ®Þnh th«ng qua nh÷ng chØ tiªu sau khi so s¸nh víi gi¸ trÞ tiªu chuÈn sÏ nãi lªn ý nghÜa cña tõng mÆt vÊn ®Ò. Nh­ vËy qua viÖc thÈm ®Þnh b»ng mét hÖ nhiÒu chØ tiªu, kÕt luËn chung, cuèi cïng vÒ dù ¸n ®Çu t­ ph¶i lµ kÕt luËn mang tÝnh tæng hîp, kh¸i qu¸t, thËm chÝ ph¶i nhê vµo sù cho ®iÓm cã ph©n biÖt tÇm quan träng kh¸c nhau cña chØ tiªu ®¸nh gi¸. - Phương pháp tính toán các chỉ tiêu sử dụng: + Chương trình phần mềm MICROSOFT Excel + Sử dụng Chương trình phần mềm thẩm định dự án đầu tư. 1.2.5.4. Phương pháp đánh giá so sánh các chỉ tiêu kinh tế - xã hội: Dự án đầu tư được thực hiện tại một vùng, một lãnh thổ nhăm khai thác, sử dụng tài nguyên và sử dụng lao động một cách có hiệu quả nhất: Do đó, bên cạnh việc đánh giá hiệu quả tài chính chúng ta cần đánh giá về mặt kinh tế - xã hội. So sánh về việc hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của địa phương: như phát triển hệ thống giao thông công cộng, điều kiện sinh hoạt, điện nước, giá giục, y tế, … Đánh giá ảnh hưởng môi trường thiên niên và văn hóa 1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 1.2.6.1. Nh©n tè chñ quan: ChÊt l­îng thÈm ®Þnh bÞ chi phèi bëi nhiÒu yÕu tè, c¬ b¶n cã thÓ ph©n ra nh©n tè chñ quan vµ nh©n tè kh¸ch quan. Nh©n tè chñ quan lµ nh÷ng nh©n tè thuéc vÒ néi bé mµ Ng©n hµng cã thÓ chñ ®éng kiÓm so¸t, ®iÒu chØnh ®­îc. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -25- * Nh©n tè con ng­êi. Con ng­êi ®­îc coi lµ ®éng lùc cña sù ph¸t triÓn x· héi víi ý nghÜa hä chÝnh lµ chñ thÓ ®ång thêi lµ ®èi t­îng phôc vô mµ c¸c ho¹t ®éng x· héi h­íng tíi. Nh©n tè con ng­êi ®ãng vai trß quan träng trong n©ng cao chÊt l­îng thÈm ®Þnh ph¶i kÓ ®Õn c¸c khÝa c¹nh: kiÕn thøc, kinh nghiÖm, n¨ng lùc vµ phÈm chÊt ®¹o ®øc cña ng­êi thÈm ®Þnh. KiÕn thøc ë ®©y kh«ng chØ lµ hiÓu biÕt vÒ nghiÖp vô chuyªn m«n ®¬n thuÇn mµ bao gåm hiÓu biÕt vÒ khoa häc - kinh tÕ - x· héi. Kinh nghiÖm lµ nh÷ng c¸i ®­îc tÝch luü qua ho¹t ®éng thùc tiÔn, n¨ng lùc vµ kh¶ n¨ng n¾m b¾t xö lÝ c«ng viÖc trªn c¬ së c¸c tri thøc ®· tÝch luü. * Quy tr×nh, thủ tục thÈm ®Þnh: Quy tr×nh thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ bao gåm néi dung, ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh vµ tr×nh tù tiÕn hµnh nh÷ng néi dung ®ã. Quy tr×nh thÈm ®Þnh ®­îc x©y dùng mét c¸ch khoa häc, tiªn tiÕn vµ phï hîp víi thùc tÕ sÏ gãp phÇn n©ng cao chÊt l­îng thÈm ®Þnh tµi chÝnh. Néi dung thÈm ®Þnh cÇn ®Ò cËp ®Õn tÊt c¶ c¸c vÊn ®Ò vÒ tµi chÝnh dù ¸n ®øng trªn gãc ®é: vÊn ®Ò vèn ®Çu t­ (tæng, nguån, tiÕn ®é …) hiÖu qu¶ tµi chÝnh, tÝnh kh¶ thi vµ rñi ro dù ¸n. Néi dung cµng ®Çy ®ñ, chi tiÕt bao nhiªu cµng ®­a l¹i ®é chÝnh x¸c cao cña c¸c kÕt luËn ®¸nh gi¸. C¸c néi dung thÈn ®Þnh tµi chÝnh ®­îc s¾p xÕp theo mét tr×nh tù hîp lÝ, l«gic sÏ thÓ hiÖn ®­îc mèi liªn hÖ, hç trî lÉn nhau gi÷a viÖc ph©n tÝch c¸c khÝa c¹nh tµi chÝnh cña dù ¸n, b¸o c¸o thÈm ®Þnh sÏ chÆt chÏ vµ cã søc thuyÕt phôc h¬n. * Ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh: §éi ngò c¸n bé thùc hiÖn quy tr×nh thÈm ®Þnh: Tr×nh ®é chuyªn m«n, hiÓu biÕt c¸c lÜnh vùc liªn quan tíi dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nh­: Qu¶n trÞ dù ¸n, kinh tÕ - kü thuËt, qu¶n trÞ kinh doanh, ®¹o ®øc cña c¸n bé… ®Òu cã ¶nh h­ëng trùc tiÕp, gi¸n tiÕp ®Õn hiÖu qu¶ thÈm ®Þnh. ThiÕu hiÓu biÕt sÏ lµm c«ng t¸c nµy mÊt thêi gian, vµ thiÖt h¹i cho nhµ ®Çu t­ dù ¸n (cã thÓ mÊt c¬ héi kinh doanh, råi cã thÓ gÆp rñi ro nî kh«ng tr¶ ®­îc…) * Néi dung thÈm ®Þnh: ThÈm ®Þnh tÝnh ph¸p lý cña doanh nghiÖp, t×nh h×nh tµi chÝnh qu¸ khø, tµi s¶n ®¶m b¶o…Giám sát, kiểm soát, đánh giá quá trình thực hiện dự án®Òu ¶nh h­ëng tíi chÊt l­îng thÈm ®Þnh dù ¸n. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -26- * C¸c nh©n tè kh¸c: (VÊn ®Ò th«ng tin vµ xö lý th«ng tin) - Thùc chÊt thÈm ®Þnh lµ xö lÝ th«ng tin ®Ó ®­a ra nhòng nhËn xÐt, ®¸nh gi¸ vÒ dù ¸n. Nãi mét c¸ch kh¸c th«ng tin chÝnh lµ nguyªn liÖu cho qu¸ tr×nh t¸c nghiÖp cña c¸n bé thÈm ®Þnh. Do ®ã sè l­îng còng nh­ chÊt l­îng vµ tÝnh kÞp thêi cña th«ng tin cã t¸c ®éng rÊt lín ®Õn chÊt l­îng thÈm ®Þnh. NÕu th«ng tin kh«ng chÝnh x¸c th× ph©n tÝch lµ kh«ng cã ý nghÜa cho dï lµ cã sö dông ph­¬ng ph¸p hiÖn ®¹i ®Õn møc nµo. §¸nh gi¸ trong ®iÒu kiÖn th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ còng cã thÓ dÉn ®Õn nh÷ng sai lÇm nh­ tr­êng hîp th«ng tin kh«ng chÝnh x¸c. Nh­ vËy, cÇn ph¶i thu thËp ®Çy ®ñ th«ng tin. 1.2.6.2. Nh©n tè kh¸ch quan: * Tõ phÝa doanh nghiÖp: Hå s¬ dù ¸n ®Çu t­ vµ tÝnh trung thùc cña th«ng tin do chñ ®Çu t­ cung cÊp vÒ: t×nh h×nh s¶n xuÊt kinh doamh vµ kh¶ n¨ng tµi chÝnh hiÖn cã, nh÷ng th«ng sè trong dù ¸n… còng nh­ mäi vÊn ®Ò lµ hÕt søc quan träng gãp phÇn n©ng cao chÊt l­îng thÈm ®Þnh, còng nh­ chÊt l­îng cña dù ¸n. * M«i tr­êng kinh tÕ: Møc ®é ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña mét quèc gia quy ®Þnh kinh nghiÖm n¨ng lùc phæ biÕn cña chñ thÓ trong nÒn kinh tÕ, quy ®Þnh ®é tin cËy cña c¸c th«ng tin, do ®ã ¶nh h­ëng tíi chÊt l­îng thÈm ®Þnh. NÒn kinh tÕ ch­a ph¸t triÓn, c¬ chÕ kinh tÕ thiÕu ®ång bé cïng víi sù bÊt æn cña c¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ vÜ m«… ®· h¹n chÕ viÖc cung cÊp nh÷ng th«ng tin x¸c thùc ph¶n ¸nh ®óng diÔn biÕn, mèi quan hÖ thÞ tr­êng, nh÷ng th«ng tin vÒ dù b¸o t×nh tr¹ng nÒn kinh tÕ,… §ång thêi c¸c ®Þnh h­íng, chÝnh s¸ch ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi theo vïng, ngµnh,… ch­a ®­îc x©y dùng mét c¸ch cô thÓ, ®ång bé vµ æn ®Þnh còng lµ mét yÕu tè rñi ro trong ph©n tÝch, chÊp nhËn hay phª duyÖt dù ¸n. * M«i tr­êng ph¸p lý: Nh÷ng khiÕm khuyÕt trong tÝnh hîp lý ®ång bé vµ hiÖu lùc cña c¸c v¨n b¶n ph¸p lý cña Nhµ n­íc ®Òu t¸c ®éng xÊu ®Õn chÊt l­îng thÈm ®Þnh (còng nh­ kÕt qu¶ ho¹t ®éng cña dù ¸n). Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -27- CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG 2.1. GIỚI THIỆU VỀ SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG: 2.1.1. Thông tin liên hệ và Chức năng hoạt động: Thông tin liên hệ: Địa chỉ: 29 Bạch Đằng, Thành phố Rạch Giá, Kiên Giang. Điện thoại: 077.3870319; Email: skhdt@kiengiang.gov.vn. Vị trí và chức năng: Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban Nhân dân Tỉnh tham mưu, giúp UBND tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước và kế hoạch đầu tư bao gồm các lĩnh vực: tham mưu, tổng hợp về quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, tổ chức thực hiện và kiến nghị, đề xuất về cơ chế, chính sách quản lý kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh, đầu tư trong nước, ngoài nước ở địa phương; quản lý nguồn hỗ trợ chính thức ODA, đấu thầu, đăng ký kinh doanh, trong phạm vi địa phương: Về các dịch vụ công thuộc phạm vị quản lý của sở theo quy định của pháp luật; thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn theo sự ủy quyền của UBND Tỉnh và theo quy định của pháp luật. Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của UBND tỉnh, đồng thời chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. 