Tìm cơ sở lý luận về công tác chuẩn bị thi công xây dựng dự án nhà ở

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ Ở . DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở Khái niệm Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận. Các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài : môi trường chính trị, kinh tế - xã hội…hay còn được gọi là “ môi trường đầu tư ”. Mặt khác, các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương lai, do đó nó chứa đựng bên trong nhiều yếu tố bất định. Đó chính là các yếu tố làm cho dự án có khả năng thất bại, làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên nhân làm cho các nhà đầu tư có vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các tổ chức kinh doanh tiền tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư gián tiếp thấp hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp. Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai. Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt. Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng công trình, được Luật Xây dựng Việt Nam ngày 26-11-2003 giải thích như sau: “Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.” Như vậy, có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung là đầu tư và hoạt động xây dựng. Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng bao giờ cũng yêu cầu có một diện tích đất nhất định, ở một địa điểm nhất định ( bao gồm đất, khoảng không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa ) do đó có thể biểu diễn dự án xây dựng như sau : DỰ ÁN XÂY DỰNG KẾ HOẠCH + TIỀN + THỜI GIAN + ĐẤT CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng. Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội. Việc xây dựng nhà ở là vấn đề rất cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, và cũng là yêu cầu đặc biệt đối với Việt Nam, đặc biệt trong quá trình đô thị hóa hiện nay. Sự gia tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến các thành phố lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chỗ ở, sự lệch lạch không kiểm soát trong quy hoạch kiến trúc thành phố… Tất cả đều hướng đến yêu cầu thực hiện những dự án xây dựng nhà ở có tổ chức, hệ thống, để từ đó, mang lại cho người dân những ngôi nhà có chất lượng, cải thiện đời sống người dân và tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư văn minh, hiện đại. Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên trong nó chứa ác yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư. Trước hết, dự án đầu tư xây dựng là dự án gắn với công trình nhà ở thường có thời gian xây dựng và sử dụng lâu. Một dự án bắt đầu từ giai đoạn lập dự án đầu tư cho đến lúc nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng mất một khoảng thời gian dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi công công trình. Bên cạnh đó, tuổi thọ công trình cũng phụ thuộc vào một số yếu tố như kết cấu công trình, môi trường khí hậu xung quanh … Hai là, dự án đầu tư xây dựng có quy mô vốn lớn. Nguồn vốn các công trình thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu tư nước ngoài hay của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của các cơ quan ngoại giao và các tổ chức quốc tế khác ở Việt Nam. Ba là, dự án xây dựng cố định ở một địa điểm bị tác động bởi điều kiện tự nhiên xã hội khu vực. Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại, gần trung tâm, các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường an toàn sẽ thu hút được người dân tập trung đầu tư xây dựng hơn những nơi không đảm bảo được những điều kiện đó. Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng công trình cần phải được làm thật tốt và quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án. Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình Phân loại theo quy mô dự án : Dự án nhóm A Dự án nhóm B Dự án nhóm C Phân loại theo tính chất Nhà chung cư Nhà biệt thự Nhà xây liên kế Phân loại theo cấp quản lý Nhà nước – địa phương Tổ chức doanh nghiệp Cá nhân Phân loại theo nguồn vốn đầu tư Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án được chia thành bốn loại : Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp Nhà nước Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn. Việc phân loại dự án theo quy mô và tính chất dự án giúp ta quản lý dự án được tốt và nhằm mục đích : Phân cấp quản lý : Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Ngành, UBND các tỉnh, thành phố; Lựa chọn chủ đầu tư; Chọn hình thức quản lý dự án; Quyết định trình tự đầu tư và xây dựng : + Lập báo cáo đầu tư + Lập dự án đầu tư + Lập báo cáo kinh tế - kĩ thuật Quyết định trình tự thiết kế : + Thiết kế 1 bước + Thiết kế 2 bước + Thiết kế 3 bước Quyết định thời hạn cấp vốn nếu là vốn ngân sách : + Không quá 2 năm đối với dự án nhóm C + Không quá 4 năm đối với dự án nhóm B Quyết định điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia dự án Quyết định hình thức lựa chọn nhà thầu + Chỉ định thầu + Đấu thầu hạn chế + Đấu thầu rộng rãi Quyết định thời hạn bảo hành công trình Quyết định hình thức quản lý và sử dụng công trình Ghi chú : Tổng mức đầu tư cho từng loại dự án có thể sẽ thay đổi khi có sự trượt giá để phù hợp với thực tế. Việc quản lý dự án theo phân loại nhóm A,B,C còn phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư. Vì vậy cần kết hợp cả các hình thức phân loại này để việc quản lý dự án được hợp lý và theo đúng pháp luật. VỊ TRÍ VÀ NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG DỰ ÁN TRONG CHU KỲ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở Vai trò của giai đoạn chuẩn bị thực hiện thi công dự án trong chu kỳ dự án đầu tư Một dự án đầu tư xây dựng luôn trải qua 3 bước : Chuẩn bị đầu tư – Thực hiện đầu tư – Kết thúc đầu tư. Sau khi đã lập và đưa ra một bản dự án được thẩm định, thì Chủ đầu tư bắt tay vào công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ sơ thủ tục tiến tới việc thực hiện thi công dự án đó. Đây là giai đoạn rất quan trọng để đưa dự án từ bản thảo thành một công trình hoàn thiện. Khi thực hiện tốt công việc này, dự án xây dựng đó hoàn toàn được đẩy nhanh theo đúng tiến độ, sẽ tiết kiệm được các chi phí phát sinh không đáng có, đưa công trình nhanh vào sử dụng. Quy trình giai đoạn thực hiện dự án : GIAI ĐOẠN TRƯỚC DỰ ÁN Nguyên nhân làm xuất hiện dự án Các ý rưởng ban đầu GIAI ĐOẠN SAU ĐẦU TƯ Khai thác, sử dụng Vận hành, bảo trì GIAI ĐOẠN I – CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN II – THỰC HIỆN ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN III – KẾT THÚC ĐẦU TƯ KẾT THÚC DỰ ÁN Hết thời hạn sử dụng Sự cố, hỏng không sử dụng được Thanh lý tài sản ( phá dỡ… ) Riêng đối với giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng, ta thường thực hiện theo các bước sau : B1- Đăng kí đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư ( bao gồm cả thủ tục đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế ) B2- Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng thực hiện dự án B3- Chọn thầu tư vấn khảo sát thiết kế. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế mỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và tổng dự toán. B4- Thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở và môi trường Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường Thẩm định thiết kế cơ sở B5- Đấu thầu, mua thiết bị, lựa chọn nhà thầu thi công.B6- Xin cấp giấy phép xây dựng, khai thác tài nguyên ( nếu có ) B7- Ký hợp đồng thực hiện dự án. B8- Thi công công trình. B9- Lắp đặt thiết bị. B10- Tổng nghiệm thu công trình. NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG THỰC HIỆN DỰ ÁN : giai đoạn này bao gồm từ bước 5 đến bước 11 trong qui trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng Đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan đầu mối hướng dẫn, tiếp nhận đăng kí đầu tư, tiếp nhận thẩm tra, trình UBND Thành phố cấp. Các cơ quan này tiếp nhận hồ sơ, chủ trì lấy ý kiến các cơ quan liên quan trong quá trình thẩm tra dự án ( đối với các dự án thuộc diện thẩm tra ) và trình cấp có thẩm quyền cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ; những nội dung dự án đã thẩm tra khi chấp thuận địa điểm cho nhà đầu tư nghiên cứu lập dự án thì không phải thẩm tra lại khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Mẫu Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm những nội dung chủ yếu sau: a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư; b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng; c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư; d) Tổng vốn đầu tư; đ) Thời hạn thực hiện dự án; e) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư; g) Xác nhận các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư (nếu có). Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng Giao nhận đất - Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của pháp luật; - Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; - Việc thu hồi đất , giao nhận đất đai tại hiện trường thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng Trong nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, việc tìm kiếm địa điểm xây dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự, thủ tục cứng nhắc. Trên cơ sở quy hoạch xây dựng đô thị được duyêt, Nhà nước chỉ lo lựa chọn và quyết định những địa điểm xây dựng công trình có tầm quan trọng đặc biệt về kinh tế, văn hóa, phục vụ đời sống xã hội và cơ sở hạ tầng chung cho đô thị mà trong các Quy hoạch chung, Quy hoạch công nghiệp, Quy hoạch chi tiết chưa làm rõ được, ví dụ như các khu sứ quán, tháp truyền hình, làng văn hóa dân tộc, các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tập trung, các dịch vụ công cộng… Đối với các công trình khác, các chủ đầu tư có thể tìm đất xây dựng thông qua các công ty đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho các khu đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, hoặc thông qua việc tự giao dịch mua bán, bán nhà, chuyển giao sử dụng đất theo quy định pháp luật. - Đối với các dự án đầu tư và xây dựng có tính chất sản xuất, kinh doanh, chủ đầu tư chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí, tiến độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để Ủy ban nhân dân địa phương tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng; Khảo sát xây dựng Khảo sát xây dựng là hoạt động thị sát, đo vẽ, thăm dò, thu thập và tổng hợp những tài liệu và số liệu về điều kiện tự nhiên của vùng, địa điểm xây dựng đề phục vụ thiết kế. Khảo sát xây dựng bao gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất công trình, khảo sát thủy văn, khảo sát hiện trạng công trình và các công vỉệc khảo sát phục vụ cho hoạt động xây dựng. Để xây dựng được công trình có chất lượng cao, đồng thời thỏa mãn điều kiện thời gian xây dựng ngắn, chi phí lao động, vật tư tiền vốn ít thì việc thiết kế công trình phải tiến hành trên cơ sở khảo sát xây dựng kỹ lưỡng, trên cơ sở áp dụng các phương pháp tính toán hiện đại cũng như các phương pháp thi công tiên tiến. Tiến hành khảo sát xây dựng là nhằm giải thích rõ tính cần thiết về mặt xã hội, tính hữu ích về mặt kinh tế, tính khả thi về mặt kỹ thuật của công trình xây dựng. Kết quả khảo sát xây dựng phải nêu rõ phương thức để thỏa mãn nhu cầu của xã hội đối với công trình xây dựng, những điều kiện, khả năng xây dựng công trình, lợi ích cho việc xây dựng công trình đó mang lại cho quá trình tái sản xuất xã hội. Không thể nào có một bản thiết kế có chất lượng mà lại không dựa trên cơ sở những tài liệu chuẩn xác của khảo sát xây dựng. Khảo sát xây dựng bao giờ cũng phải được thực hiện theo một số giai đoạn nhất định dựa trên nguyên tắc từ chung đến riêng, từ tổng quát đến chi tiết nhằm cung cấp những tài liệu chuẩn xác nhất cho thiết kế công trình. Mục đích công tác khảo sát trong các bước thiết kế : Khảo sát để lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình là thu thập những tài liệu cần thiết để sơ bộ đánh giá sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các thuận lợi và khó khăn, sơ bộ xác định vị trí, quy mô công trình và ước toán tổng mức đầu tư cũng như sơ bộ đánh giá hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án. Khảo sát để lập Dự án đầu tư xây dựng công trình là thu thập những tài liệu để xác định sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn hình thức đầu tư, xác định vị trí cụ thể, quy mô công trình, lựa chọn phương án công trình tối ưu, đề xuất các giả pháp thiết kế hợp lý, tính tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án. Khảo sát để lập Thiết kế kỹ thuật là thu thập những tài liệu cần thiết trên phương án công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ( dự án đầu tư xây dựng công trình ) để lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, dự toán công trình cũng như lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu hay chỉ định thầu. Khảo sát để lập Thiết kế bản vẽ thi công được thực hiện để phục vụ cho thi công các công trình cầu, hầm, cảng, đường bộ... theo các phương án công trình đã được phê duyệt khi thiết kế kỹ thuật và đấu thầu xây dựng. Đối với những công trình xây dựng nhà ở khảo sát phục vụ Thiết kế kỹ thuật thi công thì trong này mọi công việc khảo sát của các bước thiết kế kỹ thuật và khảo sát thiết kế bản vẽ thi công được phối hợp thực hiện cùng trong một bước. Trong giai đoạn chuẩn bị thi công, khâu khảo sát chủ yếu phục vụ cho thiết kế kỹ thuật thi công, thiết kế bản vẽ thi công các dự án nhà ở. Thiết kế trong xây dựng Thiết kế là một hoạt động thuộc lĩnh vực đầu tư và xây dựng mô tả hình dáng kiến trúc, nội dung kỹ thuật và tính kinh tế của các công trình xây dựng tương lai thích ứng với năng lực sản xuất sản phẩm hay dịch vụ và công dụng đã định. Các văn bản, hồ sơ đồ án thiết kế một công trình là một tài liệu kinh tế - kỹ thuật tổng hợp phản ánh ý đồ thiết kế thông qua các bản vẽ, các giải pháp kinh tế - kỹ thuật về công trình tương lai với những luận chứng, tính toán có căn cứ khoa học. Thiết kế cơ sở là các tài liệu thể hiện trên thuyết minh và bản vẽ nhằm cụ thể hóa các yếu tố đã nêu trong nội dung của dự án đầu tư ( nội dung này thường được thực hiện trong quá trình lập dự án đầu tư ). Hồ sơ thiết kế kỹ thuật ( TKKT ) là các tài liệu thể hiện trên thuyết minh và các bản vẽ được phát triển trên cơ sở thiết kế cơ sở trong hồ sơ dự án đầu tư được duyệt. Hồ sơ TKKT phải đảm bảo đủ điều kiện để lập tổng dự toán, hồ sơ mời thầu và triển khai lập bản vẽ tho công. