Đề tài Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

…………..o0o………….. Đề tài: Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội lời nói đầu Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia và đầu tư xây dựng các công trỡnh cụng cộng, phỏt triển đô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khỏch quan trong quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế- xó hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nước và Thủ đô Hà Nội đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế -xó hội. Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực nội thành và ngoại thành Hà Nội đó tăng rất nhanh. Trong quá trỡnh thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư thỡ giải phúng mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà cũn liờn quan đến sự ổn định tỡnh hỡnh kinh tế, chớnh trị- xó hội của đất nước. Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thỡ vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn. Vỡ vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đó và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xó hội tổng hợp, đũi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Bồi thường thiệt hại về đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai ( giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà cũn thể hiện về cỏc mối quan hệ về chớnh trị, xó hội....Thực tế đó khẳng định công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện Dự án. Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế- xó hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ớch rừ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng gây không ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất mà mất đi tư liệu sản xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống kê của các cơ quan nội chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong năm qua là khiếu kiện về đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng .Qua đó cũng đủ thấy vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách. Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đó cú rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện cỏc chớnh sỏch về bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xó hội Thủ đô. Tuy nhiên, mặc dù đó cú nhiều tiến bộ, cỏc chớnh sỏch này cũng vẫn cũn cú những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng. Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần hoàn thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em mạnh dạn xin được thực hiện nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: Đề tài là công trỡnh khoa học nghiờn cưú một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và trên thế giới; Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức bồi thường thiệt hại của UBND Thành phố khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố;Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn. Mục đích nghiên cứu đề tài: Đề tài được hoàn thành với hai mục tiêu cơ bản là : - Đánh giá những ưu điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà UBND Thành phố Hà Nội áp dụng. - Đề xuất hướng hoàn thiện những hệ thống chính sách đó trên cơ sở phù hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành. Đối tượng và phạm vi nghiờn cứu: Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố Hà Nội đó từng ỏp dụng về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trước và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ yếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ). Phương pháp nghiên cứu đề tài: Trong quỏ trỡnh nghiờn cứu đề tài có sử dụng phương pháp thống kê để thu thập, sử lý cỏc thụng tin cũng như các số liệu, tài liệu thu thập được. Cùng với việc thu thập thông tin đề tài đó sử dụng phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp để rút ra những kết luận cần thiết. Kết hợp với phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử đề tài đó nghiờn cứu vấn đề một cách toàn diện, và có sự kết nối theo thời gian, mục đích và có sự quan sát ở nhiều khía cạnh của vấn đề cần nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu của đề tài: Đề tài đó tập trung nghiờn cứu nội dung chớnh sỏch bồi thường thiệt hại, tái định cư của Nhà nước và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện trong những năm qua. Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm 3 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng . Chương II : Tỡnh hỡnh thực hiện chớnh sỏch bồi thường thiệt hại trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, Giải phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. MỤC LỤC Lời nói đầu 1 chương i cơ sở lý luận về cụng tỏc bồi thường thiệt hạigiải phúng mặt bằng 5 I. Định nghĩa về đền bù thiệt hại. 5 1. Đền bù thiệt hại 5 2. Đền bù thiệt hại 6 3. Sự cần thiết phải đền bù thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng . 6 4. Vai trò của chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 9 5. Tình hình chung về công tác đền bù thiệt hại, tái định cư, ổn định cuộc sống cho người bị ảnh hưởng. 10 II. Các chính sách của nhà nước về đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 13 1.Về đối tượng phải đền bù. 14 2. Về đối tượng được đền bù 15 3. Về phạm vi áp dụng chính sách 15 4. Về mức đền bù thiệt hại 17 5. Về đền bù thiệt hại mồ mả. 22 6. Về đền bù thiệt hại hoa màu 22 7. Về đền bù thiệt hại về tài sản về nhà cửa, công trình kiến trúc 23 8. Về mức giá đền bù thiệt hại 25 9. Về chính sách hỗ trợ 29 10. Trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại, tái định cư. 30 11. Chính sách lập khu tái định cư. 31 III. Một số tham khảo từ các chính sách của các quốc gia lân cận và các ngân hàng quốc tế cho việt nam vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại việt nam. 33 1. Tại Thái Lan. 34 2. Tại Trung Quốc. 34 3. Chính sách của ngân hàng thế giới về GPMB đối với các dự án cho Việt Nam vay vốn để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật. 36 Chương II. Thực trạng việc thực hiện các chính sách về đền bù thiệt hại trên địa bàn thành phố hà nội 41 I. Đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội của thủ đô hà nội 41 1. Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên. 41 2. Về kinh tế- xã hội 42 II. Về công tác quản lý đất đai và đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 44 1. Trước khi có Luật đất đai 1993. 44 2. Sau khi có luật đất đai 1993. 45 III. Thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố hà nội 47 1. Chính sách đền bù về đất. 47 2. Về chính sách đền bù thiệt hại tài sản trên đất. 57 2.1 Về nhà cửa và công trình kiến trúc 57 2.2 Về chính sách đền bù thiệt hại hoa màu. 60 2.3 Về chính sách đền bù mồ mả 62 2.4. Chính sách hỗ trợ 64 2.5 Về chính sách giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp bị thu hồi đất 70 2.6 Về chính sách tái định cư. 71 3. Một số kết quả đật được trong công tác đền bù thiệt hại GPMB và Tái định cư ở Hà Nội từ khi chương i cơ sở lý luận về cụng tỏc bồi thường thiệt hạigiải phúng mặt bằng Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nước đũi hỏi phải có đất đai làm mặt bằng thực hiện dự án. Như chúng ta đó biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giỏ của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được.Đối với các ngành khác như công nghiệp, xây dựng, dịch vụ.... đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên liệu...để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thỡ việc thu hồi đất đó giao cho người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xó hội. Do vậy để đảm bảo công bằng xó hội và đảm bảo cuộc sống cho người sử dụng đất, thỡ khi Nhà nước thu hồi đất, phải thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị ảnh hưởng, cho người bị thu hồi đất. I.khỏi niệm, vai trũ của cụng tỏc bồi thường thiệt hại 1. Khái niệm về bồi thường thiệt hại. Bồi thườngthiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vỡ một hành vi của chủ thể khỏc .Việc bồi thường thiệt hại này cú thể vụ hỡnh ( xin lỗi) hoặc hữu hỡnh ( bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trỡnh hạ tầng kỹ thuật, cõy cối, hoa màu, mồ mả và chi phớ để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng. Vỡ vậy bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất không chỉ là bồi thường thiệt hại về đất mà cũn bồi thường thiệt hại cả về tài sản gắn liền trên đất. Về bản chất của bồi thường thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc bồi thường thiệt hại những tổn thất cho người đang sử dụng đất do việc Nhà nước có Quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất. 2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng . Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quỏ trỡnh phỏt triển của xó hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xó hội loài người. Nờn đất đai không thuộc sở hữu của riêng một ai mà là của toàn xó hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mỡnh cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế- xó hội. Vỡ vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt phỏp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xó hội nhằm trỏnh tỡnh trạng đất đai bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lóng phớ, khụng hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai. Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước cũn cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ đất”. Điều 2 viết: “ Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.” Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phỏt triển kinh tế - xó hội trong cơ chế thị trường, ổn định tỡnh hỡnh đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Điều 3 Luật đất đai có nêu việc nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mỡnh đang quản lý, sử dụng. Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác sâm phạm đến quyền sủ dụng đất hợp pháp của mỡnh, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đó quy định rừ quyền và lợi ớch của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trũ vụ cựng quan trọng đối với xó hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, các công trỡnh cụng nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà cửa, các công trỡnh kiến trỳc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh phục vụ cho đời sống con người. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà cũn là nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng. Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giỏ của mỗi quốc gia, mỗi cỏ nhõn trong quần thể xó hội. Nú là nơi để xây dựng các công trỡnh kiến trỳc phục vụ cỏc nhu cầu và lơị ích thiết thực của con người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đó quy định: Công dân thực hiện quyền cú nhà ở bằng việc tạo lập hợp phỏp nhà ở cho mỡnh hoặc thuờ nhà ở của chủ sở hữu khỏc theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại tài sản vụ cựng quý giỏ của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người đi về nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bóo là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vỡ vậy, cụng tỏc bồi thường thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy định của mỡnh, Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét bồi thường thiệt hại tránh tỡnh trạng bồi thường sai, thiếu gây lóng phớ tiền của của nhõn dõn. 3. Vai trũ của chớnh sỏch bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách bồi thường thiệt hại là cơ sở pháp lý, là khuụn mẫu để khi Nhà nước thu hồi đất, các cơ quan thực hiện việc bồi thường thiệt hại căn cứ vào đó để xác định đối tượng được bồi thường, không được bồi thường, tính mức bồi thường, giá bồi thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí ổn định sản xuất và đời sống của người dân trong vùng di dời.... Để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đũi hỏi phải cú một hệ thống chớnh sỏch thật đúng đắn, thống nhất và đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu không làm tốt các khâu trên thỡ chắc chắn cụng tỏc bồi thường thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được . Chính sách bồi thường thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước về bồi thường thiệt hại như : đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi thường, mức bồi thường, tổ chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đến bồi thường thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai,nhà cửa của các bên bao gồm : tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư , đối tượng phải bồi thường), người sử dụng đất và Nhà nước. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Một chính sách thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thỡ cụng tỏc này mới thỳc đẩy được tiến độ thực hiện các dự án cũng như sự phát triển của xó hội khi được đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Chính sách bồi thường thiệt cũn là căn cứ để giải quyết các vướng mắc, khiếu kiện trong nhân dân, là thước đo phản ánh trỡnh độ phát triển của xó hội thụng qua một loạt cỏc quy định của Nhà nước nhằm đáp ứng thoả món cả ba lợi ớch, lợi ớch của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và lợi ích của người bị thu hồi đất. II. các chính sách của nhà nước về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phũng, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng. Trờn thực tế, cỏc chớnh sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án phát triển đó được Đảng và Nhà nước quan tâm từ rất sớm, được thể chế hoá bằng các văn bản pháp luật và liên tục được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xó hội đất nước. Những quy định áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khác nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thường ( bồi thường ) thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng đó được ban hành. Về hỡnh thức văn bản: những văn bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ, Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành. 1.Về đối tượng phải bồi thường. Nghị định 151/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 14/4/1959 là văn bản pháp quy đầu tiên quy định về việc trưng dụng đất, và thời kỳ này chủ yếu là các công trỡnh của Nhà nước do vậy đối tượng phải bồi thường thiệt hại là Nhà nước. Trải qua thời gian, Chính phủ đó ban hành rất nhiều cỏc Nghị định để thay thế bổ sung, nhưng cho đến Nghị định 22/1998/NĐ-CP mới có bổ sung thêm đối tượng phải bồi thường thiệt hại là các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất và cho thuê đất. Cho đến nay đối tượng phải thực hiện trách nhiệm bồi thường vẫn là Nhà nước (đối với các dự án phục vụ lợi ích an ninh, quốc phũng, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng) và cỏc đối tượng được Nhà nước giao đất và cho thuê đất (đối với các dự án phục vụ lợi ích kinh tế xó hội phỏt triển đất nước. 2. Về đối tượng được bồi thường Đối tượng được bồi thường thiệt hại được quy định cụ thể tại điều 6 của Nghị định 22/CP .Các trường hợp sử dụng đất và tài sản hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi sẽ được hưởng chính sách bồi thường. Các trường hợp sử dụng đất hợp pháp phải là một trong những người có giấy tờ theo quy định như : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.... Ngoài trường hợp có các loại giấy tờ chứng minh về tính hợp pháp, đối tượng được bồi thường cũn là cỏc đối tượng sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Phạm vi bồi thường thiệt hại được quy định gồm bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. 3. Chính sách bồi thường về đất. Văn bản pháp quy đầu tiên là Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 quy định nguyên tắc cơ bản nhất được thừa nhận khi trưng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất trên cơ sở bồi thường và giúp giải quyết công ăn việc làm. Việc bồi thường được thực hiện bằng hỡnh thức “ Đất đổi đất” hoặc bằng tiền bằng 1- 4 năm sản lượng thường niên của đất trưng dụng. Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị đinh chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tướng ban hành Thông tư số 1792/TTg “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu do nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố”. Trên nguyên tắc “phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xó và của nhõn dân’’. Đây thực sự là bước chuyển trong nhận thức đối với người bị ảnh hưởng. Ngoài ra, Thông tư này đó quy đinh rừ mức bồi thường thiệt hại về nhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thỡ căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường.... Luật đất đai năm 1988 tuy không quy định cụ thể việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mỡnh, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đó làm tăng giá trị đất theo quy định của pháp luật”. Những văn bản trên đó cú vai trũ to lớn trong quỏ trỡnh Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế- xó hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn khôi phục kinh tế sau khi đó thống nhất đất nước. Tuy nhiên, bước vào thời kỳ đổi mới, trước những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần được thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển hạ tầng, đáp ứng đũi hỏi quỏ trỡnh hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh tế- xó hội. Bởi vậy yờu cầu đặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tượng đa dạng hơn, nội dung cụ thể hơn và quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn. Hiến pháp 1992 đó cụng nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể: Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lũng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời.... đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất....Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp phỏp và quyền thừa kế của cụng dõn”. Luật đất đai 1993 đó cụ thể hoỏ cỏc quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường đất đai, tài sản gắn liền với đất. Để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sử dụng đất và đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất mà mỡnh đang quản lý, sử dụng. Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mỡnh, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Bồi thường cho người có đất bị thu hồi để giao cho mỡnh và giao lại cho Nhà nước khi có quyết đinh thu hồi. Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà nước hoặc tập thể thỡ nay quyền sử dụng đất cũn được trao cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất được nới rộng gồm cả quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, là 40% (đối với nhà một tầng, hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở), so với khung giá các loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung giá do Nhà nước quy định. Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND Thành phố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m2/hộ (đối với các loại đất thuộc 4 quận nội thành cũ, từ vành đai 2 trở vào trung tâm); 180m2/hộ (đối với đất từ vành đai 2 trở ra). Đối với diện tích đất cũn lại trong khuụn viờn nhà thanh lý, hoỏ giỏ, thỡ phải nộp 40% tiền sử dụng đất, nếu nằm trong hạn mức đất ở (bao gồm cả diện tích đất gắn liền với nhà thanh lý, hoỏ giỏ và diện tớch trong khuụn viờn cũn lại); phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở. Đối với đất gắn liền với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở thỡ phải nộp 10% tiền sử dụng đất và được phân bổ vào tiền nhà (gọi chung là tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ) cho cac tầng theo hệ số phân bổ theo từng tầng, cao nhất là 0,7 (đối với tầng 1) và thấp nhất là 0,02 (đối với tầng 5). Đối với đất của nhà 1 tầng, nhà ở nhiều tầng 1 hộ ở, nhà ở nhiều tầng có phân chia được diện tích đất sử dụng riêng biệt của từng hộ, nhà biệt thự (kể cả biệt thự nhiều tầng, nhiều hộ ở) phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở; phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức đất ở . Như vậy, đối với các trường hợp trên, UBND Thành phố đó vận dụng thực hiện theo hướng : Nếu bị thu hồi đất thỡ việc bồi thường thiệt hại về đất sẽ là 60% tiền sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vỡ nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất); đối với phần cũn lại khụng được bồi thường, vỡ nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thỡ phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Nghị định số 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung Điều 10 Nghị định số 60/CP về miễn giảm tiền phải nộp khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị : -Đất đó được sử dụng làm đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp và được UBND phường xác nhận thỡ được xét cấp GCN QSD đất ở đô thi khụng phải nộp tiền. - Trường hợp đất đó được sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) thỡ phải nộp 20% tiền sử dụng đất. - Trường hợp sử dụng làm đất ở sau ngày 15/10/1993 thỡ phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Chính sách này đó được UBND Thành phố vận dụng trong việc tính tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đối với các chủ sử dụng đất nằm trong các trường hợp nêu trên, cụ thể : - Đối với các chủ sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp, được UBND phường xác nhận, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại 100% giá đất (vỡ nếu được cấp giấy chứng nhận QSD đất, chủ sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.) - Đối với chủ sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993, dược UBND phường xác nhận, kh nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại 80% giá đất (vỡ nếu được cấp GCN QSD đất, chủ sử dụng đất phải nộp 20% tiền sử dụng đất) - Đối với các chủ sử dụng đất ở sau ngày 15/10/1993, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường thiệt hại về đất (vỡ nếu được cấp GCNQSD đất, chủ sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất.)chỉ được hỗ trợ di chuyển. Tại Nghị định số 90/CP thể hiện chủ trương bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, cùng hạng để thay thế, hoặc bồi thường thiệt hại bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Trên cơ sở kế thừa các chính sách trước đây và có bổ sung cho hoàn chỉnh phù hợp với thực tế, Về mức giá bồi thường thiệt hại. Hiện phương thức để tính giá đất bồi thường là theo khung giá quy định và nhân với hệ số K làm sao cho sát với giá thị chuyển nhượng thực tế càng tốt. Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thường thiệt hại về đất, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, điều 4 của Nghị định quy định:Căn cứ bảng khung giá của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi.Việc định giá đất phải căn cứ vào khung giá và giá đất thực tế ở địa phương, được hỡnh thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ vào hạng đất, loại đất, vị trí đất, loại đường phố, khu vực thành thị, khu vực nụng thụn... Do giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là nhu cầu sử dụng đất của xó hội ngày càng nhiều, nờn giỏ đất có thể tăng lên theo từng thời điểm. Chính vỡ lẽ đó, nên khi lập phương án bồi thường thiệt hại chúng ta phải có thêm hệ số K điều chỉnh để phù hợp với tỡnh hỡnh thực tế, cụ thể như sau : a. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở khác nhau, thỡ địa phương được phép vận dụng hệ số (K) điều chỉnh khung giá từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Hệ số (K) đó được điều chỉnh lại tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 là từ 0,5 đến 1,8 lần. b. Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh....’’ c. Trường hợp giao đất theo hỡnh thức đấu giá, thỡ giỏ đất do UBND cấp tỉnh quy định cho từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, Quyết định số302/TTg mới chỉ quy định được điều chỉnh khung giá đất đô thị, đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá đất không được điều chỉnh phù hợp, kịp thời, kể cả đất đô thị. Do đó, ngày 21/3/1998, Chính phủ đó ban hành nghị định số 17/1998/NĐ - CP về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994: “ Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa cho của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 18/8/1994 của Chính phủ và hệ số (K) đó được điều chỉnh tại Quyết định số302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%.” Như vậy là sau khi ban hành Nghị định 17/CP thỡ Bộ Tài chớnh cú Thụng tư 145/TT-BTC hướng dẫn cụ thể việc tớnh hệ số K. Căn cứ để xác định hệ số K; hệ số K để xác định giá đất tính tiền bồi thường thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở tài chính- Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan. Có 3 phương pháp xác định hệ số K: + Phương pháp xác định hệ số K theo khả năng sinh lợi. Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập/ Lói suất ngõn hàng Nhà nước (%/năm) không kỳ hạn Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lời / Giá đất do UBND tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định. + Hệ số K được xác định theo hệ tỉ lệ giữa giá chuyển nhượng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh quy định. Hệ số K = Giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương / Giá đất do UBND tỉnh quy định theo khung giá đất do chính phủ quy định. + Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc biệt . * Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thỡ giỏ đất bồi thường thiệt hại bằng giá đất tính theo khả năng sinh lợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển quyền sử dụng đất và giá đất theo khả năng sinh lợi. * Đối với đất ở những nơi mới đô thị hoá; trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thỡ được bồi thường theo mức đất nông nghiệp cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất bồi thường cho đất ở khuôn viên với giá bồi thường đất nông nghiệp. * Đất nông nghiệp trong đô thị được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá bồi thường cho đất ở trong đô thị của khu đất liền kề với giá đất bồi thường đất nụng nghiệp. Nhờ những quy định về hệ số K mà công tác bồi thường được thực hiện sát giá với thực tế hơn. Nhưng trong thời gian tới ngoài việc sửa đổi các quy định về khung giá của Nhà nước, thỡ việc phải thực hiện ngay là phải hỡnh thành cỏc tổ chức định giá đất đai và tài sản trên đất, để giá đất được trở về đúng nghĩa của nó, tức là theo giá thị trường, nhằm hạn chế bớt thiệt hại cho người bị thu hồi đất, tránh được tỡnh trạng khiếu kiện kộo dài. Hiện nay khung giỏ của Nhà nước quy định đó quỏ lỗi thời, không đáp ứng được thực tế, nhiều nơi giá đất cũn quỏ thấp so với thực tế. 4. chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. 4.1 Về bồi thường thiệt hại mồ mả. Giai đoạn đầu khi thực hiện thu hồi đất (Nghị định 151/TTg) thỡ mồ mả được căn cứ vào tỡnh hỡnh cụ thể phong tục tập quỏn của địa phương mà giúp họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển. Chính sách này đó được áp dụng trong suốt quá trỡnh Nhà nước thu hồi đất trước năm 1998 và cũng được nhân dân đồng tỡnh ủng hộ, đến những năm gần đây nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh, đất đai bị thu hẹp, có nhiều khoản chi phí phát sinh nên để phù hợp với tỡnh hỡnh thực tế, Nghị định 22/CP đó quy định đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được tính cho chi phí về đất đai, đào bốc, xây dựng lại và các chi phớ hợp lý khỏc cú liờn quan trực tiếp, cú thể núi đây là một bước tiến mới, vỡ chớnh sỏch đó quy định một cách cụ thể về việc bồi thường thiệt hại về mồ mả, vấn đề mức áp dụng cụ thể là bao nhiêu thỡ phải do từng khu vực, từng tỉnh khỏc nhau cú mức ỏp dụng khỏc nhau. 4.2 Về bồi thường thiệt hại hoa màu Chính sách này đó được điều chỉnh theo từng thời kỳ, trước đây Nhà nước có quy định: đối với hoa màu đó trồng mà chưa thu hoạch... phải được bồi thường thiệt hại đúng mức, cho đến Thông tư 1792/TTg ngày 11/01/1970 quy định đối với cây cối lưu niên, các hoa màu của nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố “ Phải được bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xó và của nhõn dõn “. Những quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức chung chung, không cụ thể khiến cho việc áp dụng bồi thường nhiều nơi có sự khác nhau. Đến Nghị định 90/CP thỡ việc bồi thường về hoa màu đó được quy định cụ thể hơn “ Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tớnh theo mức bỡnh quõn của 3 vụ trước đó theo giá nông sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác. Trên cơ sở đó Nghị định 22/CP quy định mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bỡnh quõn của 3 năm trước đó với giá trung bỡnh của nụng sản, thuỷ sản cựng loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường. Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất ) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương. Như vậy mức bồi thường về cây cối, hoa màu đó được Nhà nước quy định rất rừ ràng, những quy định ấy được cụ thể bằng mức tính bồi thường theo từng địa phương, dự án khác nhau. Nhưng trên thực tế việc bồi thường tính theo năng suất bỡnh quõn của 3 năm trước đó là không phù hợp, vỡ việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng đó làm cho việc xỏc định năng suất trước đó rất khó khăn, mỗi năm một loại cây, một mức năng suất khác nhau. Hơn nữa việc lập phương án bồi thường thường kéo dài nên việc xác định đơn giá tại thời điểm bồi thường thường không phù hợp với thực tế biến động của giá cả thị trường.Thiết nghĩ nên có chính sách khảo sát trước toàn bộ các loại cây, hoa màu, lên phương án bồi thường sau đó đến đúng ngày chi trả tiền bồi thường thỡ nhõn với mức giỏ hiện hành . Cụng tỏc kờ khai cõy cối và hoa màu phải được tiến hành một cách kịp thời và chính xác, cần có biện pháp phân loại các loại cây và quy về số lượng cây trên 1m2, để tránh tỡnh trạng cỏc hộ dõn đi thuê các loại cây về trồng đan xen nhằm mục đích gia tăng mức bồi thường, gây khó khăn cho công tác bồi thường thiệt hại và ngân sách của Nhà nước, không phản ánh được tính trung thực gây lên mất công bằng xó hội. 4.3 Về bồi thường thiệt hại về tài sản về nhà cửa, cụng trỡnh kiến trỳc Các chính sách thời trước thỡ chỉ quy định đối với nhà cửa, vật kiến trúc thỡ được giúp đỡ xây dựng cái khác, Nghị định 90/CP quy định việc bồi thường thiệt hại đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trỡnh gắn liền với đất được tính bằng giá trị hiện có của công trỡnh (theo tỷ lệ% cũn lại của cụng trỡnh nhõn với đơn giá xây dựng mới). Trên cơ sở Nghị định 90/CP, Nghị định 22/CP quy định chủ tài sản là người có tài sản hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất bị thiệt hại thỡ được bồi thường theo giá trị tài sản hiện có, cụ thể như sau : Đối với nhà, công trỡnh kiến trỳc và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế. Mức bồi thường = giỏ trị hiện cú của nhà và cụng trỡnh + % (giỏ trị hiện cú của nhà và cụng trỡnh) Nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà và công trỡnh tớnh theo giỏ xõy dựng mới cú tiờu chuẩn kỹ thuật tương đương. Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trỡnh phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây mới. Đối với nhà, công trỡnh bị phỏ dỡ một phần, nhưng phần diện tích cũn lại khụng cũn sử dụng được thỡ bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trỡnh, trường hợp phần diện tích cũn lại vẫn sử dụng được thỡ ngoài phần được bồi thường phần phá dỡ cũn được hỗ trợ toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trỡnh cũn lại. Đối với nhà, công trỡnh cú thể thỏo dời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thỡ chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt, và chi phí hao hụt trong quá trỡnh thỏo dỡ, vận chuyển lắp đặt. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nhà thuê hoặc do tổ chức tự quản ) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thỡ người đang thuê nhà không được bồi thường thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đối với diện tớch hợp phỏp thỡ bồi thường theo quy định của UBND tỉnh , Thành phố trực thuộc Trung ương, ngoài ra cũn được hỗ trợ. Về bồi thường thiệt hại đối với công trỡnh văn hoá, di tích, lịch sử, đỡnh chựa. Đối với dự án khi thu hồi đất có các công trỡnh trờn thỡ phải cú phương án bảo tồn là chủ yếu, trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thỡ việc bồi thường thiệt hại do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trỡnh do Trung ương quản lý, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố quyết định đối với các công trỡnh do địa phương quản lý. Mức bồi thường thiệt hại đối với công trỡnh kỹ thuật hạ tầng bằng giỏ trị xõy dựng mới của cụng trỡnh. Như vậy tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được trợ cấp 70-80% mức bồi thường hoặc không được trợ cấp, không được bồi thường tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản. 5. Về chớnh sỏch hỗ trợ Trước khi ban hành Nghị định 22/CP chưa có văn bản nào của Nhà nước quy định về việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, Nghị định 22/CP đó đưa ra chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống đối với những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân khẩu/1 tháng tương đương 30kg gạo theo giá trung bỡnh ở địa phương tại thời điểm bồi thường. Đối với người phải di chuyển đến khu tái đinh cư của tỉnh khác thỡ được trợ cấp một năm và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục 1). Trong trường hợp nếu người di dời, đời sống sản xuất bị ảnh hưởng kéo dài thỡ tuỳ tỡnh hỡnh UBND tỉnh, Thành phố cú mức hỗ trợ cụ thể. Nghị định cũn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển đến địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh (Điều 25, mục 2) hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao động cho các đối tượng có đất bị thu hồi (Điều 25, Mục 4). Ngoài ra, Nghị định cũn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng trợ cấp xó hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời cho những người di chuyển đúng thời hạn. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh quy định. Xét về mặt khoa học xó hội thỡ quy định chính sách hỗ trợ là vô cùng hợp lý, phự hợp với thực tế đặt ra, bởi cuộc sống đang yên ổn tự dưng bị ảnh hưởng bởi việc GPMB, ít nhiều cuộc sống cũng bị thay đổi, do vậy hỗ trợ để người bị thu hồi đất có cơ hội khôi phục cuộc sống là điều vô cùng cần thiết. 6. Chính sách lập khu tái định cư. Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xó hội, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dung ổn định lâu dài. Nhưng khi cần thiết Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phũng, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng. Tuy nhiờn việc thu hồi này nú khụng chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà nó cũn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói quen... của người dân. Do đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà nước cần phải có chính sách lập khu tái định cư nhằm bảo đảm ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho người dân. Có như vậy thỡ người dân mới yên tâm nhận bồi thường và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ chính sách tái định cư của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đến bù thiệt hại GPMB. Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao đối với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn đinh lại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thỡ mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận bồi thường giải toả. Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công tác bồi thường thiệt hại, nếu người bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di chuyển, họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án. Điều này có nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự án không thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả khó lường, đặc biệt là gây thiệt hại cho Nhà nước về mọi mặt. Vậy nên để công tác bồi thường thiệt hại GPMB được thực hiện đúng, kịp thời cho các dụ án đầu tư thỡ việc hoàn thiện chớnh sỏch lập khu tái định cư cho người trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng và cần thiết. Về việc lập khu tái định cư, Nghị định 22/CP cũng có quy đinh cụ thể về thẩm quyền lập khu tái định cư, và điều kiện bắt buộc phải có của khu tái đinh cư là phải phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của đô thị hoặc nông thôn. Về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đỡnh tại khu tỏi định cư là: Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc các đối tượng chính sách xó hội . III. một số kinh nghiệm của trung quốc, thái lan và các chính sách của ngân hàng wB, ADB về lĩnh vực bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. Trong quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trỡnh đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ như hiện nay, thỡ vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tỡm khụng gian mặt bằng phự hợp với yờu cầu xõy dựng là cụng việc thường xuyên của không riêng quốc gia nào. Giải phúng mặt bằng là quy trỡnh chung của mọi hạng mục cụng trỡnh. Song bồi thường và tái định cư như thế nào đối với những người bị ảnh hưởng lại là chuyện riêng của mỗi quốc gia, mỗi dự án, phụ thuộc vào từng chính sách, từng hệ thống quan điểm và khả năng kinh tế. Trong những năm gần đây, khi xu thế hội nhập, hợp tác, hỗ trợ càng được đẩy mạnh, thỡ vấn đề này đó từng bước phá vỡ tính đóng khung khép kín, biệt lập của mỗi quốc gia, từng bước tạo sự đồng thuận chung với các tổ chức, các quốc gia khác trong cộng đồng quốc tế. “Theo ước tính của WB thỡ ở thập niờn 90, mỗi năm có tới 10 triệu người di chuyển do các chương trỡnh phỏt triển cơ sở hạ tầng, trong một số ngành mũi nhọn lên tới cả hàng trăm triệu người, thậm chí cũn lớn hơn số người tị nạn do chiến tranh và thảm hoạ thiên tai . Những hậu quả này là rất lớn đối với người dân di dời. Những bài học từ các nước Châu á như ấn Độ, Inđônêxia đó cho cỏc tổ chức quốc tế nhận thức được thực trạng này và đũi hỏi phải cú một thỏi độ và giải pháp phù hợp. Cũng từ đây một nhận thức đáng chú ý của cỏc tổ chức quốc tế là : Nếu bồi thường, tái định cư không được quan tâm đúng mức, trong khi mang lại lợi ích chung cho số đông của xó hội, thỡ lại gõy khú khăn (hại) cho một thiểu số những cư dân trong diện di chuyển, một vấn đề có thể khắc phục được nếu có quan điểm và giải pháp hợp lý, thoả đáng. Trải qua thực tiễn hoạt động, Trung Quốc và Thái Lan được đánh giá là những quốc gia có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề GPMB và tái định cư cho người dân. 1. Tại Thỏi Lan. Thái Lan là đất nước cho phép hỡnh thức sở hữu cỏ nhõn về đất đai, do vậy về nguyên tắc Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gỡ đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi đem tiền này đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mỡnh sẽ được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay trả góp..... Trên cơ sở này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mỡnh theo những nguyờn tắc đó quy định trong Hiến pháp. 2. Tại Trung Quốc. Về pháp luật đất đai, Trung quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật của Việt Nam. Tuy nhiên, nhỡn tổng thể, việc chấp hành luật của người Trung quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung quốc thật sự tiết kiệm, Nhà nước Trung quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Về bồi thường thiệt hại. Chính sách bồi thường thiệt hại, GPMB của Trung Quốc thể hiện rừ trong cỏc văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo thực tế. Việc bồi thường thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trỡnh, mà cũn để cải tạo, chỉnh trang chính bộ mặt của đô thị đó. Trong khi Việt Nam, quy hoạch thường chừa khu dân cư ra với lý do khú GPMB, cho nờn bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hoà về cảnh quan, kiến trỳc. Về giá bồi thường thiệt hại theo giá thị trường và Nhà nước quy định theo từng khu vực và chất lượng nhà. Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xó hội được Nhà nước có chính sách hỗ trợ riêng. Quan điểm cơ bản của Trung quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc di chuyển dân trong khả năng có thể, nhưng nếu phải giải toả và di chuyển thỡ phải cú cỏc kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho người dân, tạo điều kiện để người dân khôi phục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ. Mục tiờu chớnh trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho người tái định cư với phương pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Các kế hoạch tái định cư chi tiết cùng cách dàn xếp phục hồi kinh tế cho từng làng, từng hộ gia đỡnh bị ảnh hưởng được chuẩn bị trước khi thông qua dự án. 3. Chớnh sỏch của ngõn hàng thế giới . Về cơ bản, các dự án vay vốn của ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu á (ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, tái định cư do các dự án này đưa ra. Các chính sách này có nhiều điểm khác biệt so với luật lệ, chính sách của Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xó hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi thường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án khác. Các chính sách của (WB) được thể hiện như sau : + Về mục tiờu. Mục tiêu chủ yếu của Nhà nước Việt Nam chỉ dừng lại ở việc bồi thường tiệt hại về đất và tài sản trên đất. Mục tiêu chính sách của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xó hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án. Xuất phát từ mục tiêu này, chính sách tái định cư của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trỡnh từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như khi khụng cú dự ỏn. Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung của cộng đồng thỡ lợi ớch cỏ nhõn ngày càng được khuyến khích và bảo vệ, như là một trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu “ Xây dựng một nước Việt Nam hoà bỡnh, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đó chuyển dần sang mục tiờu “ Dõn giàu, nước mạnh, xó hội cụng bằng, văn minh”, lấy con người làm trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh tế cũn nhiều khú khăn và nguồn vốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn được đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Mặc dù Nghị định 22/CP đó tăng thêm mức bồi thường cũng như các chính sách hỗ trợ để ổn đinh đời sống và các hoạt động sản xuất của người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt được mục tiêu khôi phục mức sống như khi không có dự án. +Về vấn đề hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường thiệt hại, tái định cư. Đây là một trong những khác biệt có khả năng gây ra vấn đề xó hội lớn khi ỏp dụng chớnh sỏch tỏi định cư của ADB mà theo đó thỡ người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp về quyền sử dụng đất sẽ không phải là vật cản đối với việc bồi thường thiệt hại, chỉ những người “nhảy dù” sau ngày kết thúc danh sách các hộ bị ảnh hưởng nhằm mục đích kiếm lời từ chính sách bồi thường thiệt hại của dự án mới là những người bất hợp pháp và không được bồi thường, cũn tất cả những người tồn tại trước ngày lập danh sách này đều có quyền được bồi thường, không phụ thuộc vào quyền sở hữu đối với đất thu hồi. Trong khi đó các chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nghị định 22/CP có quy định thêm đối với các trường hợp không được bồi thường thiệt hại về đất là: “Trong trường hợp xột thấy cần hỗ trợ thỡ UBND cấp tỉnh xem xột quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”, chính nội dung này đó làm mối nối, bự đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và ADB. + Về bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản. Theo chớnh sỏch của ADB thỡ đất đai và tài sản phải được đền bù bằng giá trị thay thế, đảm bảo tái tạo lại được các tài sản như khi không có dự án. Tuy Nhà nước ta đó và đang tiến gần tới chính sách của ADB nhưng không hoàn toàn giá trị thay thế như cách hiểu của ADB. + Về thời hạn bồi thường và tái định cư. Theo chớnh sỏch của ADB thỡ việc bồi thường và tái đinh cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trỡnh xõy dựng, trong khi đó Việt Nam chưa có quy định rừ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự ỏn vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi cụng, chỗ nào giải phúng mặt bằng xong thỡ thi cụng trước để chống lấn chiếm....). Do vậy nhiều gia đỡnh cũn chưa kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới để có nơi ở ổn định trước khi giải toả. + Về cụng tác định cư khôi phục cuộc sống cho người bị ảnh hưởng. Công tác tái đinh cư đũi hỏi cỏc chủ dự ỏn phải quan tõm nhiều hơn nữa và giúp đỡ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trỡnh tỏi định cư, từ việc tỡm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp dịch vụ... tại khu tái định cư. + Về kế hoạch hoá công tác tái định cư. Ngõn hàng coi việc lập kế hoạch cho công tác tái định cư ở tất cả các dự án có tái định cư không tự nguyện là điều bắt buộc trong quá trỡnh thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế hoạch tái định cư phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị ảnh hưởng của dự án đến người bị thu hồi đất. Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định bắt buộc về kế hoạch tái định cư. + Về phạm vi xác định người thuộc diện “ bị ảnh hưởng”. Theo ADB, những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mất phần tài sản vật chất hay phi vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đỡnh như : rừng, khu đánh cá....Do vậy, phạm vi bị ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng. Theo chính sách hiện hành tại Việt Nam, chỉ những người mất đất và các tài sản gắn liền với đất mới thuộc đối tượng được bồi thường, hỗ trợ. Nghị định22/CP mới mở rộng phạm vi những người bị ảnh là cán bộ, công nhân viên của tổ chức kinh tế phải di chuyển trong thời gian ngừng sản xuất, cũn cỏc đối tượng khác chưa thuộc phạm vi này. Quỏ trỡnh phõn tớch trên đó làm sỏng tỏ thờm vấn đề lý luận về chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. chương ii Tỡnh hỡnh thực hiện cỏc chớnh sỏch về bồithường thiệt hại trên địa bàn thành phố hà nội I. Đặc điểm tự nhiên kinh tế xó hội của thủ đô hà nội 1. Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên. Hà Nội là Thủ đô của nước Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của cả nước. Với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung tâm Đồng Bằng Bắc Bộ, Hà Nội là trung tâm chính giữa đồng bằng đông dân, trù phú, quy tụ và toả rộng của mạng lưới giao thông, giao lưu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xó hội. Hà Nội được giới hạn trên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20053’ đến 21023’ độ Vĩ Bắc, 105044 đến 106002’ độ Kinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái Nguyên, Bắc Giang, Phía Đông giáp Hưng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp Hà Tây, Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp Hà Tây. Hà Nội cú diện tớch 927,39 km2 khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống phía Nam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km. Hà Nội là trung tâm đầu nóo về chớnh trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả nước. Với địa hỡnh tương đối bằng phẳng, nhiều sông ngũi, hồ đầm, nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh hiện đại. Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hỡnh thấp, độ cao trung bỡnh từ 5- 20m so với mực nước biển, khí hậu phân hoá sâu sắc theo mùa (mùa hè nóng và mưa nhiều, mùa đông thỡ lạnh và khụ ), nhiệt độ trung bỡnh là 240C, chế độ thuỷ văn không ổn định nên thường tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập cục bộ. Về tài nguyên đất. Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha. + Phân theo mục đích sử dụng : - Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36% - Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65% - Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30% - Đất ở : 11.689 ha chiếm 12,69% - Đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00% Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đất rừng trồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây như bạch đàn, thông, sơn, giũ, quế. Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km2 diện tích mặt nước. + Bỡnh quõn theo diện tớch đất tự nhiên - Theo nhõn khẩu : 342,62 m2/ người. - Theo hộ gia đỡnh : 1.486,98 m2/ hộ (Nguồn thông tin đất đai năm 2000 của ngành địa chính ) 2.Về kinh tế- xó hội Hà Nội cú 7 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành với 228 xó, phường, thị trấn. Dân số toàn Thành phố là 2,9 triệu (năm2002) trong đó gần 80% dân số phi nông nghiệp. Trong những năm qua Hà Nội đó cú bước phát triển toàn diện, liên tục và đạt được những thành tựu quan trọng đáng khích lệ. Tỡnh hỡnh chớnh trị- xó hội ổn định, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng tạo điều kiện thúc đẩy quá trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoá cho những năm tới. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đó cú bước cải thiện rừ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với những năm 90. Nhiều chỉ tiêu văn hoá xó hội dẫn đầu cả nước. + Tổng GDP năm 1999 là 26.665 tỷ đồng + Bỡnh quõn GDP là 915 USD/ người. + Tốc độ tăng GDP 1996- 2000 là 10,38%. Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trưởng khá : Năm 1999 đạt 6,5%, năm 2000 đạt 9,14%, năm 2001 đạt 10,15%, năm 2002 đạt 9,48%. Hiện nay cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là thương mại- dịch vụ- cụng nghiệp và xõy dựng lõm nụng nghiệp. Cơ cấu kinh tế năm 2001: +Cụng nghiệp : 38,03% + Dịch vụ : 60,07% + Nụng nghiệp : 1% Tỷ lệ tăng dân số xấp xỉ 3%, trong đó: tăng tự nhiên 1%. Tốc độ phát triển kinh tế- xó hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đối với đất đai có thể quy lại ở những mặt sau đây: - Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng 3,9 triệu người, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu người) đó gõy ỏp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm hiện nay khoảng 1.350 ha để phát triển khu dân cư nông thôn và đô thị trong đó đất ở khoảng 210 ha. Việc nõng cấp mở mang và xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, cỏc cụng trỡnh văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đũi hỏi phải dành diện tích đất khoảng 1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trỡnh cụng cộng ở khu vực nội thành đông dân là rất phức tạp và tốn kém. II. khái quát công tác quản lý đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 1. Trước khi có Luật đất đai 1993. Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố được chia ra cho nhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất và Đo đạc, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản. Tại huyện chưa có bộ phận chuyờn mụn về quản lý đất đai, mà đều tập trung tại phũng nụng nghiệp huyện; tại cỏc quận thỡ tập trung tại cỏc phũng xõy dựng quận. Nhỡn chung trong thời kỳ này, cụng tỏc quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố cũn phõn tỏn, khụng cú sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cương pháp luật không được coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xó hội. Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thời điểm này các dự án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông nghiệp. Các chính sách về bồi thường thiệt hại thời điểm này, các ngành của Thành phố sử dụng Quyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền bồi thường thiệt hại (các Quyết định này sẽ được nêu chi tiết ở phần sau ). Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức bồi thường chỉ là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền bồi thường và yêu cầu chủ đầu tư thanh toán. Khiếu kiện của dân về chính sách bồi thường thiệt hại trong giai đoạn này là hầu như không có. Đối với bồi thường thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc bồi thường thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nước) và bồi thường về hoa màu, tài sản trên đất (trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất ). Giai đoạn này các vụ khiếu kiện của công dân về bồi thường thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng. Việc tái đinh cư cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ di chuyển tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch. 2. Sau khi có luật đất đai 1993. Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn cũn 3 cơ quan như nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm. Việc thực hiện quản lý các chức năng quản lý Nhà nước cũn chồng chộo, cũn nhiều sơ hở tiêu cực. Cả 3 cơ quan này đều thụ lý cỏc hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhỡn nhận vấn đề khác nhau. Khi cú cuộc kiểm tra việc tuõn thủ phỏp luật của Viện Kiểm sỏt nhõn dõn tối cao ( cụng bố kết luận ngày 15/5/1995)thỡ UBND Thành phố mới xem xột, nhỡn nhận một cỏch nghiờm tỳc việc cải tổ lại cụng tỏc quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn và quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất như hiện nay. Cũng từ thời gian này, cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật. Về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đất nước, các dự án đầu tư có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng. Trong quá trỡnh thực hiện, UBND Thành phố và cỏc ngành chức năng vừa làm, vừa nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và hướng dẫn của các Bộ, ngành Trung ương. Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hội đồng GPMB để cùng chủ đầu tư tổ chức điều tra, lập phương án bồi thường thiệt hại. Phương án bồi thường thiệt hại sẽ được UBND quận, huyện báo cáo Hội đồng thẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩm định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt. Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu tư tổ chức thanh toán tiền bồi thường thiệt hại. Vỡ số lượng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn liền trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc bồi thường, GPMB, UBND Thành phố đó bỏo cỏo Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND Thành phố được uỷ quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại cho Chủ tịch UBND các quận, huyện. Chưa bao giờ công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏng như giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đó cú nhiều cuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vướng mắc, xây dựng quy chế, cơ chế bồi thường, GPMB..... Dường như tất cả đó bị cuốn theo “ cơn lốc” của công tác bồi thường, GPMB. Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố khoá XII đó cú Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 và Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XII đó cú Nghị quyết số 09./2000/NQ-HĐND ngày 21/7/2000 về công tác GPMB trên địa bàn Thành phố. Năm 2002 và năm 2003 là năm đồng khởi GPMB. Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tướng Chính phủ đó cú ý kiến chỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một số vấn đề, trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, tại Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 (về ban hành trỡnh tự, thủ tục, tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB.), UBND Thành phố Hà Nội đó uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Về tái định cư, đối với các dự án thuộc Thành phố, UBND Thành phố giao cho UBND quận, huyện tổ chức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng các khu nhà ở tái định cư theo quy định. Các Ban quản lý dự ỏn sử dụng nguồn vốn ngõn sỏch Trung ương cấp phải tự tổ chức xây dựng khu tái định cư, hoặc đặt hàng mua nhà tái định cư theo ý kiến thoả thuận của UBND Thành phố. Về thành lập tổ chuyên trách, để thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB, đáp ứng những phức tạp trong thời gian tới, UBND Thành phố Quyết định thành lập Ban chỉ đạo GPMB Thành phố để làm công tác tham mưu trong lĩnh vực GPMB. 3. Một số kết quả đạt được trong công tác bồi thường thiệt hại GPMB và Tái định cư ở Hà Nội từ khi ban hành Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ- UB đến nay. Sau hơn 5 năm thực hiện Nghị định 22/CP (1998-2003) Với những nỗ lực của Thành phố cùng với sự hoàn thiện dần của những chính sách, hàng trăm dự án đầu tư đó được triển khai các thủ tục bồi thường, Giải phóng mặt bằng như :Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Dự án thoát nước Hà Nội, hàng loạt các Khu đô thị mới như Trung Yên, Định Công, Linh Đàm, Nam Thăng Long, Mễ Đỡnh..., Khu cụng nghiệp Hà Nội- Đài Tư, Đường 32, Đường Nguyễn Chí Thanh, nút giao thông Kim Liên-Phạm Ngọc Thạch, Đường Vành đai 3 Hà Nội, đường Láng Hoà Lạc, Trung tâm Thể thao Quốc gia phục vụ Sea Games 2003... góp phần tạo bộ mặt đô thị, đáp ứng những yêu cầu phát triển kinh tế xó hội Thủ đô. Nhỡn vào Biểu1 và Biểu 2 : trờn chỳng ta cú thể nhận thấy số lượng dự án tăng lên theo từng năm, điều này cũng phù hợp với thực tế hiện nay, khi mà Nhà nước ta đang phấn đấu trở thành nước công nghiệp hoá, đạt chỉ tiêu kỹ thuật về cơ sở hạ tầng. Từ thực tế này làm cho diện tích cũng bị ảnh hưởng, tuy nhiên theo bảng thỡ cú sự giảm dần về cỏc năm gần đây. Như vậy trong giai đoạn hiện nay Thành phố chủ yếu tập trung phát triển các khu đô thị nhỏ và các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng khác, điều này cũng phù hợp với hiện nay khi mà quỹ đất của Thành phố đang hạn hẹp dần. Nhưng số tiền bồi thường lại tăng lên, điều đó chứng tỏ chính sách bồi thường có sự điều chỉnh dần theo giá biến động của thực tế. Vấn đề bất cập nhất ở đây là số hộ được bố trí tái định cư ngày một giảm, trong khi nhu cầu tái định cư lại tăng cao. Nhà nước cần có biện pháp tháo gỡ vấn đề này. Hà Nội là khu vực sôi động và thể hiện một cách toàn diện nhất về chính sách bồi thường GPMB và tái định cư trên cơ sở Quyết định 20/QĐ-UB . Thực tế trải qua một thời gian thực hiện, việc thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, chính sách hỗ trợ đó tỏc động đến lợi ích của nhiều đối tượng và làm ảnh hưởng đến kinh tế xó hụị của cộng đồng. Trong khi một bộ phận dân cư khá lên rừ rệt lại khụng ớt số hộ dõn cư đi đến chỗ bần cùng vỡ khụng cú tư liệu sản xuất, không khôi phục được nguồn thu nhập. Do những diễn biến phức tạp trong quan hệ sở hữu tài sản tồn tại mang tính lịch sử về quản lý đất của Thành phố Hà Nội trước đây và những thay đổi chính sách của Nhà nước qua các thời kỳ, nên quá trỡnh triển khai thực hiện đó phỏt sinh nhiều khiếu kiện, chủ yếu tập chung vào giỏ bồi thường thiệt hại, giao đất tái định cư. Bởi theo Quyết định 3519/QĐ-UB thỡ giỏ bồi thường thiệt hại đối với đất nông nghiệp là rất thấp, nhưng giá đất chuyển nhượng thực tế thường gấp 10-12 lần so với khung giá quy định. Đối với tài sản gắn liền với đất, các chính sách bồi thường về cây cối hoa màu, được đa số người dân đồng tỡnh ủng hộ, một số dự ỏn bồi thường cho một số công trỡnh, cõy cối hoa màu cao hơn cả giá thị trường nên đó hạn chế được rất nhiều khiếu kiện. Hiện nay Nghị định 22/CP chưa có quy định cụ thể về cách tính giá trị thiệt hại thực tế cho nhà và cụng trỡnh kiến trỳc, một số nơi thực hiện công tác bồi thường tài sản và hoa màu chưa phù hợp , áp đặt không được nhân dân đồng tỡnh ủng hộ. Trên đây là những kết quả đáng khích lệ sau một thời gian thực hiện Nghị định 22/CP. Tuy nhiên chính sỏch cũng cũn nhiều điểm bất cập cần khắc phục trong thời gian tới. III. tỡnh hỡnh thực hiện chớnh sỏch bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố hà nội Trên cơ sở các chính sách mà Nhà nước ban hành, Thành phố Hà Nội đó ban hành một số quy định nhằm cụ thể hoá các chính sách của Nhà nước.Việc đánh giá thực trạng công việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại là rất cần thiết và cấp bách. 1. Chính sách bồi thường về đất. Trải qua rất nhiều lần sửa đổi cùng với việc sửa đổi của Luật đất đai và các Nghị định của Nhà nước,các chính sách của Thành phố cũng được dần điều chỉnh bổ sung cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế. Trong thời gian trước năm 1998 Thành phố áp dụng Quyết định 3445/QĐ-UB, về đất nông nghiệp lõm nghiệp, giá đất được xác định trên cơ sở hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và theo 4 khu vực: ven nội thành, đồng bằng, trung du, miền núi. Mức giá cao nhất được xác định là 15.400đ/m2 (đất nông nghiệp ven đô thị hạng 1) và thấp nhất là 600đ/m2 (đất lõm nghiệp hạng 5 tại xó miền nỳi ) Về đất ở, đất đó xõy dựng cụng trỡnh, giá đất được xác định trên cơ sở phân loại xó tại cỏc khu vực đồng bằng, trung du, miền núi. Mức giá cao nhất (tại xó đồng bằng loại 1) là 30.000đ/m2 và thấp nhất (tại xó miền nỳi loại 1) là 7000đ/m2. Đối với đất ven đường giao thông, giá đất được xác định theo vị trí lô đất (so với mặt đường) và các đoạn đường cụ thể (xác định theo khả năng sinh lời). Mức giá được xác định cao nhất là 840.000đ/m2 (tại vị trí mặt tiền đường loại 1) và thấp nhất là 40.000đ/m2 (tại vị trí cách mặt đường loại 3 từ 100- 200m). Về đất đô thị, giá đất được xác định theo hai khu vực: trung tâm và cận trung tâm. Mỗi khu vực có 4 loại đường phố và mỗi loại đường phố lại chia ra các vị trí: mặt tiền phố, mặt tiền ngừ, trong ngừ và trong hẻm. Chỉ trong thời một khoảng thời gian ngắn, mức giá này đó khụng đáp ứng đúng thực tế giá đất trên địa bàn Thành phố, trong khi đất đai lại vận động hàng ngày, hàng giờ theo xu hướng ngày càng có giá trị cao hơn.Sau đó lại được sửa đổi bổ sung : 1/- Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng Đối với đất ở đô thị , khi Nhà nước thu hồi thỡ được bồi thường chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền, nếu chủ sử dụng đất đó cú nhà ở nơi khác bằng diện tích theo tiêu chuẩn quy định của UBND Thành phố Hà Nội, thỡ chỉ được bồi thường bằng tiền. 2/- Giá đất nông nghiệp nội thành được tính bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp cùng hạng ven đô, nhưng không lớn hơn 19.300đ/m2 (giá hạng đất hạng 1). Đến khi Thành phố ban hành Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 thỡ mức giỏ bồi thường thiệt hại về đất thực hiện theo khung giá của 3519/QĐ-UB Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội hướng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn và thay thế Quyết định 2951/QĐ-UB ngày 08/11/1994 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố.Về giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp được xác định căn cứ vào hạng đất khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực; nội thành, thị trấn, xó ven đô thị, xó đồng bằng, trung du....giá đất được tính theo bảng 1. Biểu 3. Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp a/- Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. Đơn vị tính : đồng/m2 Hạng đất Nội thành và xó ven nội thành Cỏc xó khỏc 1 19.300 15.400 2 16.100 12.100 3 13.100 9700 4 9.800 7.400 5 4.700 6 1.300 B/- Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp. Đơn vị tính : đồng/m2 Hạng đất Nội thành và xó ven nội thành Cỏc xó khỏc 1 14.000 11.200 2 11.900 9.500 3 8.500 6.600 4 4.300 3.900 5 1.200 1.100 Về giá đất ở nội thành, ngoại thành, thị trấn được xác định căn cứ vào vị trí khu đất, khả năng sinh lời và mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, cụ thể: - Đường phố khu vực nội thành và thị trấn Gia Lâm được phân chia làm 4 loại (I,II,III,IV), mỗi loại chia làm 2 mức A và B mỗi mức lại có 4 vị trí. Giá đất trong khu vực nội thành và thị trấn Gia Lâm được tính theo Biểu 4. Biểu 4 : Giá đất khu vực nội thành Đơn giá tính : 1000 đ/m2 Mức giỏtheo vị trớ Loại đường phố Vị trớ I Vị trớ II Vị trớ III Vị trớ IV Loại I Mức A 9.800 3.920 2.350 1.410 Mức B 7.800 3.120 1.870 1.150 Loại II Mức A 6.300 2.520 1.510 910 Mức B 5.050 2.020 1.210 730 Loại III Mức A 4.040 1.620 970 580 Mức B 3.230 1.300 780 470 Loại IV Mức A 2.200 880 530 320 Mức B 1.540 620 370 225 -Các thị trấn được phân làm 2 loại (I và II). Các đường trong thị trấn xếp theo 2 loại đường loại I và II và 4 vị trí. Giá đất trong các thị trấn được tính theoBiểu 5 ) biểu 5 : giá đất tại các thị trấn. Đơn vị tính : 1000 đ/m2 Mức giỏ theo vị trớ Loại Thị trấn Vị trớ I Vị trớ II Vị trớ III Vị trớ IV Loại I 1.500 900 540 320 Đường loại I Đường loại II 1.250 750 450 270 1.100 660 400 240 Loại II Đường loại I Đường loại II 850 510 306 185 - Đường khu vực ngoại thành trừ khu vực thị trấn được phân làm 3 loại I,II,III và chia làm 4 vị trí.Tuỳ theo khu vực đó cú hoặc chưa có cơ sở hạ tầng, giá đất được tính theo bảng 6. biểu 6 : Giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp. Đơn vị tính : 1000 đ/m2 Xó ven nội thành, thị trấn khu du lịch, khu quy hoach phát triển đô thị, khu thương mại, khu công nghiệp Đất tại các đầu mối giao thông, ven các trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành Đoạn Loại I Đoạn LoạiII Đoạn Loại III Đoạn Loại I Đoạn LoạiII Đoạn Loại III Vị trớ lụ đất Đất có cơ sở hạ tầng Đất chư a có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chư a có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chư a có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chư a có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chư a có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chư a có cơ sở hạ tầng Vị trớ I 1.50 0 135 0 1200 108 0 960 870 880 790 520 470 310 280 Vị trớ II 900 810 720 650 570 520 525 470 310 280 190 170 Vị trớ III 540 485 430 390 340 310 290 260 170 155 105 90 Vị trớ IV 320 190 260 235 200 190 140 125 85 75 50 45 Ngoài phạm vi 200 một 220 210 200 190 180 170 Theo giá đất vùng nông thôn Các vị trí đất trong mỗi đường phố được xác định như sau: 1/- Vị trí 1 : áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố. 2/- Vị trớ 2 : ỏp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngừ cú chiều rộng lớn hơn 3,5m. 3/- Vị trí 3 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngừ cú chiều rộng từ 2m đến 3,5m. 4/-Vị trí 4 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngừ cú chiều rộng nhỏ hơn 2m. Việc xác định vị trí đối với khu dân cư ở các vùng đầu mối giao thông, ven các trục đường giao thông chính... +Vị trí 1tính từ chỉ giới lưu thông đến 50m. + Vị trí 2 tính từ cuối vị trí 1 đến 100m tính từ chỉ giới lưu thông. + Vị trớ 3 tớnh từ cuối vị trớ 2 đến 150m tính từ chỉ giới lưu thông. + Vị trí 4 tính từ cuối vị trí 3 đến 200m tính từ chỉ giới lưu thông. + ngoài 200m khụng thuộc khu vực cỏc xó ven đô thị, khu du lịch, khu thương mại....thỡ ỏp dụng theo giỏ đất khu dân cư nông thôn (bảng2). biểu 7 : Giá đất khu dân cư nông thôn Đơn vị tính : 1000 đ/m2 Xó đồng bằng Xó trung du Xó miền nỳi Loại Đất Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng 1 38 29 24 17 14 10 2 32 24 19 13 3 26 20 Bảng khung giá 3519/QĐ-UB đó cú rất nhiều điểm tiến bộ hơn Nghị định 87/CP; thứ nhất các mức giá đều quy định bằng mức giá tối đa của NĐ 87/CP điều này cho thấy khung giá 3519/QĐ-UB đó cú sự điều chỉnh cho sát dần với thực tế; thứ hai là bảng giá 3519 đó cú quy định về giá đất ở các thị trấn để làm căn cứ bồi thường, quy định này ở NĐ 87/CP không có quy định; thứ ba là đối với đất khu dân cư nông thôn, đất ven đầu mối giao thông, đất đô thị bảng giá 3519 đó cú quy định cụ thể cho từng loại đường phố, mức đường, đoạn đường, và đất có cơ sở hạ tầng được bồi thường khác với đất chưa có cơ sở hạ tầng. Như vậy khung giá 3519 đó cú quy định cụ thể hơn NĐ 87/CP dễ áp dụng hơn. Tuy nhiên thỡ cả khung giỏ 87/CP và khung giỏ 3519 đều không quy định khung giá về đất chuyên dùng, đây là điểm hạn chế của khung giá nhà nước, cần phải bổ sung trong thời gian tới. Trong thời gian hiện hành Thành phố đang áp dụng chính sách bồi thường thiệt theo Quyết định 20/QĐ-UB và khung giá của 3519/QĐ-UB có bổ sung như sau: Đối với đất nông nghiệp, Khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất bồi thường thỡ người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền theo khung giá đất nông nghiệp. Đối với những nơi mới đô thị hoá “ Đối với đất đô thị: hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú khuụn viờn đất trong đó có đất đang ở, đất nông nghiệp, đất ;lâm nghiệp đang sử dụng ổn định không có tranh chấp mà không có giấy tờ xác định diện tích đất dùng để ở, khi thu hồi đất Giải phóng mặt bằng được bồi thường như sau : a/- Trường hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xó, thị trấn: Diện tớch đất thực tế bị thu hồi được bồi thường bằng tiền theo giá đất tại đô thị. b/-Trường hợp diện tích đất đang sử dụng lớn hơn 120m2 đối với nội thành,180m2 nội thị xó, thị trấn: Diện tớch đất tối đa được bồi thường theo giá đất ở tại đô thị là 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xó, thị trấn. Phần diờn tớch đất cũn lại được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhân với hệ số điều chỉnh K theo quy định của UB Trên thực tế Thành phố Hà nội đang diễn ra quỏ trỡnh đô thị hoá siêu mạnh nên giá đất thay đổi từng ngày, từng giờ. Khung giá quy định của Nhà nước không cũn phự hợp với thực tế nữa. Mặc dự Nhà nước có quy định điều chỉnh giá đất theo hệ số K và giới hạn tối đa là K= 2,7 nhưng hầu như dự án nào cũng được Thành phố áp dụng mức tối đa này. Giá đất nông nghiệp đa số là áp dụng mức tối đa là 19.300 đồng/m2 sau đó nhân với hệ số K=2,7. Nhưng mức giá này hiện nay cũng không đáp ứng được thực tế. Do vậy hầu hết các dự án đều dựa trên tuỳ từng điều kiện tỡnh hỡnh,từng dự ỏn cụ thể mà cú phương án bồi thường khác nhau, gây lên tỡnh trạng tuỳ tiện về giỏ như số liệu biểu sau: Biểu 8: Thực tế áp dụng hệ số K trong việc bồi thường thiệt hại trên TP Hà Nội Tờn dự ỏn áp dụng hệ số (K) để bồi thường Giá bồi thường (1000đ/m2) Giá thực tế chuyển nhượng(1000đ/m2) DA trường PTTH Hồ Tây 2,7 DA phũng khỏm đa khoa TH 2,7 1.269 35-40.000 DA khu nhà ở Yờn Hoà 2,7 89 300-360 DA trường CLC Chu Văn An 3,36 (vị trớ2) 9.200 35-40.000 DA trường CLC Chu Văn An 3,97 (vị trớ3) 6.000 30.000 DA Voi Phục- Cầu Giấy 3,36 (vị trớ 1) 14.800 61.000 Như vậy có thể thấy trong giai đoạn hiện nay Hà Nội đang bị rối vỡ giỏ bồi thường. Việc sử dụng hệ số K cũng đang đặt ra nhiều tranh cói, theo quy định của Nhà nước thỡ hệ số K tối đa là 2,7 nhưng trong thực tế hệ số K của một số dự án đó vượt ra mức quy định này(như số liệu trong biểu trên) vấn đề đáng nói ở đây là với mức giá cao như thế nhưng vẫn không sát với giá thực tế. Đặc biệt theo tỡnh hỡnh hiện nay cỏc mức tớnh đều được áp dụng mức tối đa, kể cả hệ số K, Nghị định 22/CP có quy định trong trường hợp đặc biệt thỡ ỏp dụng hệ số K theo mức cộng thờm một khoản chờnh lệch giữa giỏ đất ở liền kề, nhưng đó cú rất nhiều dự ỏn ỏp dụng cỏch tớnh hệ số K này, như biểu 9 Biểu 9 :DA ỏp dụng hệ số K theo cách cộng thêm % phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp hạng I và đất ở liền kề. Tờn dự ỏn Cách tính hệ số K để áp dụng bồi thường về đất (GĐ) DA trường Mầm Non Q An GĐ=19.300+(1.620.000-19.300)x30%=499.510đ/m2 Da đường trường QTLHQ GĐ= 19.300+(1.300.000-19.300)x10%= 147.370đ/m2 DATT y tế & cụng anTõy H GĐ= 19.300+(1.300.000-19.300)x10%= 147.370đ/m2 Như vậy có thể nói Nhà nước quy định trường hợp đặc biệt là thừa, hay mức giá đất hiện nay phải đạt tới mức đặc biệt. Theo quy định của Chính phủ đất nông nghiệp được phân làm 6 hạng: hạng 1 : 19.300 đ/m2, hạng 6 :1300 đ/m2 chênh lệch hạng 1 và hạng 6 gần 15 lần; đất lâm nghiệp được phân làm 5 hạng : hạng 1 :14000 đ/m2 ; hạng 5 : 1.100 đ/m2 chênh lệch giữa hạng 1 và 5 gần 13 lần. Điều này là không phù hợp với thực tế bởi đất đai khi đó được đầu tư thâm canh thỡ việc đầu tư vào đất là một tất yếu, do đó hạng đất cũng tăng theo, trong khi Hà Nội chưa có công tác cập nhật hạng đất thường xuyên, nên việc mất bỡnh đẳng trong việc bồi thường theo hạng đất là tất yếu. Biểu 10 :So sánh mức giá bồi thường giữa khung giá quy định của Nhà nước và thực tế bồi thường Cỏc DA thực hiện Loại đất Khung giá của Nhà nước(đ/m2) Giá thực tế bồi thường(đ/m2) Thựctế bồi thường/ khung giá (lần) Da chỉnh trang đê HHồng Đất nội thành 620.000 620.000 0 lần Da trường Chu Văn An Đất nội thành vtrí 2 2.520.000 9.200.000 1.35 lần Da xõy dựng htkt Hồ Tõy Đất dân cư Nthôn 38.000 147.370 1.44 lần Da khu đô thị NTLong Đất nông nghiệp 19.300 95.310 1.83 lần Da khu LHTTQG Đất nông nghiệp 19.300 95.310 1.83 lần Da tuyến vành đai 3 Đất đô thị 2.020.000 10.100.000 1.85 lần Da Tân Hưng- Sóc Sơn Đất nông nghiệp 19.300 57.150 0 lần Qua bảng biểu trên cho ta thấy, hầu hết các dự án đều được bồi thường vượt mức giá quy định của khung giá nhà nước; hệ số vượt cao nhất là 1,85 lần, điều đáng chú ý ở đây là với mức giá vượt như thế nhưng vẫn không sát với giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương. Nguyên nhân là do chưa có cơ quan định giá chuyên trách, chưa có số liệu thống kê cập nhật về những biến động của giá trên thị trường nhà đất, mặt khác khung giá đất của Nhà nước không kịp sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế biến động của giá nhà đất ngoài thị trường tự do. Chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước nhỡn chung cũn quy định cứng nhắc theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành trong khi đất ngoài thị trường tự do lại có sự chênh lệch lớn với khung giá do Chính phủ ban hành. Do vậy người dân không thể dùng số tiền bồi thường thiệt hại để tỡm mua được một mảnh đất tương đương với mảnh bị thu hồi. Mặt khác họ lại so bỡ với người sử dụng đất ở phía trong (giáp với khu đất của họ )nay lại tự dưng trở thành mặt tiền các đường phố lớn, có sự chênh lệch lớn về giá trị quyền sử dụng so với trước đây.Vấn đề này thực chất là vấn đề chênh lệch địa tô, mà Nhà nước chưa có văn bản nào quy định về việc giải quyết vấn đề này . Hiện nay Hà Nội đang thí điểm thực hiện việc bố trí tái định cư tại chỗ(Dự án đường Láng Hạ kéo dài). để tránh tỡnh trạng nờu trờn,nhằm đảm bảo công bằng cho mọi người,(ở TP.HCM và Đà Nẵng vấn đề này được giải quyết bằng cách người được ra mặt tiền thỡ phải đóng thêm tiền và họ thực hiện rất tốt). Đối với đất nông nghiệp (là tư liệu sản xuất chính của nông dân), thỡ vấn đề giá đất không hoàn toàn là yếu tố dẫn tới khiếu nại mà vấn đề khu dân cư nông thôn ít được đầu tư và nông dân chủ yếu lại sinh sống bằng sản xuất nông nghiệp, không có ngành nghề phụ khác và không được Nhà nước đầu tư trong chuyển nghề. Do vậy, khi bị thu hồi đất với quy mô lớn, bức súc của dân là họ sẽ sống bằng gỡ, con chỏu của họ sẽ ra sao khi đất nông nghiệp- nguồn thu nhập chính, nay không cũn nữa. Vớ dụ dự ỏn sử dụng đất nông nghiệp với quy mô lớn đầu tiên là dự án Khu vui chơi- giải trí- sân gôn tại xó Kim Nỗ, huyện Đông Anh (120ha, thu hồi đất năm 1995) nhân dân không đồng tỡnh với phương án bồi thường của UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt, đũi mức giỏ cao hơn, yêu cầu có chính sách tuyển dụng lao động, tỡnh hỡnh an ninh, trật tự ở địa phương nhiều lúc rất căng thẳng (rào làng, đào đường, phá hỏng mỏy múc....).Khi tổ chức xong cụng tỏc GPMB (1999) thỡ chủ đầu tư không cũn cơ hội để kinh doanh nữa và cùng với cuộc khủng hoảng Châu A dự án này cho đến nay đó khụng được triển khai. Thờm nữa là việc giải phúng mặt bằng khu cụng nghiệp Phỳ Thị, huyện Gia Lâm, nhân dân muốn dùng sức ép của khiếu nại về Giải phóng mặt bằng để giải quyết những bức súc về tố cáo của mỡnh đối với các vi phạm của lónh đạo chính quyền địa phương. Đối với đất đô thị vấn đề này được thể hiện qua dự án đường 32 đoạn qua địa bàn huyện Từ Liêm, khi Nhà nước thu hồi đất để mở rộng đường 32 (năm 1995) nhất là việc giải toả khu tập thể Văn công Mai Dịch hay khu tái định cư Dịch Vọng, khiếu nại của nhân dân thực sự găy gắt, tạo sự quan tâm của rất nhiều cơ quan thông tin, báo chí. Một số tồn tại đến nay Thủ tướng Chính phủ vẫn đang chỉ đạo khắc phục, nhưng chưa xong. Trong thời gian tới công tác bồi thường thiệt hại, Giải phóng mặt bằng của Thành phố Hà Nội rất nặng và vẫn mang tính thời sự nóng bỏng. Dự kiến hàng năm Thành phố phải GPMB khoảng 1000 ha đất và bố trí tái định cư khoảng 7000 hộ dân. Ngoài việc GPMB thực hiện các dự án phát triển đô thị, công nghiệp, Thành phố cũng cần chỉnh trang lại các tuyến đường, các khu phố hiện có tạo bộ mặt đô thị khang trang hiện đại.Do vậy việc quan tâm đến vấn đề hoàn thiện các chính sách về bồi thường thiệt hại là vô cùng cấp bách. 2.Về chính sách bồi thường thiệt hại tài sản trên đất. 2.1 Về nhà cửa và cụng trỡnh kiến trỳc Những căn cứ về bồi thường thiệt hại tài sản, đó là đơn giá xây dựng mới các công trỡnh trờn địa bàn Thành phố Ngày 17/01/2002 UBND Thành phố ban hành Quyết định số 05/ QĐ-UB về việc ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại thành phố Hà Nội như sau: Biểu 11 : Giỏ chuẩn nhà ở xõy dựng mới. Đơn vị tính 1.000 đ/m2 sàn xõy dựng Cấp, hạng nhà Giỏ chuẩn xõy dựng mới Cấp I Nhà biệt lập 1670 2- 3 tầng 1330 Cấp II 4- 5 tầng 1410 Cấp IIi Nhà mỏi bằng 910 Tường 110 mm có bổ trụ tường bao quanh cao >3m khụng kể hồi, khụng cú trần 580 Cấp IV Tường 220mm có bao quanh cao >3m không kể hồi, không có trần 710 Hạng 1 biệt thự giáp tường 1720 Hạng 2 biệt thự song đôi (ghép) 1900 Hạng 3 biệt thự riờng biệt 2100 Biệt thự Hạng 4 biệt thự riờng biệt sang trọng 2300 +Đối với tài sản là biệt thự và nhà cấp I,II,III bồi thường theo giá trị cũn lại, nhưng không thấp hơn 60% so với đơn giá xây dựng mới đối