2.1.2. Nhiệm vụ và quyền hạn: Trình UBND Tỉnh ban hành Quyết định, Chỉ thị về quản lý các lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch và đầu tư thuộc phạm vị quản lý của Sở theo quy định của Pháp luật, phân cấp của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản đã trình. Trình UBND Tỉnh quyết định việc phân công, phân cấp, quản lý về các lĩnh vực kế hoạch và đầu tư cho UBND cấp huyện và các sở, ban, ngành của tỉnh theo Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -28- quy định pháp luật; chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định phân cấp đó. Tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra, và chịu trách nhiệm việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kế hoạch và đấu tư ở địa phương, trong đó có chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nước trên địa bàn tỉnh và những vấn đề liên quan đến việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch, sử dụng các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. - Về quy hoạch và kế hoạch:  Chủ trì phối hợp và trình UBND Tỉnh quy hoạch tổng thể, kế hoạch dài hạn, kế hoạch 05 năm và hàng năm, bố trí kế hoạch vốn đầu tư thuộc ngân sách địa phương; các cân đối chủ yếu về kinh tế - xã hội của tỉnh, trong đó có cân đối tích lũy và tiêu dùng, cân đối vốn đầu tư phát triển, cân đối tài chính.  Phối hợp với Sở tài chính lập dự toán ngân sách tỉnh và phân bổ ngân sách cho các đơn vị trong tỉnh để trình UBND tỉnh. - Về đầu tư trong nước và nước ngoài:  Trình và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản đã trình trước UBND tỉnh về danh mục các dự án đầu tư trong nước, các dự án thu hút vốn đầu tư nước ngoài cho từng kỳ kế hoạch và điều chỉnh trong trường hợp cần thiết.  Làm đầu mối giúp UBND Tỉnh quản lý hoạt động đầu tư trong nước và đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật; tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư và cấp phép đầu tư thuộc thẩm quyền. - Về quản lý vốn ODA và các nguồn viện trợ Phi chính phủ:  Là cơ quan đầu mối vận động, thu hút, điều phối quản lý vốn ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ của tỉnh; hướng dẫn các sở, ban, ngành xây dựng danh mục và nội dung các chương trình sử dụng vốn ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ; tổng hợp danh mục các chương trình dự án sử dụng ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ trình UBND Tỉnh phê duyệt và báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -29- - Về quản lý đấu thầu:  Chủ trì, thẩm định và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản trình Chủ tịch UBND Tỉnh về kế hoạch đấu thầu , kết quả xét thầu các dự án hoặc gói thầu hoặc thẩm quyền quyết định của Chủ tịch UBND Tỉnh.  Hướng dẫn, theo dõi, giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về đấu thầu và tổng hợp tình hình thực hiện các dự án đã được phê duyệt và tình hình thực hiện đấu thầu. - Về quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất:  Chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành, có liên quan thẩm định và trình UBND tỉnh quy hoạch tổng thể các khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn để UBND tỉnh trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.  Quản lý tài chính, tài sản được giao và thực hiện ngân sách được phân bổ theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND Tỉnh. 2.1.3. Cơ cấu tổ chức: Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức tại Sở Kế hoạch & Đầu tư - Kiên Giang (Nguồn: Tổng hợp của Sinh Viên) Chức năng các phòng ban:  Phòng tổ chức hành chánh: Tham mưu cho Giám đốc Sở về công tác tổ chức bộ máy, biên chế, quy hoạch, đề bạt, bổ nhiệm, tiếp nhận, điều động, luân chuyển và các chế độ chính sách đối với cán bộ, công chức của Sở; PHÒNG TỔ CHỨC HÀNH CHÁNH PHÒNG TỔNG HỢP PHÒNG ĐĂNG KÝ KINH DOANH PHÒNG HỢP TÁC ĐẦU TƯ PHÒNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN PHÒNG KINH TẾ NGÀNH PHÒNG VĂN HÓA Xà HỘI PHÒNG PHÁP CHẾ BAN GIÁM ĐỐC Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -30- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc quy định của Pháp luật.  Phòng tổng hợp: Tham mưu về chiến lược, qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã - hội tỉnh, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh 5 năm, hàng năm của tỉnh. Hướng dẫn huyện, thị, thành phố xây dựng đề cương dự toán quy hoạch. Chủ trì thực hiện các nhiệm vụ: Tham mưu cho Giám đốc, UBND tỉnh về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh; huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh.  Phòng đăng ký kinh doanh: Thực hiện nhiệm vụ đăng ký kinh doanh, phối hợp thực hiện cơ chế một cửa liên thông trong đăng ký kinh doanh với Cục thuế và Công an tỉnh. Hướng dẫn nghiệp vụ đăng ký kinh doanh cho phòng Tài chính – Kế hoạch các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc theo quy định của Pháp luật.  Phòng hợp tác đầu tư: Tham mưu cho Giám đốc Sở trình UBND tỉnh cơ chế, chính sách kêu gọi, thu hút vốn đầu tư trên địa bàn tỉnh; Tham mưu cấp Giấy chứng nhận đầu tư, theo dõi tình hình triển khai thực hiện của các dự án đầu tư ngoài ngân sách. Tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư, hướng dẫn quy trình thủ tục đầu tư; Chủ trì tham mưu bố trí danh mục vốn đầu tư các chương trình, dự án ODA (kể cả vốn đối ứng);  Phòng thẩm định dự án: Chủ trì phối hợp với phòng chuyên môn theo dõi, hướng dẫn thực hiện về cấp ủy quyền trong quản lý đầu tư xây dựng cho UBND các huyện, thị xã, thành phố, các sở và các ngành thuộc tỉnh; Chủ trì phối hợp với các phòng chuyên môn và sở, ban, ngành có liên quan thẩm định, kiểm tra thực tế các dự án đầu tư thuộc vốn ngân sách tỉnh và các nguồn vốn khác theo phân cấp của UBND tỉnh. Phối hợp với các chủ đầu tư giám sát và đánh giá đầu tư các dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Định kỳ báo cáo công tác giám sát và đánh giá đầu tư cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư; Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -31-  Phòng kinh tế ngành: Tham mưu cho Giám đốc Sở về kế hoạch và đầu tư thuộc các ngành: Công thương, giao thông - vận tải, viễn thông, CNTT, xây dựng, thủy lợi, nông nghiệp và phát triển nông thôn, chương trình trồng mới 5 tiệu ha rừng, chương trình biển đông hải đảo, chương trình kinh tế biển, chương trình điều phối phát triển kinh tế vùng trọng điểm thuộc khối kinh tế ngành; Tham gia thẩm định các quy hoạch, kế hoạch về phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư phát triển thuộc khối ngành kinh tế; Tham mưu góp ý kiến về các quy hoạch và kế hoạch phát triển dài hạn, trung hạn của các ngành, lĩnh vực được giao trực tiếp theo dõi khi được yêu cầu; Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc theo quy định của Pháp luật.  Phòng văn hóa – xã hội: Trực tiếp tham mưu cho Giám đốc Sở về kế hoạch và đầu tư thuộc các lĩnh vực: giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa - thể thao - du lịch, thông tin, lao động thương binh xã hội, chính sách dân tộc, các dịch vụ thuộc khối văn hóa-xã hội, môi trường các chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phát triển bền vững; Tham mưu góp ý kiến, thẩm định về các quy hoạch và kế hoạch phát triển dài hạn, trung hạn. Tham gia phản biện các dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật thuộc các ngành, lãnh vực văn xã.  