Bài giảng Định giá đất - Chương IV: Phương pháp định giá đất

1Bµi gi¶ng ®Þnh gi¸ ®Êt Bùi Nguyên Hạnh CHƯƠNG IV PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG IVPHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chi phí
Phương pháp phân tích hồi quy 2Phương pháp SO SÁNH TRỰC TIẾP PP SO SÁNH TRỰC TIẾP  Còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất
Định nghĩa: là PP xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Nguyên lý cơ bản PP SO SÁNH TRỰC TIẾP 12 Trđ/m2 13 Trđ/m2 GHA GHB GHC So nh u nh10 Trđ/m2 So nh u nh So nh ? u nh A B C H  sau u nh a a t nh (H) sau u nh a a t so nh (A, B, C) = GAGHA x =GAx 100 () x .x 100 () x 100 () x 100 () =GBx 100 () x .x 100 () x 100 () x 100 () =GCx 100 () x .x 100 () x 100 () x 100 () GH= Trung nh ng (GHA + GHB + GHC) 3CÔNG C PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PH = PA XA X B X C X D X E Trong : PH: a a t nh PA: a a t so nh A = u nh nh ng a a t so nh u nh ng a a t nh B = u nh t a a t so nh u nh t a a t nh CÔNG C PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PH = PA XA X B X C X D X E D = u nh Nhân khu c a a t so nh u nh Nhân khu c a a t nh E = u nh Nhân t a a t so nh u nh Nhân t a a t nh C = u nh t dung ch a a t so nh u nh t dung ch a a t nh CÔNG C PP SO SÁNH TRỰC TIẾP x .x 100 ( ) x 100 ( ) x 100 ( ) = a t u so nh x 100 ( ) a t nh 4PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Đặc điểm  có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận  sử dụng nguyên tắc thay thế  giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy PP này là PP thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện  Khi áp dụng phải tiến hành hiệu chỉnh nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Điều kiện áp dụng  Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác định giá đất.  Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất đai chờ định giá.  Thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc và tính phù hợp của tài liệu.  phải lựa chọn những thông tin tương tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Phạm vi ứng dụng  Xác định giá cả của đất đai  Xác định giá của các công trình trên đất  Xác định giá cả đất đai và các công trình  Xác định tiền thuê 5NH N NH PP SO SÁNH TRỰC TIẾP PP THU NHẬP PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP  Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất.  Là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.  Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Định nghĩa Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. 6PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP  Do đất đai
Có vị trí cố định
Có hạn về diện tích
Tính năng lâu bền trong quá trình sử dụng
có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, và có thể có được thu nhập đó trong những năm sau  Nguyên lý của phương pháp thu nhập: đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Công thức  Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi Trong đó: P là giá cả đất đai a là thu nhập của đất đai r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai  Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Đặc điểm của phương pháp thu nhập  Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận  PP này coi đất đai như là một khoản tiền  Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. 7PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Phạm vi ứng dụng và hạn chế
Phạm vi ứng dụng: phương pháp thu nhập là chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi.
Hạn chế: việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập và suất lợi tức là một việc làm khó khăn. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Trình tự định giá theo PP thu nhập  Tính tổng thu nhập  Tính tổng chi phí  Xác định thu nhập ròng  Xác định suất lợi tức hoàn vốn  Xác định giá cả đất đai
Ứng dụng PP thu nhập để xác định giá đất PP THẶNG DƯ 8PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ  Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược.  Sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.  Giá đất là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Nguyên lý  Nếu có một người muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác  => giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá bất động sản (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Phạm vi ứng dụng
Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển
Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển, cải tạo
Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có 9PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Công thức V = A - ( B + C ) Trong đó V: Giá cả của đất được mua để phát triển A: Tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của BĐS sau khi đã hoàn thành phát triển; B: Giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển C: Lợi nhuận hợp lý của người phát triển. Giá đất = giá nhà đất – phí xây dựng – phí nghiệp vụ – lợi tức – lợi nhuận Trong đó: Phí nghiệp vụ = phí xây dựng * i Lợi tức = (phí xây dựng + phí nghiệp vụ + giá đất) * r Lợi nhuận = (phí xây dựng + phí nghiệp vụ + giá đất)*p i = cơ số % chi phí, dùng để tính tlệ % chi phí cho nv c môn r = Suất lợi tức bình thường p = Suất lợi nhuận bình thường => Giá đất = Giá nhà đất – CP xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip) 1 + r + p PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ Trình tự 1. Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá 2. Xác định phương thức sd phát triển đất đai tốt nhất 3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển 4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có... 5. Tính toán và xác định mức giá 10 PP CHI PHÍ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Cơ sở  Cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự và mua đất  Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Công thức Giá thị trường của BĐS = RC . (1-d) + LVHBU Trong đó: RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình. LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình đang tồn tại khai thác ở mức sử dụng hiệu quả nhất. 11 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Những hạn chế  Những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí  Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.  Tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Phạm vi áp dụng và yêu cầu  Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;  Định giá cho các mục đích bảo hiểm;  Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Trình tự tiến hành phương pháp chi phí  Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá  Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.  Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dưng hiện có trên miếng đất.  Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ.  Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí 12 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Chi phí tái tạo Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó.
Chi phí thay thế Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Các chi phí trực tiếp:  Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;  Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc;  Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;  Dịch vụ điện tạm thời;  Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Các chi phí gián tiếp:  Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;  Các lãi vay nợ xây dựng;  Các công tác quản lý bất động sản;  Các chi phí quản lý công trình;  Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có;  Thuế bất động sản;  Các trả giá để đẩy mạnh công trình;  Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác 13 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Phương pháp ước tính chi phí  PP thống kê chi tiết của người xây dựng  Phương pháp khảo sát số lượng  PP chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng  Phương pháp so sánh thị trường PP PHÂN TÍCH HỒI QUY
KN cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản PP PHÂN TÍCH HỒI QUY
Công thức tổng quát của mô hình nhân quả 14 PP PHÂN TÍCH HỒI QUY
Phạm vi áp dụng và yêu cầu của PP  Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra.  Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế. PP PHÂN TÍCH HỒI QUY
Các bước tiến hành phương pháp  Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất động sản có thể tác động đến giá bất động sản.  Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản.  Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.  Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình để xác định giá bất động sản. THANK YOU !