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công ( TKBVTC ) là bước thiết kế chi tiết, bao gồm các tài liệu thể hiện trên bản vẽ được lập trên cơ sở TKKT đã được duyệt. Hồ sơ TKBVTC phải thể hiện được các chi tiết kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật công trình và công nghệ để nhà thầu xây lắp thực hiện thi công. Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công ( TKKTTC ) là các tài liệu thể hiện trên thuyết minh và bản vẽ được phát triển trên cơ sở thiết kế cơ sở trong hồ sơ dự án đầu tư được duyệt để nhà thầu xây lắp thực hiện thi công. Mọi công trình trước khi xây dựng đều phải : Có đồ án thiết kế Thiết kế phải do tổ chức cá nhân có giấy phép hành nghề lập, phải tuân theo Quy chuẩn xây dựng và Tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Khi thiết kế công trình phải căn cứ vào tài liệu khảo sát xây dựng phù hợp với đối tượng và yêu cầu của các giai đoạn thiết kế. Bản vẽ thiết kế phảỉ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tài liệu khảo sát phục vụ thiết kế phải do pháp nhân hành nghề khảo sát xây dựng cung cấp. Pháp nhân hành nghè khảo sát xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu, tài liệu do mình cung cấp. Ý nghĩa của công tác thiết kế : Chất lượng công tác thiết kế có vai trò quan trọng, quyết định hiệu quả của vốn đầu tư. Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chất lượng thiết kế quyết định việc sử dụng vốn đầu tư tiết kiệm, hợp lý, kinh tế. Nếu chất lượng của công tác thiết kế trong giai đoạn này không tốt dễ dẫn đến việc lãng phí vốn đầu tư, ảnh hưởng đến các giai đoạn thiết kế sau bởi các giai đoạn thiết kế sau đều được phát triển trên cở sở các thiết kế trước. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, chất lượng công tác thiết kế có ảnh hưởng lớn đến chất lượng công trình tốt hay không tốt, an toàn hay không an toàn, tiết kiệm hay lãng phí, điều kiện thi công thuận lợi hay khó khăn, tiến độ thi công nhanh hay chậm... Giai đoạn này công tác thiết kế được coi có vai trò quan trọng nhất trong các giai đoạn của quá trình đầu tư. Trong giai đoạn khai thác dự án, chất lượng thiết kế có vai trò chủ yếu quyết định việc khai thác, sử dụng công trình an toàn, thuận lợi hay nguy hiểm khó khăn; chất lượng công trình tốt hay xấu; giá thành công trình cao hay thấp; tuổi thọ công trình có đảm bảo yêu cầu đề ra trong dự án không. Tóm lại, thiết kế xây dựng là khâu quan trọng hàng đầu trong hoạt động đầu tư xây dựng. Nó có vai trò chủ yếu quyết định hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư. Đồng thời thiết kế xây dựng góp phần tạo ra môi trường mới, một không gian thiên nhiên mới thỏa mãn yêu cầu sản xuất, sinh hoạt và đờ sống của con người cả về mặt vật chất lẫn tinh thần. Các bước thiết kế xây dựng công trình : Thiết kế xây dựng công trình bao gồm các bước : Thiết kế cơ sở, Thiết kể kỹ thuật và Thiết kế bản vẽ thi công, Thiết kế kỹ thuật thi công. Tùy theo tính chất, quy mô của từng loại công trình, thiết kế xây dựng công trình có thể lập một bước, hai bước hoặc ba bước như sau : Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với các công trình quy định chỉ phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Thiết kế hai bước bao gồm bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế kỹ thuật thi công được áp dụng đối với các công trình quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Thiết kế ba bước bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với các công trình quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và có quy mô lớn, phức tạp. Đối với các công trình phải thực hiện thiết kế hai bước trở lên, các bước thiết kế tiếp theo chỉ được triển khai thực hiện trên cơ sở bước thiết kế trước đã được duyệt. Báo cáo Đánh giá tác động môi trường (Báo cáo ĐTM) Bản Báo cáo đánh giá tác động môi trường nhằm mục đích phát hiện các tác động xấu của dự án đến môi trường, tìm các công cụ để quản lý, hạn chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra các biện pháp thích hợp để bảo vệ môi trường vào các bước sớm nhất của quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án, trên cơ sở đó đảm bảo dự án phát triển gắn liền với bảo vệ môi trường. Sở Tài nguyên Môi trường tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, Báo cáo đánh giá tác động môi trường bổ sung thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND Thành phố. UBND quận, huyện ( hoặc UBND xã, phường, thị trấn được ủy quyền ) tiếp nhận hồ sơ, cấp giấy xác nhận đăng kí Bản cam kết bảo vệ môi trường ). Thời gian thẩm định Báo cáo ĐTM là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Thời gian phê duyệt Báo cáo ĐTM là 15 ngày làm việc Thời gian thẩm định Báo cáo ĐTM bổ sung là 25 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Thời gian phê duyệt Báo cáo ĐTM bổ sung là 05 ngày làm việc Thời gian cấp giấy xác nhận đăng kí Bản cam kết bảo vệ môi trường là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư Thẩm định, phê duyệt kỹ thuật và tổng dự toán Các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, trước khi đấu thầu xây lắp phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán. Cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán để phê duyệt là cơ quan có chức năng quản lý xây dựng đã được phân cấp. Chủ đầu tư có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, đồng thời gửi hồ sơ tới cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán. Việc thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán phải thực hiện đầy đủ các quy định về thủ tục, trình tự kỹ thuật nhằm đảm bảo chất lượng thiết kế và tổng dự toán. Nội dung thẩm định thiết kế kỹ thuật bao gồm : Sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với nội dung đã được phê duyệt trong quyết định đầu tư về quy mô, công nghệ, công suất, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật. quy hoạch, kiến trúc, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được áp dụng; Bảo vệ môi trường, sinh thái, phòng, chống cháy nổ, an toàn lao động, vệ sinh công nghiệp; Sự hợp lý của giải pháp thiết kế kỹ thuật; Tư cách pháp lý của tổ chức, cá nhân thiết kế. Nội dung thẩm định tổng dự toán bao gồm : Kiểm tra tính đúng đắn của các định mức, đơn giá và việc vận dụng định mức, đơn giá, các chế độ, chính sách có liên quan và các khoản mục chi phí theo quy định của Nhà nước; Sự phù hợp giữa khối lượng thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; Xác định giá trị tổng dự toán kể cả thiết bị để so sánh với tổng mức đầu tư đã duyệt. Thời gian thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán quy định như sau : không quá 45 ngày ( đối với dự án nhóm A ), không quá 30 ngày ( đối với dự án nhóm B ), không quá 20 ngày ( đối với dự án nhóm C ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán : chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung thẩm định quy định như trên. Khi cần thiết, cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán có thể thuê chuyên gia, các tổ chức tư vấn chuyên ngành cùng tham gia thẩm định. Chí phí thuê chuyên gia được tính vào tổng mức đầu tư tổng dự toán công trình. Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết chi phí thuê chuyên gia thẩm định. Thẩm định kế hoạch tổ chức triển khai thực hiện dự án: thực hiện kiểm tra trên các mặt : Kế hoạch cung cấp các điều kiện dự án : vốn, đất đai, thiết bị, công nghệ… Kế hoạch biện pháp thực hiện dự án Kế hoạch và tiến độ thực hiện dự án Khả năng triển khai xây dựng công trình, vấn đề cung cấp nguyên vật liệu, vật tư, máy móc, vận chuyển trong khi thi công… và tiến độ thực hiện dự án. Bên cạnh việc thẩm định các nội dung trên, công tác thẩm định dự án còn một số nội dung thẩm định sau : Thẩm định các điều kiện pháp lý; Thẩm định mục tiêu của dự án; Thẩm định về sự cần thiết của dự án; Thẩm định về kỹ thuật, công nghệ của dự án; Thẩm định về tài chính của dự án; Thẩm định về kinh tế - xã hôi. Đấu thầu Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng được thực hiện đối với các công việc, nhóm công việc hoặc toàn bộ công việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, giám sát và các hoạt động xây dựng khác. Việc lựa chọn nhà thầu là nhằm tìm được nhà thầu chính, tổng thầu, thầu phụ có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng phù hợp với loại và cấp công trình. Nhà thầu chính hoặc tổng thầu có thể giao một phần công việc của hợp đồng cho thầu phụ. Thầu phụ phải có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng tương ứng và được chủ đầu tư công trình chấp nhận. Thầu phụ không được giao tòan bộ hoặc phần việc chính theo hợp đồng cho nhà thầu khác. Việc lựa chọn nhà thầu phải đảm bảo các yêu cầu sau: Đáp ứng được hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình. Chọn được nhà thầu có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng phù hợp, có giá dự thầu hợp lý. Khách quan, công khai, công bằng, minh bạch. Tùy theo quy mô, tính chất , nguồn vốn xây dựng công trình, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư xây dựng công trình lựa chọn nhà thầu theo các hình thức sau đây: Đấu thầu rộng rãi : đây là hình thức đấu thầu được thông báo công khai và không hạn chế số lượng nhà thầu tham gia. Thời gian dự thầu trên các phương tiện thông tin đại chúng tối thiểu 10 ngày trước khi phát hồ sơ mời thầu. Đây là hình thức được áp dụng chủ yếu. Đấu thầu hạn chế : theo hình thức này, bên mời thầu chỉ được mời một số nhà thầu ( tối thiểu là 05 ) có khả năng đáp ứng yêu cầu tham gia. Danh sách nhà thầu tham gia phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Chỉ định thầu : đó là hình thức bên mời thầu chọn trực tiếp nhà thầu đáp ứng yêu cầu của gói thầu để thương thảo hợp đồng và chỉ được áp dụng cho một số trường hợp theo quy định. Chào hàng cạnh tranh: áp dụng cho những gói thầu mua sắm hàng hóa có giá trị dưới 02 tỷ đồng. Mỗi gói thầu phải có ít nhất 3 chào hàng của 3 nhà thầu khác nhau trên cơ sở yêu cầu chào hàng của Bên mời thầu. Việc gửi hàng có thể được thực hiện bằng cách gửi trực tiếp, bằng fax, bằng đường bưu điện hoặc bằng các phương tiện khác. Mua sắm trực tiếp : áp dụng trong trường hợp bổ sung hợp đồng cũ đã thực hiện xong ( dưới 01 năm ) hoặc hợp đồng thực hiện với điều kiện chủ đầu tư có nhu cầu tăng thêm số lượng hàng hóa hoặc khối lượng công việc mà trước đó đã tiến hành đấu thầu, nhưng phải đảm bảo không được vượt mức giá hoặc đơn giá trong hợp đồng đã ký trước đó. Tự thực hiện : áp dụng đối với các gói thầu mà chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện trên cơ sở tuân thủ các yêu cầu nếu trên. Mua sắm đặc biệt : áp dụng đối với các ngành đặc biệt mà nếu không có những quy định riêng thì không thể đấu thầu được. Cơ quan quản lý ngành phải xây dựng quy trình thực hiện đảm bảo các mục tiêu của Quy chế Đấu thầu và có ý kiến thỏa thuận của Bộ Kế hoạch và Đầu tư để trình Thủ tướng Chính phủ quyết định. Như vậy, đấu thầu chỉ là một trong các phương thức lựa chọn nhà thầu. Phương thức lựa chọn nhà thầu này, trong hoạt động xây dựng, có hai hình thức thực hiện là đấu thầu rộng rãi và đấu thầu hạn chế. Mục đích của đấu thầu Đấu thầu trong hoạt động xây dựng là quá trình cạnh tranh giữa các nhà thầu nhằm xác định được người nhận thầu thi công công trình đảm bảo các yêu cầu kinh tế - kỹ thuật đặt ra đối với việc xây dựng công trình. Tổ chức đấu thầu trong xây dựng về thực chất là tổ chức quá trình mua bán, trong đó có thể hiểu : Người mua là chủ đầu tư; Người bán là nhà thầu; Sản phẩm mua bán là công trình xây dựng; Yêu cầu đặt ra đối với quá trình mua bán : phải có sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người bán sao cho người mua tìm được người bán sẵn sàng cung ứng sản phẩm đảm bảo chất lượng yêu cầu với giá cả hợp lý nhất. Có thể nhìn nhận đấu thầu từ các phương diện sau : Trên phương diện của Chủ đầu tư : Đấu thầu là một phương thức cạnh tranh trong xây dựng nhằm lựa chọn người nhận thầu ( khảo sát, thiết kế, thi công xây lắp, mua sắm máy móc thiết bị...) đáp ứng được yêu cầu kinh tế - kỹ thuật đặt ra cho việc xây dựng công trình, đảm bảo chất lượng công trình, thời gian, tiết kiệm vốn đầu tư với giá cả hợp lý nhất, chống lại tình trạng độc quyền về giá. Trên phương diện nhà thầu : Đấu thầu là một hình thức kinh doanh mà thông qua đó nhà thầu giành cơ hội nhận được thầu khảo sát, thiết kế, mua sắm máy móc thiết bị và xây lắp công trình, kích thích các nhà thầu phải không ngừng nâng cao trình độ, công nghệ...