Phòng pháp chế: Chủ trì soạn thảo hoặc tham gia phối hợp với các phòng liên quan giúp Giám đốc sở xây dựng văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực quản lý của Sở; Tham gia ý kiến đối với dự thảo văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan khác soạn thảo gởi đến; Chủ trì, phối hợp với các phòng có liên quan ra soát, định kỳ hệ thống hóa văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Sở; Định kỳ 6 tháng, hàng năm báo cáo về kết quả rà soát văn bản quy phạm pháp luật; Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -32- 2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG: Với chức năng là cơ quan đầu mối tiếp nhận và tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh trong việc ra quyết định, phê duyệt và cấp phép đầu tư các dự án thuộc thẩm quyền của mình trên địa bàn tỉnh Kiên Giang trên cơ sở tập hợp ý kiến đóng góp của các sở, ban, ngành liên quan. Công tác thẩm định các dự án đầu tư được thực hiện tốt sẽ giúp cho Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang lựa chọn những dự án phù hợp với chính sách phát triển và pháp luật. Ngoài ra, công tác thẩm định dự án còn giúp cho Cơ quan Quản lý Nhà nước kiểm soát được các vấn đề liên quan đến việc tiến trình thực hiện, các vấn đề công nghệ và CGCN, đảm bảo ngăn chặn nạn ô nhiễm môi trường. Đồng thời, công tác thẩm định còn giúp cảnh báo cho doanh nghiệp những rủi ro liên quan đến dự án đầu tư để từ đó giúp doanh nghiệp có hướng đầu tư mới mang lại hiệu quả. Vì vậy, có thể kết luận công tác thẩm định dự án đầu tư hết sức quan trọng và cần thiết trong việc phê duyệt và cấp phép đầu tư. Từ đó, góp phần thực hiện đúng chính sách, chủ trương, pháp luật và thúc đẩy việc thực hiện mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nói riêng và của đất nước nói chung. Để hiểu rõ về công tác thẩm định dự án đầu tư, Tôi xin được dẫn chứng một ví dụ minh họa về công tác thẩm định dự án đầu tư “Khu đô thị mới Phú Cường” tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang sau đây: GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG: 1) Tên dự án: “Dự án Khu đô thị mới Phú Cường” 2) Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang. 3) Địa điểm: Khu vực VI & V dự án lân biển, phường An Hòa, tp. Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang. 4) Quy mô: Với diện tích quy hoạch là 1.672.397 m2. - Phía Bắc giáp khu III lấn biển, đường Lê Hồng Phong; - Phía Nam giáp kênh Cụt, cửa sông Rạch Sỏi; - Phía Đông giáp dân cư hiện hữu dọc đường Lâm Quang Ky; - Phía Tây giáp biển (vịnh Rạch Giá); Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -33- 5) Hình thức đầu tư : Chủ đầu tư thực hiện đầu tư mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội của dự án. Doanh nghiệp sẽ được đầu tư và kinh doanh toàn bộ phần đất được giao theo quy hoạch chi tiết được duyệt. 6) Thời gian thực hiện: Từ năm 2009 – 2017. 2.2.1. Căn cứ thực tiễn tiến hành thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 2.2.1.1. Đề xuất phê duyệt và cấp phép dự án đầu tư xây dựng: Hồ sơ dự án “Khu đô thị mới Phú Cường” trình xin phép đầu tư, bao gồm: a) Tờ trình xin phép đầu tư (Theo biểu mẫu 2.1). b) Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. c) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt. d) Dự án đầu tư “Khu đô thị mới Phú Cường – Kiên Giang”, bao gồm: + Phần thuyết minh dự án. + Phần thiết kế cơ sở. đ) Các pháp lý có liên quan.  Đứng trên góc độ cơ quan Quản lý Nhà nước, quan điểm Ngân sách và theo Quy chế Khu đô thị mới. Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang đã tiến hành tổ Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -34- chức thẩm định dự án “Khu đô thị mới Phú Cường” thông qua phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, và trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt, cấp phép đầu tư.  Ưu điểm: - Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về chuyên môn về Bất động sản. - Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách quan của nhu cầu thực tế của thị trường, trên cơ sở tuân thủ theo quy định của pháp luật thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ xem xét và đánh giá.  Nhược điểm: - Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác. Nếu các thông tin phục vụ công tác thẩm định sẽ không chính xác, thì dẫn đến đến kết luận đánh giá dự án đầu tư sai lệch với yêu cầu. - Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Tức là người lám công tác thẩm định dự án phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu. 2.2.1.2. Các pháp lý để tiến hành thẩm định dự án đầu tư xây dựng: - Căn cứ Luật Xây dựng Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Căn cứ Luật Đầu tư ngày 29 tháng 11 năm 2005; - Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến Đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19 tháng 06 năm 2009; - Căn cứ Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với Dự án Khu đô thị mới, Dự án Nhà ở, Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; - Căn cứ Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới; - Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -35- - Căn cứ Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16/06/2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới Phú Cường thuộc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, quy mô 1.458.597 m2, tỷ lệ 1/500; - Căn cứ Quyết định số 199/QĐ-UBND ngày 19 tháng 01 năm 2011 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ, bổ sung Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16 tháng 06 năm 2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới Phú Cường thuộc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, quy mô 1.458.597 m2, tỷ lệ 1/500; - Căn cứ Quyết định số 2449/QĐ-UBND ngày 13/10/2008 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc công nhận kết quả trúng giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất khu IV, V dự án lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá; - Căn cứ giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất khu 4-5 dự án lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá cấp cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang. - Căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan.  Nhận xét: Các căn cư trên là điều kiện tiên quyết để tiến hành Thẩm định dự án. Những căn cứ trên cũng thể hiện tính hợp pháp của dự án, và là cơ sở để xem xét, đánh giá dự án cho những bước tiếp theo. Hiện nay, hầu hết tất cả các dự án đầu tư ở Việt Nam đều phải tuân thủ theo đúng pháp luật của Việt Nam. Điều này, nhằm hướng tới một môi trường đầu tư có sự giám sát và quản lý của nhà nước theo hướng hiện đại, công bằng và dân chủ. Tuy Nhiên, một số thủ tục, pháp lý của Việt Nam vẫn đang trong vấn đề cần hoàn thiện Hệ thống pháp luật và hội nhập, nên không tránh khỏi việc các thủ tục, văn bản hành chính rườm rà. Đứng trên góc độ trong đề tài nghiên cứu của mình, Tôi nhận thấy các căn cứ trên là cần thiết và hợp lý. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -36- 2.2.1.3. Các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức kinh tế - kỹ thuật: - Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu đô thị mới, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình xây dựng. - Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành. - Các định mức kinh tế - kỹ thuật: định mức chung cho các ngành nghề, các định mức riêng cho từng ngành và từng chuyên ngành như: định mức về lập quy hoạch, định mức về dự toán công trình - phần xây dựng, định mức kỹ thuật về máy móc - thiết bị - công nghệ, và định mức chi phí đầu tư xây dựng công trình.  