với nhà cấp I,II và 80% so với đơn giá xây dựng mới đối với nhà cấp III; nhà cấp IV bồi thường theo đơn giá xây dựng mới, nhà ở không hợp pháp không được bồi thường. + Đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước thỡ bồi thường bằng giá trị sản lượng thu hoạch 1 vụ tính theo mức thu hoạch bỡnh quõn của 3 vụ trước đó và giá nông sản, thuỷ sản thực tế tại thời điểm bồi thường, do Sở Tài chính- Vật giá Thành phố công bố. Đối với cây lâu năm, nếu cây trồng đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản thỡ bồi thường toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu, chăm sóc đến thời điểm thu hồi. Nếu cây trồng đang trong thời kỳ thu hoạch thỡ bồi thường theo giá trị cũn lại của vườn cây, trường hợp không xác định được giá trị cũn lại của vườn cây thỡ mức bồi thường tối đa bằng 2 năm sản lượng tính theo sản lượng bỡnh quõn 3 năm trước, theo giá nông sản tại điểm bồi thường. Trờn thực tế công tác bồi thường về nhà cửa, công trỡnh kiến trỳc là đa số đúng với giá thực tế, đáp ứng được nhu cầu mong mỏi của người bị thu hồi đất. Điều này đó được thực tế chứng minh có rất ít các vụ khiếu kiện về bồi thường nhà cửa, theo quy định của Nhà nước là cỏc cụng trỡnh trờn đất có cái gỡ là được bồi thường theo cái đó và theo mức giá xây dựng mới, hai nữa giá trị cái nhà mà so với giá trị của đất là quá nhỏ, giá cả nguyên vật liệu không có biến chuyển mạnh. Mức hỗ trợ cho chủ sử dụng nhà đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi Thành phố tớnh theo diện tớch sàn xõy dựng bị thu hồi: - Nhà cấp III trở lên : 35.000đ/m2 - Nhà cấp IV : 25.000đ/m2 - Nhà tạm dưới cấp IV : 15.000 đ/m2 Nhưng tổng mức bồi thường di chuyển cho một chủ sử dụng nhà đất tối đa không vượt quá 3.000.000 đồng và tối thiểu không thấp hơn 1.000.000 đồng. Trường hợp chủ sử dụng nhà đất bị thu hồi phải chuyển chỗ ở nếu không nhận nhà hoặc đất ở khu tái định cư trong phạm vi Hà Nội mà di chuyển chỗ ở về tỉnh khác thỡ được hưởng mức bồi thường di chuyển là 5000.000 đông /hộ. Trên cơ sở giá xây dựng nhà mới đó được UBND tỉnh quy định, và dựa vào những tiêu chuẩn nhà hợp pháp mà từng dự án có những phương án bồi thường khác nhau; như dự án khai thác khu đất 62ha đường trường chinh thỡ giỏ nhà cấp 4 xõy gạch giỏ 653.000/m2,, nhà một tầng xây gạch giá 653.000đ/m2; nhà 2 tầng sàn bê tông cốt thép, cửa gỗ, giá 1.011.000 đ/m2; nhà mái bằng giá 794.000đ/m2 so với khung giá quy định là thấp hơn nhưng Dự án thực hiện xong không có khiếu kiện như vậy có thể nói việc định giá nhà cửa rất đơn giản, nó không giống như đất cũn phải phụ thuộc vào nguồn gốc, vị trớ....Tuy nhiờn hiện nay trờn địa bàn thành phố cũn một số vướng mắc về bồi thường thiệt hại cho 53 hộ dân bị mất một phần nhà do bị ảnh hưởng của dự án xây dựng khu nhà văn phũng An Dương. Giai đoạn I của Dự án là bồi thường cho những hộ bị mất một phần nhà (do dự án không có quỹ nhà bố trí tái định cư ) tổng số tiền bồi thường là 163.738.860 đồng. sau khi các chộ dân không chấp nhận, phương án bồi thường bổ sung là 193.144.510 đồng tăng so với trước là 29.405.650 đồng, nhưng cho đến nay mặc dù đó cú quyết định cưỡng chế, các hộ vẫn chưa chịu giao trả mặt bằng. Nói chung về công tác bồi thường thiệt hại nhà cửa, công trỡnh kiến trỳc trong quỏ trỡnh thực hiện đền bù, thỡ khụng cú gỡ nảy sinh khiếu kiện và được đa số người dân đồng tỡnh ủng hộ. 2.2 Về chính sách bồi thường thiệt hại hoa màu. Thành phố Hà Nội dựa vào Điều 23 Nghị định 22/CP, đơn giá nông sản thuỷ sản thực tế ở thị trường địa phương tại thời điểm duyệt phương án bồi thường thiệt hại hoa màu, vật nuôi. Đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây. Thực tế công tác bồi thường hoa màu trên địa bàn quận Tây Hồ đó được triển khai như sau: Sau khi có quyết định thu hồi đất thỡ Ban kiểm tra của Hội đồng GPMB đi khảo sát tỡnh hỡnh cụ thể, rồi lờn phương án bồi thường. Biểu 12: Giá bồi thường cây cối, hoa màu : Loại cõy Đơn vị tính Giá bồi thường Cõy tựng đ/m2 20 cõy/m2 x 15.000 = 300.000 Cây đào thế H = 2,5m đ/cây 60.000 Cây đào thế H = 1,5m đ/cây 40.000 Cõy mai thế H = 0,6m đ/cây 10.000 Hoa đuôi công đ/cây 5.000 Hoa thiết mộc lan đ/cây 3.000 Cõy rau muống đ/m2 1.200 Cõy hoa huệ đ/m2 2.200 Giá trị sản lượng bỡnh quõn trờn 1 ha đất trồng hoa , cây cảnh toàn quận Tây Hồ đạt 129.060.320 đ/ha/năm Do việc bồi thường thiệt hại về cây cối, hoa màu theo phương pháp kiểm đếm, nên có nhiều dự án có mức bồi thường thiệt hại về hoa màu nhiều hơn cả tiền bồi thường về đất như DA trung tâm phũng khỏm đa khoa quận Tây Hồ tổng mức bồi thường về hoa màu là 410.574.500 đồng, trong khi đó tiền bồi thường cho đất nông nghiệp là 407.644.628 đồng, có việc như vậy bởi có hiện tượng đi thuê cây cối về để trồng đan xen nhằm tăng thêm tiền bồi thường như DA đường vào Trường quốc tế LHQ, tỡnh trạng phỏ đào trồng tùng và trồng đan cây mật độ phát sịnh cao trên toàn bộ 100% diện tích đất dự án, DA trường mầm non Quảng An cũng có mật độ cây trồng đan xen cao, trị giá 100.000đ/m2 cao hơn cả mức đất nông nghiệp hạng I. Nhưng bên cạnh đó thỡ hiện nay chớnh sỏch bồi thường chưa đáp ứng được thực tế. Theo số liệu thống kê của Cục thống kê Hà Nội và số liệu của phũng kế hoạch Quận Tõy Hồ, giỏ trị sản lượng theo giá thực tế bỡnh quõn năm 1999-2002 thỡ đơn giá bồi thường 1 năm sản lượng theo nhóm cây hàng năm và thuỷ sản như sau : Biểu 11: Giá thực đất thực tế trồng một số loại cây Các loại đất trồng cây, hoa màu Đơn vị tính Giá thực tế tính theo sản lượng bỡnh quõn Đất trồng cây rau, cây thuốc đ/m2 5.385 Đất trồng cây lương thực đ/m2 3.920 Đất nuụi trồng thuỷ sản đ/m2 2.500 Đất trồng đào ở P Nhật Tân đ/m2 200.000 Đất trồng đào ở P Phú Thượng đ/m2 204.313 Đất trồng đào ở P Xuân La đ/m2 137.600 Đất trồng đào ở P Quảng An đ/m2 220.658 Trên cơ sở thực tế như vậy Thành phố nên có quyết định phờ duyệt mức chuẩn cho 01 m2 trồng đào và quất là 180.000 đồng/m2. Cũn cú nhiều dự ỏn bị dõn thắc mắc về giỏ bồi thường quá thấp, mặc dù đó cú bao nhiờu lần sửa đổi, bổ sung song vẫn không bắt kịp với sự biến động của thực tế, như dự án đường Quốc lộ 18 trên địa bàn huyện Sóc Sơn. Hội đồng bồi thường đưa ra đơn giá bồi thường cho một khóm hoa nhài từ 1.500 đ- 2.000 đ, trong khi đó giá thực tế của nó là 15.000 đ- 20.000 đ/khóm. Như vậy so với các dự án trước, thỡ việc bồi thường cho đào là thấp hơn so với thực tế. Chính sách bồi thường cũn bất cập ở khõu khụng quy định thời gian cụ thể thực hiện bồi thường, do đó kể cả khi đó cú quy hoạch mọi người vẫn tiếp tục trồng các loại cây vỡ một lý do đơn giản, “Nhà nước đó bồi thường đâu mà không trồng”). Chớnh nguyên nhân này cũng gây ra nhiều phức tạp sau này trong việc bồi thường . 2.3 Về chính sách bồi thường mồ mả Thực hiện điều 20 Nghị định 22/1998/NĐ-CP; Trường hợp Thành phố có quỹ đất để bố trí di chuyển mồ mả thỡ chủ mộ được bồi thường phần chi phí đào bới, di chuyển xõy dựng lại và cỏc chi phớ hợp lý cú liờn quan trực tiếp như sau: + Mộ đất : 600.000 đông/mộ. + Mộ xây : 900.000 đồng /mộ. + Mộ đất : 400.000 đồng / mộ. (chủ đầu tư có trách nhiệm di chuyển đến nơi quy định ). Trường hợp Thành phố không có quỹ đất hoặc gia đỡnh tự lo đất di chuyển mộ thỡ ngoài phần được bồi thường như trên cũn được hỗ trợ chi phí đất đai là 1000.000 đồng/ mộ. hiện nay, việc bồi thường hỗ trợ di chuyển mồ mả khi thực hiện GPMB các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội đang gặp nhiều khó khăn gây ảnh hưởng lớn đến GPMB các dự án nhất là các dự án trong quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, các khó khăn đó là : + Với dự án phát triển đô thị ở các xó hoặc cỏc phường mới hỡnh thành từ xó thỡ thường số mồ mả tập trung với quy mô lớn theo thụn xúm hoặc theo xó, một số dự ỏn cú mồ mả chụn dải rỏc trờn đất ruộng được giao khoán theo Nghị định 64/CP hoặc ruộng % trước đây, ở mỗi xó phường mới có hàng vạn mộ, muốn di chuyển mồ mả lẻ thỡ đơn giản, cũn phải di chuyển nghĩa trang rthỡ phải quy hoạch xây dựng nghĩa trang mới, sau khi xây xong nghĩa trang mới, mới chấm dứt được việc chôn cất tại nghĩa nơi cũ và sau đó ít nhất 3 năm mới có thể di chuyển hoàn toàn được nghĩa trang cũ. + Việc quy hoạch và xõy dựng nghĩa trang mới cũng gặp rất nhiều khó khăn do phong tục tập quán, và do việc lựa chọn địa điểm, kinh phí để xây dựng theo quy hoạch. +Việc thực hiện mồ mả chỉ thường thực hiện được trong những tháng cuối năm do quan niệm về tín ngưỡng của nhân dân. Ví dụ : - Dự án xây dựng khu tái định cư Nam Trung Yên giai đoạn I, với diện tích 560.144m2 được tổ chức GPMB từ năm 2001, về cơ bản đó GPMB xong trờn diện tớch này cần phải di chuyển 619 ngụi mộ trờn diện tớch khoản 5000m2 tại phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy; Hiện nay cũn 100 ngụi mộ chưa di chuyển được do chủ hộ thắc mắc về giá bồi thường. - Dự án khu công nghiệp Thăng Long và dự án xây dựng hạ tầng đô thị Bắc Thăng Long- Vân Trỡ đó triển khai GPMB từ năm 2000, đến nay cũn hơn 1000 ngôi mộ thuộc các xó Hải Bối, Kim Nỗ, Vĩnh Ngọc hiện vẫn chưa có nơi di chuyển. Theo như quy định ở trên của Thành phố, thỡ khõu tắc nhất vẫn là quỹ đất để bố trí chôn cất mồ mả, hơn nữa theo báo cáo của Ban quản lý nghĩa trang thuộc Sở Lao động- Thương binh xó hội thỡ nghĩa trang Yờn Kỳ được quy hoạch xây dựng thành cỏc dóy mộ xi măng hoặc ốp đá khoảng 2,8 triệu đồng. Do đó tiền bồi thường thiệt hại theo quy định hiện hành của UBND Thành phố là cũn hơi thấp so với thực tế. Mặc dù Thành phố đó cú Quyết định số 46/QĐ- UB ngày 14/4/2003 là hỗ trợ thêm cho việc di chuyển mồ mả, mỗi mộ 300.000 đồng/mộ, nhưng vẫn không đáp ứng đủ mức của Nghĩa trang Yên Kỳ là 2,8 triệu đồng/mộ.Tuy nhiên Thành phố cũng có quy định các khoản phát sinh trong việc di chuyển nếu thấy hợp lý thỡ được bồi thường thêm.Nguyên nhân của việc đẩy giá lên cao cũng là do quỹ đất ngày càng hạn hẹp, GPMB để thực hiện các dụ án ngày càng nhiều, dẫn đến việc phải di chuyển mộ đến một nơi tập chung với mật độ đông. Do vậy Thành phố cần phải phối hợp với các Sở ban ngành sớm có quy hoạch xây dựng khu nghĩa trang mới tập trung của Thành phố để phục vụ cho việc chôn cất mới của các phường, xó và di chuyển mộ cũ thuộc diện GPMB. Thành phố nờn sớm cú Quyết định sửa đổi tăng mức bồi thường thiệt hại về mồ mả để phù hợp với thực tế. 2.4. Chớnh sỏch hỗ trợ Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người sử dụng đất hợp pháp được hỗ trợ để khắc phục khó khăn về đời sống và đào tào chuyển nghề với mức bằng lợi nhuận sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp 10 năm và giá thóc tại thời điểm bồi thường ( tương đương với 3-5 tấn thóc/ha/năm theo từng hạng đất) Đối với đất ở không có giấy tờ hợp pháp từ ngày 18/12/1980 đến ngày 08/01/1988 khi Nhà nước thu hồi đất được xem xét hỗ trợ bằng 50% so với giá đất cùng loại Đối với đất không có giấy tờ hợp pháp từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993 khi Nhà nước thu hồi đất được xem xét hỗ trợ bằng 20% so với giá đất cùng loại Đối với nhà ở cấp I,II, biệt thự hợp pháp, khi bị thu hồi thỡ ngoài phần bồi thường giá trị cũn lại, chủ sở hữu tư nhân cũn được trợ