đưa ra giải pháp thi công tốt nhất để thắng thầu, luôn có trách nhiệm cao đối với công việc, chất lượng sản phẩm, thời gian thi công... để nâng cao uy tín đối với khách hàng. Trên phương diện quản lý nhà nước : Đấu thầu là một phương thức quản lý thực hiện dự án đầu tư mà thông qua đó lựa chọn được nhà thầu đáp ứng được các yêu cầu của bên mời thầu trên cơ sở cạnh tranh giữa các nhà thầu, tránh sự móc ngoặc riêng với nhau làm thất thoát vốn đầu tư của Nhà nước như phương thức giao thầu trước đây. Thông qua đấu thầu, tạo tiền đề quản lý tài chính của các dự án cũng như các doanh nghiệp xây dựng có hiệu quả. Đứng trên mọi góc độ của quá trình đấu thầu ta có thể thấy công tác đấu thầu được thực hiện nhằm mục đích đảm bảo sự cạnh tranh công khai, lành mạnh và bình đẳng giữa các nhà thầu nhằm tạo cơ hội nhận hợp đồng trên cơ sở đáp ứng yêu cầu của Chủ đầu tư trong hồ sơ mời thầu. Như vậy có thể nói rằng mục đích của công tác đầu thầu chính là chất lượng, giá thành, tiến độ xây lắp, an ninh, an toàn... của công trình tương lai. Trong mọi nỗ lực của mình nhà thầu luôn phải chứng tỏ cho Chủ đầu tư về khả năng thực hiện hợp đồng của mình là hiệu quả hơn, thực thi hơn các nhà thầu khác. Thông thường công tác đấu thầu Chủ đầu tư sẽ tìm được nhà thầu đáp ứng được các yêu cầu của gói thầu và có giá thành hợp lý nhất. Các giai đoạn lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng : Trong đấu thầu xây dựng, chủ yếu các hoạt động đấu thầu thường gồm 2 loại đấu thầu : đấu thầu tuyển chọn tư vấn và đấu thầu xây dựng Đối với đấu thầu tuyển chọn tư vấn : Tư vấn là hoạt động đáp ứng các yêu cầu về kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cho Bên mời thầu trong việc xem xét, quyết định, kiểm tra quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Trình tự tổ chức đấu thầu tuyển chọn tư vấn dược thực hiện như sau : + Lập Hồ sơ mời thầu bao gồm : Thư mời thầu, điều khoản tham chiếu, các thông tin cơ bản có liên quan, tiêu chuẩn đánh giá, các điều kiện ưu đãi ( nếu có ), các phụ lục chi tiết kèm theo. + Thông báo đăng ký dự thầu  + Xác định danh sách ngắn : dựa trên các tiêu chuẩn lựa chọn đã được người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền chấp nhận và phê duyệt. + Mời thầu : bên mời thầu cung cấp Hồ sơ mời thầu cho các nhà thầu trong danh sách ngắn. + Nhận và quản lý hồ sơ dự thầu  + Mở túi hồ sơ đề xuất kỹ thuật : sau khi tiếp nhận nguyên trạng các Hồ sơ dự thầu, việc mở thầu tiến hành công khai theo ngày, giờ và địa điểm ghi trong hồ sơ mời thầu và không được quá 48 giờ, kể từ thời điểm đóng thầu. Biên bản mở thầu phải nêu được các nội dung chủ yếu như : tên gói thầu ; ngày, giờ, địa điểm ; tên và địa chỉ nhà thầu ; gí dự thầu và tiến độ thực hiện ; các nội dung liên quan khác. Đại diện các bên phải ký vào Biên bản mời thầu, bản gốc từng trang phải được Bên mời thầu ký xác nhận từng trang trước khi tiến hành đánh giá. + Đánh giá đề xuất kỹ thuật : theo tiêu chuẩn đánh giá được quy định trong Hồ sơ mời thầu và tiêu chuẩn đánh giá chi tiết được người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt trước thời điểm mở túi hồ sơ đề xuất kỹ thuật. + Mở túi Hồ sơ đề xuất tài chính + Đánh giá tổng hợp + Trình duyệt danh sách xếp hạng các nhà thầu + Thương thảo hợp đồng + Trình duyệt kết quả đấu thầu + Công bố trúng thầu và thương thảo hoàn thiện hợp đồng + Trình duyệt nội dung hợp đồng Đối với đấu thầu tuyển chọn xây lắp : Để tổ chức đấu thầu xây lắp trước hết chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ các tài liệu quy định. Ngoài những tài liệu trong Hồ sơ mời thầu, chủ đầu tư còn phải chuẩn bị các công việc như xin giấy phép sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ ( bao gồm việc đền bù đất đai, hoa màu, di chuyển nhà cửa, phá dỡ, san lấp ... ), tính toán giá xét thầu trình cấp có thẩm quyền xem xét. Việc tổ chức đấu thầu xây lắp được thực hiện theo các trình tự sau : + Sơ tuyển nhà thầu ( nếu có đối với các gói thầu có giá trị từ 200 tỷ đồng trở lên ) + Lập Hồ sơ mời thầu : bao gồm Thư mời thầu ; Mẫu đơn dự thầu ; Chỉ dẫn đối với nhà thầu ; Các điều kiện ưu đãi ( nếu có ) ; các loại thuế theo quy định pháp luật ; Hồ sơ thiết kế kỹ thuật kèm theo bản tiên lượng và chỉ dẫn kỹ thuật ; tiến độ thi công ; tiêu chuẩn đánh giá ; điều kiện chung ; các mẫu bảo hành, bảo lãnh, thỏa thuận hợp đồng. + Gửi Thư mời thầu hoặc thông báo mời thầu : gồm Tên và địa chị Bên mời thầu ; khái quát dự án, địa điểm, thời gian xây dựng và nội dung khác ; chỉ dẫn ; các điều kiện tham gia ; thời gian, địa điểm nhận Hồ sơ mời thầu. + Nhận và quản lý Hồ sơ dự thầu : Nội dung của Hồ sơ dự thầu bao gồm các nội dung về Hành chính, pháp lý ( đơn dự thầu hợp lệ ; bản sao giấy đăng kí kinh doanh ; tài liệu giới thiệu năng lực và kinh nghiệm nhà thầu) ; các nôi dung về kỹ thuật ( biện pháp thi công gói thầu, tiến độ thực hiện hợp đồng, đặc tính kỹ thuật, nguồn cung cấp vật tư, các biện pháp đảm bảo chất lượng ) ; các nội dung về thương mại – tài chính ( giá dự thầu kèm theo thuyết minh và biểu giá chi tiết, điều kiện tài chính, điều kiện thanh toán ). + Mở thầu + Đánh giá, xếp hạng nhà thầu : theo Kỹ thuật, chất lượng ; Kinh nghiệm và năng lực ; Tài chính và giá cả ; Tiến độ thi công. Các công việc trên do Bên mời thầu hoặc thuê chuyên gia thực hiện. + Trình duyệt kết quả đấu thầu + Trình duyệt nội dung hợp đồng và ký hợp đồng. Nội dung hợp đồng phải được người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cấp giấy phép xây dựng công trình Các công trình xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, sửa chữa lớn, trùng tu, tôn tạo, trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư phải xin phép xây dựng, trừ các công trình được miễn giấy phép xây dựng. Đối với việc xây dựng nhà ở của nhân dân, Nhà nước chỉ quản lý về quy hoạch, kiến trúc và môi trường. Các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm công bố công khai các điều kiện về các mặt nói trên để nhân dân căn cứ vào các điều kiện đó để lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định hiện hành. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị gồm: - Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu). Trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng. - Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, kèm theo trích lục bản đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất. - Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp). - Hai bộ hồ sơ thiết kế xây dựng công trình nhà ở, dân dụng gồm: tổng mặt bằng công trình trên lô đất (tỉ lệ 1/500-1/200) kèm theo sơ đồ vị trí công trình; mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình (tỉ lệ 1/100-1/200); mặt bằng móng (tỉ lệ 1/100-1/200), mặt cắt móng (tỉ lệ 1/50) kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện (tỉ lệ 1/100-1/200). Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng : Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng các công trình thuộc lãnh thổ mình quản lý theo đề nghị của Giám đốc Sở xây dựng. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh có thể ủy quyền cho Giám đốc Sở xây dựng trực tiếp cấp giấy phép xây dựng các công trình thuộc thẩm quyền. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc sở hữu tư nhân và các công trình có quy mô nhỏ theo sự phân cấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh và theo sự hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn của Sở Xây dựng. Riêng thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh việc quy định cấp giấy phép xây dựng do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố ban hành sau khi thống nhất với Bộ Xây dựng. Nghiêm cấm cơ quan, cá nhân thừa hành cấp giấy phép xây dựng gây khó khăn, bắt ép người xin cấp giấy phép xây dựng phải dùng bản vẽ hoặc thuê thiết kế theo ý mình; Bộ Xây dựng hướng dẫn quy cách và nội dung thiết kế, quy trình cấp giấy phép xây dựng. Tổng cục Địa chính hướng dẫn quy định giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất khi xin cấp giấy phép xây dựng. Bộ Tài chính quy định lệ phí cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép khai thác tài nguyên Nếu dự án đầu tư có nhu cầu khai thác tài nguyên thì chủ đầu tư phải xin giấy phép khai thác tài nguyên và tuân theo các quy định của pháp luật về tài nguyên khoáng sản. Hợp đồng tư vấn, mua sắm vật tư thiết bị và xây lắp Trong các hợp đồng tư vấn, hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và xây lắp phải ràng buộc đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Với hợp đồng xây lắp, phải có đảm bảo về đền bù, giải tỏa mặt bằng để nhà thầu có thể triển khai hợp đồng theo đúng tiến độ đã định. Trước khi trình kết quả đấu thầu để cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư phải làm rõ các nội dung hợp đồng với nhà thầu để đề nghị xem xét trúng thầu. Trường hợp chỉ định thầu, chủ đầu tư phải căn cứ vào thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán đã được duyệt để thương thảo và ký kết hợp đồng. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG THỰC HIỆN DỰ ÁN Nhân tố khách quan Nhân tố kinh tế Về tổng thể, nền kinh tế ổn định làm cho quá trình đầu tư của doanh nghiệp đầu tư xây dựng tiến hành bình thường, không bị ảnh hưởng bởi những nhân tố lạm phát, khủng hoảng, khả năng hoàn trả vốn tốt. Khi nền kinh tế ở thời kỳ tăng trưởng, doanh nghiệp đầu tư xây dựng mở rộng đầu tư, việc giao dịch thanh toán đầy đủ và đúng hạn. Ngược lại, với nền kinh tế suy thoái, quá trình đầu tư cũng gặp những hạn chế, hiệu quả của các thủ tục khó khăn, cũng từ đó mà giảm sút trong đầu tư. Bên cạnh đó, nhu cầu của thị trường chính là yếu tố kích thích nhà đầu tư. Có cầu mới có cung. Khi cầu nhà ở tăng lên thì hoạt động xây dựng đô thị mới có thể tăng lên về số lượng dự án cũng như quy mô và tốc độ xây dựng. Nhân tố pháp lý Nhân tố pháp lý bao gồm : tính đồng bộ của hệ thống pháp luật; tính đầy đủ, thống nhất của các văn bản dưới luật; chấp hành pháp luật và trình độ dân trí. Pháp luật, một bộ phận không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Không có pháp luật hoặc pháp luật không phù hợp với những yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường thì mọi hoạt động trong nền kinh tế đó không thể tiến hành trôi chảy được. Pháp luật có nhiệm vụ tạo lập một môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư xây dựng, là cơ sở để giải quyết các khiếu nại, thực hiện các trình tự thủ tục. Quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở dựa chủ yếu trên các văn bản pháp luật; vì vậy, hệ thống pháp luật có tác động rất lớn đến việc thực hiện dự án nhanh hay chậm, thủ tục rườm rà hay nhanh gọn. Các chính sách của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chung xây dựng đô thị cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện đầu tư xây dựng. Ngoài ra các chính sách và luật lệ điều tiết về ưu tiên hay hạn chế sự phát triển ngành xây dựng cũng ảnh hưởng tới kết quả hoạt động đầu tư của doanh nghiệp xây dựng. Việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển. Đây là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai các dự án đầu tư xây dựng công trình. Từ đó, ta thấy rõ tác động của quy hoạch đến hoạt động đầu tư xây dựng đô thị, nó