Nhận xét: Các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức kinh tế - kỹ thuật (gọi chung là định mức) là quy định bắt buộc áp dụng trong hoạt động xây dựng do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về xây dựng và ban hành. Đó là các yêu cầu kỹ thuật tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ đối với mọi hoạt động xây dựng và các giải pháp, các tiêu chuẩn xây dựng được sử dụng để đạt được các yêu cầu đó. Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn và định mức là cơ sở đảm bảo về mặt chất lượng và an toàn trong việc thực hiện xây dựng công trình. => Vì thế, xem xét, đánh giá việc áp dụng các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức áp dụng cho dự án là cần thiết và nhằm gia tăng hiệu quả quản lý của Nhà nước và góp phần chuẩn hóa, hoàn thiện các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam theo hướng hiện đại và hội nhập. 2.2.1.4. Các quy ước và thông lệ quốc tế: - Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với nhà nước về các lĩnh vực đầu tư dự án (khu đô thị, công nghiệp, …) - Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…  Nhận xét: Việc áp dụng tùy thuộc vào từng loại dự án, nên vì thế việc thẩm định cần quan tâm xem xét đến các quy ước và thông lệ quốc tế áp dụng cho dự án của mình thẩm định. Để từ có có những ý kiến thẩm định khách quan và phù hợp. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -37- 2.2.1.5. Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng: Sơ đồ 2.2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI. (Nguồn: Tổng hợp của Sinh Viên)  Nhận xét: Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 200 ha, hời hạn giải quyết thủ tục hành chính là 45 ngày “làm việc”. Ban quản lý hoặc Cơ quan đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của chính quyền đô thị nơi có dự án và ý kiến của các Sở, ngành liên quan. Sau khi thẩm định, Ban quản lý hoặc Cơ quan đầu mối trình UBND cấp tỉnh xem xét quyết định cho phép đầu tư.  Ưu điểm: Việc quy định rõ về thời gian, cách thức và trình tự thực hiện như trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các Nhà đầu tư dễ tiếp cận, thực hiện thủ tục nhanh chóng. Đơn vị đầu mối (Sở Kế hoạch & Đầu tư) Báo cáo thẩm định dự án đầu tư HỌP THỐNG NHẤT Ý KIẾN Uỷ Ban Nhân Dân tỉnh Kiên Giang Quyết định về Giấy phép đầu tư Tiếp nhận hồ sơ KHỐI CHUYÊN NGÀNH Ý kiến của các cơ quan Quản lý chuyên ngành 45 n gà y “l àm vi ệc ” 15 ngày “làm việc” 15 ngày “làm việc” KHỐI QUẢN LÝ Ý kiến của các cơ quan địa phương có liên quan 20 ngày “làm việc” Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -38-  Nhược điểm: Tính chất phức tạp, thời gian thực hiện kéo dài, và vốn đầu tư của dự án KĐTM là khá lớn. Vì thế, việc phải lấy ý kiến của nhiều bên liên quan, ban ngành liên quan. Điều này, sẽ gây ra những trợ ngại không nhỏ trong quá trình thực hiện, giải quyết thủ tục hành chính của Cơ quan đầu mối và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép đầu tư dự án. 2.2.2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 2.2.2.1. Thẩm định tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng: Nội dung được thẩm định : Nghiên cứu, xem xét, phân tích và đánh giá về các nội dung chính như sau: - Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư dự án. - Các yếu tố đầu vào của dự án: Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, và các yếu tố đầu vào khác. - Quy mô, các giải pháp xây dựng và tiến độ thực hiện dự án. - Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội. 1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư dự án: Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án ‟Khu đô thị mới Phú Cường” với thiết kế trở thành một khu đô thị phức hợp chất lượng cao, bao gồm: Khu trung tâm thương mại, khu trung tâm dịch vụ và xung quanh là khu dân cư với các biệt thự đơn lập - song lập cao cấp và những loại nhà phố đa dạng. Về tổng thể, Dự án là một khu đô thị hiện đại với những nét độc đáo riêng thỏa nhu cầu đa dạng của người cư trú, khách tham quan du lịch.  Ý kiến cơ quan thẩm định: - Căn cứ định hướng chiến lược phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn tỉnh Kiên Giang; và mục tiêu, chiến lược phát triển, cùng chính sách huy động nhiều nguồn vốn để xây dựng các công trình, kết cầu hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu của nhân dân. => Dự án “Khu đô thị mới Phú Cường-Kiên Giang” là cần thiết và phù hợp với các định hướng, mục tiêu phát triển của địa phương. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -39-  Nhận xét: Việc xem xét, đánh giá sự cần thiết và mục tiêu của dự án nhằm hướng tới mục tiêu phát triển đồng bộ, và thực hiện theo đúng kế hoạch và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và của đất nước nói chung.  Ưu điểm: Các định hướng, chính sách, chiến lược phát triển là căn cứ, cơ sở để xem xét tính đồng bộ, đảm bảo mục tiêu phát triển của toàn xã hội, và giúp bộ máy quan quản lý Nhà nước hoạt động hiệu quả vì mục tiêu sự nghiệp của đất nước. Bên cạnh đó, giúp các Nhà đầu tư có căn cứ để xây dựng kế hoạch đầu tư của mình được thuận lợi hơn.  Nhược điểm: Nếu các định hướng, chính sách, chiến lược phát triển được xây không phù hợp hoặc không còn phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế chung của xã hội do những yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Thì điều này, sẽ tạo ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, và khó xây dựng chính sách thu hút các Nhà đầu tư. Việc không thu hút được các Nhà đầu tư sẽ khó thúc đẩy nền kinh tế phát triển, thậm chí còn kéo theo nhiệu hệ lụy cho nền kinh tế. => Từ đó, cho thấy việc xây dựng các định hướng, chính sác, chiến lược phát triển cần đứng trên quan điểm thực tế và đứng trên mục tiêu phát triển chung của toàn xã hội. 2) Các yếu tố đầu vào của dự án: * Địa điểm xây dựng và nhu cầu sử dụng đất : - Địa điểm hiện trạng: Tổng diện tích dự án 1.672.397 m2, đã được giao đất theo hình thức trúng thầu giao đất và cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. - Diện tích đất được phân thành 4 khu phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, như sau: + Khu 1: 1.112.619 m2 thuộc khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang. + Khu 2: 240.978 m2 là khu mở rộng công viên Phan Thị Ràng. + Khu 3: 105.000 m2 là Cảng cá mới tiếp giáp khu dân cư Tây Nam Rạch Sỏi. + Khu 4: 213.800 m2 thuộc khu Hành chánh - Giáo dục của tỉnh. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -40- Trong đó: SST LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH TỶ LỆ (m2) (%) 1 Đất ở 435.347 26,0 2 Đất khu hành chính - giáo dục 213.800 12,8 3 Đất công trình công cộng 39.142 2,3 4 Đất thương mại - dịch vụ 166.043 9,9 5 Đất cây xanh. 212.845 12,7 6 Đất giao thông 551.798 33,0 7 Đất cảng cá 53.422 3,2 8 Đất ngoài dân dụng 89.027 5,3 TỔNG CỘNG 1.672.397,00 100,0 (Phụ lục - Bảng 2.1: Quy hoạch sử dụng đất & Dự báo quy mô dân số)  Ý kiến cơ quan thẩm định: Địa điểm xây dựng và nhu cầu về diện tích sử dụng đất của Dự án phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt (điểm 4.1 – khoản 4 – Điều 1 của Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16/06/2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về sử dụng đất: với Mật độ xây dựng toàn khu là 27%); và các chỉ tiêu sử dụng đất được duyệt.  