có ảnh hưởng đến việc tính thuế, khả năng thu hồi vốn, khả năng sinh lợi của chủ đầu tư. Chính vì thế, quy hoạch là một yếu tố mà chủ đầu tư không thể bỏ qua khi quyết định đầu tư. Nhân tố xã hội Sự gia tăng dân số, nhất là đô thị hóa dẫn tới luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị là nhân tố làm gia tăng mọi mặt nhu cầu xã hội, nhất là nhu cầu về nhà ở. Tất cả điều đó kích thích doanh nghiệp thực hiện xây dựng các dự án về nhà ở. Thị trường vật liệu xây dựng năm 2007 đã có lúc nóng lên khi giá thép trên thị trường có xu hướng tăng cao, nhiều người lo ngại rằng giá xi măng cũng có thể tăng theo. Việc duy trì giá nguyên vật liệu xây dựng đầu vào và chất lượng của nhân tố này cũng ảnh hưởng lớn tới tiến độ của công trình, việc thị trường này giá tăng hay không cần một biện pháp mang tính lâu dài từ Chính phủ. Cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động đầu tư Bất kì người nào khi mua nhà đều quan tâm tới sự tiện lợi khi sử dụng, không chỉ là tiện nghi, diện tích, mà cả việc đi lại nơi ở. Do đó, một dự án sẽ thu hút nguồn vốn đầu tư cũng như sự ưu tiên quan tâm của các cơ quan có thẩm quyền nếu có một vị trí đẹp, khả năng giải phóng mặt bằng khu đất lớn thì trình tự sẽ nhanh chóng, dễ dàng hơn các khu đất khác. Trang bị đầy đủ trang thiết bị tiên tiến phù hợp với khả năng tài chính và phạm vi, quy mô hoạt động của doanh nghiệp sẽ giúp doanh nghiệp thực hiện tốt hoạt động đầu tiên của mình; đồng thời giúp cho Ban quản lý của doanh nghiệp kịp thời nắm bắt tình hình hoạt động đầu tư để điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Công tác giải phóng mặt bằng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giai đoạn chuẩn bị thi công thực hiện dự án này. Việc giải phóng mặt bằng một khu đất nhanh, chậm quyết định đến tiến độ thực hiện của các khâu sau và cũng ảnh hưởng đến tiến độ, phân bổ vốn của dự án. Nhân tố chủ quan Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư Như chúng ta đã biết, mọi công cuộc đầu tư đều không thể thành công nếu không có vốn đầu tư, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở cũng vậy. Một doanh nghiệp có được một nguồn vốn ổn định vững mạnh thì sẽ đảm bảo cho quá trình xây dựng diễn ra liên tục, đúng tiến độ, công trình xây dựng được đảm bảo chất lượng, góp phần mang lại hiểu quả kinh doanh cho doanh nghiệp, từ đó tăng nhanh vòng quay của vốn. Với đặc thù của ngành xây dựng, trước khi khởi công xây dựng cần một lượng vốn không nhỏ để đền bù giải phóng mặt bằng, đền bù đất đau, hoa màu. Tiếp đến quá trình thi công thì do khối lượng thi công lớn, nhiều hạng mục công trình, nhiều công trình đòi hỏi phải được cung cấp vốn cùng một lúc, nếu không quá trình xây dựng sẽ bị đình trệ. Ngoài ra công trình xây dựng còn chịu tác động bởi giá các nguyên vật liệu đầu vào như xi măng, sắt thép, gạch đá…Do đó, nếu nguồn tài chính của doanh nghiệp không lớn thì sẽ không thể thực hiện được những điều này. Và, khả năng ứng vốn cũng là một chỉ tiêu khá quan trọng trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng. Tóm lại, nguồn vốn có ảnh hưởng đến quy mô, thời gian hoàn thành thực hiện các bước trong trình tự thực hiện một dự án đầu tư xây dựng. Nguồn vốn này cũng chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài như lãi suất đi vay, quá trình hội nhập với lượng vốn, công nghệ, kinh nghiệm của các nước có trình độ cao. Quá trình toàn cầu hóa đã và đang thay đổi cơ bản những gì đang xảy ra trong nền kinh tế thế giới. Hội nhập mở ra cho doanh nghiệp cơ hội trao đổi, hợp tác quốc tế và có điều kiện cho doanh nghiệp tranh thủ nguồn vốn, công nghệ, kinh nghiệm, tạo cơ hội phát triển, đẩy nhanh thời gian, tăng cường hiệu quả sử dụng nguồn vốn, tạo bước đệm thực hiện dự án được tốt hơn. Kinh nghiệm quản lý và xây dựng của doanh nghiệp, uy tín của doanh nghiệp Đây là một trong những yếu tố cơ bản tác động đến khả năng thắng thầu, đến trình tự thực hiện dự án. Nếu như doanh nghiệp nào có tiến độ sớm hơn dự kiến thì khi đưa về một mặt bằng giá để so sánh thì doanh nghiệp đó sẽ thuận lợi hơn, ưu tiên về giá và khả năng thắng thầu cũng tăng lên. Tối ưu hóa tiến độ công việc mang một ý nghĩa hết sức quan trọng và đặc biệt có lợi không những cho Chủ đầu tư, các nhà thầu mà còn có lợi cho toàn bộ dự án xây dựng, thậm chí còn cho toàn xã hội nói chung, bởi công trình sẽ sớm được đưa vào sử dụng và còn tiết kiệm được nhiều nguồn lực chiến lược. Vị trí địa điểm thuận lợi, phù hợp với quy hoạch, việc giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng tiến độ cũng giúp cho khâu chuẩn bị dự án này được nhanh chóng tiếp tục các bước tiếp theo. Chất lượng nhân sự, trình độ khoa học kỹ thuật doanh nghiệp Con người là nhân tố quyết định sự thành bại trong quản lý vốn đầu tư và hoạt động của doanh nghiệp nên việc tuyển chọn nhân sự có đạo đức tốt và giỏi về chuyên môn sẽ giúp cho doanh nghiệp tìm kiếm, lựa chọn và thực hiện được dự án đầu tư có hiệu quả cao, sớm ngăn ngừa được sai phạm có thể xảy ra khi thực hiện đầu tư. Một doanh nghiệp có được tổ chức, sắp xếp khoa học, chặt chẽ giữa các Phòng ban và tạo khả năng liên kết giữa doanh nghiệp với cơ quan khác sẽ nâng cao hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp, tạo điều kiện đáp ứng kịp thời yêu cầu của khách hàng, theo dõi và quản lý sát sao các khoản vốn huy động. Đây là cơ sở tiến hành các nghiệp vụ đầu tư lành mạnh và quản lý hiệu quả nguồn vốn đầu tư. CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ VINACONEX GIỚI THIỆU Giới thiệu chung về công ty Ngày 27/3/2000, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam ( VINACONEX ) ký Quyết định số 266 QĐ/VC-TCLĐ về việc thành lập ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính. Để đáp ứng được yêu cầu và nhiệm vụ trong công tác quản lý đã được đổi tên thành Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà và đô thị ( VINAHUD ). Đến năm 2007, Ban quản lý đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị VINACONEX có giấy chứng nhận kinh doanh số 0103018027 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 19 tháng 6 năm 2007. Theo Quyết định số 578 QĐ/VC-TCLĐ ngày 25/8/2001 của Tổng giám đốc Tổng công ty VINACONEX, Công ty có trụ sở đặt tại E10 Thanh Xuân Bắc, Quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đến nay, để phù hợp với điều kiện và yêu cầu trong công tác quản lý, Ban quản lý đã chuyển trụ sở và đặt tại Tầng 1, nhà 17T7 Khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính, phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội. Tên giao dịch : VINACONEX URBAN AND HOUSING DEVELOPMENT INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY Tên viết tắt : VINAHUD, JSC Địa chỉ trụ sở chính : Tầng 1, nhà 17T7, Khu đô thị mới Trung Hoà – Nhân Chính, Phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội. Vốn điều lệ : 70.000.000.000 đồng ( Bảy mươi tỷ đồng ) Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà và Đô thị VINACONEX đã có đủ điều kiện pháp lý để hoạt động và tổ chức SXKD. Công ty xây dựng Phương án Tổ chức hoạt động của Công ty như sau : Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà và Đô thị VINACONEX là Công ty con của Tổng công ty Cổ phần XNK và XD Việt Nam – VINACONEX (theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con) được hoàn chỉnh về cơ cấu tổ chức, xếp sắp nhân sự, hoạt động sản xuất kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp và theo định hướng phát triển chung của Tổng công ty, được Tổng công ty tạo mọi điều kiện để Công ty hoạt động hiệu quả, đảm bảo nguyên tắc phát huy năng lực nội tại của đơn vị để ổn định và phát triển. SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY Đại hội đồng cổ đông Ban Kiểm soát Giám đốc Hội đồng quản trị Kế toán trưởng Phó giám đốc Phó giám đốc Phó giám đốc Phòng Tài chính – Kế hoạch Phòng Tổ chức – Hành chính Phòng Phát triển dự án Phòng Kinh tế đầu tư & Quản lý dự án Phòng Quản lý chất lượng và ATLĐ Các Văn phòng, Chi nhánh đại diện Ban Quản lý dự án A Ban Quản lý dự án B Ban Quản lý dự án Ni Các Đoàn tư vấn giám sát hoặc Tổ tư vấn giám sát BỘ MÁY QUẢN LÝ, GIÁM SÁT, ĐIỀU HÀNH Đại hội đồng cổ đông : Gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan quyết định cao nhất của Công ty. Đại hội đồng cổ đông có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều lệ của Công ty cổ phần, phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp 2005 Hội đồng quản trị : Nhiệm kỳ đầu Hội đồng quản trị (2007 – 2012) Công ty gồm 03 thành viên và các bên thoả thuận chức danh Chủ tịch Hội đồng quản trị nhiệm kỳ đầu do đại diện của Tổng công ty cổ phần VINACONEX đảm nhiệm. Căn cứ vào tỷ lệ góp vốn và thoả thuận giữa các cổ đông sáng lập, tỷ lệ cử người tham gia Hội đồng quản trị Công ty của các bên góp vốn Ban Kiểm soát : Ban Kiểm soát Công ty bao gồm 03 thành viên, trong đó Tổng công ty cổ phần VINACONEX đề cử 01 thành viên và Công ty cổ phần được đề cử 02 thành viên. Các cổ đông sáng lập thoả thuận chức danh Trưởng Ban Kiểm soát nhiệm kỳ đầu do đại diện Tổng công ty cổ phần VINACONEX đảm nhiệm. Ban Giám đốc, Kế toán trưởng Giám đốc : Ông Nguyễn Hoài Giang : Phụ trách chung, người đại diện theo Pháp luật của Công ty và lĩnh vực Tổ chức – Hành chính; Tài chính-Kế hoạch; Phát triển dự án. Phó Giám đốc : Ông Lê Quang Vinh : Phụ trách lĩnh vực Tư vấn giám sát; Quản lý lỹ thuật thi công, chất lượng công trình. Phó Giám đốc : Bà Nguyễn Thị Ka : Phụ trách các hoạt động tại VP Bắc An Khánh. Kế toán trưởng : Ông Hoàng Quyết Chiến Các phòng nghiệp vụ Phòng Tổ chức – Hành chính Phòng Tài chính – Kế hoạch Phòng Phát triển dự án Phòng Kinh tế đầu tư và Quản lý dự án Phòng Quản lý chất lượng và An toàn lao động Các Văn phòng, Chi nhánh trực thuộc Công ty Trong thời gian tới, căn cứ vào tình hình thực tế yêu cầu nhiệm vụ SXKD, phát triển thị trường hoạt động của Công ty ở các vùng miền, tỉnh thành trong nước và nước ngoài, CÔng ty sẽ thành lập các Văn phòng hoặc Chi nhánh của Công ty. Các ban quản lý Dự án, các Đoàn Tư vấn giám hoặc Tổ tư vấn giám sát Trên cơ sở chức năng nhiệm vụ về SXKD, tùy thời điểm Công ty sẽ hình thành các Ban quản lý dự án của Công ty và thành lập các tổ chức Tư vấn giám sát trực thuộc Công ty. Cơ cấu tổ chức bộ máy các Ban quản lý dự án, các tổ chức Tư vấn giám sát tùy chức năng nhiệm vụ, quy mô hoạt động… Công ty sẽ có quy định cụ thể. Quá trình thực hiện Phương án Tổ chức, hoạt động của Công ty và trong từng thời kỳ phát triển, tùy tình hình thực tế sản xuất kinh doanh của đơn vị. Công ty sẽ điều chỉnh hoặc thay đổi, bổ sung cho phù hợp để đáp ứng mọi hoạt động của Công ty có hiệu quả. Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty 3 năm gần đây ( 2004 – 2006 ) Qua những năm xây dựng và phát triển, Ban Quản lý VINAHUD, nay đã thành Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và đô thị VINACONEX đã đạt được những kết quả về mọi mặt. Đời sống cán bộ công nhân viên ổn định và ngày càng được nâng cao. Quy mô và phạm vi hoạt động của Công ty ngày càng dược mở rộng và đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và phát triển nhà ở. Hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng, kinh doanh vật tư và doanh thu từ bán hàng, cung cấp dịch vụ tư vấn. Ngoài ra, Công ty còn lập, quản lý, theo dõi hoạt động của các dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện và bàn giao đưa vào sử dụng. Trong điều kiện sản xuất kinh doanh theo cơ chế thị trường, để tồn tại và phát triển, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có lãi. Để đạt được kết quả cao nhất, các doanh nghiệp cần xác định phương hướng, mục tiêu trong đầu tư, biện pháp sử dụng các điều kiện sẵn có về các nguồn nhân lực, vật lực. Muốn vậy, các doanh nghiệp cần nắm được các nhân tố ảnh hưởng, mức độ và xu hướng tác động của từng nhân tố đến kết quả kinh doanh. Điều này chỉ thực hiện được trên cơ sở các số liệu phân tích kinh doanh. Trong nhiều năm cố gắng phấn đấu, Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển nhà và đô thị VINACONEX đã đạt được kết quả theo bảng sau : STT Nội dung Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 SO SÁNH % 2005/2004 2006/2005 1 Tổng tài sản 644.847.069.184 401.578.587.036 545.991.921.839 62.28% 135.96% 2 Tổng nợ phải trả 584.932.245.317 270.760.418.006 344.877.121.050 46% 127.37% 3 Vốn lưu động 143.525.097.296 32.663.720.088 207.797.180.811 23% 636.17% 4 Doanh thu 300.348.963.413 583.472.581.252 317.398.643.362 194.27% 54.40% 5 Lợi nhuận 59.914.823.867 115.018.798.081 70.305.001.759 191.97% 61.13% 6 Nguồn vốn thuộc sở hữu 59.914.823.867 130.818.169.030 201.114.800.789 218.34% 153.74% BIỂU SỐ 1 : Kết quả sản xuất kinh doanh của công ty trong 3 năm gần đây Đơn vị : VNĐ ( Nguồn : Phòng Tài chính Kế hoạch ) Năm 2004 doanh thu giảm 66.33% so với năm 2003 là do tiến độ thi công của các công trình. Trong những kết quả kinh doanh này thì kinh doanh bất động sản tức kinh doanh nhà mang lại doanh thu chính. Tổng tài sản của năm 2006 tăng hơn so với năm 2005 là 35.96%, trong khi tổng nợ phải trả giữa 2 năm này cũng tăng lên 27%. Vốn lưu động năm 2005 tăng gấp 6 lần so với các năm trước, nguồn vốn thuộc sở hữu đã từ 60 tỷ năm 2004, lên 130tỷ năm 2005 và hơn 200 tỷ vào năm 2006. Trong khi doanh thu và lợi nhuận có xu hướng giảm trong năm 2005, lần lượt là 40% và 30% so với năm 2004. Trong năm 2003, Ban Quản lý dự án đã hoàn thành 6 công trình gồm 5 nhà 17 tầng( 17T1, 17T2, 17T3, 17T4, 17T5, 17T6 ) và hạ tầng kỹ thuật dự án Trung Hòa – Nhân Chính với tổng trị giá 657.889.706.455 VNĐ.Các khu nhà này đã được bàn giao và đưa vào sử dụng. Năm 2004, Ban quản lý đã đầu tư xây dựng 30 công trình trong đó có 3 công trình đã hoàn thành và bàn giao cho thành phố: Tuyến đường thành phố với chi phí đầu tư thực hiện là 14.952.220.403 VNĐ, và 2 công trình khác đó là trung tâm nước sạch Dự án Trung Hòa - Nhân Chính, văn phòng 2 với tổng chi phí đầu tư thực hiện lần lượt là 6.001.710.154 VNĐ và 3.483.518.533 VNĐ. Ngoài ra , cũng trong năm 2004 các khu nhà 18 tầng (18T1 và 18T2 ); các văn phòng 1,2,3,4 và nhà 17T7, 17T8, 17T9 cũng được hoàn thành bàn giao và đưa vào sử dụng… Năm 2005, các công trình như trung tâm dịch vụ, nhà 24 tầng (24T1 & 24T2 ), văn phòng 5, 6 cũng được hoàn thành, bàn giao và đưa vào sử dụng ngay từ đầu năm. Ngoài ra, tòa nhà 34 tầng đang được thi công và dự kiến đưa vào khai thác sử dụng vào tháng 10/2006. Trong giai đoạn 2005-2012, Ban quản lý sẽ đầu tư phát triển dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh với quy mô 264.47 ha. Dự án đã được khởi công vào đầu năm 2005. Tiếp sau dự án Bắc An Khánh, Ban quản lý tiếp tục đầu tư xây dựng các đô thị Nam An Khánh, đô thị Ngọc Liệp,…trong dự án đổi đất lấy hạ tầng tầng xây dựng tuyến đường Láng-Hòa Lạc. Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty trong những năm qua Trong các năm qua, Công ty đã thực hiện quản lý và theo dõi các bước phát triển, thủ tục hồ sơ của các dự án đang tiến triển, tìm kiếm các dự án mới khả thi và thực hiện thi công các công trình của Công ty. Hiện tại, Công ty đã và đang thực hiện được các dự án sau : Dự án N05 – Cụm nhà ở hỗ trợ chung cư kết hợp Văn phòng dịch vụ tại Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng : Phòng được giao thực hiện thủ tục cho giai đoạn Chuẩn bị đầu tư. Dự án đã đi qua các bước : xin chủ trương đầu tư, đấu giá đất, quy hoạch xin thỏa thuận TMB 1/500, xin cấp giấy chứng nhận, thiết kế kiến trúc, chỉ định chất lượng xây dựng, lập dự toán, xin thỏa thuận PCCC, đánh giá ĐTM, lập kế hoạch đấu thầu, tổ chức đấu thầu, lập hồ sơ xin giao đất… Dự án N05 được thực hiện từ ngày 14/03/2005 cho đến nay cơ bản đã xong các bước, và dự án tiếp tục được đưa vào giai đoạn thực hiện đầu tư, sẽ được bàn giao cho bên nhận thầu. Dự án Khu đất Vành Khăn, tại lô đất số 27 theo Qui hoạch chi tiết Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội. Tiến độ dự kiến cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư là Quý II-III/2008 và thời gian thực hiện là Quý IV/2008 – Quý III/2010. Dự án 423 Minh Khai, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội : Mục tiêu dự án là đầu tư xây dựng mới tổ công trình hỗn hợp bao gồm các chức năng chính là khu Văn phòng cho thuê, khu Thương mại dịch vụ và Nhà ở chung cư. Ngoài ra, còn dành quỹ đất công trình công cộng hoàn trả thành phố xây dựng nhà trẻ hoặc nhà văn hóa cho tiểu khu. Dự án đang ở giai đoạn điều tra, dự kiến sẽ thực hiện điều tra Xã hội học trong năm 2008. Dự án Cụm Công nghiệp Đại Áng, Quận Thanh Trì, Thành phố Hà Nội : bắt đầu thực hiện từ tháng 6/2007 và đang trên quá trình thực hiện. Cả 2 dự án 423 Minh Khai và dự án Cụm Công nghiệp Đại Áng, Công ty đều liên doanh với Công ty Dệt Minh Khai đồng thực hiện. Dự án Đầu tư Xây dựng trụ sở văn phòng làm việc Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị VINACONEX : Dự án sử dụng khu đất thuộc Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy với mục tiêu : Tạo lập một quỹ sàn văn phòng làm việc nhằm ổn định và phát triển Công ty, phần diện tích sàn còn lại phục vụ mục tiêu kinh doanh dịch vụ. Ngoài ra, dự án còn khai thác triệt để quỹ đất theo đúng chủ trương, chỉ đạo của UBND Thành phố chống tái lấn chiếm, để đất đai không bị hoang hóa, lãng phí. Hiện thực hóa Quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy đã được phê duyệt. Tạo nên công trình kiến trúc đẹp, góp phần hoàn chỉnh khu đô thị văn minh, hiện đại, đáp ứng được một phần nhu cầu văn phòng làm việc hiện nay đang trở nên khan hiếm trong thành phố. Dự án được bắt đầu thực hiện vào tháng 11/2007. Dự án Xây dựng chung cư cao cấp, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng tại khu Phú Đô, Mễ Trì, Từ Liêm, Thành phố Hà Nội. Dự án BT đường 70 : Mục tiêu dự án là đầu tư cải tạo tuyến đường 70 ( đoạn Ngọc Trục – Nhổn – Dốc Kẻ ) góp phần cải thiện điều kiện đi lại của nhân dân trong khu vực và từng bước hoàn chỉnh mạng lưới đường giao thông của khu vực phía Tây Hà Nội theo đúng quy hoạch chung của Thành phố, thúc đẩy giao lưu kinh tế -xã hội giữa Thành phố Hà Nội và Tỉnh Hà Tây. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN N05 – CỤM NHÀ Ở HỖ TRỢ CHUNG CƯ KẾT HỢP VĂN PHÒNG DỊCH VỤ TẠI KHU ĐÔ THI ĐÔNG NAM TRẦN DUY HƯNG Sự cần thiết phải xây dựng Khu đô thị mới Đông Nam Trần Duy Hưng Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, hoạt động của thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước. Khi Luật Nhà ở có hiệu lực ( 01.07.2006 ) đã tạo tiền đề cho thị trường Bất động sản có dấu hiệu ấm dần lên. Ngay từ đầu năm 2006, sự chuẩn bị diễn ra nhiều sự kiện quan trọng, chuẩn bị tổ chức diễn đàn APEC, chuẩn bị gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO – hàng loạt các Hội nghị lớn về thương mại, du lịch, Hội nghị cấp cao – được tổ chức tại Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh như đã thổi một luồng gió mới về đầu tư bất động sản nước ngoài vào trong nước, và tăng thêm sinh lực cho thị trường Bất động sản trong nước, đặc biệt là khu vực chung cư cao ốc, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp. Các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng giữ ở mức cao. Trong quý I/2007 thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến "cơn sốt" nhà đất, các căn hộ, văn phòng cho thuê hầu như bị "cháy", dẫn đến giá của Văn phòng cho thuê luôn ở mức cao của khu vực. Bên cạnh đó, khi thị thường chứng khoán đang trên đà phát triển, tiền lời thu được từ chứng khoán được tái đầu tư trở lại thị trường nhà đất vì đầu tư bất động sản vẫn thấy yên tâm và ít rủi ro hơn. Sắp tới, giao dịch về nhà ở cho người tiêu dùng tại các khu đô thị mới có giá trên dưới 1tỷVNĐ/căn hộ vẫn sẽ sôi động. Đối tượng mua nhà tại đây chủ yêu vẫn là những người trẻ tuổi có thu nhập cao hoặc được gia đình hỗ trợ, những người đã làm việc lâu năm ở các công ty lớn và nhiều nhất có lẽ là những người ở địa phương khác về Hà Nội làm việc đã chuẩn bị trước tài chính để mua nhà. Hiện trên thị trường có 3 loại căn hộ chính tính theo giá trị. Loại trên dưới 500 triệu đồng mỗi căn được xếp vào loại có giá trị thấp. Căn hộ trung bình giá 1-1,5 tỷ đồng và loại cao cấp thường có giá 3-5 tỷ đồng. Điều tra khác của một tổ chức tài chính nước ngoài cho thấy : 60% dân số Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có tiềm năng mua những căn hộ trung bình với giá từ 1-1,5 tỷ đồng. Những tín hiệu trên cho thấy, trong năm 2008, thị trường bất động sản sẽ rất sôi động. Việc xây dựng các Khu đô thị mới là nhu cầu tất yếu trong công cuộc xây dựng đô thị vững mạnh. Và Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng được xây dựng với mục đích đáp ứng thêm nhu cầu nhà ở của người dân và văn phòng cho thuê hiện đại đối với các công ty, doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Giới thiệu về dự án N05 Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 182/2005/QĐ-UB ngày 08/11/2005. Lô đất ký hiệu N05 nằm trong Khu đô thị được xác định là cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp. Theo Quy hoạch chi tiết lô đất, cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp là một trong những hạng mục công trình quan trọng trong Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng. Tổng diện tích nghiên cứu lô đất cho dự án là 29.680m2. Đây là cụm công trình nhà cao tầng có vị trí đối diện với các nhà chung cư cao cấp 25 và 34 tầng của Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính qua tuyến đường Hoàng Đạo Thúy rộng 40m. Phía Đông Bắc : giáp với đường Hoàng Đạo Thúy, đối diện với Khu Đô thị Trung Hòa Nhân Chính – VINACONEX Phía Đông Nam : giáp với đường nội bộ đối diện khu Trung Hòa Nhân Chính – HACINCO Phía Tây Nam : giáp với bãi đỗ xe, khu cây xanh trong Quy hoạch 1/500 khu Đông Nam Trần Duy Hưng Phía Tây Bắc : giáp với khu biệt thự thấp tầng và chung cư trong quy hoacgh 1/500 của khu Đông Nam Trần Duy Hưng Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp Đông Nam Trần Duy Hưng là tổ hợp 4 khối nhà cao tầng ( 2 khối 25 tầng và 2 khối 29 tầng ) trên khu đất rộng 29.680m2. Chức năng chính của cụm công trình là căn hộ bán và cho thuê, ngoài ra còn tổ chức thêm các dịch vụ công cộng như siêu thị, cửa hàng, trung tâm giải trí và tầng hầm để xe phục vụ nhu cầu của người dân trong tòa nhà. Với mật độ xây dựng 23,1%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sân vườn, bãi đỗ xe ngoài trời và giao thông nội bộ. Quy mô của dự án Mục tiêu xây dựng dự án Đầu tư xây dựng, kinh doanh, tạo ra nguồn tiền vốn hoàn chi phí nộp tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng đường Láng Hòa Lạc, giảm mức vốn vay, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục khó khăn nguồn vốn Ngân sách đầu tư hiện nay. Đồng thời tạo nên một quần thể kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng trên địa bàn Thành phố. Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp N05 là một hạng mục quan trọng của Dự án Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, TP Hà Nội. Vì vậy, nó phải đáp ứng mục tiêu chung là hình thành tổ hợp khối nhà ở cao tầng, hỗn hợp theo đúng quy mô và chức năng trong tổng mặt bằng Dự án, đồng thời có sự hài hòa về cảnh quan kiến trúc và quan hệ “liền mạch” một cách hữu cơ với Khu đô thị mới “láng giềng” Trung Hòa – Nhân Chính đã xây dựng. Căn cứ vào vị trí, hình dáng của khu đất, nhu cầu xây dựng và khả năng khai thác thực tế, công trình được tổ hợp thành một khối nhiều nhà cao tầng đa chức năng : Nhà ở căn hộ + Văn phòng làm việc + Dịch vụ đời sống có chất lượng cao, hình thức đẹp, có sức hấp dẫn mạnh với khách mua nhà, thuê nhà; đáp ứng tốt nhất các yêu cầu sử dụng trong thời kỳ hiện tại và tương lai. Quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư. Hoàn thành đúng tiến độ của dự án, sớm đưa các công trình vào sử dụng. Đảm bảo khai thác kinh doanh có lãi trong điều kiện luôn đáp ứng nhu cầu sử dụng Tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch xây dựng, kiến trúc của Thành phố. Sử dụng công nghệ mới và vật liệu tiên tiến, đồng thời phải tính toán đến các yếu tố bền vững vào bảo vệ môi trường. Quy mô xây dựng Tổng thể kiến trúc đã đảm bảo các chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một công trình nhà ở kết hợp công cộng, đặc biệt lưu ý đến các chức năng phụ trợ như sân vườn, bãi đỗ xe … Cụ thể : Xây dựng hạ tầng kỹ thuật phần diện tích ngoài nhà : 22.818 m2 Xây dựng cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp, trên cơ sở các thông số đã được Thành phố phê duyệt như sau : + Diện tích lô đất : 29.680 m2. + Mặt bằng xây dựng nhà : 6.862 m2 + Mật độ xây dựng : 23% + Tầng cao trung bình : 26,6 tầng + Hệ số sử dụng đất : 6 tầng Tổ hợp xây dựng gồm ( theo thiết kế cơ sở ) 2 khối nhà 25 tầng nổi + 3 tầng hầm; 2 khối nhà 29 tầng nổi + 3 tầng hầm. + Tổng số căn hộ : 748 căn + Dân số tính toán : 3.000 người Chức năng chính: Tầng nổi : Khối 25 tầng Tầng 1+2 : Nhà trẻ, dịch vụ công cộng, sinh hoạt công đồng Tầng 3-6 : Văn phòng cho thuê Tầng 7-25: Căn hộ ở Khối 29 tầng Tầng 1 : Dịch vụ công cộng, sinh hoạt cộng đồng Tầng 2-6 : Văn phòng cho thuê Tầng 7-29: Căn hộ ở Tầng hầm : Tầng hầm 1 : Dịch vụ siêu thị Tầng hầm 2+3 : Gara xe cộ và các bộ phận kỹ thuật Hình thức đầu tư và nguồn vốn + Tên dự án : Dự án đầu tư xây dựng Cụm nhà ở hỗn hợp Chung cư kết hợp Văn phòng dịch vụ tại lô đất N05, thuộc dự án Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, thành phố Hà Nội. + Hình thức đầu tư : Xây dựng mới + Chủ đầu tư : Tổng Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (VINACONEX) + Quản lý dự án : Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (VINAHUD) + Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình : Vốn vay ngân hàng Vốn tự có của chủ đầu tư Vốn huy động của chủ đầu tư + Thời gian thực hiện Dự án : Thực hiện trong 03 năm : Từ Quý IV năm 2007 đến Quý IV năm 2010. Thực trạng công tác chuẩn bị thi công công trình của dự án N05 của VINAHUD Nội dung các công việc phải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị thi công Xét nhu cầu công tác và năng lực đơn vị, ngày 16/05/2007, Tổng công ty VINACONEX đã ra Quyết định số 541 QĐ/VC-ĐT giao nhiệm vụ cho Công ty VINAHUD tổ chức thực hiện công việc chuẩn bị đầu tư Dự án xây dựng công trình cụm nhà ở Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Quận Cầu Giấy, Hà Nội. Các công việc chính đã được công ty tổ chức thực hiện như sau : Xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư : Công ty thực hiện lập Báo cáo đầu tư rồi trình lên Tổng Công ty phê duyệt Báo cáo đầu tư. Từ Báo cáo đó, Tổng Công ty thực hiện trình xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, gửi cho Sở Kế hoạch Đầu tư. Sở Kế hoạch Đầu tư thực hiện thẩm tra rồi cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho dự án. Các công việc trên, Công ty thực hiện từ 14/5/2007 đến 10/7/2007. Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000054 ngày 10/7/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện dự án đầu tư “Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tài Lô đất No5 thuộc dự án Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng. Xin thỏa thuận với địa phương về địa điểm Vì đặc điểm của khu đất là “đất sạch” – tức là đất đã được thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bởi vậy cho nên Công ty thực hiện xin thỏa thuận với Ủy ban nhân dân ( UBND ) quận Cầu Giấy, Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội ( Sở TNMT&NĐ ) về việc giao đất dự án nhà ở hỗn hợp cao tầng thuộc dự án No5. Ngay trong tháng 12/2006 Tổng Công ty đã lập Hồ sơ gửi Sở TNMT&NĐ xin giao khu đất No5 để triển khai dự án và đến ngày 24/4/2007 Công ty mới được Sở TNMT&NĐ, Công ty TNHH Nhà nước một thành viên khảo sát và đo đạc Hà Nội tổ chức giao nhận mốc ranh giới khu đất No5 theo quy hoạch ngoài hiện trường. Để thực hiện việc giao đất chính thức tại lô đất No5 Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng, Công ty buộc phải hoàn thành các hồ sơ nộp cho UBND Thành phố Hà Nội như sau : Văn bản phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất của UBND Thành phố khi giao 29.680m2 đất tại khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng Hồ sơ bàn giao mốc giới khu đất No5 theo quy hoạch ngoài hiện trường của Công ty TNHH Nhà nước một thành viên khảo sát và đo đạc Hà Nội và Sở TNMT&NĐ. Phương án kiến trúc công trình đã được Sở Quy hoạch kiến trúc chấp thuận. Thiết kế cơ sở được Bộ Xây dựng thẩm định. Giấy chứng nhận đầu tư của UBND Thành phố. Công ty phải bổ xung hồ sơ dự án đầu tư, trình UBND Thành phố làm cơ sở để Sở TNMT&NĐ thụ lý hồ sơ xin giao đất, thực hiện bàn giao đất cho Công ty. Hồ sơ phải nộp cho Sở TNMT&NĐ như sau : Hồ sơ xin giao đất theo quy định của pháp luật. Phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch Tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 của UBND Thành phố. Báo cáo đầu tư và Quyết định phê duyệt của Tổng Công ty VINACONEX về việc phê duyệt nội dung của dự án. Giấy Chứng nhận đầu tư của UBND Thành phố. Xin cấp Quyết định phê duyệt Quy hoạch Tổng mặt bằng No5 của UBND Thành phố Hà Nội. Các văn bản cần thiết cho công việc này bao gồm : + Quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 được thực hiện bởi Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới VINACONEX R&D. + Tờ trình phê duyệt điều chỉnh No5 của Sở Quy hoạch Kiến trúc. + Chứng chỉ Quy hoạch của Tổng Công ty VINACONEX. Lập thiết kế kiến trúc, xin thỏa thuận phương án kiến trúc Công ty VINAHUD đối với công việc này đã có công văn xin cấp dịch vụ tư vấn và thầu thực hiện tư vấn thiết kế. Tổng Công ty đã quyết định giao khâu dịch vụ tư vấn cho Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới VINACONEX (R&D) và khâu tư vấn thiết kế cho Công ty cổ phần tư vấn xây dựng VINACONEX (VINACONSULT). Các công việc : Lập nhiệm vụ, đề cương phương án khoan Khảo sát địa chất Chỉ định thầu khoan nhồi nén tĩnh cọc thí nghiệm cho Công ty Khảo sát Đất đai thực hiện Thiết kế phương án kiến trúc, thỏa thuận phương án kiến trúc: Văn bản chấp thuận phương án kiến trúc do Sở Quy hoạch Kiến trúc cấp phải thông qua khi có Phương án thiết kế kiến trúc. Công việc này Tổng Công ty thuê Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới VINACONEX (R&D) thực hiện lập Phương án thiết kế kiến trúc, rồi phương án đó được trình lên Tổng Công ty duyệt, rồi tiếp tục trình lên Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận. Lập thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán; khoan khảo sát giai đoạn lập thiết kế kỹ thuật Khoan khảo sát giai đoạn lập thiết kế kỹ thuật + Lập nhiệm vụ khoan khảo sát – thực hiện bởi Công ty cổ phần tư vấn xây dựng VINACONEX (VINACONSULT). + Lập Hồ sơ mời thầu ( chào giá cạnh tranh ) – thực hiện bởi Công ty VINAHUD + Chấm thầu, thông báo kết quả trúng thầu; Thương thảo ký hợp đồng – thực hiện bởi Tổng Công ty VINACONEX. + Thực hiện khoan khảo sát, lấy mẫu hiện trường; Thí nghiệm, lập hồ sơ, báo cáo kết quả - thực hiện bởi Công ty trúng thầu khoan khảo sát Lập thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán : thực hiện theo các bước : + Tờ trình xin thẩm định dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán – thực hiện bởi Công ty VINAHUD + Báo cáo, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán lần lượt trình Tổng Công ty VINACONEX và Bộ Xây dựng thẩm định. + Nộp phí và lệ phí. Lập thiết kế kỹ thuật thi công được thực hiện trong nội bộ Tổng Công ty. Công ty VINACONSULT thực hiện lập thiết kế kỹ thuật thi công, dựa trên thẩm định thiết kế của Công ty VINAHUD mà Tổng Công ty trình lên Tổng giám đốc Công ty VINACONEX. Tổng giám đốc Công ty sẽ có nhiệm vụ trình phê duyệt lên Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng Công ty ra quyết định phê duyệt. Xin thỏa thuận với các cơ quan chuyên ngành về cấp điện, cấp nước, thoát nước, môi trường, quân sự, phòng cháy chữa cháy Các công văn đối với từng chuyên ngành được gửi đến các cơ quan khác như : + Công văn xin thỏa thuận Phòng cháy chữa cháy – gửi Công an Thành phố Hà Nội, phòng Cảnh sát PCCC. + Công văn xin thỏa thuận về chiều cao công trình – gửi Bộ Tổng tham mưu Quân đội nhân dân Việt Nam. + Công văn xin thỏa thuận khoảng cách tĩnh không – gửi Cụm cảng Hàng không. + Công văn xin thỏa thuận hệ thống cấp nước – gửi Công ty kinh doanh nước sạch Hà Nội + Công văn xin thỏa thuận hệ thống thoát nước – gửi Công ty thoát nước Hà Nội + Công ty thỏa thuận về môi trường – gửi Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội + Công văn xin thỏa thuận cấp điện cho dự án – gửi Công ty điện lực Thành phố Hà Nội Trong đó, các tài liệu đi kèm là : Hồ sơ pháp lý Tổng công ty Công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX Quyết định của Tổng Công ty giao nhiệm vụ quản lý cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị VINAHUD (bản photo) Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội về việc chấp thuận đầu tư (bản photo). Quyết định của Tổng Công ty phê duyệt đầu tư (bản photo) Giấy chứng nhận đầu tư Bản vẽ Quy hoạch QH-01,QH-02 được lập tháng 04/2007 (bản photo) Hồ sơ thiết kế cơ sở, thuyết minh thiết kế cơ sở (bản gốc) (đối với công văn gửi Phòng Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy) Các văn bản thỏa thuận cấp nước sạch, thoát nước, cam kết vệ sinh cho Khu đô thị của các Công ty liên quan (bản photo) Bản vẽ thỏa thuận phương án kiến trúc kèm theo văn bản của Sở Quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hà Nội (bản photo) (đối với công văn gửi Bộ Tổng tham mưu Quân đội nhân dân Việt Nam) Bản đồ hiện trạng và kết quả tính chuyển tọa độ VN2000 do Công ty TNHH NN một thành viên Khảo sát và đo đạc Hà Nội lập (bản gốc) (đối với công văn gửi Bộ Tổng tham mưu Quân đội nhân dân Việt Nam) Các công văn trên sau khi được các cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào thủ tục, hồ sơ pháp lý sẽ có công văn trở lại, hướng dẫn các thủ tục thực hiện cụ thể. Các văn bản liên quan có bản sao công chứng đã nêu ở trên Công ty đã thực hiện xin số liệu từ Công ty Xây dựng công nghiệp và Công ty Tư vấn thiết kế kiến trúc đô thị Hà Nội. Riêng đối với Công tác xin thỏa thuận đánh giá tác động của môi trường, Công ty thuê tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường rồi gửi lên Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội cùng với tờ trình xin cam kết môi trường. Sở TNMT&NĐ thẩm định, phê duyệt phương án giảm thiểu tác động môi trường rồi gửi lên cho UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận cam kết và cấp Giấy xác nhận đăng kí Bản cam kết bảo vệ môi trường. Thực hiện nghĩa vụ tài chính Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất, chi Cục thuế có công văn thông báo Tổng Công ty nộp tiền sử dụng đất. Khi Tổng Công ty được Cục thuế xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới được nhận Quyết định giao đất để nộp cho các cơ quan chuyên môn. Hồ sơ xin giao đất chính thức Công ty VINAHUD tập hợp các văn bản sau và nộp vào Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất : Tờ trình xin giao đất Văn bản pháp lý của Tổng Công ty Báo cáo Nghiên cứu khả thi Quyết định phê duyệt dự án Các thỏa thuận đã xin ở trên Các bản vẽ đã được chấp thuận Đấu thầu Các công việc Công ty thực hiện bao gồm việc : Lập kế hoạch đấu thầu Phân chia gói thầu “Giám sát thi công và giám sát lắp đặt thiết bị cụm nhà cao tầng hỗn hợp tại lô đất N05 - Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng” Sau đó, Công ty lập tờ trình xin phê duyệt kế hoạch đấu thầu vào đầu tháng 12/2007. Kế hoạch đấu thầu được Tổng Công ty phê duyệt và thực hiện tổ chức đấu thầu như sau : Công ty lập Hồ sơ mời thầu bao gồm các thông tin về : + Tên dự án : Đầu tư xây dựng cụm nhà cao tầng hỗn hợp tại lô đất N05 - Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng + Tên gói thầu : Giám sát thi công và giám sát lắp đặt thiết bị cụm nhà cao tầng hỗn hợp tại lô đất N05 - Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng + Nguồn vốn : vốn vay, vốn huy động, vốn tự có + Hình thức lựa chọn nhà thầu : rộng rãi trong nước + Chỉ dẫn đối với nhà thầu ( Địa điểm phát hành Hồ sơ mời thầu, thời gian phát hành Hồ sơ mời thầu, Giá bán Hồ sơ mời thầu, Thời điểm đóng thầu ) Các công việc tiếp theo như chấm thầu và thương thảo ký kết hợp đồng sẽ do Tổng Công ty thực hiện. Tiến độ thực hiện dự án N05 Thời gian đầu tư xây dựng công trình của Dự án Đầu tư xây dựng Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất N05 thuộc dự án Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, dự kiến như sau: Công tác Chuẩn bị đầu tư và khởi công : 6 tháng ( thực hiện trong Quý II và Quý III năm 2007 ) Khảo sát, đo đạc hiện trạng khu đất dự án; Thiết kế cơ sở; Lập và trình duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Thỏa thuận các giải pháp kỹ thuật công trình và phòng cháy, chữa cháy… Thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán công trình; Trình duyệt thiết kế công trình; Chuẩn bị mặt bằng xây dựng; Tổ chức đấu thầu thực hiện dự án; Các công tác chuẩn bị đầu tư khác; Khởi công xây dựng. Công tác Thực hiện đầu tư : 3 năm + Từ Quý IV năm 2007 đến hết Quý III năm 2010 Thi công nền móng; Thi công hạ tầng công trình; Thi công xây dựng các hạng mục công trình kiến trúc. + Từ Quý IV năm 2010 : Hoàn thiện. Kết thúc đầu tư xây dựng & đưa dự án vào khai thác. Phương châm để thực hiện Dự án đúng tiến độ : Là công trình xây dựng trong môi trường đô thị, vấn đề khoa học trong công tác thi công để tránh tác động bất lợi cho môi trường và đảm bảo thi công đúng tiến độ là rất quan trọng : Tiến hành đồng thời việc giải phóng mặt bằng với việc bố trí nơi tập kết vật tư, vật liệu xây dựng công trình; Thời gian tiến hành đấu thầu thi công các hạng mục công trình đảm bảo theo trình tự, đúng pháp luật nhưng phải khoa học; tránh mất nhiều thời gian, ảnh hưởng tới tiến độ chung của Dự án; Khuyến khích những phương án thiết kế & tổ chức thi công tiên tiến, ứng dụng công nghệ mới và kỹ thuật tiên tiến. ĐÁNH GIÁ CHUNG Các kết quả đã đạt được Dự án đã đảm bảo mục tiêu đầu tư là tạo ra nguồn tiền vốn hoàn chi phí nộp tiền sử dụng đất cho Thành phố để chuyển sang tạo vốn ngân sách làm đường Láng Hòa Lạc, giảm mức vốn vay, từ đó, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục được vấn đề khó khăn về nguồn vốn Ngân sách đầu tư hiện nay, tạo nên một quần thể kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng trên địa bàn Thành phố. Dự án đầu tư xây dựng Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất N05 – Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng ngoài việc đem lại lợi ích cho Chủ đầu tư còn góp phần nộp Ngân sách Nhà nước chi phí sử dụng đất và qua các khoản thuế như : Thuế Xây dựng, tiền thuê đất, thuế Thu nhập doanh nghiệp, thuế Giá trị gia tăng … Thuế Xây dựng thông qua hoạt động xây lắp và mua bán căn hộ Thuế Thu nhập doanh nghiệp ( tính thời gian 50 năm vận hành ) Thuế Giá trị gia tăng ( tính trong thời gian 50 năm vận hành ) Dự án tạo công ăn việc làm và thu nhập đáng kể cho người lao động làm việc trong đơn vị quản lý dự án, các đơn vị thuê mặt bằng kinh doanh trong dự án. Bên cạnh đó, dự án còn góp phàn tạo nên một khu đô thị mới văn minh, hiện đại, góp phần vào chiến lược phát triển nhà cho Thủ đô Hà Nội. Trong dự án N05, các hồ sơ, các bước được thực hiện theo đúng quy trình được ban hành trong các văn bản pháp luật. Công ty luôn chú trọng đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị thi công sớm nhất trong khả năng cho phép. Các yêu cầu bổ sung văn bản được đưa ra bởi những đơn vị, cơ quan nhà nước có thẩm quyền luôn được đưa vào thực hiện sớm nhất. Cán bộ, nhân viên công ty với tinh thần làm việc cao, luôn có thái độ sẵn sàng tìm tòi, trau dồi kiến thức chuyên môn. Công tác thực hiện giai đoạn chuẩn bị thi công bước đầu đã hoàn thành, trong giai đoạn này, Công ty đã thực hiện các công việc sau : Xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép thi công công trình; Liên hệ với Sở Tài chính để xác định giá thu tiền sử dụng đất; Liên hệ với Cục Thuế Hà Nội đề nộp bổ sung tiền sử dụng đất, nộp ngay khoản tiền 180 tỷ đồng vào Ngân sách Nhà nước khi có thông báo, tạo nguồn vốn xây dựng tuyến đường Láng-Hòa Lạc; Liên hệ với Công an Thành phố Hà Nội để được thỏa thuận về phòng cháy chữa cháy; Liên hệ với UBND quận Cầu Giấy để được xác nhận cam kết. Sau khi thực hiện xong các khoản trên thì liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội để làm thủ tục nhận bàn giao mốc giới khu đất trên thực địa, lập trích lục bản đồ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Liên hệ với Sở Xây dựng để được hướng dẫn thủ tục cấp Giấy chứng nhận xây dựng công trình theo quy định. Liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền về thỏa thuận cấp điện, thoát nước, tĩnh không Làm việc với các công ty tư vấn, thiết kế lập phương án thiết kế kiến trúc, lập nhiệm vụ khoan khảo sát Thực hiện đấu thầu thành công. Tồn tại và nguyên nhân Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư này, 10 – 12 % vốn đầu tư được chia ra nằm khê đọng trong suốt những năm thực hiện đầu tư. Đây là những năm vốn không sinh lời. Thời gian đầu tư càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn. Đến lượt mình, thời gian thực hiện đầu tư lại phụ thuộc nhiều vào chất lượng công tác chuẩn bị đầu tư, vào việc quản lý quá trình thực hiện đầu tư, quản lý việc thực hiện những hoạt động khác có liên quan trực tiếp đến các kết quả của quá trình thực hiện đầu tư đã được xem xét. Bên cạnh những thành tựu đạt được trong hoạt động chuẩn bị thực hiện dự án, tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà và Đô thị VINACONEX vẫn còn những tồn tại và khó khăn chưa thể khắc phục được. Trong quá trình thực hiện các công việc chuẩn bị đầu tư của dự án N05, có thể nêu ra một số đầu mục công việc gây chậm tiến độ trong biểu sau : Biểu số :Công việc thực hiện chậm tiến độ tại Dự án N05 và những nguyên nhân Số thứ tự Tên công việc Thời gian thực hiện Nguyên nhân Dự kiến Thực hiện Công văn số 2036/CV-BQL gửi Viện Quy hoạch cung cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật 16/07/2007 Chưa thực hiện được Giám đốc Công ty đã ký hợp đồng nhưng hủy do Viện Quy hoạch quá chậm Xin thỏa thuận tĩnh không 21/08/2007 21/09/2007 Công ty gửi Bộ Tổng Tham mưu – Bộ Quốc Phòng giấy tờ liên quan, nhưng Bộ Tổng Tham mưu có công văn đề nghị bổ sung, sửa đổi nhiều lần, gây rất mất thời gian. Việc xin giao đất chính thức Lập Hồ sơ xin giao đất trực tiếp từ 11/01/2006 Đến ngày 07/12/2007 mới được giao đất Đối với khoản tiền 180 tỷ đồng, Tổng Công ty đã nộp ngay khi có thông báo vào Ngân sách Thành phố nhưng hàng tháng phải chịu một khoản lãi vay một ngày gần 60 triệu đồng. Trên thực tế, việc giao đất gặp rất nhiều khó khăn, triển khai dự án không theo kịp tiến độ. Việc triển khai Đánh giá tác động môi trường Từ 27/07/2007 đến thời gian dự kiến là 05/08/2008 Chưa hoàn thành Công ty đã gửi Công ty Cổ phần tư vấn kiến trúc đô thị Hà Nội về việc xin văn bản chấp thuận cam kết vệ sinh môi trường do Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất cấp. Công ty đã nhiều lần liên hệ lại nhưng vẫn chưa được phúc đáp như yêu cầu. Nguyên nhân chủ yếu của những tồn tại gây ra tình trạng chậm tiến độ, bao gồm : Nguyên nhân chủ quan Năng lực của cơ quan của chủ đầu tư còn bị hạn chế bởi các quy định, quy chế vận hành hệ thống. Việc thay đổi cơ chế vận hành cho phù hợp với Luật xây dựng và những quy định kèm theo khá chậm. Việc cập nhật các văn bản mới nhất thường chậm, gây nên tại một số công việc, cơ quan chuyên trách phải gửi văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ. Cán bộ phụ trách các công việc còn thiếu cũng là một trong những nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện dự án. Mặc dù Công ty đã bổ sung thêm người nhưng việc đào tạo năng lực cán bộ để chuyên nghiệp hơn trong công việc cũng cần phải chú trọng hơn nữa. Nguyên nhân khách quan Văn bản pháp quy còn chồng chéo, chậm, gây mâu thuẫn, gây tốn nhiều thời gian, tiền của của Chủ đầu tư. Các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư xây dựng và pháp luật có liên quan như phòng cháy, chữa cháy, môi trường … còn có những quy định không rõ ràng, chồng chéo, mâu thuẫn nhau khiến phát sinh nhiều thủ tục không đáng có đây phiền hà cho nhà đầu tư. Các chủ đầu tư dường như bị “đánh đố” khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước phải có dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng trên thực tế, chủ đầu tư phải được giao đất thì mới có thể khảo sát, nghiên cứu để lập dự án đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, tại các quy định khác của Nghị định này là phải có Giấy cam kết của Chủ đầu tư về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Để hoàn thành Giấy cam kết này, Chủ đầu tư buộc phải có chứng nhận của cơ quan cấp thẩm quyền ở tất cả các nơi có công trình của mình. Một Tổng Công ty lớn có rất nhiều dự án trên toàn quốc như VINACONEX, mỗi công trình đều buộc có rất nhiều nghĩa vụ như tiền thuê đất, thuế… Một trục trặc nhỏ hoặc chậm trễ tại một dự án nào, không cần biết do chậm trễ chủ quan từ địa phương hay không cũng ảnh hưởng tới tiến độ của dự án này, gây kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư một cách không cần thiết. Ngoài ra, để cấp Giấy chứng nhận đầu tư, các Chủ đầu tư phải có Thiết kế quy hoạch Tổng mặt bằng 1/500 cùng với các báo cáo sơ bộ. Thực tế, điều đó gây rất bất lợi cho Chủ đầu tư, sẽ mất kinh phí để thực hiện thêm một khâu thuê tư vấn hoặc tự lập Quy hoạch chi tiết 1/500 trong khi chưa biết dự án có được chấp nhận đầu tư hay không? Luật Bảo vệ môi trường và Nghị định 80/2006/NĐ-CP quy định quá nhiều loại dự án, chủ đầu tư phải làm các thủ tục báo cáo đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường…Nhiều dự án quy mô nhỏ, ít ảnh hưởng xấu tới môi trường nhưng chủ đầu tư vẫn phải làm thủ tục về môi trường, mất rất nhiều thời gian. Luật Phòng cháy và chữa cháy cũng như Nghị định 235/2003/NĐ-CP thì lại không quy định rõ cơ quan Công an tham gia thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy ở giai đoạn nào. Chính vì vậy, chủ đầu tư đã phải xin ý kiến của cơ quan Công an phòng cháy, chữa cháy ở rất nhiều khâu, từ khâu dự án đến khâu thiết kế kỹ thuật, thi công và cả nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng…tạo ra nhiều thủ tục không cần thiết. Chính sách, chế độ của nhà nước về xây dựng cơ bản ban hành chậm, thiếu, không đồng bộ làm hạn chế việc thực hiện ở cấp các ngành ...Luật xây dựng ban hành từ năm 2003, Nghị định thực hiện (Nghị định 16/NĐ-CP) ban hành năm 2005 rồi lại sửa đổi mới đây (Nghị định 112/NĐ-CP). Có những nội dung sửa đổi cũng không làm rõ bằng văn bản trước đấy (ví dụ tại Nghị định 16/NĐ-CP quy định rõ thời gian Thẩm định dự án gồm cả thời gian Thẩm định TKCS đồng thời cũng nêu rõ thời gian yêu cầu cho cơ quan chức năng Thẩm định TKCS, tại Nghị định 112/NĐ-CP sửa đổi giảm thời gian dành cho Thẩm định TKCS nhưng lại không nhắc tới thời gian cho Thẩm định dự án...). Một điểm rất quan trọng mà Nghị định 112/NĐ-CP thay đổi là những trường hợp được phép điều chỉnh dự án đã không còn yếu tố nhà nước thay đổi chính sách, đơn giá tiền lương... nhưng lại không hướng dẫn cách tính toán khoản dự trù trượt giá. Điều này sẽ rất khó khăn cho việc trình và phê duyệt Tổng mức đầu tư của dự án. Những bất cập giữa Luật xây dựng, Luật đấu thầu, Luật doanh nghiệp... cũng là những cản trở đến việc Xây dựng và Vận hành hệ thống quản lý đầu tư của Bộ. Cán bộ các cơ quan nhà nước chưa làm đúng trách nhiệm, chồng chéo, hiệu quả quản lý không cao Cán bộ tiếp nhận hồ sơ khác cán bộ thụ lý hồ sơ, cán bộ tiếp nhận chỉ nhận hồ sơ rồi mất nhiều ngày cán bộ thụ lý mới bắt đầu thẩm định, nếu thấy thiếu hồ sơ thì tiếp tục gọi Chủ đầu tư đến rồi làm lại một loạt công việc, gây mất thời gian đi lại. Bên cạnh đó, thời gian quy định để thẩm định tùy loại hồ sơ thường là 20 – 45 ngày, nhưng hầu như đều bị kéo dài đến 3,4 tháng, gây ảnh hưởng các công việc và tiến độ thi công rất nhiều. Ngoài ra, trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở khác còn tồn tại một số nguyên nhân sau : Thời gian giải quyết hồ sơ Rất nhiều thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhưng các địa phương lại bắt chủ đầu tư phải tự thực hiện khiến thời gian bị kéo dài, gây phiền hà cho chủ đầu tư và nảy sinh nhiều tiêu cực. Một số thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng trái pháp luật do các địa phương tự đặt ra như : Yêu cầu chủ đầu tư phải xin thỏa thuận về kiến trúc; Xin thỏa thuận về hạ tầng của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ điện, nước; Bổ sung thiết kế ngoài nội dung thiết kế cơ sở; Yêu cầu chủ đầu tư phải làm thay nhiệm vụ của cơ quan đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở trong việc xin thỏa thuận của nhiều cơ quan liên quan như môi trường, phòng cháy và chữa cháy, quy hoạch… Sở Quy hoạch lại chia nhỏ các nội dung của đồ án quy hoạch và yêu cầu nhà đầu tư phải làm nhiều thủ tục xin thỏa thuận như : thỏa thuận địa điểm, cấp chứng chỉ quy hoạch hoặc cấp thông tin quy hoạch, chấp nhận chỉ giới đường đỏ và cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật, chấp thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng, chấp thuận phương án kiến trúc và một số các yêu cầu trái với quy định về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở khác. Hay việc quy định quản lý quy hoạch và cung cấp các thông tin về quy hoạch thuộc trách nhiệm cơ quan nhà nước, thế nhưng, UBND TPHN lại giao cho Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội quản lý về chỉ giới đường đỏ và cung cấp các số liệu hạ tầng kỹ thuật cho từng công ty. Tất cả những quy định trên gây kéo dài thời gian một cách không cần thiết, không đảm bảo yêu cầu cải cách thủ tục hành chính mà lại gây phiền hà, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư xây dựng hơn. Vốn đầu tư Một dự án tốt, rất nhiều ngân hàng, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng đầu tư cho dự án đó. Đối với Dự án N05 cũng vậy. Nhưng xét tổng thể, trên thực tế, có rất nhiều dự án mà “nguồn vốn về” rất dè sẻn, không có điều kiện đầu tư chiều sâu, đồng bộ nhằm giải quyết cơ bản từng bước hệ thống các công trình và hầu hết các nhà Chủ đầu tư phải lấy từ nguồn kinh phí của bản thân chi trả để tiến độ hoàn thiện dự án nhanh hơn, nhưng không phải Chủ đầu tư nào cũng có khả năng về tài chính như vậy. Việc nguồn kinh phí chi cho công trình có liên tục, nhanh và mạnh mới có thể nghĩ tới một dự án xây dựng với thời gian đạt đúng tiến độ. Các khâu như Giải phóng mặt bằng, Tư vấn, Đấu thầu… Nguyên nhân khách quan còn có thể kể đến là sự phối hợp giữa các Bộ, ngành và các Tỉnh... trong quá trình chuẩn bị dự án đặc biệt là sự chậm trễ trong công tác giải toả mặt bằng xây dựng. Khâu giải phóng mặt bằng của các công trình thường kéo dài, và gây tốn rất nhiều kinh phí. Một dự án mà giải