Nhận xét: Quy hoạch chi tiết được duyệt là những định hướng quy hoạch cho cả một đô thị với mục đích là để quản lý quy hoạch chung cho cả một khu vực rộng lớn trong đô thị. Nội dung quan trong là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất (bao gồm: các chỉ tiêu diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, chỉ giới xây dựng công trình, …). Ngoài ra, Quy hoạch chi tiết còn thể hiện về không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan, và là các yếu tố cần thiết cho một thiết kế công trình. Vì thế, việc xem xét, đánh giá các yếu tố đầu vào của dự án cần phải tuân thủ trên trên quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này, góp phần tạo tiền đề cho việc lập dự án và thực hiện xây dựng dự án theo đúng các chỉ tiêu và đồng bộ về cơ sở hạ tầng trong khu vực. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -41- 3) Quy mô, các giải pháp và tiến độ thực hiện dự án: a) Quy mô dự án:  Quy mô đầu tư: Hình thành một khu đô thị mới nhằm tạo không gian làm việc, sinh hoạt, thương mại tốt nhất cho người dân phát triển quỹ nhà, đáp ứng về nhu cầu nhà ở của thành phố Rạch Giá, kích thích dự phát triển. Dự án hoàn thành sẽ cung cấp 3050 căn (Nhà liền kề: 562 căn; Nhà phố thương mại: 1076 căn; Biệt thự 544 căn; Chung cư 6-9 tầng: 868 căn) với quy mô dân số dự kiến 16.205 người.  Quy mô xây dựng: - Hạ tầng kỹ thuật toàn khu : 551.798 m2. - Nhà ở Liên kế : 61.725,5 m2. - Nhà phố thương mại : 136.314,0 m2. - Biệt thự : 195.978,5 m2. - Chung cư : 41.329 m2. - Thương mại - dịch vụ : 166.043 m2.  Ý kiến cơ quan thẩm định: + Xem xét, đánh giá sự phù hợp với tiêu Quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế; và căn cứ theo ý kiến về thiết kế cơ sở của Sở Xây dựng. + Dựa trên số liệu của cục tống kê và tính dự báo về tăng dân số của Thành phố Rạch Giá - Kiên giang qua các giai đoạn, cho thấy về mặt quy mô đầu tư của dự án là khả thi. Dự báo tăng dân số qua các năm : 2010 2015 2020 2025 Tổng dân số (người) 251.000 271.000 291.000 351.000 (Phụ lục - Bảng 2.1: Quy hoạch sử dụng đất & Dự báo quy mô dân số) => Dựa trên các tiêu trí trên cho thấy Quy mô Dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt và đảm bảo tính hợp pháp của dự án. b) Các giải pháp xây dựng, và tiến độ thực hiện dự án:  Các giải pháp xây dựng Hạ tầng kỹ thuật:  Giải pháp cho đê vây;  Giải pháp pháp san lắp mặt bằng; Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -42-  Giải pháp thiết kế giao thông - thoát nước mưa – vỉa hè;  Giải pháp cấp nước;  Giải pháp cấp diện;  Giải pháp thông tin liên lạc;  Giải pháp thoát nước sinh hoạt;  Giải pháp đầu tư tuyến cảng hậu cần nghề cá;  Giải pháp thu gom rác;  Đánh giá sơ bộ về tác động môi trường;  Giải pháp đầu tư khu Dịch vụ thể thao đa hợp;  Giải pháp đầu tư cây xanh và công viên công cộng;  Giải pháp đầu tư xây dựng khu nhà ở.  Tiến độ thực hiện dự án: Được chia thành 03 giai đoạn.  Giai đoạn 1 (từ 2009 – 2011): Thi công xây dựng giao thông và hạ tầng kỹ thuật các tuyến đường chính.  Giai đoạn 2 (từ 2012 – 2014): Tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các khu vực còn lại trong dự án; Thi công xây dựng các tuyến đường giao thông còn lại và hạ tầng kỹ thuật; Thi công khu công viên cây xanh, các dịch vụ công cộng khác.  Giai đoạn 3 (từ 2011 – 2017): Thi công xây dựng các công trình dịch vụ thương mại và nhà ở.  Ý kiến cơ quan thẩm định: + Xem xét đánh giá các giải pháp xây dựng dựa trên quy hoạch chi tiết được duyệt, cá Quy chuẩn-Tiêu chuẩn, và các ý kiến tham gia của các cơ quan quản lý chuyên ngành. Từ đó, cho ra kết quả thẩm định đạt yêu cầu, đảm bảo tính thực hiện và khả thi của các giải pháp xây dựng. + Tiến độ thực hiện dự án đi đúng với trình tự đầu tư dự án, phù hợp với chủ trương, chính sách và chấp thuận chủ trương đầu tư. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -43-  Nhận xét: Với ý nghĩa của nội dung Quy hoạch chi tiết được duyệt đã nêu ở phần 2) Các yếu tố đầu vào của dự án. Cùng với việc dựa trên các Quy chuẩn, tiêu chuẩn và các ý kiến tham gia của các cơ quan chuyên ngành để làm cơ sở, căn cứ xem xét, đánh giá dự án. Việc áp dụng các quy chuẩn và tiêu chuẩn là mang tính bắt buộc, nhằm đảm bảo cho chất lượng công trình. Một công trình hoặc một dự án xây dựng muốn triển khai thực hiện tốt cần có phải những chuẩn mực, những yếu tố kỹ thuật cần thiết để áp dụng cụ thể cho từng loại công trình cũng như cho từng dự án xây dựng khác nhau. Đây là điều kiện không tách rời trong công tác quản lý nhà nước, công tác giám sát, đánh giá trong công tác tổ chức lập quy hoạch, thiết kế và xây dựng công trình.  Ưu điểm: Tạo một hệ thống những căn cứ, chuẩn mực hỗ trợ tốt trong công tác quy hoạch, thiết kế phù hợ, đảm bảo về mặt kiến trúc cảnh quan đô thị hiện đại; và hộ trợ công tác quản lý chất lượng công trình của Cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như của Nhà đầu tư.  Nhược điểm: Tùy thuộc vào từng tính chất của dự án, nên việc áp dụng cũng khác nhau nên công tác thẩm định cũng gặp nhiều khó khăn. Và sự giới hạn về chuyên môn của cán bộ thẩm định và các quy chuẩn, tiêu chuẩn lạc hậu so với sự phát triển của xã hội là những yếu tố làm ảnh hưởng lớn nhất đối với công tác thẩm định về Quy mô, các giải pháp và tiến độ thực hiện dự án hiện nay. 4) Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội: a) Phân tích tài chính: Năng lực pháp lý và năng lực tài chính của Chủ đầu tư: Chủ đầu tư dự án là: Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang được thành lập và hoạt động theo Giấy đăng ký kinh doanh số 1700568431 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang cấp ngày 04/02/2008. Vốn điều lệ theo giấy đăng ký kinh doanh là : 790.000.000.000 VNĐ (Bảy trăm chín mươi tỷ đồng). Ngành nghề kinh doanh: + Đầu tư - kinh doanh bất động sản - dịch vụ mô giới bất động sản. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -44- + Cho thuê văn phòng – Kinh doanh khách sạn. + Kinh doanh nhà hàng, quán ăn, hàng ăn uống-Các hoạt động vui chơi giải trí. + Xây dựng dân dụng – Xây dựng hạ tầng kỹ thuật – Xây dựng giao thông. Báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2010 của Công ty: Tổng nguồn vốn cuối kỳ là 811.817.919.327 đồng (Tám trằm mười một tỷ, tám trăm mười bảy triệu, chín trăm mười chín ngàn, ba trăm hai mươi bảy đồng).  Ý kiến cơ quan thẩm định: - Về Năng lực pháp lý của Chủ đầu tư: đúng với Pháp luật Việt Nam. - Năng lực tài chính của Chủ đầu tư: đáp ứng các điều kiện đối với “Chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới”, như sau: + Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản; + Năng lực, nhân lực đảm bảo đủ điều kiện tự tổ chức và thực quản lý dự án; Tổng mức đầu tư: 2.338.484.790.000 đồng. (Hai ngàn ba trăm ba mươi tám tỷ, bốn trăm tám mươi bốn triệu, bảy trăm chín mươi ngàn đồng) Trong đó:  Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 1.182.168.710.000 đồng.  Chi phí đầu tư cây xanh & Công viên: 73.130.090.000 đồng.  Chi phí đầu tư khu chức năng đa hợp: 524.440.697.000 đồng.  Dự phòng phí (10%) : 195.771.345.000 đồng.  Chi phí đất và bồi thường giải tỏa: 185.000.000.