phóng mặt bằng chiếm đến một lượng vốn lớn trong tổng mức kinh phí toàn dự án, hoàn toàn hạn chế việc đầu tư về chiều sâu cho công trình. Công tác đấu thầu, mời thầu Công tác này cũng ảnh hưởng quan trọng đến giai đoạn này. Tình trạng yếu kém của các nhà thầu xây dựng cũng là nguyên nhân ảnh hưởng tới Công tác đầu tư xây dựng của ngành. Thời gian qua do nhiều lý do, trong đó có lý do thuộc về quản lý đầu tư của chính phủ, dẫn đến hầu hết các nhà thầu xây dựng đã và đang bị suy yếu, nhân lực tốt ra đi, máy móc không được tăng cường, công nghệ lạc hậu, quản lý yếu kém. Hiện tượng vi phạm quy chế đấu thầu diễn ra khá phổ biến làm cho quá trình đấu thầu trở thành “màn kịch” với “quân xanh quân đỏ”, “thông thầu” hoặc “vây thầu” làm cho kết quả cuộc đấu thầu bị sai lệch do đã được sắp đặt trước Đây cũng là nguyên nhân mà những gói thầu đáng lẽ ra phải đấu thầu mà đã chuyển sang cơ chế chỉ định thầu…hiện tượng tiêu cực có thể chuyển sang một dạng khác nếu lại bị buông lỏng quản lý. Nguyên nhân quan trọng phải đề cập đến, đó là kỷ luật chi tiêu tài chính của các doanh nghiệp tư vấn và doanh nghiệp xây dựng rất lỏng lẻo, hầu như chưa có cơ chế kiểm soát, đặc biệt là việc chi tiêu tiền mặt của các doanh nghiệp này. Có thể nói, nếu chỉ dừng lại ở khâu kí kết hợp đồng và thanh quyết toán giữa chủ đầu tư hoặc đại diện chủ đầu tư với các nhà thầu tư vấn, xây dựng…được thể hiện khá chặt chẽ, nhưng do dự án thì ít mà các nhà thầu tư vấn và xây dựng lại quá nhiều ( bao gồm nhiều nhà thầu không có năng lực so với yêu cầu công việc …), vì vậy, đã nảy sinh mối quan hệ bất bình đẳng giữa các đơn vị giao thầu, buộc các nhà thầu phải thực hiện các hành vi tham ô, biển thủ tiền bạc, bớt xén vật tư…cho bản thân mình cũng như hành vi hối lộ dưới dạng “lại quả” cho chủ đầu tư và những người liên quan đến quá trình quản lý dự án. Cũng có khi do mối quan hệ cá nhân, chủ đầu tư lựa chọn tư vấn quen nhưng không đảm bảo năng lực theo yêu cầu của dự án.Năng lực của các nhà thầu tư vấn hoặc nhà thầu xây dựng còn chưa đáp ứng được yêu cầu cả về lượng và chất. Hệ quả của sự yếu kém này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án cũng như chất lượng và hiệu quả của dự án. Một thời gian rất dài không ai chăm lo đến việc Tăng cường năng lực cho các cơ quan tư vấn. Tuy cũng là các doanh nghiệp nhưng sản phẩm tư vấn có trình độ thấp thì xã hội chịu thiệt thòi nhiều hơn. Các cơ quan Tư vấn thực tế mới là sự chuyển đổi từ các đơn vị Khảo sát-Thiết kế, tỷ lệ "thợ vẽ" còn chiếm phần lớn cho nên chúng ta thiếu rất nhiều chuyên gia Tư vấn giỏi. Để có một nhân lực tư vấn đủ năng lực cần thời gian đào tạo và trưởng thành trong công việc trên 10 năm. Cung cách điều hành, tư duy bảo thủ trì trệ ở một số đơn vị, một số cá nhân Tư vấn đã làm chậm hoặc mất đi khả năng "Tự nâng cao năng lực" của Tư vấn (một yếu tố tối cần thiết để Tư vấn phát triển và hội nhập). Sự chậm phát triển của Tư vấn phần nào cũng do các chính sách của Nhà nước và ngành chưa thực sự tạo động lực thúc đẩy Tư vấn phát triển. Một khi chúng ta ý thức được rằng sự yếu kém của Tư vấn sẽ dẫn đến sản phẩm không tốt cho xã hội, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của ngành thì các cơ quan Chính phủ, Bộ chuyên ngành cần có những chính sách nhằm khuyến khích Tư vấn nâng cao năng lực (việc chọn thầu tư vấn với giá rẻ lâu nay không khyến khích Tư vấn sáng tạo, tìm tòi giải pháp tốt nhất cho dự án). Chất lượng nhân sự của doanh nghiệp Ngoài ra, do trình độ và năng lực hạn chế, chủ đầu tư không biết cách điều hành tư vấn đưa ra những đòi hỏi, mệnh lệnh không hợp lý dẫn tới ức chế tâm lý, giảm hưng phấn và ý tưởng sáng tạo của tư vấn. Cũng vì lý do hạn chế năng lực mà chủ đầu tư trở nên dễ dãi hay lệ thuộc vào nhà thầu tư vấn khi nghiệm thu các công việc này. Công tác giám sát và phản biện lại nhà thầu tư vấn không phải lúc nào cũng được chủ đầu tư chú ý đúng mức. Năng lực của các cơ quan thay mặt cho chủ đầu tư còn những bất cập. Điều này thể hiện ở gần như mọi "công đoạn" từ chuẩn bị dự án đến thực hiện dự án. Một số bộ phận còn thực hiện công việc theo tư duy rất cũ mặc dù môi trường đầu tư (chế độ, chính sách... được đổi mới hàng ngày). Tính thụ động trong công việc còn khá phổ biến, trách nhiệm cá nhân (cá nhân hoặc cơ quan) còn chưa được làm minh bạch nên dễ dẫn đến tình trạng "mọi người đều quan tâm một việc nhưng trách nhiệm thì không ai là người chịu chính". Tình trạng này khá phổ biến ở cơ quan công quyền các cấp chứ không riêng ngành xây dựng. Xác định vai trò trách nhiệm của "chủ đầu tư" còn lúng túng trong thời gian dài làm cho không AI là chủ thực sự, chịu trách nhiệm từ đầu cho đến khi kết thúc quá trình xây dựng công trình. Sự lấn cấn giữa chức năng quản lý nhà nước về đầu tư và quản lý sản xuất đôi khi còn chưa được phân biệt. Tình trạng giảm thiểu chất lượng của công tác chuẩn bị dự án có một phần không nhỏ thuộc về trách nhiệm của các cơ quan quản lý có trách nhiệm thẩm định dự án; quyết định đầu tư và thẩm định thiết kế kỹ thuật. Thẩm định dự án chưa thực sự là chốt chặn cuối cùng trước khi trình người quyết định đầu tư để gạn ra các dự án không có hiệu quả. Thực tế vẫn lọt lưới nhiều dự án lớn không có hiệu quả gây nên tình trạng lãng phí trong xây dựng cơ bản. Liên đới trách nhiệm trong vấn đề này là của cả người quyết định đầu tư. Nhiều ý kiến cho rằng, việc phân vai và chế tài trách nhiệm đối với các chủ thể tham gia giai đoạn chuẩn bị dự án chưa được rõ ràng, mạnh mẽ, từ đó dễ dẫn đến các sai phạm. Một số trình tự, thủ tục liên quan tới thẩm tra, thẩm định và quyết định đầu tư cần phải được hoàn thiện hơn. Có nhiều ý kiến cho rằng, không nên để cơ quan quản lý nhà nước thẩm định thiết kế kỹ thuật. Việc thẩm định và quyết định đầu tư nên để cho chủ đầu tư tự tổ chức thực hiện và tự chịu trách nhiệm. Do đặc thù của công tác chuẩn bị dự án thường thể hiện kết quả trên giấy nên ảnh hưởng của công việc này tới chất lượng công trình thường bộc lộ ở những giai đoạn sau và khó được nhận biết. Có nhiều ý kiến cho rằng, hiện nay, sự suy giảm chất lượng công trình do các nguyên nhân phát sinh từ giai đoạn chuẩn bị dự án ở VN còn lớn hơn cả sự suy giảm chất lượng do các nguyên nhân phát sinh trong quá trình thi công. Điều đáng nói, các hư hỏng, xuống cấp do nguyên nhân bắt nguồn từ khảo sát thường nghiêm trọng và khó khắc phục. Vì thế, theo các chuyên gia nhìn nhận, cần phải tiến hành rất nhiều giải pháp đồng bộ mới chấm dứt được tình trạng này. CHƯƠNG III – MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUẨN BỊ THỰC HIỆN THI CÔNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở Trên đây là những thành tựu và những tồn tại trong công tác chuẩn bị thủ tục giai đoạn chuẩn bị thi công dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Để hoạt động chuẩn bị thi công đạt hiểu quả cao hơn, ta cần có một số biện pháp thay đổi cho các vấn đề gặp phải, để tháo gỡ những vướng mắc, tránh gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Sau đây, em xin phép đưa ra một số giải pháp và kiến nghị sau nhằm rút ngắn thời gian trong khâu thi công và chất lượng của công việc. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI VINAHUD – VINACONEX Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực Xuất phát từ vai trò quan trọng của nhân tố con người và cũng căn cứ vào thực tế của công ty thì phải nhận thấy rằng việc quan tâm đến đào tạo và tuyển dụng nhân viên luôn phải là yếu tố đầu tiên khi lập kế hoạch phát triển của công ty. Đặc biệt, khi mà lĩnh vực xây dựng lại là một lĩnh vực mà nhân tố con người luôn giữ vai trò chủ đạo trong mọi hoạt động. Trong hoạt động đấu thầu từ khâu mua Hồ sơ mời thầu, lập Hồ sơ dự thầu đến thi công công trình, dù cho có nhiều máy móc thiết bị nhưng nếu không có người giỏi lập được những bộ Hồ sơ dự thầu tốt thì cũng không có công trình và máy móc thiết bị có thể hoạt động tốt. Khi nhìn vào một công ty, người ta luôn nhìn vào đội ngũ cán bộ công nhân viên của công ty ấy. Bởi vậy, em xin phép đưa ra những giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực cho công ty như sau : + Đối với các cán bộ làm công tác chuẩn bị thực hiện dự án xây dựng: Đối với đối tượng này, yêu cầu đặt ra là phải hiểu pháp luật, hiểu thị trường, có kỹ năng quản lý và có am hiểu về các lĩnh vực chuyên môn. Vì vậy đổi với họ có thể tiến hành đào tạo trực tiếp thông qua : Tham gia các lớp học về pháp luật. Ở nước ta, pháp luật luôn thường xuyên thay đổi nên việc cập nhật pháp luật thường xuyên là vô cùng quan trọng. Có thể mở mỗi năm 2 lần và mời các chuyên gia về luật giảng dạy để truyền đạt những sự thay đổi mới nhất về các bộ luật có liên quan cho toàn thể cán bộ trong công ty. Bên cạnh việc mở các lớp học về pháp luật, công ty có thể đặt mua định kỳ các báo về pháp luật cho các phòng, ban hoặc lập bảng tin để thường xuyên cập nhật những sự thay đổi về luật mới nhất. Tham gia các lớp học đào tạo chuyên môn nghiệp vụ: Việc đào tạo chuyên môn về tất cả các lĩnh vực cũng cần được quan tâm chú ý. Bên cạnh việc mở rộng và thuê những giảng viên có kinh nghiệm của các trường đại học, của các trung tâm thuộc lĩnh vực liên quan, công ty có thể cử cán bộ đi học tập nâng cao chuyên môn ở các lớp học do bộ Xây dựng tổ chức. Giải pháp về quản lý tiến độ thực hiện dự án Vấn đề mà các Chủ đầu tư, nhà thầu công trình thường gặp phải trong chuẩn bị thi công công trình xây dựng là ở chỗ các dự án xây dựng càng phức tạp thì tiến độ thi công hoàn tất công trình thường vượt quá hạn định và quá mức chi phí dự kiến. Đây chính là vấn đề về thời gian và chi phí xây dựng mà cả hai đều có quan hệ mật thiết với nhau theo kiểu đối kháng, tức là muốn tăng tiến độ thi công để tiết kiệm toàn bộ thời gian xây dựng, thì tổng chi phí đầu tư xây dựng cũng tăng theo. Vì vậy, bài toán đặt ra là luôn mong muốn tối ưu hóa được tiến độ thi công công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình lớn, phức tạp. Với thực tiễn như vây, việc tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện các mô hình Tối ưu hóa Tiến độ của một công trình xây dựng trong điều kiện nền kinh tế thị trường ngày càng cạnh tranh khốc liệt. Việc lập một kế hoạch tổ chức thực hiện dự án theo một trình tự lôgic, xác định những công việc cần làm, nguồn lực thực hiện và thời gian làm những công việc đó nhằm hoàn thành tốt mục tiêu đã xác định của dự án. Quản lý thời gian và tiến độ dự án là quá trình quản lý bao gồm việc thiết lập mạng công việc, xác định thời gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ dự án và việc lập kế hoạch, quản lý tiến độ thực hiện dự án. Ta có thể sử dụng các sơ đồ mạng để trả lời các câu hỏi sau một cách khoa học : Dự án cần bao nhiêu thời gian để hoàn thành ? Lúc nào có thể bắt đầu, kết thúc; nếu công việc bị kéo dài thì có thể kéo dài bao nhiêu ngày mà vẫn đảm bảo ? Những công việc nào là trọng tâm, cần tập trung chỉ đạo ? GIẢI PHÁP CHUNG Hoàn thiện nâng cao công tác tư vấn Trong lĩnh vực xây dựng, có các loại hình tư vấn chủ yếu sau : Tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng; Tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng; Tư vấn khảo sát xây dựng; Tư vấn thiết kế công trình; Tư vấn giám sát thi công, lắp đặt; Tư vấn kiểm định chất lượng xây dựng và các Tư vấn xây dựng khác. Vai trò của nhà tư vấn là rất quan trọng và ích lợi mà một chuyên gia tư vấn có đủ năng lực mang lại là rất lớn, vì thế người hành nghề tư vấn phải có đủ, không chỉ các điều kiện năng lực chuyên môn, mà còn phải có tư cách phẩm chất, đạo đức nghề nghiệp tốt. Các đơn vị tư vấn tiếp tục tuyển dụng, đào tạo đủ lực số lượng và chất lượng kỹ sư thiết kế để đảm bảo thực hiện nhiệm vụ: Cung cấp thiết kế bản vẽ thi công các công trình đúng tiến độ; Công tác khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát, xử lý thiết kế tại hiện trường, thí nghiệm, lập hồ sơ mời thầu cho các công trình đầu tư của Tổng công ty; Lập kế hoạch thiết kế chi tiết theo hàng tháng, tuần cho các công trình để kiếm tra việc thực hiện, đảm bảo cung cấp thiết kế kịp thời đáp ứng với yêu cầu thi công. Hoàn thiện công tác thẩm định xây dựng dự án Công tác thẩm định dự án đầu tư ( TĐDAĐT ) là công tác không thể thiếu trong quá trình chuẩn bị đầu tư thi công. Kết quả của công tác này là cơ sở để tham mưu cho các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định trên cơ sở lựa chọn những dự án có hiệu quả. Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn và mọi thành phần kinh tế tới khi ra quyết định và cấp giấy phép đầu tư phải qua khâu thẩm định về hiệu quả kinh tế xã hội, về quy hoạch xây dựng, các phương án kiến trúc, công nghệ, sử dụng đất đai, tài nguyên. Nguyên tắc này đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội cho