đồng. Ghi chú: Tất cả các chi phí trên đã bao gồm VAT (xem bảng tính ở Phụ lục, gồm: Bảng 2.2; Bảng 2.3; Bảng 2.4; Bảng 2.5 )  Ý kiến cơ quan thẩm định: Các khoản mục chi phí đều được tính toán riêng, có các căn cứ và áp dụng suất vốn đầu tư hợp lý và phù hợp với quy mô, tính chất của dự án. Thông qua báo cáo tình chính năm 2010 của doanh nghiệp: Vốn chủ đầu tư hiện có là 811.817.919.327 đồng, tương đương bằng 34,72% tổng mức đầu tư Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -45- 2.338.484.790.000 đồng của dự án. => Đảm bảo điều kiện vốn đầu tư thuộc sở hữu của Chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án (điểm b, khoản 1, điều 11 của nghị định số 02/2006/NĐ-CP). Kế hoạch phân bổ và huy động vốn thực hiện dự án:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Qua xem xét, đánh giá các bảng tính toán về kế hoạch phân bổ vốn và doanh thu từ quy đất, Cán bộ thẩm định có ý kiến như sau: - Kế hoạch phân bổ vốn để thực hiện dự án được Chủ đầu tư bố trí hợp lý với tiến độ, kế hoạch thực hiện dự án. - Kế hoạch doanh thu quỹ đất với những chỉ tiêu được phù hợp bảng giá đất các loại đất năm 2011 trên địa bàn tình Kiên Giang (Quyết định số 28/2010/QĐ- UBND, ngày 23 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc ban hành Bảng quy định giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Kiên Giang). Tổng doanh thu từ năm 2011 đến 2017 đạt được : 2.914.336.759.000 đồng. Việc này, cho thấy việc huy động vốn cho dự án hoàn toàn có khả năng thực hiện được. (Xem bảng tính: Bảng 2.6 và Bảng 2.7 ở Phụ lục) Lợi nhuận kinh doanh từ việc thực hiện và khai thác dự án:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Qua xem xét, đánh giá bảng tính toán về lợi nhuận phù hợp với tổ chức và luật doanh nghiệp. Kết quả tính toán lợi nhuận kinh doanh được xác định và tính toán hợp lý qua số liệu lợi nhuận sau thuế đạt được như sau: (Đơn vị tính: 1.000 đồng) Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 162.767.358 191.420.103 226.887.615 157.873.633 173.539.433 144.656.489 (Xem bảng tính ở phụ lục: Bảng 2.8) Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính dự án: - Các chỉ tiêu, số liệu kinh tế của dự án được tính toán với suất chiết khấu (ick= 15%) cho kết quả quả như sau: + Hiện giá thu hồi thuần NPV = 61.250.685.000 > 0. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -46- + Suất thu hồi nội bộ IRR = 18,25% > ick = 15%. + Thời gian hoàn vốn Thv = 3 năm, 9 tháng. + Chỉ số sinh lời BCR = 1,04 + Độ nhạy của dự án được tính toán với độ biến thiên của NPV và IRR khi doanh thu và chi phí xây dựng thay đổi được xem xét, đánh giá là độ nhạy không cao, điều này thể hiện được sự an toàn đối với việc đầu tư. (Xem bảng tính ở Phụ lục: Bảng 2.9, Bảng 2.10)  Ý kiến cơ quan thẩm định: Qua các chỉ tiêu được thể hiện tính toán, có thể kết luận rằng dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính và đảm bảo tính an toàn trong đầu tư. Đứng trên gốc độ Ngân sách Nhà nước và Chủ đầu tư thì dự án này nên đầu tư.  Nhận xét: Từ những ý kiến thẩm định nêu trên, có thể thấy công tác thẩm định khía cạnh tài chính dự án KĐTM tại sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang vẫn còn những điểm hạn chế cần khắc phục cần khắc phục như sau: - Tổng mức đầu tư, được xem xét và đánh giá còn thiếu các cơ sở tin cậy chẳng hạn như là các yếu tố trượt giá, các chỉ số giá áp dụng trong tính toán. Tổng mức đầu tư là toàn bộ các khoản chi phí để thực hiện và hoàn thành công trình. Nên việc xem xét, đánh giá hết sức quan trọng, cần được xem xét, đánh giá kỹ lưỡng nhằm đảm bảo đến thành công của việc thực hiện, và tiến độ hoàn thành dự án đầu tư xây dựng. - Huy động vốn thực hiện dự án, mới chỉ được xem xét trên khía cạnh của Nhà đầu tư đưa ra trong dự án. Vì thế, việc xem xét, đánh giá cần có những căn cứ, số liệu về nhu cầu của thị trường, để từ đó có cơ sở chắc chắn, đảm bảo cho công tác huy động vốn từ khách hàng phục vụ công tác thực hiện đầu tư xây dựng dự án. - Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính, được xem xét, đánh giá đứng trên quan điểm Ngân sách nhà nước và dựa trên kết quả tính toán của Nhà đầu tư. Chẳng hạn cố định tỉ lệ chiết khấu của dự án là không hợp lý, thiếu cơ sở tính toán, không tính đền yếu tố lạm phát làm cho kết quả tính toán không được đánh giá cao về mặt tài chính. Điều này dẫn đến các chỉ tiêu về NPV, IRR, Thv và độ nhạy của dự án có độ tin cây không cao, và sẽ ảnh hưởng tới việc phòng ngừa những rủi ro. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -47- b) Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án:  Ý kiến của cơ quan thẩm định: Được xem xét, đánh giá cho ra những ý kiến thẩm định nội dung của dự án như sau: - Việc đầu tư dự án được thực hiện góp phần hoàn thiện hoàn thiện kết cấu hạ tầng và góp phần tích cực đến sự phát triển khu đô mới lấn biển thành phố Rạch Giá theo định hướng và quy hoạch phát triển chung của tỉnh Kiên Giang. - Dự án đáp ứng được về nhu cầu nhà, điều kiện sinh hoạt tốt từ các dịch vụ và sự tiện nghi do dự án mang lại. - Dự án góp phần tăng những khoản thu cho ngân sách Nhà nước (Thuế VAT = 195.771.345.000 đồng và Thuế TNDN = 234.319.057.000 đồng), và giải quyết công ăn việc làm của lực lượng lao động tại địa phương.  Nhận xét: Ý kiến thẩm định nêu trên, chỉ mới đưa ra được những chỉ số, số liệu về mặt định tính mà chưa có số liệu và phương pháp tính toán phân tích để có những số liệu định lượng phục vụ cho công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng. Qua đó, công tác thẩm định cần áp dụng những phương pháp và các tiêu trí đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư nhằm mục đích mang lại sinh lợi cho nền kinh tế. 2.2.2.2. Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng: Nội dung được thẩm định : Nghiên cứu, xem xét, phân tích và đánh giá về các nội dung chính như sau: - Sự phù hợp với quy hoạch. - Khả năng về giải phóng mặt bằng, và huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án. - Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư. - Giải pháp phòng cháy, chữa cháy - Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan có liên quan. 1) Sự phù hợp với quy hoạch:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Dự án đảm bảo về xây dựng đồng bộ với các công trình gắn liền và quy mô diện tích và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn dự án KĐTM phù hợp với tính chất và nội dụng của Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -48- khu đô thị mới Phú Cường được duyệt theo quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16 tháng 06 năm 2010 của UBND tỉnh Kiên Giang.  Nhận xét: Quy hoạch chi tiết được duyệt giúp ta có định hướng và cơ sở để làm căn cứ xem xét tổng quan và khách quan nhất trên phương diện phát triển chung của toàn khu vực, và sự phát triển đồng bộ gắn liền với lợi ích và thúc đẩy toàn xã hội phát triển. Tầm ảnh hưởng của Quy hoạch là khá lớn đến dự án, nói cách khác quy hoạch còn được coi như là “kim chỉ nam” trong chiến lược phát triển của toàn khu vực dự án cũng như trong chiến lược đầu tư để sinh lời và tránh rủi ro của dự an. Vì thế, nếu Đồ án quy hoạch không được người làm quy hoạch và các cấp thẩm quyền phê duyệt xem xét, đánh giá chi tiết, cụ thể về tính chất phát triển chung và định hướng phù hợp sẽ dẫn đến những kết quả thẩm định sai lệch với thực tế và gây nên những thất thoát cho Nhà đầu tư lẫn của xã hội. 2) Khả năng về giải phóng mặt bằng, và huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án: a) Khả năng giải phóng mặt bằng: Diện tích đất dự án bao gồm: - Phần đất được giao thuộc quỹ đất sạch: + Phần diện tích được giao theo quyết định trúng đấu giá quyền sử dụng đất số 2449/QĐ-UBND ngày 13 tháng 10 năm 2008 của UBND tỉnh Kiên Giang. + Phần diện tích lấn biển. - Phần diện tích giải tỏa đền bù khoảng 10ha trong ranh giới dự án theo Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt. Trình tự, phương án đền bù giải tỏa được thông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng Thành phố Rạch Giá và báo cáo trình UBND tỉnh phê duyệt. Tiến độ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng được thực hiện trong năm 2012.  Ý kiến cơ quan thẩm định: Phần lớn diện tích đất dự án là đất sạch thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Phần đất thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng là rất ít so với tổng thể quy mô tổng diện tích đất dự án. Vì thế, Khả năng thực Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -49- hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án được lập và thông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thành phố là hoàn toàn có thể thực hiện được. b) Khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án: Huy động vốn thực hiện dự án được Chủ đầu tư huy động tư các nguồn (vốn tự có, vốn huy động từ cổ đông, vốn huy động từ khách hàng) đều dựa trên tính toán phù hợp với quy định của pháp luật (Mục VIII - thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/08/2006 của Bộ Xây dựng).  Ý kiến cơ quan thẩm định: Qua xem xét về năng lực của Nhà đầu tư, các Công ty thành viên và kế hoạch huy động vốn tư khách hàng cho thấy: tìm lực về tài chính của Nhà đầu tư đảm bảo đáp ứng vốn cho việc thực hiện theo đúng tiến độ.  Nhận xét:  Khả năng giải phóng mặt bằng: Xét trên các thực tế của nhiều dự án thực tế hiện nay thì khả năng của dự án trên không mang tính khả thi cao. Vì trình tự, phương án thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng lệ thuộc quá lớn về các quy định của Nhà nước. Hiện nay, trên thực tế vẫn nhiều dự án với những vướng mắc về đơn giá đền bù đất đai, các loại tài sản, cây cối, hoa màu chưa phù hợp với giá trị của thị trường và chưa thật sự quan tâm đầy đủ đến lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi. Để công tác thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng được nhanh chóng cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục, công khai và minh bạch, dân chủ, công bằng. Đặc biệt, Các cấp chính quyền, Nhà đầu tư cần xem xét đến lợi ích của người dân, đồng thời cần có sự hài hòa giữ lợi ích của Nhà đầu tư và người dân để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như những lợi ích cùa người dân.  Khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án: Việc xem xét, đánh giá trên chỉ mới xem xét đến vốn đăng ký và kế hoạch chủ quan của Nhà đầu tư. Vì trên thực tế tỷ lệ vốn triển khai thường thấp hơn so với vốn đăng ký ban đầu nên dẫn đến việc triển khai thực hiện dự án chậm. Do đó, công tác theo dõi, giám sát kiểm tra tình hình triển khai dự án đầu tư sau khi được cấp phép cần được thường xuyên, chặt chẽ nhằm hạn chế, khắc phục những dự án xấu góp phần làm trong sạch môi trường đầu tư và thúc đẩy đầu tư dự án phát triển. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -50- 3) Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Tuy mới thành lập theo giấy đăng ký kinh doanh số 17005684431 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Kiên Giang cấp ngày 04/02/2008. Nhưng về năng lực, quy mô và chiến lực phát triển của Công ty hoàn toàn có thể đảm bảo đáp ứng điều kiện về năng lực quản lý về triển khai, vận hành và khai thác dự án.  Nhận xét: Đứng trên góc khách quan xem xét hồ sơ về kinh nghiệm của các chuyên gia của Công ty nhận thấy Công ty có những chuyên gia trong nhiều lĩnh vực như Kinh doanh Bất động sản, tài chính, đầu tư, xây dựng,… Điều này, đảm bảo về năng lực quản lý chủa Chủ đầu tư, nhưng bên cạnh đó dự án chưa nêu rõ chi tiết về năng lực của các chuyên gia nên việc quản lý thực hiện một dự án KĐTM có quy mô lớn và phức tạp la chưa hợp lý. Chủ đầu tư cần đưa ra những dẫn chứng để chứng minh về kinh nghiệm của các chuyên gia (chẳng hạn như lý lịch của chuyên gia chưa được dự án thể hiện,… ) 4) Giải pháp phòng cháy, chữa cháy:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Các giải pháp về phòng cháy chữa cháy của dự án sẽ được các cơ quan chuyên ngành quản lý thẩm định, phê duyệt trong giai đoạn thực hiện xin phép xây dựng riêng cho từng thành phần của dự án KĐTM.  Nhận xét: Điều này nhằm giảm bớt nội dung không cần thiết và đảm bảo tính hợp lý trong khâu thẩm định đối với dự án KĐTM. 5) Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan có liên quan:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Dự án KĐTM Phú Cường thuộc Đô thị mới lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá - Kiên Giang. Nên dự án hoàn toàn hợp với chủ trương, chính sách của tỉnh, điều này cho thấy việc thực hiện dự án hoàn toàn dảm bảo các yếu tố về an ninh quốc phòng và môi trường.  Nhận xét: Tuy nhiên, trong quá triển khai trình thực hiện và hoạt động của dự án sẽ không tránh khỏi những tác động tích cực, cững như những tác động tiêu cực đến môi trường thiên nhiên và môi trường nhân văn/ xã hội. Vì thế, cần có sự Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -51- giám sát, đánh giá của các cơ quan chức năng đối việc Cam kết môi trường của Chủ đầu tư trong tất cả các giai đoạn, và toàn bộ vòng đời của dự án.  Nhận xét: Công tác thẩm định tính khả thi của dự án là việc xem xét, đánh giá về tính hợp lý với đường lối, chính sách và chủ trương phát triển kinh tế- xã hội của khu vực, và là sơ sở để Nhà đầu tư thực hiện triển khai kế hoạch đầu tư của mình. Để đảm bảo tính khả thi và nội dung thẩm định được khách quan và phù hợp cần phải khắc phục những nội dung sau : - Quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết, Phải được tiến hành thực hiện dựa trên nhu cầu phát triển thực tế tương xứng với định hướng phát triển. Điều này, đòi hỏi các nhà làm Quy hoạch phải có chuyên môn, kinh nghiệm vững chắc, có tầm nhìn chiến lược; và các cơ quan thẩm định quy hoạch cần có những cán bộ chuyên trách có trình độ, kiến thức sâu rộng về quy hoạch nhằm nâng cao chất lượng của các Đồ án quy hoạch. - Khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án, góp phần đến quá trình thực hiện dự án được xuyên xuốt. Vì thế, cần có cam kết của Chủ đầu tư hoặc những ràng buộc pháp lý để đảm bảo việc thực hiện dự án nói riêng cũng như đảm bảo kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội nói chung. - Kinh nghiệm của Chủ đầu tư, Cán bộ thẩm định cần quan tâm hơn nữa về nội dung xem xét và đánh giá năng lực-kinh nghiệm của Chủ đầu tư. Vì đây, là yếu tố quan trọng tác động đến sự thành công việc thực hiện, triển khai, khai thác và vận hành của dự án. 2.2.2.3. Thẩm định thiết kế cơ sở dự án đầu tư xây dựng: - Căn cứ hồ sơ dự án “Khu đô thị mới Phú Cường – Kiên Giang” trình duyệt; - Căn cứ vào đồ án quy hoạch chi tiết đã được UBND tỉnh phê duyệt; - Căn cứ Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam: + Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về “Quy hoạch xây dựng” mã số QCXDVN 01: 2008/BXD”, Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 04 năm 2008; Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -52- + Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia “Các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị”, mã số QCVN 07:2010/BXD, Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư số 02/2010/TT-BXD ngày 05 tháng 02 năm 2010. - Căn cứ các Tiêu chuẩn Xây dựng Việt nam về: Thiết kế và Xây dựng Các Công trình Hạ tầng kỹ thuật đô thị; - Căn cứ vào ý kiến của Sở Xây dựng – Kiên Giang.  Ý kiến cơ quan thẩm định (Sở Xây dựng - Kiên Giang): Sau khi xem xét đánh giá, Cán bộ có kết luận về sự phù hợp của thiết kế cơ sở xây dựng hạ tầng kỹ thuật như sau: - Phù hợp với quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng được duyệt và phù hợp với tiêu chuẩn kỹ thuật: +) Phần đê bao (Đê đá hộc, Cọc ván Bê tông dự ứng lực):  Chiều dài: 5.925 m2.  Cao độ: +3,0 m (so với hệ cao trình Hòn dấu). +) Phần sang lắp mặt bằng:  Tổng diện tích san lắp: 1.464.897 m2.  Tổng khối lượng san lắp: 1.566.626 m3.  Cao độ san nền là 2,0 m. +) Hệ thống giao thông:  Diện tích toàn khu : 146ha.  Cấp hạng kỹ thuật : Đường phố.  Chiều rộng mặt đường : 9,5m x 2; 7,5m x 2; 10m x 1; 8m x1.  Chiều rộng dãy phân cách: 3m.  Chiều rộng vỉa hè : 8m x 2.  Chiều rộng nền đường : 38 m.  Cao độ thiết kế : +2,34 m.  Mô đun yêu cầu : Eyc ≥ 130 Mpa.  Độ dốc ngang mặt, vỉa hè: 2% và 1%. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -53-  Kết cấu nền, mặt đường: + Lán nhựa 03 lớp dày 3,5 cm, tiêu chuẩn nhựa 4,5kg/m2; + Đá dăm nước dày 22cm Eyc ≥ 130 Mpa; + Cấp phối đá 0x4 dày 20cm, K ≥ 0,98; + Lớp vải địa kỹ thuật loại V801. + Nền đường san lắp, K ≥ 0,95, E0 ≥ 25Mpa. +) Phần kết cấu vỉa hè, tường chắn, hố cây xanh, bó vỉa, dãy phân cách: phù hợp với tiêu chuẩn ngành và đồng bộ hạ tầng. +) Phần cấp thoát nước phù hợp với tiêu chuẩn ngành (Tiêu chuẩn 20- TCN-51-84): Đường ống được bố trí từ D.400 đến D.1200.  Nhận xét: Thiết kế cơ sở được lập và xem xét thẩm định là toàn bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án được nêu trong dự án. Các nội dung thẩm định thiết kế cơ sơ sở được căn cứ dựa trên các chỉ tiêu theo Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn về thiết kế các công trình Hạ tầng kỹ thuật đô thị. Quy trình thẩm định dự án KĐTM thực hiện theo đúng quy định của pháp luật xây dựng hiện hành (Các dự án KĐTM do UBND tỉnh quyết định cho phép đầu tư thì thiết kế cơ sở của dự án do Sở Xây dựng tổ chức thẩm định). 2.2.2.4. Phê duyệt, cấp phép Dự án Đầu tư Xây dựng: Sau khi thẩm định dự án, nhận thấy việc đầu tư dự án “ Khu đô thi mới Phú Cường - Kiên Giang ” của Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang đảm bảo tính hiệu quả, tính khả thi, và thiết kế cơ của dự án phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn. Sở kế hoạch tổng hợp ý kiến thẩm đánh giá về nội dung dự án đầu tư trình UBND tỉnh ra quyết định phê duyệt và cấp phép đầu tư. Thời hạn sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất: - Đối với đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ và công cộng có kinh doanh: Thời gian hạn sử dụng đất 50 năm tính từ ngày được giao đất, thu tiền một lần. - Đối với đất ở: Thời gian hạn sử dụng đất lâu dài. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -54- 2.2.3.5. Ghi nhập, và tổ chức báo cáo về giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng: a) Ghi nhập dự án đầu tư: Sau khi có quyết định về cấp phép đầu tư, ghi nhập vào hệ thống cơ sở dữ liệu lưu trữ để phục vụ cho việc tổ chức báo về giám sát đánh giá dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. b) Tổ chức báo cáo giám sát, đánh giá dự án đầu tư (nguồn vốn khác): Sơ đồ 2.3: CÁC CHỦ THỂ THỰC HIỆN GIÁM SÁT, ĐÁNH GIÁ ĐẦU TƯ (Nguồn: Tài liệu nội bộ về bồi dưỡng Nghiệp vụ Giám sát, đánh giá dự án đàu tư) Giám sát dự án đầu tư: Các giai đoạn trong quá trình đầu tư Nội dung nhiệm vụ Chuẩn bị dự án (Lập và thẩm định) - Xác định mục tiêu và hệ thống giám sát - Xác định cơ cấu tổ chức giám sát - Xác định nhiệm vụ giám sát: + Các vấn đề (Nội dung) + Các chỉ số theo dõi Thực hiện dự án Khởi động - Rà soát lại nội dung, các chỉ số theo dõi - Đào tao cán bộ - Xây dựng Sổ tay giám sát - Xây dựng kế hoạch giám sát Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -55- Thực hiện - Thu thập thông tin phục vụ giám sát - Hỗ trợ (CNTT) và trao đổi thông tin - Tiến hành định kỳ báo cáo, kiểm điểm - Thực hiện các cuộc kiểm tra nếu cần thiết - Xử lý và phản hồi thông tin (Nguồn: Tài liệu nội bộ về bồi dưỡng Nghiệp vụ Giám sát, đánh giá dự án đàu tư) 1. Theo dõi dự án đầu tư của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư: - Theo dõi tình hình thực hiện chế độ báo cáo của Chủ đầu tư; - Tổng hợp tình hình thực hiện dự án đầu tư; - Tổng hợp tình hình thực hiện các yêu câu về bảo vệ môi trường, sử dụng đất đai, sử dụng tài nguyên khoáng sản của các dự án đầu tư; - Phản hồi và xử lý các vấn đề phát sinh theo thẩm quyền; - Theo dõi việc xử lý và chấp hành các biện pháp xử lý của Chủ đầu tư và người có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đầu tư; - Kịp thời báo cáo và đề xuất các phương án xử lý các khó khăn, vướng mắc, các vấn đề vượt quá thẩm quyền. 2. Kiểm tra dự án đầu tư của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư: Tổ chức kiểm tra dự án đầu tư theo kế hoạch hoặc đột xuất. - Kiểm tra sự phù hợp của dự án với các quy hoạch liên quan; - Kiểm tra tiến độ thực hiện dự án; - Kiểm tra việc thực hiện các yêu cầu về bảo vệ môi trường, sử dụng đất đai, sử dụng tài nguyên khoáng sản; - Kiểm tra việc chấp hành các chính sách, chế độ quy định của Nhà nước, của các ngành và địa phương áp dụng cho dự án; - Kiểm tra việc thực hiện các nội dung quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư; - Phát hiện và kiến nghị các cấp có thẩm quyền xử lý kịp thời những khó khăc, vướng mắc và sai phạm trong quá trình thực hiện dự án; giám sát việc xử lý và chấp hành các biện pháp xử lý các vấn đề đã phát hiện. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -56- Đánh giá dự án đầu tư: Trình tự thực hiện đánh giá dự án đầu tư: 1. Xác định yêu cầu đánh giá; 2. Kế hoạch đánh giá; 3. Thu thập và phân tích số liệu; 4. Báo cáo kết quả đánh giá. Trình tự thực hiện đánh giá dự án đầu tư: 1. Đánh giá ban đầu; 2. Đánh giá giữ kỳ; 3. Đánh giá kết thúc; 4. Đánh giá tác động; 5. Đánh giá đột xuất. Báo cáo về Giám sát, đánh giá dự án đầu tư: Các Bộ, ngành, địa phương, Tập đoàn kinh tế nhà nước và Tổng công ty 91 định kỳ báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư về giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư 6 tháng và cả năm. Chủ đầu tư các dự án sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước: Báo cáo 6 tháng và năm cho cơ quan đầu mối thực hiện giám sát đánh giá đầu tư thuộc Cơ quan chủ quản và Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư Biểu mẫu 2.2: Hệ thống biễu mẫu báo cáo giám sát đánh giá đầu tư. (Thông tư 13/2010/TT-BKH ngày 02/06/2010 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư)  Nhận xét: Công tác báo cáo giám sát đánh giá dự án đầu tư nhằm hạn chế việc sử dụng vốn không hiệu quả, ngăn chặn sai phạm, lãng phí, gây thất thoát đối với các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước. Đồng thời việc giám sát và đánh giá dự án đầu tư rất quan trọng đến tính đảm bảo hoạt động đầu tư có hiệu quả và sử dụng đúng vốn đầu tư mục tiêu, đúng định hướng phát triển kinh tế, đúng pháp luật, và đảm bảo sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, công tác báo cáo giám sát đánh giá dự án đầu tư hiện nay, theo công văn số 6649/BKHĐT-GSTĐĐT ngày 03/10/2011 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trình Chính phủ cho thấy vẫn còn tồn tại một số hạn chế như sau: Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Y